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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2012.35
Data decisione, Autorità: 09.04.2013, CCR
Titolo: Contratto di locazione - spese accessorie - visione dei documenti - ripetibili - ammontare - carattere non vincolante della tariffa a determinate condizioni
RIPETIBILISPESE ACCESSORIETARIFFE - LEGGE SULLA TARIFFA GIUDIZIARIA (LTG) art. 257b COart. 68 CPCart. 96 CPC
Incarto n. 16.2012.35
Lugano 9 aprile 2013/mc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Fiscalini e Stefani
cancelliera:
Petralli Zeni
sedente per statuire sul reclamo del 13 agosto 2012 presentato da
RE 1
contro la sentenza emessa il 17 luglio 2012 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa SE.2011.24 (locazione) promossa con istanza 7 giugno 2011 dalla
CO 1 (rappresentata dalla RA 1 );
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Il 3 febbraio 2004 RE 1 ha sottoscritto con la società CO 1 un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento situato in uno stabile di proprietà di quest'ultima a __________, per una pigione mensile di fr. 730.– oltre a un acconto di fr. 90.– mensili per le spese accessorie, con conguaglio al termine del relativo esercizio. Il 17 novembre 2010 la locatrice ha allestito il conteggio delle spese accessorie per il periodo 1° luglio 2009/20 giugno 2010 con saldo residuo a carico della conduttrice di fr. 481.80.– . Visto il mancato pagamento, CO 1 ha fatto notificare a RE 1 il precetto esecutivo n. __________ dell'UEF di Mendrisio al quale l'escussa ha interposto opposizione.
B. Ottenuta, il 23 maggio 2011, l'autorizzazione ad agire dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso, il 7 giugno 2011 CO 1 si è rivolta al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere il rigetto dell'opposizione interposta da RE 1 al citato precetto esecutivo. Il Pretore ha trattato la causa come azione creditoria in procedura semplificata, convocando le parti all'udienza del 18 agosto 2011, durante la quale la convenuta ha proposto il richiamo dall'istante dei giustificativi delle spese accessorie (acquisto combustibile, contratti di abbonamento, contratto di lavoro custode, contratto di mandato amministrazione, planimetria stabile, stato ente locato, schede di lettura consumi vari), e riservandosi un termine per comunicare, dopo aver consultato detta documentazione, su quali importi e voci avrebbe mantenuto la sua contestazione. Il Pretore ha sospeso la procedura fissando alla convenuta un termine fino al 20 settembre 2011 per comunicare l'esito delle verifiche, ovvero se manteneva la sua proposta di respingere l'istanza. Il 19 settembre 2011 RE 1 ha comunicato al Pretore di contestare una parte delle spese accessorie poiché eccessive o non contemplate nel contratto di locazione, e ha concluso per la reiezione dell'istanza. Il 7 ottobre successivo l'istante ha ribadito le sue domande.
C. Statuendo il 18 ottobre 2011 il Pretore ha accolto l'istanza. Adita da RE 1, con decisione del 28 febbraio 2012 questa Camera ha annullato la sentenza del Pretore rinviandogli gli atti per un nuovo giudizio previa assunzione delle prove da lui ammesse (inc. 16.2011.71).
D. Ripristinata la litispendenza davanti al primo giudice, all'udienza del 15 giugno 2012 l'istante ha confermato il suo punto di vista, mentre la convenuta si è nuovamente opposta alla pretesa ribadendo che “l'amministrazione dello stabile non ha messo a disposizione tutti i documenti necessari per la verifica dei conteggi”.
E. Statuendo il 17 luglio 2012 il Pretore, accertato che le spese accessorie oggetto del conteggio litigioso sono state pattuite nel contratto di locazione e che le stesse sono suffragate dai necessari documenti giustificativi di cui la convenuta ha potuto prendere visione, ha accolto l'istanza e condannato quest'ultima al pagamento di fr. 481.80.– oltre interessi del 5% dal 17 marzo 2011. Le spese giudiziarie di fr. 100.– sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere all'istante fr. 300.– per ripetibili.
F. Con reclamo del 12 agosto 2012 RE 1 è insorta contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento. La reclamante lamenta la violazione del diritto di essere sentita non avendo potuto prendere visione “della documentazione prodotta e dell'osservazione di controparte”. Essa contesta inoltre l'ammontare delle ripetibili riconosciute all'istante. Nelle sue osservazioni del 13 settembre 2012 CO 1 si è sostanzialmente rimessa al giudizio della Camera.
Considerando
in diritto: 1. Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che, relativamente all'applicazione del diritto, nel reclamo occorre spiegare in modo conciso, riferendosi all'oggetto del litigio, in cosa consiste la violazione e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (cfr. DTF 134 II 246 consid. 2.1). Quanto all'accertamento dei fatti, la definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio ragione per cui il reclamante non può limitarsi a criticare la decisione impugnata come in una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella del primo giudice (DTF 136 II 494 consid. 2.8 con riferimenti). Egli deve così dimostrare, attraverso un'argomentazione chiara e dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una decisione manifestamente insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con il senso di giustizia ed equità (DTF 135 V 4 consid. 1.3, con rinvii). Non basta segnatamente che il reclamante affermi l'arbitrarietà della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (DTF 136 II 494 consid. 2.8).
a) La contestazione è invero incomprensibile. Le osservazioni del 7 ottobre 2011 dell'istante sono state intimate alla convenuta con la decisione 18 ottobre 2011 del Pretore, mentre i documenti giustificativi alla stessa allegati, e di cui essa non aveva potuto prendere conoscenza prima del precedente giudizio, risultano essere stati prodotti all'udienza del 15 giugno 2012 alla quale l'interessata ha partecipato e ha quindi potuto prenderne conoscenza. In altre parole, al più tardi a quel momento la conduttrice risulta aver potuto visionare tutti i giustificativi in possesso della locatrice a sostegno della spese accessorie rivendicate. La diversa opinione della reclamante, secondo la quale alla stessa non sarebbero stati messi a disposizione “tutti i documenti necessari per la verifica dei conteggi” (cfr. verbale 15 giugno 2012), oltre a non essere suffragata da nessun riscontro e quindi a costituire pura allegazione di parte, è stata smentita dal primo giudice secondo il quale la locatrice avrebbe fatto fronte all'onere impostole dall'art. 257b cpv. 2 CO.
b) Ora l'art. 257b cpv. 2 CO, che impone al locatore di dar visione al conduttore che ne fa richiesta dei documenti giustificativi a sostegno delle spese accessorie, ha lo scopo di permettere a quest'ultimo di verificare se quanto gli viene richiesto a tale titolo corrisponde ai costi effettivamente sostenuti dal locatore (SVIT Kommentar, 3ª edizione, n. 24 ad art. 257-257b CO; Higi in: Zürcher Kommentar, n. 28 ad art. 257a-257b CO), fermo restando che tale diritto di visione si estende solo ai documenti che concernono espressamente le spese accessorie poste a suo carico (Higi, op. cit., n. 30 ad art. 257a-257b CO), esclusa quindi altra e diversa documentazione.
c) In concreto, alle richieste della convenuta di poter visionare i giustificativi dei costi sostenuti dalla locatrice e posti a carico degli inquilini proporzionalmente alla superficie dell'ente da loro locato, la locatrice le ha sempre concesso la visione delle fatture per l'acquisto di combustibile, per il consumo di acqua potabile ed energia elettrica, per la tassa d'uso delle canalizzazioni e relativa manutenzione, per la revisione dell'impianto di riscaldamento e della cisterna, per la pulizia del camino, dei vari abbonamenti per la manutenzione dell'impianto di riscaldamento e dell'ascensore, per le spese di pulizia e portineria e per lo sgombero della neve (cfr. doc. agli atti). Così facendo si può ragionevolmente affermare che la locatrice ha fatto fronte all'obbligo impostole dall'art. 257b cpv. 2 CO. La conclusione del Pretore appare pertanto corretta.
d) Le ulteriori richieste della reclamante appaiono quindi pretestuose e destituite di fondamento, la locatrice avendo assolto ai suoi obblighi notificandole il conteggio delle spese accessorie 17 novembre 2010 (art. 12.6 contratto di locazione; Higi, op. cit., n. 34 ad art. 257a-257b CO), e dandole visione delle pezze giustificative a sostegno delle spese accessorie per il periodo dal 1°luglio 2009 al 30 giugno 2010. Su questo punto il reclamo, infondato, deve essere respinto.
a) Le ripetibili a favore della parte vincente devono essere stabilite in base alle tariffe cantonali (art. 96 CPC), in Ticino in base al Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (RL 3.1.1.7.1), che si applica anche ai rappresentanti professionali ai sensi dell'art. 68 cpv. 2 CPC (Trezzini in: Commentario al Codice di diritto processuale civile Svizzero, art. 96 pag. 393). Per le cause di valore litigioso inferiore ai fr. 20 000.–, il regolamento prevede delle ripetibili varianti tra il 15 e il 25 % del valore medesimo (art. 11 cpv. 1), ovvero da fr. 72.– a fr. 120.–.
b) Sennonché, il fatto che il primo giudice abbia fissato l'indennità in fr. 300.– “per tenere conto anche dell'effettivo dispendio di tempo” non può essere censurato. Intanto, il giudice può scostarsi dai limiti della tariffa a dipendenza delle peculiarità del caso e a condizione di motivare questa sua decisione (Trezzini, op. cit., art. 96 pag. 391; Rüegg in: Basler Kommentar, ZPO, Basilea 2010, n. 5 ad art. 96 ), ciò che l'art. 13 cpv. 1 del citato regolamento concretizza. Inoltre, se si tien conto del fatto che la rappresentante dell'istante ha dovuto redigere l'istanza e le osservazioni del 7 ottobre 2011, oltre a partecipare a due udienze di discussione in Pretura, l'indennità di fr. 300.–, che considera anche le spese e l'IVA, appare giustificata rispetto all'indennità di fr. 120.–, che non tiene conto dell'ampiezza del lavoro svolto e del tempo impiegato, avuto riguardo allo svolgimento del mandato. Ne discende che il reclamo deve essere respinto anche su questo punto.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
decide: 1. Il reclamo è respinto.
Le spese giudiziarie, di complessivi fr. 150.–, sono poste a carico della reclamante. Non si assegnano ripetibili.
Notificazione a:
– ; – .
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La cancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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