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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2011.73
Data decisione, Autorità: 15.10.2012, CCR
Titolo: Contratto di mandato - vendita immobile - trattenuta da parte del notaio di una somma a parziale copertura del suo onorario - contratto di deposito
DEPOSITOMANDATO art. 394 COart. 481 COart. 320 CPCart. 74 CPC-TIart. 281 CPC-TI
Incarto n. 16.2011.73
Lugano 15 ottobre 2012/mc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Epiney-Colombo e Fiscalini
vicecancelliera:
Petralli Zeni
sedente per statuire sul reclamo 21 novembre 2011 presentato dall'
avv. RE 1 (patrocinato dall'avv. PA 1 )
contro la sentenza emessa il 18 ottobre 2011 dal Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona nella causa IU.2010.36 (contratto di mandato) promossa con istanza 23 luglio 2010 dalla
CO 1 (patrocinata dall'avv. PA 2 );
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Il 26 novembre 2003 l'CO 1 ha costituito in favore di __________ un diritto di compera sulla particella n. 4567 RFD __________ di sua proprietà al prezzo di fr. 3 550 000.–. Nel rogito, allestito dal notaio RE 1, le parti avevano previsto di trattenere dal prezzo di compravendita, depositandoli sul conto clienti del pubblico ufficiale, fr. 25 000.– a garanzia del pagamento di tutte le spese relative alla gestione dei tre stabili fino al 31 dicembre 2003 e fr. 165 000.– a garanzia del pagamento dei crediti di imposta cantonali e comunali relativi all'immobile. Le parti hanno altresì pattuito di porre a carico dell'acquirente le spese dell'atto e “ogni altra relativa”.
Ultimate tutte le pratiche correlate all'atto pubblico e constatato che sul suo conto clienti erano rimasti depositati fr. 32 302.10 il notaio ha proposto l'11 novembre 2008 alla CO 1 di liberare fr. 2000.– in favore di __________ e fr. 4976.95 in suo favore a copertura delle prestazioni svolte in relazione alla “problematica ipoteche legali… strettamente connesse con la posizione del venditore”. Malgrado il rifiuto di Immobiliare del CO 1 di riconoscere le prestazioni effettuate dal notaio, questi le ha versato la differenza di fr. 25 325.15.
B. Con istanza 23 luglio 2010 CO 1 ha convenuto l'avvocato RE 1 davanti al Pretore del Distretto di Bellinzona per ottenere la restituzione di fr. 4976.95 oltre interessi. All'udienza del 30 agosto 2010, indetta per la discussione, il convenuto ha proposto di respingere l'istanza sollevando preliminarmente la carenza di legittimazione passiva, lo stesso non potendo disporre senza il consenso di entrambe le parti della somma depositata presso di lui dall'acquirente a garanzia del pagamento delle imposte arretrate e come tali a carico dell'istante. Il 10 febbraio 2011 l'istante ha denunciato la lite a __________ il quale si è limitato a confermare quanto già dichiarato durante la sua deposizione testimoniale del 29 novembre 2010.
C. Statuendo il 18 ottobre 2011 il Pretore aggiunto, ritenendo ingiustificata la trattenuta dell'importo di fr. 4976.95 sul prezzo di compravendita depositato dall'acquirente sul conto clienti del notaio, ha accolto l'istanza e ha obbligato il convenuto a pagare fr. 4976.95 oltre interessi del 5 % dall'11 novembre 2008.
D. Con reclamo 21 novembre 2011 l'avvocato RE 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento. Il reclamante rimprovera al primo giudice di aver erroneamente accertato i fatti ed erroneamente applicato il diritto non considerando il deposito controverso quale deposito a titolo di garanzia e come tale utilizzabile solo con il consenso di entrambe le parti. Egli ha contestato inoltre il fatto per il primo giudice di aver pronunciato la condanna al pagamento ancorché non richiesta dall'istante nel suo allegato introduttivo, nel quale si è limitata a chiedere la restituzione dell'importo litigioso, richiesta come tale infondata. Con decreto 23 novembre 2011 il presidente della Camera ha concesso al reclamo effetto sospensivo. Nelle sue osservazioni del 1° febbraio 2012 l'CO 1 postula il rigetto del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, i procedimenti pendenti al momento dell'entrata in vigore del Codice di diritto processuale civile svizzero continuano a essere regolati dalla legge anteriore (art. 404 cpv. 1 CPC). Alle impugnazioni si applica invece il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la sentenza del Pretore aggiunto è stata emessa il 18 ottobre 2011 sicché il reclamo soggiace alla legge nuova. Presentato contro una “decisione inappellabile di prima istanza finale” (art. 319 lett. a CPC) e in una causa con valore litigioso inferiore a fr. 10 000.– (art. 48 lett. d n. 1 LOG), il reclamo, tempestivo, è sotto questo profilo ricevibile.
Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che, relativamente all'applicazione del diritto, nel reclamo occorre spiegare in modo conciso, riferendosi all'oggetto del litigio, in cosa consiste la violazione e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (cfr. DTF 134 II 246 consid. 2.1). Quanto all'accertamento dei fatti, la definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio ragione per cui il reclamante non può limitarsi a criticare la decisione impugnata come in una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella del primo giudice (DTF 136 II 494 consid. 2.8 con riferimenti). Egli deve così dimostrare, attraverso un'argomentazione chiara e dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una decisione manifestamente insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con il senso di giustizia ed equità (DTF 135 V 4 consid. 1.3, con rinvii). Non basta segnatamente che il reclamante affermi l'arbitrarietà della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (DTF 136 II 494 consid. 2.8).
Il Pretore aggiunto, premesso che come pubblico funzionario il convenuto era vincolato alle istruzioni ricevute dalle parti, e accertato che in base al rogito i contraenti avevano espressamente indicato la destinazione del denaro trattenuto sul prezzo di compravendita del fondo versato da __________ e depositato sul conto clienti del notaio convenuto, ha ritenuto ingiustificata la mancata liberazione da parte di quest'ultimo di fr. 4976.95 in favore della venditrice. Il reclamante censura tale conclusione rilevando che il primo giudice ha erroneamente valutato i fatti ritenendo che egli si sarebbe assunto degli impegni nei confronti delle parti circa la destinazione del denaro presso di lui depositato e del quale non poteva invece disporre senza il consenso unanime dei due contraenti, fungendo il notaio da semplice depositario della somma di fr. 190 000.–.
Il reclamante sostiene che l'istante ha inammissibilmente mutato l'azione poiché con l'atto introduttivo egli ha chiesto la “restituzione” della somma di fr. 4976.95 mentre con le conclusioni ha chiesto la condanna al pagamento della stessa. Il Pretore non ha ritenuto di intervenire poiché si trattava di una semplice modifica letterale della domanda di giudizio e non di una modifica della domanda. Ora, si volesse anche reputare che così facendo l'istante ha mutato inammissibilmente l'azione in spregio dell'art. 74 CPC ticinese, la doglianza cadrebbe nel vuoto. Se è vero che al dibattimento finale le parti potevano solo restringere, ma non modificare le domande (art. 281 cpv. 2 CPC ticinese), è altrettanto vero che qualora una parte estendesse indebitamente le domande, spettava alla controparte sollevare il vizio (Cocchi/ Trezzini, CPC ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, pag. 231 nota 266). Chi non si presentava al dibattimento finale perdeva tale possibilità, poiché il giudice non poteva rilevare l'irregolarità d'ufficio, per lo meno nelle cause – come quella in esame – rette dal principio dispositivo (v. anche Rep. 1995 pag. 227 n. 55). Ciò premesso, a prescindere dalla motivazione addotta dal primo giudice e foss'anche mutata l'azione, lamentando solo in questa sede l'irregolarità di procedura, il convenuto muove una doglianza tardiva, e come tale irricevibile. Al proposito non giova dunque attardarsi.
a) Nella fattispecie la venditrice e l'acquirente hanno concordato di trattenere sul prezzo di compravendita dell'immobile determinati importi a garanzia, in particolare, di scoperti di natura fiscale derivanti dal fondo medesimo e come tali di spettanza della venditrice, depositandoli sul conto clienti del notaio (doc. A, clausole 7 e 11). Così stando le cose, per il Pretore, il convenuto non ha funto da semplice depositario delle somme trattenute ma si è anche assunto impegni precisi nei confronti delle parti circa la destinazione del denaro, nel senso che, liquidate segnatamente le pendenze fiscali, egli era tenuto a liberare la rimanenza del prezzo di compravendita a favore della venditrice agendo così in virtù di un rapporto di mandato (art. 394 segg. CO).
b) Per il reclamante, invece, egli non si è assunto alcun impegno nei confronti delle parti salvo fungere da semplice depositario della somma trattenuta sul prezzo di compravendita. Sennonché, l'acquirente ha dichiarato che egli si era accordato con l'istante per trattenere sul prezzo di compravendita “l'importo di fr. 190'000.– a garanzia di importanti problemi fiscali che aveva la venditrice e la proprietaria precedente. Questo era per tutelare la mia posizione economica ….“ (deposizione di __________ del 29 novembre 2010, verbali pag. 3). In sostanza, __________, con l'accordo della venditrice, ha versato parte del prezzo di compravendita sul conto del convenuto affinché questi lo liberasse a favore della venditrice solo una volta pagati tutti i sospesi in relazione al fondo, incombenze queste che esulano dal solo deposito ma che soggiacciono alle norme sul contratto di mandato (art. 394 segg. CO; Barbey, Commentaire romand du Code des obligations I, 2003, n. 21 ad art. 472), così come accertato dal Pretore. In tali circostanze non si può considerare manifestamente errata la conclusione del Pretore secondo la quale il convenuto non era stato incaricato di agire quale semplice depositario della somma trattenuta, bensì di utilizzarla per garantire il pagamento degli scoperti di spettanza dell'istante.
c) Del resto, si fosse trattato di un semplice contratto di deposito, il depositario avrebbe dovuto restituire la stessa somma (Tercier, Les contrats spéciaux, 4ª edizione, n. 6651 pag. 1006; Barbey, op. cit., n. 10 ad art. 481 CO), ciò che mal si concilia con il tenore delle clausole n. 7 e 11 dell'atto di compravendita (doc. A), dalle quali si evince che venditrice e acquirente non avevano semplicemente inteso depositare una determinata somma presso il notaio per riottenerla successivamente, ma l'avevano depositata affinché questi vegliasse, a garanzia dei diritti dell'acquirente, che non vi fossero degli scoperti che anziché andare a carico della venditrice, sarebbero stati posti a suo carico.
d) Il fatto poi che __________ abbia chiesto al convenuto ”di tenere bloccato l'importo di fr. 4976.95 sul suo conto rubrica terzi perché l'istante si era rifiutata di riconoscere questo importo, pur avendo cagionato i costi delle prestazioni del convenuto“ (cfr. deposizione del 29 novembre 2010, verbale pag. 5), non basta per ritenere errata la conclusione del Pretore secondo la quale acquirente e convenuto non erano legittimati a “modificare unilateralmente la causale e/o destinazione del versamento” (cfr. sentenza consid. 3), così come pattuita nell'atto di compravendita, nel quale le parti hanno espressamente destinato l'importo depositato presso il convenuto al pagamento di crediti derivanti dalla gestione dell'immobile e da imposte arretrate, escluso quindi un diverso utilizzo. Ciò premesso, una volta effettuati questi pagamenti, il notaio avrebbe dovuto liberare l'importo residuo a favore della venditrice. Ne segue che la conclusione del primo giudice non può essere censurata e il reclamo deve quindi essere respinto.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
decide: 1. Il reclamo è respinto.
Le spese giudiziarie di complessivi fr. 550.– sono poste a carico del reclamante che rifonderà alla controparte fr. 400.– di ripetibili.
Notificazione a:
– ; – ; – .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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