16.2006.3•Lease ancillary costs; no reply allowed in cassation
16.2006.3Altro tribunale17 ott 2006Dismissed
Estratto da Omnilex
Two tenants appealed a Bellinzona lease judgment concerning ancillary-cost adjustments for heating oil and water treatment. They also filed a post-response replica. The cassation court held that no second exchange of briefs is available in cassation, so the replica was inadmissible. On the merits, the appellants failed to show any manifestly arbitrary assessment of evidence or other cassation ground. The heating-oil error in meter reading caused no proven prejudice, and the water-treatment quantities were supported by the record. The appeal was dismissed and the tenants were ordered to pay costs and party compensation.
Art. 307 ff. CPC in Verbindung mit Art. 331 Abs. 2 CPC; Art. 327 lit. g CPC; ancillary-cost dispute in cassation: no second exchange of briefs is permitted in cassation proceedings unless the procedural regime expressly provides otherwise. Cassation lies only for a manifest violation of material or formal law or for a manifestly erroneous assessment of acts or evidence. Arbitrariness is not established by the mere possibility of another, even preferable, solution; it requires a decision that is untenable, plainly contrary to the factual record, without objective reason, or offensive to justice and equity (consid. 4). Where the appellant shows neither concrete prejudice nor a manifest evidentiary error, the complaint is dismissed.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2006.3
Data decisione, Autorità: 17.10.2006, CCC
Titolo: contratto di locazione - conguaglio spese accessorie- replica esclusa in sede di cassazione
Incarto n. 16.2006.3
Lugano 17 ottobre 2006/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Epiney-Colombo e Lardelli
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 7 gennaio 2006 presentato da
RI 1
contro
la sentenza 30 dicembre 2005 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di Bellinzona nella procedura in materia di contratto di locazione (inc. n. DI.2004.105) promossa con istanza 7 aprile 2004 nei confronti di
CO 1 (patrocinata dall' RA 1
con la quale gli istanti hanno contestato il conteggio delle spese accessorie, contestazioni che il giudice ha respinto,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
Il 10 giugno 1991 i coniugi RI 1 hanno concluso con la CO 1 di __________ un contratto di locazione avente per oggetto un locale situato in uno stabile di proprietà di quest'ultima a __________, per una pigione mensile di fr. 752.- oltre a fr. 120.- a titolo di acconto per le spese accessorie (importo in seguito aumentato a fr. 140.-), con conguaglio al termine dell'esercizio.
Con istanza 7 aprile 2004 RI 1, dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, hanno convenuto la CO 1 davanti al Pretore del Distretto di Bellinzona, contestando la correttezza del conteggio delle spese accessorio relativo al periodo 1° luglio 2001/30 giugno
Essi hanno in particolare chiesto la condanna della convenuta a risarcire la totalità della differenza dei litri di combustibile ….come pure rettificare i conguagli e accreditare il relativo importo per le fatture della ditta __________. All'udienza del 5 aprile 2005 la convenuta ha proposto di respingere l'istanza. Statuendo il 30 dicembre 2005 in luogo e vece del Pretore, il Segretario assessore ha respinto l'istanza.
Con il presente tempestivo gravame RI 1 sono insorti contro il predetto giudizio. Essi rimproverano al primo giudice di aver erroneamente valutato le risultanze istruttorie in merito alla quantificazione del combustibile effettivamente fornito e consumato, i dati utilizzati dalla convenuta per il calcolo delle spese accessorie non corrispondendo a quelli da loro rilevati. Pure contestata è la conclusione del primo giudice che ha ritenuto corretto il quantitativo di silicati e polifosfati utilizzato dalla convenuta per il calcolo delle spese accessorie. Nelle sue osservazioni del 6 febbraio 2006 la convenuta postula la reiezione del ricorso.
Gli istanti hanno introdotto il 9 febbraio 2006 una “replica”. Ora, gli art. 307 segg. CPC, applicabili su rinvio dell'art. 331 cpv. 2 CPC), non prevedono un doppio scambio di allegati in secondo grado (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura civile massimato e commentato, Lugano 2000, n. 1 ad art. 314). Ne segue che il memoriale in questione va dichiarato irricevibile.
Giusta l’art. 327 lett. g CPC, disposto sotto il quale possono essere sussunte le censure ricorsuali, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 132 I 17 consid. 5.1).
Il Segretario assessore ha accertato che le spese contestate dagli istanti (olio combustibile e trattamento delle acque) rientrano nel concetto di spese accessorie ai sensi dell'art. 257a CO e come tali devono essere assunte dal conduttore. Egli ha constatato che vi erano stati errori di lettura del contatore del combustibile e ha comunque ritenuto che questi non hanno comportato nocumento alcuno per gli istanti, ai quali è sempre stato addebitato solo il costo del combustibile effettivamente consumato, motivo per cui ha respinto la loro istanza. Quanto ai quantitativi di prodotti utilizzati dalla ditta__________ SA per il trattamento dell'acqua, il primo giudice ha respinto la contestazione degli istanti poiché generica, rilevando che comunque sia essi erano comprovati e rientravano nella norma.
Per quel che riguarda la quantificazione dell'olio combustibile, la convenuta ha allestito un conteggio dettagliato delle spese sostenute per la gestione dell'immobile occupato dagli istanti per il periodo 1° luglio 2001/30 giugno 2002 (doc. H). I ricorrenti si limitano a riproporre la loro contestazione in merito ai dati utilizzati dalla convenuta per il calcolo dell'olio da riscaldamento consumato dagli inquilini dello stabile di sua proprietà, ma non evidenziano alcun pregiudizio per l'errore di lettura del contatore, accertato dal primo giudice e ammesso dalla convenuta, sicché non è dato di vedere in quale arbitrio sia incorso il Segretario assessore. Tanto più che la sua conclusione trova puntuale riscontro nelle risultanze istruttorie. In particolare __________ ha dichiarato che la differenza di litri non comporta per le parti alcuna differenza in denaro: di fatto si tratta solo di un importo riportato al periodo successivo. Quello che viene pagato dagli inquilini è unicamente il consumo effettivo. Si tratta di una questione di lettura al momento della fornitura e non di consumo che viene invece determinato alla fine del periodo: non vi è quindi alcuno scompenso finanziario per gli inquilini (verbale 23 maggio 2005, pag. 8 e 9). Ne discende che il ricorso, su questo punto, deve essere respinto.
In merito al quantitativo di prodotti utilizzati per il trattamento dell'acqua, i ricorrenti si limitano a quanto dichiarato nelle conclusioni. Ora, a prescindere dalla genericità della contestazione, l'accertamento del primo giudice secondo il quale il conteggio delle spese accessorie allestito dalla convenuta con riferimento a questa posta è corretto, non è arbitrario. Dall'istruttoria è emerso che i quantitativi di silicati e polifosfati erano conformi a quanto prescrive la legge, e che, per quel che riguarda il loro aumento negli anni la differenza tra l'importo consumato nel 1997 e quello del 2001 è dovuta da una parte all'aumento di consumo d'acqua e dall'altra dall'aumento di silicati a causa delle lamentele da parte di alcuni inquilini per via della presenza di ruggine nei tubi (deposizione di __________, verbale del 14 luglio 2005, pag. 11 e 12). Ne discende che il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione tantomeno quello di cui all'art. 327 lett. g CPC, deve essere respinto.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). I ricorrenti rifonderanno alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili.
Per i quali motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione 7 gennaio 2006 di RI 1 è respinto.
Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 100.-, già anticipate dai ricorrenti, rimangono in solido a loro carico con l'obbligo di rifondere alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 300.- a titolo di ripetibili.
Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the tenants' post-observation 'replica' was admissible in cassation proceedings.
No. The cantonal procedural rules do not provide for a second exchange of briefs at this stage, so the filing was inadmissible.
By reference to Arts. 307 ff. CPC, applicable via Art. 331(2) CPC, cassation proceedings do not allow a double exchange of pleadings.
Whether the lower court arbitrarily assessed the heating-oil accounting.
No manifest arbitrariness was shown; the complaint failed.
The appellants did not demonstrate concrete prejudice from the meter-reading error, and the evidentiary record supported the finding that only actual consumption was charged.
Whether the lower court arbitrarily accepted the quantities of silicites and polyphosphates used for water treatment.
No. The challenge was too generic and the evidentiary findings were supportable.
The quantities were shown to comply with legal requirements, and the increase over the years was explained by higher water consumption and complaints about rust in pipes.
Whether the cassation appeal should be upheld under Art. 327 let. g CPC.
No. The appeal did not establish a manifest violation of material or formal law or an arbitrary assessment of evidence.
A different or preferable solution is insufficient; arbitrariness requires a manifestly unsustainable result, which was not shown here.
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