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Condominium repair costs for a private bathroom leak

16.1995.32Altro tribunale24 ott 1995Dismissed

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Sintesi Omnilex

The condominium appealed in cassation against a peace judge's decision rejecting its request for CHF 668.10 from a co-owner for repairs after a water leak in another apartment. The appellate court held that cassation under Art. 327 let. g CPC is available only for manifest legal or factual error. On the file, the lower court could validly find that the damaged pipe section served only the individual unit and was not a common part. The appeal was therefore dismissed, with costs charged to the appellant.

Massima Omnilex

Art. 327 let. g CPC; cassation for manifest violation of law or manifestly erroneous assessment of evidence; the reviewing court intervenes only where the challenged decision is untenable on its face. In condominium matters, common pipes are those serving the collective until the raccord with the individual units; where the evidence permits the finding that the defect concerns a connection belonging to a single apartment, the allocation of repair costs to that co-owner is not arbitrary. A mere alternative interpretation of the evidence is insufficient for cassation. Costs follow Art. 147 CPC.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 16.1995.32

Data decisione, Autorità: 24.10.1995, CCC

Incarto n. 16.95.00032

Lugano 24 ottobre 1995/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Chiesa, presidente, Cocchi e Giani

segretaria:

Petralli, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 30 gennaio 1995 presentato da

Comunione compropr. condominio __________ patr. dall’avv. __________

contro

la sentenza 31 dicembre 1994 del Giudice di pace del circolo di Vezia nella causa a procedura ordinaria inappellabile promossa con istanza 30 agosto1994 nei confronti di

con la quale si chiedeva il pagamento di fr. 668.10 oltre accessori nonchè il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE no. __________dell’UE di Lugano, domande respinte dal primo giudice,

letti ed esaminati gli atti,

considerato

in fatto e in diritto:

  1. Con istanza 30 agosto 1994 l’Amministrazione dei compro-prietari del condominio “__________ ” ha convenuto in giudizio il signor __________, comproprietario dello stabile in oggetto, al fine di ottenere il pagamento di fr. 668.10, importo corrispondente alla quota parte posta a suo carico delle spese sostenute in relazione a lavori effettuati nello stabile. Trattasi in particolare dei lavori resisi necessari per la ricerca di una perdita d’acqua riscontrata nell’appartamento di un altro condomino, il signor __________, e più precisamente nel bagno di quest’ultimo, e per i relativi lavori di rispristino, per un totale a carico di tutti i condomini di fr. 4’395.50.

Il convenuto si è opposto alla pretesa avversaria contestando di dover partecipare alle spese di rifacimento del bagno di un singolo comproprietario.

  1. Con il querelato giudizio il primo giudice, accogliendo la tesi del convenuto secondo la quale l’importo in contestazione non si riferirebbe a spese di riparazione di una parte comune bensì di una parte di proprietà di un condomino e quindi di esclusiva spettanza di quest’ultimo, ha respinto l’istanza.

  2. Con il presente tempestivo gravame la Comunione dei compro-prietari del Condomino “__________ ” , validamente autorizzata ad adire le vie ricorsuali, è insorta contro il predetto giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. L’insorgente rimprovera al primo giudice di aver erroneamente applicato il diritto materiale con particolare riferimento ai disposti di legge che regolano la proprietà per piani e distinguono le parti comuni da quelle di diritto esclusivo.

Con osservazioni 27 febbraio 1995 la controparte postula la reiezione del gravame.

  1. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente erronea di atti di causa o di prove.

Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 119 Ia 32 consid. 3, 119 Ia 117 consid. a).

  1. A titolo introduttivo e abbondanziale si osserva che la ripartizione delle spese oggetto della lite è stata decisa dall’assemblea dei condomini del 10 febbraio 1994 e che il signor _________ non ha impugnato tale decisione davanti al giudice, come imporrebbero i combinati art. 712m cpv. 2 CC e 75 CC, ma ha espresso formalmente i motivi della sua opposizione - cautelandosi di farlo tempestivamente - nei confronti dell’amministrazione del condominio. Ancorché la decisione sia cresciuta in giudicato, i termini della presente vertenza dimostrano che la parte istante non se ne è voluta prevalere.

  2. Per quanto riguarda le censure ricorsuali, va anzitutto ricordato che il giudice di pace ha ritenuto che l’istante abbia provato, in particolare con la produzione della planimetria doc. H, che il danneggiamento concernesse il tubo di raccordo del lavabo nella sala da bagno del condomino con la colonna, ossia una parte della tubazione che si dirama in quel solo singolo appartamento. E’ ben vero che l’ istruttoria non ha verificato peritalmente, ossia con miglior esattezza, l’origine della fuoriuscita d’acqua, ma il giudice di pace ha evidentemente ritenuto sufficiente la documentazione a sua disposizione, concludendo che l’istante non avesse dimostrato la caratteristica di parte comune del tratto di tubazione difettosa.

In questa sede, a prescindere da altre censure (di cui si dirà eventualmente in seguito), la ricorrente insiste affermando che lo stesso doc. H starebbe proprio a provare che la perdita di acqua è stata individuata nel punto di raccordo del tubo di ventilazione primaria dell’edificio con i tubi di scarico del lavabo e del WC: in altre parole l’evento dannoso si collocherebbe unicamente nel tubo di ventilazione che è parte comune dell’ immobile.

Sennonché questa affermazione non trova conforto in nessun accertamento istruttorio e tanto meno nella planimetria doc. H (ancorché esaminata nella sua versione originale) che, semmai, indica, in corrispondenza alla terza apertura concernente il muro del bagno, “tubo raccordo lavabo alla colonna rotto “: ciò che permette di concludere, senza cadere nell’ arbitrio, che rotto fosse il tubo di raccordo alle apparecchiature del condomino __________. Se poi, in realtà, le cose fossero diverse può anche darsi, ma non rileva dagli atti del processo. D’altra parte il rapporto dello Studio tecnico __________ alla Compagnia d’assicurazioni __________ non fa il minimo accenno al tubo di ventilazione, ma afferma che il tubo di scarico - per quel che si può capire - del bagno __________era rotto in più punti.

Sulla localizzazione della perdita, null’altro: ciò che non permette di annullare la sentenza impugnata le cui conclusioni non poggiano su una valutazione manifestamente erronea delle prove.

  1. Si deve condividere la critica della ricorrente al fatto che il primo giudice abbia dato importanza alla ripetuta indicazione di fatture e di altri giustificativi al “bagno __________ ”; può anche darsi che il giudice di pace abbia interpretato erroneamente il testo tedesco della dottrina prodotta in fotocopia. Si tratta tuttavia di censure irrilevanti agli effetti del presente ricorso, dal momento che - a prescindere dalle note difficoltà di differenziazione delle parti comuni delle canalizzazioni da quelle che servono esclusivamente singole unità condominiali - vengono definite condotte comuni quelle che servono la comunità dei condomini fino al raccordo con le singole unità ( Meyer - Hayoz / Rey, Berner Kommentar, art. 712b CC, n. 36 ).

La decisione del giudice di pace è così conforme a questo principio dottrinale incontestato.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 147 CPC e la vigente LTG

pronuncia:

  1. Il ricorso per cassazione 30 gennaio 1995 della Comunione dei comproprietari del condominio “__________ ” è respinto.

  2. Le spese del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 80.-

b) spese fr. 20.-

t o t a l e fr. 100.-

già anticipate dalla parte ricorrente rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 80.- a titolo di ripetibili di questa sede.

  1. Intimazione a:

Comunicazione alla Giudicatura di pace del circolo di Vezia

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the lower court manifestly erred in treating the disputed plumbing repair as a private rather than common expense

Decisione estratta

No. The file supported the finding that the leak concerned a pipe connection serving only the individual apartment, so the lower court's assessment was not manifestly erroneous.

Motivazione estratta

Cassation lies only for a manifest violation of law or manifestly erroneous assessment. The plan and technical report did not prove that the damaged section was a common pipe; at most they indicated a broken connection to the condominium owner's fixtures.

Questione giuridica chiave

Whether the condominium could recover the assessed share of repair costs from the respondent

Decisione estratta

No further relief was granted because the repair concerned a part attributable to the individual unit, not a common element.

Motivazione estratta

Under the evidence, the damage was localized to the bathroom connection of the respondent's unit, so the expenses were not shown to be common charges.

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