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Double auction and debt list in pledge enforcement

15.2003.82Altro tribunale6 ago 2004Dismissed

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Sintesi Omnilex

RICO0 challenged the debt list and auction conditions in a pledge-enforcement sale concerning a parcel encumbered by mortgage certificates and a life usufruct in his favor. He argued that the property could not be sold by double auction and that the debt list failed to indicate the rank of the claims and the value of his usufruct. The supervisory court held that the mortgage certificates were older than the usufruct and therefore prior, that the creditor’s request for a double auction was timely and justified, and that the debt list did not need to state a monetary value for the usufruct. The complaint was dismissed; no costs or indemnities were imposed.

Massima Omnilex

Art. 140, 142 LEF; Art. 34, 39, 104 RFF; priority of liens and admissibility of double auction in pledge enforcement: the double-auction request is timely if made within ten days of notification of the debt list, the prior pledge right invoked must appear in the debt list, and the priority must not be successfully challenged. Priority of real rights is governed by the land-register entry under Art. 972 CC; earlier mortgage certificates prevail over a later usufruct. The debt list must accurately identify registered encumbrances and their rank, but the regulations do not require the indication of a valuation for a usufruct or similar servitude (consid. 5-9).

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AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 15.2003.82

Data decisione, Autorità: 06.08.2004, CEF

Incarto n. 15.2003.82

Lugano 6 agosto 2004 EC/fp/dp

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Pellegrini, vicepresidente, Chiesa e Walser

segretario:

Cassina, vicecancelliere

statuendo sul ricorso 12 maggio 2003 di

RICO0

contro

l’operato dell’Ufficio fallimenti di __________ nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________ promossa contro

PINT0

dalla

in tema di elenco oneri e condizioni d’asta;

viste le osservazioni:

10 giugno 2003 di __________;

10 giugno 2003 di __________;

14 maggio e 17 giugno 2003 dell’UEF di __________;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. Con precetto esecutivo in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________ dell’UEF di __________ del 10/18 settembre 2001 la __________ procede contro __________ PINT0 per l’incasso di fr. 646'825.--. Oggetto del diritto di pegno è la particella n. __________ RFD di __________ di proprietà dell’escussa.

L’opposizione interposta al precetto esecutivo è stata ritirata dalla debitrice con scritto 4 novembre 2002.

B. Il 12 dicembre 2002 la __________ ha chiesto la realizzazione del pegno. Il giorno successivo l’UEF di __________ ha dato comunicazione alla debitrice della domanda di realizzazione.

C. Con avviso d‘incanto unico datato __________ 2003, pubblicato sul FUC n. __________ del __________ 2003, l’UEF di __________ ha fissato il termine per le insinuazioni degli oneri fondiari al 24 aprile 2003, il deposito delle condizioni d’asta a decorrere dal 5 maggio 2003 e l’incanto del fondo part. n. __________ RFD di __________ per il 4 giugno 2003.

D. Il 30 aprile 2003 l’UEF di __________ ha allestito e comunicato agli interessati l’elenco oneri riferito alla part. n. __________ RFD di __________ iscrivendo alla voce Servitù e oneri fondiari” sub D) un onere di usufrutto vita natural durante a favore di PINT0 __________ e di __________ RICO0.

Lo stesso giorno l’UEF ha pure allestito e comunicato agli interessati le condizioni d’asta che stabilivano sub n. 16 che “il creditore ipotecario procedente __________ ha chiesto la vendita dei beni immobili in oggetto con il doppio turno d’asta a mente dell’art. 142 LEF e 129 RFF per tutelarsi contro l’esistenza di eventuali contratti di locazione esistenti, scritti o verbali, non iscritti a Registro fondiario, per acquisire la facoltà di disdire anticipatamente eventuali contratti di locazione (siano essi annotati o meno), senza necessità di provare un urgente bisogno (DTF 126 III 290 ss.; 125 III 123 ss.) e per la cancellazione dalla part. __________ del RFD di __________ dei seguenti oneri fondiari:

  • O. abitazione a favore __________, __________.1954, scadenza 22.09.2017 – dg. __________

  • O. usufrutto a favore PINT0 __________, __________.1949 – RICO0 __________, __________1951 - vita natural durante – dg. __________”.

E. Il 2 maggio 2003 la __________ ha postulato la messa all’incanto del pegno con doppio turno d’asta.

F. Con tempestivo ricorso 12 maggio 2003 __________ RICO0 si è aggravato contro l’elenco oneri e contro le condizioni d’asta, postulando la messa all’incanto senza doppio turno d’asta, l’indicazione nell’elenco oneri delle precedenze tra le cartelle ipotecarie e il diritto di usufrutto a lui spettante, la stima e l’iscrizione nell’elenco oneri del valore dell’usufrutto, atteso che:

  • “il sottoscritto è titolare di un diritto di usufrutto iscritto sulla part. n. __________ di __________ ”;

  • “quell’usufrutto è stato costituito nel 1997”;

  • “le cartelle ipotecarie in possesso della __________, che ha richiesto la vendita sono state costituite in pegno successivamente, ovvero nel 1998, come risulta dalle lettere con la banca doc. 4, 5, 6 e 7”;

  • “il mio diritto di usufrutto deve avere la precedenza”;

  • “in ogni caso l’elenco oneri non descrive quali siano le precedenze fra le cartelle ipotecarie e l’usufrutto. Già solo per questo motivo deve venire completato e rettificato, per avere massima chiarezza”;

  • “non è pertanto consentito alla __________ di richiedere e ottenere il doppio turno d’asta, siccome la costituzione in pegno delle cartelle (…) è avvenuta successivamente all’iscrizione dell’usufrutto e quest’ultimo non risulta essere postergato”;

  • “contesto inoltre il fatto che l’UEF non ha determinato il valore da attribuire all’usufrutto, e non lo ha menzionato nell’elenco oneri”;

G. Delle osservazioni 14 maggio e 17 giugno 2003 dell’UEF di __________, del 10 giugno 2003 di __________ e __________ si dirà, per quanto necessario, in seguito.

H. Il 2 giugno 2003 il __________ ha chiesto all’UEF di __________ di voler rinviare l’asta prevista per il 4 giugno 2003, ritenuto che il 2 giugno 2003 __________ PINT0 ha presentato un’istanza di moratoria concordataria. A seguito della richiesta del Pretore, con provvedimento 4 giugno 2003 l’UEF di __________ ha sospeso l’asta. Con decreto __________ giugno 2003 il Pretore ha poi ha concesso a __________ PINT0 una moratoria concordataria di sei mesi, i cui effetti sono decaduti il __________ dicembre 2003 (cfr. FUC n. __________/2003 del __________.2003).

in diritto: 1. Nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno ex art. 151 ss. LEF tornano applicabili, in particolare, gli art. da 106 a 109 LEF per il rinvio di cui all’art. 155 cpv. 1 LEF; la realizzazione immobiliare si opera poi secondo le disposizioni degli art. da 133 a 143b LEF (per il rinvio dell’art. 156 prima proposizione LEF) e degli art. da 85 a 121 RFF, rispettivamente, per quanto qui di rilievo, degli art. da 29 a 42 RFF (per il rinvio dell’art. 102 RFF).

  1. Per l’art. 140 cpv. 1 LEF prima dell’incanto l’ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate e all’estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo. L’elenco oneri è poi comunicato agli interessati con l’assegnazione di un termine di dieci giorni per contestarlo (art. 140 cpv. 2 LEF). In caso di mancata o tardiva contestazione dell’elenco oneri, le pretese ivi iscritte si avranno per riconosciute per quanto concerne l’esecuzione in corso (cfr. art. 37 cpv. 2 in fine ORF).

Se la contestazione verte su un diritto iscritto nell’elenco oneri deve essere avviata la procedura di appuramento dell’elenco oneri prevista dagli art. 37-40 RFF. Se la contesa concerne unicamente aspetti procedurali la competenza decisionale spetta non al giudice ma all’autorità di vigilanza (cfr. Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Berna 2003, § 28 n. 39, p. 236/237).

L’art. 39 cpv. 1 primo periodo RFF precisa poi che, in caso di contestazione, l’ufficio procede a norma dell’art. 107 cpv. 5 LEF, prescindendo dalle formalità ex art. 106 LEF (cfr. DTF 112 III 111; contra P.-R. Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3. ed., Losanna 1993, p. 232).

  1. Le condizioni d’incanto stabiliscono le modalità di aggiudicazione del fondo e ne costituiscono la base legale (cfr. Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I, Zurigo 1984, §31 n.6 p.439). Esse sono allestite dall’Ufficio di esecuzione e fallimenti in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile (cfr. art. 134 LEF).

  2. La disputa è innanzitutto incentrata sulla questione a sapere se la vendita della particella n____________________ RFD di __________ possa avvenire con doppio turno d’asta ex art. 142 LEF e 104 RFF.

  3. Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall’elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell’elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio (art. 142 cpv. 1 LEF).

Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la vendita senza l’aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l’eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell’onere sino a concorrenza del suo valore (art. 142 cpv. 3 LEF).

L’istituto della messa all’incanto con il doppio turno d’asta nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare è poi ulteriormente precisato all’art. 104 cpv. 1 RFF nel senso che l’istanza va ammessa se si realizzano cumulativamente tre presupposti:

a) tempestività dell’istanza per doppio turno d’asta (da formulare entro il termine di dieci giorni dalla notifica dell’elenco oneri);

b) il credito pignoratizio poziore, posto a fondamento dell’istanza, deve risultare dall’elenco oneri;

c) mancata impugnativa giudiziale della poziorità.

  1. Il doppio turno d’asta è stato chiesto dalla creditrice ipotecaria __________ il 2 maggio 2003 alfine di far cancellare il diritto di abitazione a favore __________ e i diritti di usufrutto a favore PINT0 __________ e di RICO0 __________. Ritenuto che l’elenco oneri è stato trasmesso agli interessati il 30 aprile 2003, l’istanza è pertanto tempestiva.

  2. Sulla priorità, determinante è l’iscrizione a Registro fondiario: per l’art. 972 cpv. 1 CC i diritti reali nascono e ricevono grado e data dall’iscrizione nel libro mastro, ritenuto che il loro effetto risale in linea di principio al giorno dell’iscrizione nel giornale (cfr. Pascal Simonius/Thomas Sutter, Schw. Immobiliarsachenrecht, vol. II, Basilea e Francoforte sul Meno 1990, p. 175 m. 56; Henri Deschenaux, Le registre foncier, Friborgo 1983, p. 505).

  3. Nel caso di specie il reclamante reputa che il diritto di usufrutto vita natural durante iscritto a suo favore il 23 settembre 1997 (dg. __________) prevalga sugli oneri ipotecari in possesso della __________, poiché l’usufrutto è stato costituito nel 1997 mentre le cartelle ipotecarie in possesso della __________ sarebbero state date in pegno solo nel 1998.

Dall’estratto del Registro fondiario agli atti risulta che le tre cartelle ipotecarie al portatore in possesso della creditrice procedente e gravanti la particella n. __________ RFD di __________ sono state costituite il 25 luglio 1988 (la cartella ipotecaria in primo grado e quella in secondo grado, dg. __________) rispettivamente il 10 maggio 1996 (la cartella ipotecaria di terzo grado, dg. __________), quindi anteriormente al diritto di usufrutto del ricorrente, che è stato costituito solo il 22 settembre 1997.

Per il principio “prior tempore, potior iure”, le cartelle ipotecarie di Fr. 600’0000.--, fr. 270'000.-- e fr. 200'000.-- iscritte 25 luglio 1988 e il 10 maggio 1996 prevalgono sul diritto di usufrutto del ricorrente poiché iscritte prima.

Le cartelle ipotecarie menzionate sono quindi poziori rispetto al diritto di usufrutto del ricorrente ed inoltre la precedenza del credito pignoratizio risulta dall’elenco oneri, ritenuto che nello stesso l’UEF ha chiaramente indicato sia la data di costituzione delle varie cartelle ipotecarie che quella di costituzione del diritto di usufrutto del ricorrente. Ne consegue che l’UEF di __________ si è correttamente determinato stabilendo che l’incanto della particella n. __________ RFD di __________ avrà luogo con il doppio turno d’asta.

  1. Il contenuto dell’elenco oneri è determinato dagli art. 34 e s. RFF. L’elenco oneri in particolare deve indicare con esattezza gli oneri iscritti nel registro fondiario e quelli insinuati in seguito all'ingiunzione dell'ufficio (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno immobiliare e diritti personali annotati), con l'indicazione esatta dei beni ai quali i singoli oneri si riferiscono e del grado rispettivo dei diritti di pegno, delle servitù e degli altri oneri, per quanto risulti dall'estratto del registro fondiario (art. 28) o dalle insinuazioni (art. 34 cpv. 1 lett. b RFF). La normativa menzionata non prevede che nell’elenco oneri debba essere indicato il valore di stima delle varie servitù gravanti l’immobile posto all’incanto. Per questo motivo quindi anche l’ulteriore censura del ricorrente secondo cui l’UEF di __________ doveva determinare il valore dell’usufrutto a suo favore e quindi menzionare tale valore nell’elenco oneri deve essere respinta.

  2. Il ricorso 12 maggio 2003 di __________ RICO0, __________, è respinto.

Non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

Per i quali motivi

richiamati gli art. 17, 106, 107 cpv. 5, 134, 140 cpv. 1 e 2, 142, 151 ss., 155 cpv. 1, 166 LEF; 972 cpv. 1 CC; 34, 35, 39 cpv. 1, 102, 104 RFF; 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF

pronuncia: 1. Il ricorso 12 maggio 2003 di __________ RICO0, __________, è respinto.

  1. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  2. Contro questa decisione è dato ricorso entro 10 giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale, Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello, in conformità dell’art. 19 LEF.

  3. Intimazione a:

-__________ PINT0, __________;

-__________ RICO0, __________;

-__________;

-__________;

-__________;

-__________;

  • Comune di __________;

-__________;

-__________;

Comunicazione all’UEF di __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il vicepresidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

pledge enforcementdouble auctiondebt listland register priorityusufructmortgage certificateauction conditionssupervisory complaint

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the property could be sold by double auction under Art. 142 LEF and Art. 104 RFF

Decisione estratta

Yes. The creditor's request for a double auction was timely, its prior pledge rights appeared in the debt list, and their priority over the complainant's usufruct was not successfully challenged.

Motivazione estratta

Priority is determined by the land-register entry. The mortgage certificates held by the creditor were constituted before the usufruct, so they rank ahead. The conditions for Art. 104 RFF were met.

Questione giuridica chiave

Whether the debt list had to specify the priority between the mortgage certificates and the usufruct, and indicate a valuation of the usufruct

Decisione estratta

No. The debt list sufficiently stated the relevant entries and their dates; the regulations do not require it to state a value for the usufruct.

Motivazione estratta

Art. 34 ff. RFF govern the content of the debt list, and they require accurate indication of the encumbrances and their rank, but not a valuation of servitudes or usufructs.

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