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Auction costs charged to purchaser; appeal dismissed

15.1997.36Altro tribunale6 feb 1998Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The supervisory appeal concerned the final account and distribution list after the auction of pledged real estate in Mendrisio. The appellant, the auction purchaser, challenged the treatment of a CHF 5,000 advance originally paid by the creditor bank, several sale and administration fees, and an insurance premium. The court held that the advance had to be returned to the original creditor and that the alleged transfer issue under the assignment agreement was a merits question beyond supervisory review. It further held that the challenged costs were properly charged to the purchaser under the auction conditions and the applicable debt enforcement and tariff rules. The appeal was dismissed, with no costs or compensation awarded.

Massima Omnilex

Art. 49 cpv. 1 lett. a RFF, art. 46 cpv. 1 RFF, art. 17 RFF, art. 102 cpv. 3 LEF e art. 155 cpv. 1 LEF; imputazione delle spese di realizzazione e di amministrazione nel pignoramento immobiliare realizzato all’incanto. Le condizioni d’incanto possono porre a carico dell’aggiudicatario, senza imputazione sul prezzo, le spese di realizzazione e le spese di amministrazione del fondo non coperte dal reddito. Rientrano nelle spese di amministrazione le misure necessarie alla conservazione e coltura del fondo, ivi compreso il rinnovo delle assicurazioni ordinarie. La verifica della portata di una cessione di credito rispetto all’anticipo spese costituisce questione di merito e sfugge al potere di cognizione dell’autorità di vigilanza. Le tasse tariffarie per incanto, custodia di titoli, elenco oneri e invio degli avvisi sono rette dalle corrispondenti norme OTLEF e vanno controllate secondo i criteri legali applicabili.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1997.36

Data decisione, Autorità: 06.02.1998, CEF

Incarto n. 15.97.00036

Lugano 6 febbraio 1998/FP/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul ricorso 28 febbraio 1997 di

contro

l’operato dell’UEF di mendrisio e meglio contro il conto finale e lo stato di riparto

nell'esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare promossa

nei confronti di

richiamata l’ordinanza presidenziale 5 marzo 1997, con la quale al ricorso è stato concesso l’effetto sospensivo;

viste le osservazioni

27 marzo 1997 di __________

28 marzo 1997 dello studio __________

11 aprile 1997 dell’UEF di Mendrisio

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. Con domanda di vendita 17 novembre 1995, sulla base del PE __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare, notificato al debitore il 16 maggio 1995, l’__________ chiedeva la realizzazione della part. N.__________ RFD di __________ di proprietà di . A seguito della richiesta di anticipo spese del 23 novembre 1995 l’ versava il 5 dicembre 1995 l’importo di fr.5’000.--. L’asta si é svolta il 9 dicembre 1996 preceduta dalle pubblicazioni sul Foglio Ufficiale Cantonale del __________, nonché sui quotidiani del __________ .

B. Nel termine assegnato per la notifica degli oneri ipotecari, scadente il 4 luglio 1996, l’avv. __________ insinuava a proprio nome e quale cessionario del credito vantato dall’__________ e oggetto della procedura di realizzazione, l’importo di fr. 939’958.05 oltre interessi al 7% dal 1° maggio 1996 e garantito da 3 cartelle ipotecarie di nominali fr. 850’000.--. Quale allegato all’insinuazione l’avvocato __________ produceva il contratto di compravendita sottoscritto in data 13 maggio 1996 con l’__________ . L’asta, svoltasi come previsto il 9 dicembre 1996, ha visto quale aggiudicatario l’avv. __________ per un importo di fr. 750’000.-- .In data 5 febbraio 1997 l’UEF confermava l’avvenuto trapasso di proprietà e allestiva il conteggio relativo alle spese. Il giorno successivo l’avv. , con copia all’ lamentava la mancanza del dettaglio relativo alle tasse e spese d’incanto, e nel contempo chiedeva che in tale calcolo dovesse figurare l’anticipo di fr. 5’000.-- versato dall’. Con scritto 17 febbraio 1997 l’ contestava che questo anticipo dovesse essere considerato nel conteggio, osservando che tutte le spese occasionate dovevano essere poste a carico dell’aggiudicatario. L’__________ contestava inoltre che, oltre al credito vantato dalla banca nei confronti dell’escusso, oggetto della cessione di credito fosse anche l’anticipo di fr. 5’000.-- .

C. Con lettera 18 febbraio 1997 l’UEF comunicava all’avv. __________ che l’importo di fr. 5’000.-- anticipato dall’__________ non poteva essere considerato nel computo delle spese di realizzazione e che lo stesso doveva essere restituito alla Banca .Il 20 febbraio 1997 veniva allestito e depositato il conto finale e lo stato di riparto, con il contemporaneo invio degli avvisi speciali agli interessati.

D. Con tempestivo ricorso 28 febbraio 1997 l’avv. __________ contesta il conteggio allestito dall’UEF sostenendo che, con la cessione di credito egli è subentrato all’__________ a tutti gli effetti, assumendo i diritti e gli obblighi attinenti all’anticipo, rispettivamente al recupero delle spese di realizzazione, e quindi i fr. 5’000.-- versati dalla Banca quale anticipo, andrebbe restituito al cessionario del credito, ovvero il ricorrente. Inoltre l’avv. __________ chiede la verifica dell’intero conto tasse e spese, in quanto lo stesso conterrebbe delle spese che non debbono essere considerate spese di realizzazione, e altre che sembrano essere calcolate in eccesso rispetto alla OTLEF. In particolare egli contesta che il pagamento dell’assicurazione per danni della natura debba essere posta a carico dell’aggiudicatario quale spesa di realizzazione.

E. Con osservazioni 27 marzo 1997 l’__________ chiede che il ricorso venga respinto, in quanto l’oggetto della cessione di credito sarebbe unicamente il credito vantato dalla Banca nei confronti dell’escusso. L’importo di fr. 5’000.-- non farebbe parte del credito ceduto, ma costituirebbe unicamente un anticipo versato per permettere la vendita dell’immobile.

F. L’UEF di Mendrisio nelle sue osservazioni ribadisce la correttezza del proprio operato, rilevando che da informazioni assunte presso l’__________, oggetto della cessione era unicamente il credito vantato nei confronti del signor __________ e null’altro. Inoltre conferma la corretta applicazione della OTLEF, postulando la reiezione del ricorso .

G. Delle osservazioni dello Studio commerciale __________ si dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerando

in diritto: 1. Giusta l’art. 49 cpv.1 lit.a RFF le condizioni di vendita mettono a carico dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo: le spese di realizzazione e di trapasso della proprietà da praticarsi nel registro fondiario e nei titoli a riguardo dei pegni, delle servitù, ecc., comprese le spese del procedimento previsto dall’art. 69 RFF riguardo ai titoli ipotecari mancanti , totalmente o parzialmente estinti a seguito dell’incanto.

  1. In casu le condizioni d’incanto prevedono espressamente alla cifra 8 che le spese di realizzazione e di trapasso vadano a carico dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione. Quindi essendo l’avv. __________ l’aggiudicatario del fondo, è corretto accollargli le spese di realizzazione, così come previsto dalle condizioni d’incanto, nonché dall’art. __________ RFF. L’importo di fr. 5’000.-- versato dall’__________ quale anticipo spese, deve essere restituito a quest’ultima, in quanto le spese di realizzazione devono essere coperte dall’aggiudicatario e non dal creditore procedente. La decisione dell’UEF di restituire l’anticipo all’__________ che lo aveva prestato deve quindi essere ritenuta corretta, in quanto conforme a quanto previsto dall’art. __________ RFF, nonché dalle condizioni d’incanto della part. __________ RFD di . Il ricorso è quindi respinto. Per quanto concerne la questione di sapere se l‘importo di fr. 5’000.-- deve essere restituito dall’ all’avv. __________ in virtù della cessione di credito 13 maggio 1996, si tratta di un problema di merito che sfugge al potere di cognizione di questa Camera.

  2. L’ufficio di esecuzione cura l’amministrazione e la coltura del fondo per il quale è stata avviata la procedura in via di realizzazione del pegno (cfr. Art. 102 cpv.3 LEF e art.155 cpv. 1 LEF). L’amministrazione e la coltura del fondo comprendono tutte le misure necessarie per conservarlo nella sua sostanza e nella sua rendita e per percepirne i frutti e gli altri redditi, come ad esempio, ordinazione e pagamento di piccole riparazioni, seminagione e piantagioni, rinnovo delle assicurazioni ordinarie, disdetta ai locatari, loro sfratto, stipulazione di nuovi contratti di affitto, raccolta e vendita dei frutti naturali, incasso delle pigioni e affitti anche per via di esecuzione, esercizio del diritto di ritenzione per pigioni e affitti, pagamento delle tasse correnti per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità ecc. (Art.17 RFF).

Le condizioni d’incanto pongono a carico dell’aggiudicatario tutte le spese d’amministrazione del fondo, in quanto non siano coperte dal suo reddito (cfr. Art.46 cpv.1 RFF).

  1. Nel caso in esame il ricorrente non contesta la necessità di assicurare l’immobile, ma unicamente il fatto che tali costi vengano accollati all’aggiudicatario del fondo. Orbene, le condizioni d’incanto prevedono espressamente, in ossequio alle disposizioni legali, segnatamente l’art.46 cpv. 1 RFF, che le spese di amministrazione del fondo devono essere pagate dall’aggiudicatario. Quindi l’avv. __________, in qualità di aggiudicatario del fondo, è tenuto al pagamento del premio assicurativo dell’immobile, il quale costituisce senza alcun dubbio una spesa di amministrazione. Il ricorso non merita quindi accoglimento neppure su tale punto.

  2. Il ricorrente chiede la verifica di alcune posizioni del conto tasse e spese di realizzazione, in particolare egli contesta gli importi seguenti:

fr. 68.-- per avvisi al proprietario dell’immobile e incarico per l’amministrazione del fondo;

  • fr. 1’500.-- di tassa d’incanto;

  • fr. 150.-- per custodia titoli;

  • fr. 300.-- di tassa per allestimento elenco oneri;

  • fr. 192.-- per invio elenco oneri.

L’avviso al proprietario dell’immobile circa l’incasso delle pigioni e degli affitti, nonché la nomina dell’amministrazione del fondo, sono provvedimenti previsti dagli art. 102 cpv.3, 155 cpv. 1 LEF e __________ RFF che rientrano nell’ambito dell’amministrazione dell’immobile. Quindi sulla base dell’art.46 RFF tali spese di amministrazione vanno accollate all’avv. __________ quale aggiudicatario del fondo. La tassa d’incanto viene calcolata sulla base del prezzo di aggiudicazione. Per importi superiori a fr. 100’000.-- essa ammonta al 2 per mille del ricavo (art. 30 OTLEF).Essendo il prezzo di aggiudicazione fr.750’000.--, la tassa d’incanto è stata correttamente calcolata in fr. 1’500.--. I titoli detenuti in custodia dall’Ufficio, hanno un valore nominale di fr. 850’000.--, per cui applicando l’aliquota prevista dall’art. 28 bis OTLEF, che ammonta al 2 per mille del valore nominale, si ottiene effettivamente un importo pari a fr. 150.--. Per il calcolo del periodo di custodia dei titoli è determinante la data dell’incanto, vale a dire il 9 dicembre 1996, e la data di trasmissione dei titoli all’ufficio dei registri, cioè il 3 febbraio 1997. Quindi l’importo di fr. 150.-- è esatto e conforme alla OTLEF. La tassa per l’allestimento dell’elenco oneri ammonta, giusta l’art. 29 OTLEF, a fr. 300.-- per ogni fondo, ed è stata quindi giustamente inserita nel conto tasse e spese per tale importo. L’invio dell’elenco oneri agli interessati comporta una tassa di fr. 8.-- per ogni pagina , fino a un massimo di 20 pagine (cfr. Art.9 cpv.1 lit.a OTLEF). Se una tassa deve essere calcolata secondo il numero delle pagine, ogni pagina scritta anche parzialmente, equivale a una pagina intera (art. 5 cpv. 1 OTLEF ).L’elenco oneri della part. __________ RFD di __________ consta di 6 pagine ed è stato inviato ai creditori ( 3 ), più una copia all’escusso, per un totale di 24 pagine. Quindi l’importo di fr.192.-- ( = fr. 8.-- x 24 ) è corretto. L’operato dell’UEF di Mendrisio deve quindi essere considerato corretto, e il ricorso non può quindi essere accolto.

  1. Non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.

Richiamati gli art. 17, 102, 155 LEF,

pronuncia: 1. Il ricorso 28 febbraio 1997 dell’avv. __________ è respinto.

  1. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.

  2. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.

  3. Intimazione a:

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the CHF 5,000 advance had to be returned to the appellant as assignee of the claim rather than to the original bank.

Decisione estratta

The advance had to be returned to the original creditor/bank; the assignment covered only the claim against the debtor, not the separate advance for sale costs.

Motivazione estratta

The issue concerned the merits of the assignment agreement and lay outside supervisory review; in any event the auction conditions and debt enforcement rules required sale costs to be borne by the purchaser.

Questione giuridica chiave

Whether the insurance premium for natural hazard damage could be charged as administration costs to the purchaser.

Decisione estratta

Yes. The premium was an administration cost payable by the purchaser under the auction conditions and applicable debt enforcement rules.

Motivazione estratta

Administration of the pledged property includes measures needed to preserve the property, including ordinary insurance; under the auction conditions such costs fall on the purchaser if not covered by revenues.

Questione giuridica chiave

Whether the challenged fees and auction costs were correctly calculated.

Decisione estratta

Yes. The challenged items were correctly charged and computed under the relevant tariff provisions.

Motivazione estratta

The court held that the notice to the owner and appointment of administration were administration measures; the auction fee, custody fee for title deeds, charge for preparing the list of liens, and dispatch fee all matched the applicable tariff calculations.

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