Auction terms: taxes and mass debts in bankruptcy saleGenerato dall'IA

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Numero d'incarto: 15.1997.00215

Data decisione, Autorità: 11.01.1999, CEF

Incarto n. 15.97.00215

Lugano 11 gennaio 1999 /MR/fc/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul ricorso 28 novembre 1997 di

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patr. dall’ avv. __________

contro l’operato dell’Ufficio fallimenti del Distretto di __________, , nella procedura fallimentare n. concernente

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richiamata l’ordinanza presidenziale 2 dicembre 1997, con la quale al ricorso è stato concesso effetto sospensivo parziale;

viste le osservazioni 5 gennaio 1998 della __________ in __________, __________, 7 gennaio 1998 dell’Ufficio esazione e condoni, __________, 8 gennaio 1998 del Comune di __________ e 16 febbraio 1998 dell’UF di Lugano;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. Nel fallimento di __________., __________, decretato dal Pretore del Distretto di __________ il 28 luglio 1992, l’UF di __________ procede alla realizzazione del fondo Part. __________ di __________ di proprietà della fallita.

B. Con avviso d’incanto pubblicato sul __________ del 26 settembre 1997, __________ ha fissato al 18 novembre 1997 il deposito delle condizioni d’asta e al 4 dicembre 1997 la data dell’incanto, facendo inoltre riferimento in merito al termine per la notifica di oneri fondiari “all’elenco oneri depositato l’8 luglio 1996 presso l’Ufficio Fallimenti del Distretto di __________, __________ ”.

C. Nell’elenco oneri 8 luglio 1996 riferito alla part. __________, Succursale di __________ figura iscritta sub cifra 4 quale creditore pignoratizio per un credito di complessivi Fr. 2’298’202.60 garantito da due cartelle ipotecarie al portatore di primo grado (valore nominale di Fr. 950’000.--) e di secondo grado (valore nominale di Fr. 480’000.--).

Il credito di __________ è preceduto nell’elenco oneri (dopo rettifica a seguito di procedura di appuramento) dallo Stato del Cantone Ticino (sub cifra 1) e dal Comune di __________ (sub cifre 2 e 3) per crediti garantiti da ipoteche legali per imposte cantonali dal 1988 al 1993 di complessivi Fr. 48’918.-- (imposte cantonali 1988/1989/1990 per Fr. 20’672.25 + imposte cantonali 1991/1992/1993 per Fr. 28’245.75) oltre interessi, rispettivamente per imposte comunali dal 1987 al 1993 di complessivi Fr. 42’790.35 (imposte comunali 1987/1988/1990 per Fr. 25’492.05 + imposte comunali 1991/1992/1993 per Fr. 17’298.30) oltre interessi.

D. Con scritto 25 settembre 1997 lo Stato del Cantone Ticino ha insinuato in aggiunta a precedenti notifiche, i seguenti crediti:

crediti garantiti da ipoteca legale:

imposta sull’utile 1997 Fr. 10’400.00

“__________ ” Fr. 26’000.00

imposta immobiliare 1997 Fr. 4’460.30

crediti chirografari:

“__________ (1997) ammortamenti” Fr. 3’952.00

“__________ ordinaria (1997)” Fr. 7’840.00

“__________ vendita” Fr. 196’490.00

“Imposta sul capitale (1997)” Fr. 759.20

E. Con scritto 30 settembre 1997 il Comune di __________ ha a sua volta insinuato in aggiunta a precedente notifica, i seguenti crediti per imposte:

Crediti Crediti

chirografari gar.da pegno

Imposta Interessi Imposta Interessi

Importi definitivi:

1993 744.60 162.50 8’160.-- 1’780.60

1994 744.60 98.10 8’160.-- 1’075.30

1995 744.60 67.45 8’840.-- 800.75

1996 744.60 8’840.--

Importo provvisorio:

1997 744.60 8’840.--

Imposta Interessi

immobiliare

1993 2’230.10 486.65

1994 2’230.10 293.85

1995 2’230.10 202.--

1996 2’230.10

1997 2’230.10

F. Nelle condizioni d’incanto depositate il 18 novembre 1997 si legge ai punti 8 e 10:

“8. L’aggiudicatario deve assumere o pagare a contanti senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione:

a) le spese di realizzazione, di trapasso della proprietà e delle modificazioni e cancellazioni da eseguire nel registro fondiario e sui titoli a riguardi dei pegni, delle servitù, ecc. (... omissis ...);

b) i crediti assistiti da ipoteca legale (premi di assicurazione contro gli incendi, imposte fondiarie) non scaduti al momento dell’incanto e quindi non iscritti nell’elenco oneri, inoltre le tasse correnti di diritto pubblico per l’acqua potabile, gas, elettricità, fognature, ecc.

Imposta Comunale 1997 Fr. 11’070.10

Imposta Cantonale 1997 Fr. 14’860.30

Tassa canalizzazione 1997 Fr. 1’720.--

“10. I pagamenti a contanti da prestarsi secondo i numeri (...) e 8 qui sopra devono essere effettuati come segue:

Fr. 542’165.75 Contanti o assegno, alla delibera, in acconto e garanzia del prezzo di aggiudicazione, il resto entro 30 giorni con l’interesse del 5%:

Fr. 155’723.75 saldo oneri 1-2-3 (__________.);

• Fr. 26’000.-- __________ (I. Cantonale Utili Immob.)

• Fr. 196’490.-- __________ (Imposta Federale Utili Immob.)

• Fr. 3’952.-- __________ Ammortamenti

Fr. 160’000.-- Acconto garanzia

Fr. 60’000.-- contanti o assegno, alla delibera, in acconto e garanzia spese di realizzazione e trapasso.

In calce alla terza pagina del verbale d’incanto, con riferimento al punto 10 sopra riportato, si legge inoltre la seguente nota:

• Gli importi indicati corrispondono all’imposta massima posta a carico dell’amministrazione del fallimento, quale tassa sugli utili conseguiti con la realizzazione dell’immobile. Tali tasse potranno essere comunque quantificate unicamente dopo la realizzazione, cioè quando il prezzo conseguito dalla realizzazione sarà noto alle autorità fiscali, le quali emaneranno specifica tassazione soggetta a reclamo a norma della vigente __________.

Le imposte dovute dall’amministrazione del fallimento sono considerate spese di massa a norma dell’ art. __________ e prelevate sul prezzo di aggiudicazione prima della distribuzione. L’amministrazione del fallimento pagherà tali importi, oggetto di specifica tassazione, qualora nessun creditore ipotecario interessato intenda contestare la tassazione chiedendone la cessione a norma dell’art. 260 LEF”.

G. Con ricorso 28 novembre 1997 __________ formula il seguente petitum:

“In via principale

1. Il ricorso è accolto.

2. La decisione dell’Ufficio dei fallimenti di __________ d’inserire al p.to 8 lett. b delle condizioni d’incanto l’imposta comunale 1997 di Fr. 11’070.10 e l’imposta cantonale 1997 di Fr. 14’860.30, e quindi di imporne all’aggiudicatario l’assunzione senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione, è annullata.

§ Nella misura in cui ciò non potesse più essere tempestivamente ordinato, gli importi versati a tale titolo dall’aggiudicatario gli dovranno essere restituiti.

3. La decisione è pure annullata per quanto riguarda:

a) l’inserimento, al p.to. 10 delle condizioni d’incanto, dell’eventuale imposta di Fr. 196’490.-- da pagare in contanti o mediante assegno, alla delibera, a titolo di __________ (utile di vendita);

b) l’inserimento, al pt.o 16 delle stesse, nella nota __________, nel senso che il suddetto eventuale utile di vendita massimo è considerato debito di massa e, come tale, da prelevare sul prezzo di aggiudicazione prima della distribuzione.

4. L’eventuale imposta federale diretta sull’utile di vendita è invece prelevata sul ricavo della vendita di tutti gli ev. altri beni della massa.

In via subordinata

1. Il ricorso è accolto.

2. La decisione dell’ufficio dei fallimenti di __________ d’inserire al pt.o 8 lett.b delle condizioni d’incanto l’imposta comunale 1997 è ammessa limitatamente a Fr. 2’230.15 (imposta immobiliare) e d’inserire nelle stesse l’imposta cantonale 1997 è ammessa limitatamente a Fr. 4’460.30 (imposta immobiliare).

§ Nella misura in cui ciò non potesse più essere tempestivamente ordinato, gli importi versati in eccesso a tale titolo dall’aggiudicatario gli dovranno essere restituiti.

3. La decisione è pure annullata per quanto riguarda:

a) l’inserimento, al p.to. 10 delle condizioni d’incanto, dell’eventuale imposta di Fr. 196’490.-- da pagare in contanti o mediante assegno, alla delibera, a titolo di __________ (utile di vendita);

b) l’inserimento, al __________ delle stesse, nella nota *, nel senso che il suddetto eventuale utile di vendita massimo è considerato debito di massa e, come tale, da prelevare sul prezzo di aggiudicazione prima della distribuzione.

4. L’eventuale imposta federale diretta sull’utile di vendita è invece prelevata sul ricavo della vendita di tutti gli ev. altri beni della massa.”

A sostegno delle proprie richieste la ricorrente afferma in sostanza:

• che per quanto riguarda l’imposta cantonale 1997 e quella comunale 1997 indicate al punto 8 lett.b delle condizioni d’incanto, le stesse dovrebbero essere in via principale stralciate, la loro natura di imposta “reale” - alla quale sarebbe limitato per le persone giuridiche il beneficio della garanzia reale, presupposto per l’applicazione dell’art. 49 cpv. 1 lett.b RFF - non essendo stata sufficientemente specificata in sede di notifica; in via subordinata, le stesse dovrebbero essere ammesse soltanto “nella misura in cui dovessero consistere nell’imposta immobiliare comunale 1997 a norma degli art. __________ LT risp. nell’imposta immobiliare cantonale 1997 a’ sensi degli art. 95 e 98 lett.b LT , ossia - tenuto conto di un valore di stima ufficiale del fondo di Fr. 2’230’160.-- - al massimo a Fr. 2’230.15 ( pari al 1%o) per l’imposta comunale 1997 e Fr. 4’460.-- (pari al 2%o) per quella cantonale 1997;

• che l’imposta federale diretta (__________) sull’utile di vendita (di Fr. 196’490.--) di cui al punto 10 e alla nota in calce sub (*) delle condizioni d’asta non costituirebbe un debito della massa, come ammesso __________, in sostanza non essendo determinante per la qualifica della natura di debito di massa unicamente il criterio temporale della nascita dopo la dichiarazione del fallimento, bensì anche quello dell’esistenza di un legame del debito con l’attività di liquidazione svolta dall’amministrazione fallimentare, legame che lo scopo e l’oggetto della citata imposta federale escluderebbero a priori;

• che inoltre la qualifica del debito per __________ quale debito di massa comporterebbe l’ammissione di “un privilegio a favore del fisco , che verrebbe soddisfatto mediante il provento della vendita dei beni della massa prima della distribuzione ai creditori del fallimento, privilegio questo non giustificato da alcuna base legale (__________non godendo in particolare del beneficio dell’ipoteca legale) e in contrasto con il principio della “par conditio omnium creditorum”.

H. Delle osservazioni delle altre parti interessate al procedimento si dirà se necessario in seguito.

Considerando

in diritto: 1. Oggetto di disputa è in sostanza da una parte la messa a carico dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione delle imposte comunali 1997 e cantonali 1997 di complessivi Fr. 25’930.40, di cui al punto 8 lett. b delle condizioni d’incanto, e dall’altra parte il punti 10 e la relativa nota sub (*) delle medesime condizioni d’incanto nella misura in cui prevedono che l’importo di Fr. 196’490.-- indicato sub punto 10 - da pagare in contanti o mediante assegno alla delibera

• a titolo di __________ (__________.) sia considerato debito di massa “e, come tale, da prelevare sul prezzo di aggiudicazione, prima della distribuzione”.

2. Le condizioni d’incanto stabiliscono le modalità di aggiudicazione del fondo e ne costituiscono la base legale (cfr. Fritzsche/ Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I, Zurigo 1984, §31 n.6 p.439). Esse sono allestite dall’amministrazione del fallimento in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile (cfr. i combinati art. 134 e 259 LEF). In particolare nell’ambito del fallimento le condizioni d’incanto, alle quali si applicano per analogia, per quanto qui di rilievo, gli art. da 135 a 137 LEF, devono indicare con esattezza quali oneri reali gravano il fondo, quali obbligazioni da essi garantiti sono accollate al deliberatario rispettivamente sono da estinguere con il ricavo della realizzazione, nonché quali altre spese deve sostenere il deliberatario oltre al prezzo di aggiudicazione (cfr. art.135 cpv.1 e 2 LEF), atteso che a differenza di quanto avviene nell’esecuzione speciale l’assegnazione al deliberatario - fino a concorrenza del prezzo di aggiudicazione - di un’obbligazione personale assistita da pegno ha effetto liberatorio per il fallito (cfr. art.130 cpv.4 RFF; Fritzsche/ Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. II, Zurigo 1993, §51 n.12 p.340).

a) In merito agli oneri che gravano il fondo (e meglio all’esistenza, all’ammontare, al grado e all’esigibilità degli stessi) fa stato l’elenco oneri cresciuto in giudicato e unito alle condizioni d’incanto quale parte essenziale (“wesentlicher Bestandteil”) delle medesime (cfr. Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6. ed., Berna 1997, §28 n.46, p.239). Con la pubblicazione del fallimento l’ufficio, tra l’altro, ingiunge infatti ai creditori del fallito e a tutti coloro che vantano pretese sui beni in suo possesso d’insinuare entro un mese dalla pubblicazione i loro crediti o le loro pretese insieme con i mezzi di prova (art. 232 cpv.2 n.2 LEF). In caso di diritti frazionari costituiti su fondi appartenenti alla massa, sarà poi compilato, per ogni fondo - sulla base delle risultanze dal registro fondiario e delle insinuazioni dei creditori - un elenco speciale di tutti i crediti da esso garantiti e degli altri aggravi reali che all’incanto dovranno essere accollati al deliberatario, ad esclusione degli oneri reali che esistono e passano all’aggiudicatario per virtù di legge (cfr. art. 125 cpv.1 primo periodo RFF, art. 58 cpv.2 RUF).

b) Per l’art. 208 cpv.1 LEF la dichiarazione di fallimento rende esigibili rimpetto alla massa tutti i debiti del fallito, eccettuati quelli che sono effettivamente garantiti da pegno sui suoi fondi. Di questi ultimi - se ammessi nell’elenco oneri - si dovrà indicarne con esattezza la scadenza, atteso che in principio se sono scaduti al momento dell’incanto, vengono estinti con il ricavo della realizzazione (cfr. art. 135 cpv.1 terzo periodo LEF) rispettivamente - qualora comportassero anche un’obbligazione personale nei confronti del fallito - saranno collocati ex art. 219 cpv.4 LEF nella graduatoria per la parte rimasta scoperta, come crediti chirografari (cfr. art. 85 terzo paragrafo RUF). Se invece non sono scaduti al momento dell’incanto, vengono assegnati all’aggiudicatario (cfr. combinati art. 130 e 46 cpv.2 RFF).

c) Crediti assistiti da ipoteca legale devono tuttavia essere sempre saldati con la realizzazione: se sono scaduti al momento dell’incanto vanno pagati in contanti, con imputazione sul prezzo di aggiudicazione (cfr. combinati art. 130 cpv.1 e art. 46 cpv.1 e 2 RFF), se invece non sono ancora scaduti e quindi non iscritti nell’elenco oneri, vanno pagati dall’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo nella misura in cui rientrano in quelli previsti dall’art. 49 cpv.1 lett.b RFF (cfr. combinati art. 130 cpv. 1 e 49 cpv.1 lett.b RFF), così come dovrà essere esplicitamente indicato nelle condizioni di vendita.

a) Relativamente alla procedura di appuramento dell’elenco degli oneri nell’ambito di un’esecuzione speciale (in via di pignoramento o in via di realizzazione del pegno), segnatamente in merito all’apparente contraddizione tra il primo e il secondo capoverso dell’art.36 RFF, il Tribunale federale ha già avuto modo di statuire che rientra nel potere di cognizione dell’ufficio esecuzione, e di conseguenza dell’Autorità di vigilanza in via di reclamo, stabilire se la pretesa creditoria notificata implica o meno oneri reali per il fondo, ossia se il credito insinuato è in linea di principio suscettibile di essere garantito da ipoteca (non importa se legale o convenzionale): siffatta determinazione è rilevante dal profilo procedurale, atteso che - se non vi è aggravio per il fondo - il credito non potrà essere iscritto nell’elenco oneri (cfr. DTF 117 III 38 s., cons. 3). L’accertamento di diritto materiale dell’esistenza e consistenza (contenuto, quantum) del credito è e rimane invece di competenza esclusiva del giudice di merito (cfr. DTF 101 III 39; 117 III 38 s., cons. 3). Come precisato da questa Camera “quello dell’ufficio di esecuzione, e conseguentemente dell’autorità di vigilanza, è comunque un potere di cognizione limitato ad un esame prima facie, senza possibilità di approfondimento (cfr. art. 36 cpv.2 primo periodo RFF in fine) e con riserva di diverso avviso da parte del giudice di merito, il quale gode invece anche su questo punto del pieno potere di cognizione. Una pretesa tempestivamente notificata non potrà pertanto non essere iscritta nell’elenco oneri se non quando risulti manifesta l’assenza di un onere reale per il fondo, e nel caso di crediti pretesi garantiti da ipoteca legale - stabilita pertanto dalla legge che costituisce titolo d’acquisto del diritto di pegno (cfr. Tuor/ Schnyder/ Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. ed., Zurigo 1995, p. 824; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, Vol. III, 2. ed., Berna 1996, p. 195, N. 2825, 2830d e riferimenti) - soltanto quando risulti manifesta l’assenza di una base legale che li ponga al beneficio di siffatta ipoteca. In caso di dubbio la loro iscrizione nell’elenco oneri non può invece essere rifiutata” [cfr. sentenza CEF 14 marzo 1997 su reclami di Stato del Cantone Ticino e del Comune di L. (inc. n.15.96.114 e n.15.96.118)].

b) Nel fallimento non vi è spazio tuttavia per una procedura separata di appuramento dell’elenco oneri (Lastenbereinigungsverfahren) ex art. 106-109 LEF come quella prevista nell’esecuzione speciale (cfr. gli art. 36 ss. RRF rispettivamente i combinati art. 102 RFF e art. 36 RRF; Fritzsche/ Walder, op. cit., Vol. II, §49 p.293 n.3; M. Süsskind, Das schweizerische Widerspruchsverfahren (art. 106-109) und die deutsche Drittintervention (§771 ZPO), Zurigo 1989, p.21s.); l’appuramento degli oneri avviene infatti nell’ambito della contestazione della graduatoria, della quale gli elenchi (oneri) speciali ex art.125 RFF sono parti integranti, e con la quale vengono depositati (cfr. art. 247 cpv.2 LEF). I principi valgono tuttavia, mutatis mutandis, anche per l‘allestimento dell’elenco oneri nell’ambito di un fallimento, l’elenco speciale di cui all’art. 125 RFF essendo assimilabile quanto a contenuto ed effetti all’elenco oneri dell’esecuzione speciale (cfr. Amonn/Gasser, op.cit., §46 p.368 n.20;). In particolare quale provvedimento procedurale dell’amministrazione del fallimento anche la graduatoria fallimentare - e con essa l’elenco oneri - può essere contestata in via di ricorso ex art. 17 LEF per violazioni di prescritti procedurali oppure con azione di merito (azione di contestazione della graduatoria ex art.250 LEF) quando contestato è il contenuto di diritto materiale, in particolare anche l’estensione e il grado degli oneri iscritti negli elenchi speciali (cfr. Fritzsche/ Walder, op.cit., Vol. II, §49 p.303 ss.).

c) All’amministrazione del fallimento, e su ricorso all’autorità di vigilanza, compete dunque unicamente la questione pregiudiziale a sapere se a un esame prima facie (e con riserva di diverso parere da parte del giudice del merito) le pretese creditorie fatte valere dagli enti pubblici costituiscono crediti garantiti da ipoteca legale, atteso che soltanto in caso di manifesta assenza di una base legale che li ponga al beneficio di siffatta ipoteca essi non potranno essere iscritti nell’elenco (oneri) speciale relativo al fondo gravato, ma saranno collocati in graduatoria come crediti non garantiti da pegno. Siffatto esame preliminare è pure necessario per stabilire se e quali crediti fiscali devono essere messi nelle condizioni d’incanto e posti a carico dell’aggiudicatario ex art. 49 lett.b RFF (cfr. fra tante CEF 27 giugno 1994 su reclamo C.S. c. T.SA, cons.5 in fine, in: Rep. 1994, p.441 ss.).

5. Iscritti nell’elenco oneri - rispettivamente nella graduatoria fallimentare - possono essere soltanto crediti garantiti da pegno nei confronti del fallito esistenti al momento della dichiarazione di fallimento (cosiddette “Konkursforderungen”). Crediti sorti invece successivamente non partecipano alla liquidazione fallimentare se non nella misura in cui possono essere considerati debiti di massa (“Masseschulden”) e quindi pagati integralmente dall’amministrazione fallimentare attingendo dalla somma lorda ricavata dalla liquidazione degli attivi prima ancora della distribuzione ai creditori del fallimento (siano essi garantiti o no da pegni) (cfr. Fritzsche/Walder, op.cit., Vol. II, §52 n. 19ss. p.368 ss.; Amonn/Gasser, op.cit., §48 n.2ss. p. 391 s.; DTF 106 III 124, 105 III ). Momento determinante per la distinzione tra “Konkursforderungen” e debiti di massa è quindi in linea di principio la dichiarazione di fallimento (cfr. anche Pierre-Robert Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3. ed., Losanna 1993, p.300). La qualificazione di una pretesa creditoria come debito di massa o come debito del fallito è tuttavia una questione che dev’essere decisa dal giudice del merito competente e che sfugge al potere di cognizione dell’autorità di vigilanza (DTF 113 III 148ss.; 106 III 121s.; Amonn/Gasser, op.cit., §42 n.8 p.233; Matthias Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, Vol. III, Basilea/Ginevra/ Monaco 1998, N.33 ad art. 262 LEF; Pierre-Robert Gilliéron, op.cit., p.300). L’amministrazione del fallimento deve, dal canto suo, comunque esaminare d’ufficio se i crediti insinuati vanno iscritti in graduatoria (rispettivamente - se garantiti da pegno immobiliare - nell’elenco oneri) oppure se sono da ritenere debiti di massa (DTF 106 III 124 cons.3 in fine), atteso che l’iscrizione in graduatoria di una pretesa successivamente riconosciuta come debito di massa è da considerarsi nulla con effetto retroattivo (DFT 106 III 123s. e rif. ivi).

6. In concreto, le imposte comunali (di Fr. 11’070.10) e cantonali (di Fr. 14’860.30), oggetto della presente disputa, riguardano l’anno fiscale 1997, e dunque - a non averne dubbio - sono sorte ope legis durante la liquidazione fallimentare apertasi nel 1992. Ora a prescindere dalla questione se, rispettivamente in quale misura, siffatti crediti fiscali beneficiano della garanzia dell’ipoteca legale, essi non possono a priori essere inseriti nelle condizioni d’incanto e poste a carico dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione ex art. 49 lett. b RFF, siffatta norma dovendosi applicare a crediti nei confronti del fallito (“Konkursforderungen”), dunque già esistenti all’apertura del fallimento, seppure non ancora scaduti al momento dell’incanto e dunque non iscritti nell’elenco oneri. Ne consegue che vanno depennati dalle condizioni d’incanto sub 8 lett.b) l’importo di Fr. 11’070.10 a favore del Comune di __________ e l’importo di Fr. 14’860.30 a favore dello Stato del Cantone Ticino per imposte comunali e cantonali 1997. Come sopra esposto la qualifica di debito di massa di tali crediti non riguarda però stricti iuris la controversia su cui vi è disputa, ed è anzi prematura, potendo se del caso essere oggetto d’esame in sede di ripartizione (art. 261 ss. LEF) da parte del giudice del merito competente: l’esame a questo stadio procedurale, inteso a stabilire se nelle condizioni d’asta dev’essere indicato quanto __________ di __________ ha inserito e la ricorrente vuole sia depennato, è infatti soltanto pregiudiziale.

7. Oggetto di controversia è pure l’indicazione nelle condizioni d’incanto sub 10 riferita al pagamento in contanti dell’importo di Fr. 196’490.-- “a saldo __________ (Imposta Federale Utili Immob.) nonché la precisazione sub ( *) in calce al verbale, secondo la quale - in particolare - l’importo citato da pagarsi alla delibera sia considerato debito di massa “e, come tale, da prelevare sul prezzo di aggiudicazione, prima della distribuzione”.

Come accennato in precedenza (cons.2) le condizioni d’incanto devono indicare tra l’altro anche le modalità di pagamento del prezzo di aggiudicazione così come delle altre spese a carico dell’aggiudicatario, quale parte va pagata in contanti e in quali termini (cfr. art. 46 ss. RFF).Non rientra invece nel contenuto necessario delle condizioni d’asta l’indicazione della destinazione dell’importo richiesto in contanti, né quella dei presumibili debiti di massa, tantomeno l’indicazione se siffatti debiti siano o meno al beneficio di una garanzia reale. Siffatta indicazione non solo non è necessaria, come del resto lo stesso __________ riconosce nelle sue osservazioni, ma è anzi inopportuna in quanto costringe gli interessati, in particolare come nel caso concreto il creditore pignoratizio, a reagire immediatamente -per non vedersi successivamente opporre il proprio silenzio - contestando mediante ricorso un provvedimento dell’amministrazione fallimentare (ammissione di un credito come debito di massa garantito da ipoteca legale e privilegiato in sede di ripartizione a scapito proprio dei creditori pignoratizi) di per sé soltanto anticipato: sarà infatti in sede di ripartizione, quando dovrà essere allestito lo stato di riparto a norma dell’art. 261 LEF che la questione della natura, dell’ammontare rispettivamente dell’esistenza di una garanzia reale relativamente a crediti ammessi dall’amministrazione fallimentare come debiti di massa potrà, se ancora di attualità, essere esaminata ad opera del giudice competente, così come esaminata potrà essere la specifica questione - qui ancora lasciata indecisa - se, in che misura e con quali conseguenze crediti fiscali riconosciuti come debiti di massa possano rientrare nella nozione di “spese d’inventario, di amministrazione e di realizzazione del pegno” nel senso dell’art. 262 cpv. 2 LEF.

Il punto 10 delle condizioni d’asta va dunque rettificato con l’indicazione dell’ importo complessivo (in concreto Fr. 542’165.75) da pagarsi a contanti da parte dell’aggiudicatario “in acconto e garanzia del prezzo di aggiudicazione”, senza qualsivoglia indicazione di destinazione, prematura a questo stadio di procedura; va inoltre interamente depennata la nota sub (*) in calce al verbale d’incanto.

8. Non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.

Per questi motivi

pronuncia: 1. Il ricorso di 28 novembre 1997, è accolto nel senso dei considerandi.

2. Sono depennate dalle condizioni d’incanto sub punto 8 lett. b:

“Imposta Comunale 1997 fr. 11’070.10

Imposta Cantonale 1997 fr. 14’860.30”

3. Al punto 10 delle condizioni d’incanto va depennato:

"Fr. 155’723.75 saldo oneri 1-2-3 (I.L.);

• Fr. 26’000.-- __________ (I. Cantonale Utili Immob.)

• Fr. 196’490.-- __________ (Imposta Federale Utili Immob.)

• Fr. 3’952.-- __________ Ammortamenti

Fr. 160’000.-- Acconto garanzia”

3.1. Per il resto il punto 10 delle condizioni d’incanto rimane invariato.

4. E’ depennata dalle condizioni d’incanto l’intera nota sub (*) del seguente tenore:

• Gli importi indicati corrispondono all’imposta massima posta a carico dell’amministrazione del Fallimento, quale tassa sugli utili conseguiti con la realizzazione dell’immobile. Tali tasse potranno essere comunque quantificate unicamente dopo la realizzazione, cioè quando il prezzo conseguito dalla realizzazione sarà noto alle autorità fiscali, le quali emaneranno specifica tassazione soggetta a reclamo a norma della vigente __________

Le imposte dovute dall’amministrazione del fallimento sono considerate spese di Massa a norma dell’art. 262 LEF e prelevate sul prezzo di aggiudicazione prima della distribuzione. L’amministrazione del fallimento pagherà tali importi, oggetto di specifica tassazione, qualora nessun creditore ipotecario interessato intenda contestare la tassazione chiedendone la cessione a norma dell’art. 260 LEF”.

5. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.

6. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.

7. Intimazione a:

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Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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