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Distribution schedule follows final claim schedule in foreclosure

15.1995.00109Altro tribunale17 nov 1995Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The complainant challenged the distribution schedule in a real-estate foreclosure, arguing that its condominium lien should be paid before the bank's mortgages. The supervisory court held that, once the claim schedule had become final, the distribution schedule could only be checked for conformity with it, not for the substantive ranking of claims except in exceptional situations. Since the complainant had not timely contested the claim schedule, the complaint was dismissed. The court added that, in any event, the condominium lien is an indirect legal mortgage whose priority depends on registration and does not enjoy the artisan's lien privilege.

Massima Omnilex

Art. 157 cpv. 2 LEF; art. 43 cpv. 1, 102, 112 cpv. 2 RFF; art. 712i, 836, 841, 972 cpv. 1 CC; art. 183 cpv. 1 n. 1 LAC: in the realisation of a pledged immovable, the distribution schedule must in principle conform to the final claim schedule. After the claim schedule has entered into force, the ranking and amount of the secured claims cannot be relitigated at the distribution stage by a party that could have challenged them earlier, save for exceptional grounds such as manifest error, omission, post-finality legal changes, or new facts. The condominium co-owners' lien is an indirect legal mortgage whose effects depend on registration; Art. 712i cpv. 3 CC refers only to constitution, not to the privileged effects of Art. 841 CC. Priority is therefore governed by the chronology of registration (prior tempore, potior iure).

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AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 15.1995.00109

Data decisione, Autorità: 17.11.1995, CEF

Incarto n. 15.95.00109

Lugano 17 novembre 1995/C/fc/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul reclamo 10 aprile 1995 della

Contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Lugano nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare promossa dalla

contro

in materia di stato di riparto;

viste le osservazioni: - 27 aprile 1995 della

  • 2 maggio 1995 dell’UE di Lugano;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto

A. Con PE n. __________ del 17 novembre 1993 dell’UE di Lugano __________ procede contro __________ in via realizzazione del pegno immobiliare Fol PPP n. __________ del fondo base part. n. __________ di __________, di proprietà dell’escusso.

B. L’11 novembre 1993 la creditrice ha formulato la domanda di vendita.

C. Con provvedimento 26 luglio 1994 __________ l’UE di Lugano ha fissato al 18 agosto 1994 il termine per le insinuazioni degli oneri fondiari, al 21 novembre 1994 il deposito delle condizioni d’asta e al 15 dicembre 1994 la data dell’incanto.

D. La __________ del condominio __________ ha tempestivamente insinuato un credito di Fr. 40’000.-- relativo a spese condominiali arretrate: la pretesa creditoria è stata riconosciuta e collocata nell’elenco oneri sub n. 4 limitatamente a Fr. 36’601.35 come credito garantito da “ipoteca legale dei condomini”.

Nell’elenco oneri, in posizione antecedente al credito __________ sono stati iscritti:

  • Fr. 18’962.85 rispett. Fr. 3’219.60 per le pretese creditorie del Comune di __________ e dello Stato del Cantone Ticino garantite da ipoteca legale diretta (sub n. 1 e 2);

  • complessivi Fr. 576’137.05 per i crediti della __________ garantiti da cartelle ipotecarie di I, II e III grado (sub n. 3).

E. L’elenco oneri 26 agosto 1994, intimato lo stesso giorno alle parti interessate, è cresciuto in giudicato per mancanza d’impugnativa.

F. Il 15 dicembre 1994 il fondo è stato aggiudicato a __________ per Fr. 332’000.--.

G. Il 31 marzo 1995 l’UE di Lugano ha depositato lo stato di riparto relativo al Fol. di PPP n. __________ del fondo base part. n. __________ di __________: il credito __________, iscritto come nell’elenco oneri sub n. 4 dello stato di riparto, risulta interamente scoperto, atteso che l’importo ricavato dalla vendita del pegno non è risultato neppure sufficiente a coprire __________, creditrice garantita da cartelle ipotecarie di I, II e III rango.

H. Con reclamo 10 aprile 1995 __________ ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la declaratoria di nullità dello stato di riparto, chiedendo che le venga assegnato dal ricavo della vendita l’importo di Fr. 36’601.05, atteso che:

  • “il suo credito è garantito da ipoteca legale (...) e pertanto deve essere considerato alla medesima stregua dell’ipoteca legale del Comune di __________ e dell’Amministrazione cantonale”;

  • “secondo l’art. 712 i CC all’ipoteca legale dei condomini si applicano per analogia le disposizioni concernenti l’ipoteca legale degli artigiani ai sensi degli art. 839 ss. CC. Ne consegue che nella fattispecie deve per legge essere considerata l’esistenza di un’ipoteca legale, antecedente a quelle convenzionali della Banca”;

  • “vi è una violazione dell’art. 841 CC che protegge gli interessi degli artigiani, rispettivamente dei condomini” perché “le ipoteche convenzionali costituite a favore della __________ superano di molto il valore di stima peritale dell’immobile edificato”.

I. Con osservazioni 27 aprile 1995 la __________ ha postulato la reiezione del gravame.

assevera che lo stato di riparto riprende senza alcuna modifica l’elenco oneri cresciuto in giudicato, dal quale “risulta chiara l’anteposizione dei pegni immobiliari della banca all’ipoteca legale della reclamante”. “Non avendo contestato l’elenco oneri, la reclamante non è autorizzata ad impugnare lo stato di riparto”.

A mente dell’osservante “i crediti per imposte comunali e cantonali sono al beneficio di un’ipoteca legale prevista dal diritto cantonale (art. 183 LAC) senza bisogno d’iscrizione (...) e anteposti ex lege a tutti gli altri pegni immobiliari”, anche alle ipoteche legali degli artigiani e dei condomini, che “hanno un rango determinato secondo la data d’iscrizione al libro-giornale del registro fondiario”. “Le cartelle ipotecarie di cui __________ era proprietaria sono state iscritte prima dell’ipoteca legale degli artigiani e correttamente, vista l’insufficienza del ricavo, l’Ufficio esecuzioni ha attribuito ai pegni precedenti quelli della reclamante l’intero ricavo”.

Per __________ l’art. 841 CC sarebbe applicabile solo agli artigiani e non alla comunione dei comproprietari di una PPP.

L. Pure l’UE di Lugano ha postulato la reiezione del gravame asseverando che lo stato di riparto riprende senza alcuna modifica l’elenco oneri cresciuto in giudicato.

Considerato

in diritto:

  1. La somma netta ricavata dalla vendita del pegno deve essere distribuita ai creditori con pegno sino a concorrenza dei loro crediti, compresi gli interessi in corso e le spese d’esecuzione (art. 157 cpv. 2 LEF).

Incassato integralmente il ricavo della vendita, l’ufficio allestirà lo stato di riparto sulla base del risultato della procedura di appuramento dell’elenco degli oneri. I crediti accertati in base a questo procedimento non potranno più venir contestati giudizialmente né per il loro importo né per il loro grado (art. 112 cpv. 1 RFF). Il grado e l’importo dei crediti pignoratizi iscritti nell’elenco degli oneri non possono infatti essere contestati nello stadio di ripartizione da chi ebbe occasione di impugnarli nel procedimento di appuramento dell’elenco degli oneri (art. 43 cpv.1 RFF, applicabile per il rinvio dell’art. 102 RFF anche nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare).

L’elenco oneri, come la graduatoria fallimentare (cfr. DTF 111 II 84 cons. 3a e riferimenti ivi), benché definitivo può ancora essere modificato in casi eccezionali, segnatamente quando:

  • un credito è stato collocato nell’elenco oneri per errore manifesto

  • un credito non è stato collocato nell’elenco oneri per errore manifesto

  • vi è stata evoluzione nel rapporto giuridico dopo la crescita in giudicato

  • fatti nuovi giustificano una revisione della pregressa collocazione.

  1. Nel caso di specie è pacifico che l’elenco oneri del 26 agosto 1994 avesse acquistato forza di cosa giudicata già prima del 31 marzo 1995, data in cui l’UE di Lugano ha depositato lo stato di ripartizione.

  2. __________ si aggrava contro l’iscrizione nello stato di riparto delle ipoteche convenzionali di I, II e III grado della __________ in posizione antecedente al suo credito, garantito da ipoteca legale.

  3. Come già evidenziato al considerando 1, l’Autorità di vigilanza in questo stadio di procedura deve, di regola e riservate le note eccezioni, limitarsi ad esaminare se lo stato di riparto corrisponde all’elenco oneri, atteso che quest’ultimo costituisce il fondamento della ripartizione.

Siffatta restrizione del potere di cognizione implica che in questa sede si deve forzatamente prescindere dal decidere questioni di diritto materiale relative al grado dei crediti inseriti nell’elenco degli oneri.

  1. Sub n. 3 dello stato di riparto l’UE ha correttamente iscritto, conformemente a quanto contenuto nell’elenco oneri, una somma di credito di complessivi Fr. 576’137.05 a favore della __________ portatrice delle tre cartelle ipotecarie di I, II e III grado, assegnandole un dividendo di Fr. 309’817.55. L’UE di Lugano non poteva estinguere il credito __________ prima di quello della __________, atteso che dall’elenco oneri cresciuto in giudicato risulta chiaramente l’anteposizione delle ipoteche convenzionali della banca all’ipoteca legale della reclamante. __________ doveva infatti tempestivamente impugnare l’elenco oneri del 26 agosto 1994.

A questo stadio della procedura l’Autorità di vigilanza deve limitarsi ad esaminare se lo stato di riparto corrisponde all’elenco oneri e nel caso di specie l’UE di Lugano ha allestito la ripartizione conformemente a quest’ultimo.

  1. In via abbondanziale va rilevato che il reclamo sarebbe da respingere anche nel merito. Infatti a differenza dell’ipoteca legale degli enti pubblici (art. 836 CC e art. 183 cpv. 1 n. 1 LAC), il diritto di pegno della comunione dei comproprietari per i contributi decorsi negli ultimi tre anni non costituisce un’ipoteca legale diretta che esplica i suoi effetti anche senza iscrizione nel registro fondiario. Essa è infatti un’ipoteca legale indiretta che nasce solo con l’iscrizione nel registro fondiario (Paul-Henri Steinauer, Les droits reéls, vol. I, Berna 1985, n. 1352). Sulla poziorità, determinante è quindi l’iscrizione (Steinauer, op. cit. n. 1352d): per l’art. 972 cpv. 1 CC i diritti reali nascono e ricevono grado e data dall’iscrizione nel libro mastro, ritenuto che il loro effetto risale in linea di principio al giorno dell’iscrizione nel giornale (cfr. Pascal Simonius/Thomas Sutter, Schw. Immobiliarsachenrecht, vol. II, Basilea e Francoforte sul Meno 1990, p. 175 m. 56; Henri Deschenaux, Le registre foncier, Friborgo 1983, p. 505). L’ipoteca legale dei condomini non beneficia inoltre dei privilegi concessi all’ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori ex art. 841 CC, atteso che il rinvio dell’art. 712i cpv. 3 CC concerne unicamente la costituzione e non anche gli effetti dell’ipoteca legale (Steinauer, op. cit., n. 1352d).

Nel caso di specie le cartelle ipotecarie di I, II e III grado sono state iscritte il 26 febbraio 1987, il 23 dicembre 1988 e il 24 ottobre 1989 mentre le ipoteche legali dei condomini sono state iscritte solo il 26 giugno 1991, il 28 agosto 1992 e il 7 settembre 1994. Orbene per il principio “prior tempore, potior iure”, le tre cartelle ipotecarie prevalgono sull’ipoteca legale indiretta. L’ipoteca convenzionale fatta valere da __________ è quindi poziore rispetto all’ipoteca della comunione dei comproprietari del condominio __________.

  1. Ne consegue la reiezione del gravame.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale.

Per questi motivi,

richiamati gli art. 157 cpv. 2 LEF; 43 cpv. 1, 102, 112 cpv. 2 RFF; 712i, 836. 841, 972 cpv. 1 CC; 183 cpv. 1 n. 1 LAC

PRONUNCIA:

  1. Il reclamo 10 aprile 1995 __________ Lugano, è respinto.

  2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  3. Intimazione a: - __________

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the distribution schedule can be attacked for ranking claims that were already fixed in the final claim schedule.

Decisione estratta

No. Once the claim schedule has entered into force, its ranking and amounts cannot be challenged at the distribution stage by a party that had the chance to object earlier, save exceptional cases.

Motivazione estratta

The distribution schedule must normally correspond to the final claim schedule, which is the basis of distribution. Because the claim schedule had become final before the distribution schedule was filed, the office correctly followed it.

Questione giuridica chiave

Whether the condominium legal mortgage had priority over the bank's conventional mortgages.

Decisione estratta

The court did not need to decide this definitively at the complaint stage; it noted however that the condominium lien is an indirect legal mortgage whose priority depends on registration and does not benefit from the artisan's lien privilege under Art. 841 CC.

Motivazione estratta

The complaint stage is limited to checking conformity of the distribution schedule with the final claim schedule. In any event, the bank's mortgages were registered earlier, so they had priority under the principle prior tempore, potior iure.

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