AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 14.2013.61
Data decisione, Autorità: 20.06.2013, CEF
Titolo: Rigetto provvisorio. Contratto di locazione, non validamente disdetto, vale quale riconoscimento di debito fino alla sua scadenza. Riconduzione tacita del contratto di locazione. Inadempienza contrattuale da parte del locatore.
RIGETTO PROVVISORIO DELL'OPPOSIZIONE art. 266 COart. 82 LEF
Incarto n. 14.2013.61
Lugano 20 giugno 2013 B/fp/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello
Composta dei giudici:
Pellegrini, presidente, Walser e Jaques
Segretaria:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria in materia di esecuzione e fallimenti promossa con istanza del 20 settembre 2012 da
CO 1 patrocinato dall’ PA 2
contro
RE 1 patrocinato dall’ PA 1
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________ del 27/30 gennaio 2012 dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di Mendrisio per il pagamento di fr. 61'250.-- oltre interessi e spese;
sulla quale istanza il Pretore aggiunto della Giurisdizione di Mendrisio-Sud con sentenza del 3 aprile 2013 (inc. SO.2012.649) ha così deciso:
“1. L’istanza è parzialmente accolta: l’opposizione interposta dalla parte convenuta al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di Mendrisio è respinta in via provvisoria limitatamente all’importo di fr. 54'200.-- oltre interessi del 5% dal 16 novembre 2011.
Decisione tempestivamente impugnata da RE 1 che con reclamo del 15 aprile 2012 (recte: 2013) postula la reiezione dell’istanza, protestate spese e ripetibili;
lette le osservazioni del 13 maggio 2013 di controparte;
rilevato che con disposizione ordinatoria del 17 aprile 2013 al reclamo è stato concesso effetto sospensivo;
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto:
A. Con precetto esecutivo n. __________ del 27/30 gennaio 2012 dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di Mendrisio CO 1 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 61'250.-- oltre interessi al 5% dal 16 novembre 2011, indicando quale titolo di credito: “Canone di locazione impagato per 35 mensilità – contratto di locazione 06 ottobre 2006”.
Interposta tempestiva opposizione dal convenuto, il procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio al Pretore.
B. L’istante fonda la sua pretesa su di un contratto di locazione, con cui il 6 ottobre 2006 ha locato all’escusso il ristorante con alloggio “__________”, sito nel comune di __________ (sezione di __________), per una pigione di fr. 1'750.-- al mese, escluse le spese accessorie, con durata determinata dal 1° gennaio 2006 al 31 dicembre 2010. L’istante procede per l’incasso di 35 canoni di locazione rimasti impagati fino al 31 novembre 2011 ammontanti complessivamente a fr. 61'250.-- (doc. B).
C. Con la risposta il convenuto si è opposto all’istanza, sostenendo che il 3 giugno 2009 il locatore CO 1 gli ha disdetto con lettera raccomandata il contratto di locazione con effetto al 31 dicembre 2009, giorno in cui avrebbe dovuto riconsegnare l’ente locato (doc. 3). Secondo l’escusso, in queste circostanze, la validità del contratto, la sua durata ed il termine di disdetta, se del caso, avrebbero dovuto essere accertati nell’ambito di una procedura di merito. Il convenuto ha poi asserito che il Ristorante __________ versava in condizioni di precaria stabilità, il che ha comportato il crollo parziale di una parte dell’immobile. Nonostante le sue lamentele, l’istante non è intervenuto. La situazione era talmente grave che se ne erano occupate anche le autorità amministrative, ossia l’Ufficio dell’igiene e l’allora sindaco di __________. Il convenuto ha poi prodotto tre dichiarazioni testimoniali (doc. 4), sostenendo che la pigione concordata, in seguito ai manifesti e conosciuti difetti dell’edificio, non era dovuta per l’importo richiesto, ma avrebbe dovuto essere ridotta ai sensi dell’art. 259d CO.
Con la replica l’istante ha ammesso di avere disdetto il contratto, precisando però che il convenuto stesso gli aveva chiesto, con scritto del 12 novembre 2009, di poter continuare a occupare lo stabile oltre il 31 dicembre 2009 (doc. E), il che è avvenuto fino al 21 marzo 2012, allorquando il suo rappresentate legale ha confermato di avere ricevuto in deposito le chiavi (doc. F). Il contratto di locazione è stato quindi ricondotto tacitamente oltre il 31 dicembre 2009. La fine della locazione risale pertanto al 2012 e non al 31 dicembre 2009 come preteso. Ciò è dimostrato anche dallo scambio di corrispondenza (doc. H e I). Il contratto di locazione in oggetto costituisce pertanto valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per pigioni non pagate fino al 31 dicembre 2011. Il procedente ha poi asserito che il convenuto, mai, prima della diffida (doc. H), ha sollevato qualsivoglia contestazione o lamentela in merito all’oggetto locato. D’altronde nessun accenno a difetti emergeva dallo scritto del 12 novembre 2009 del convenuto, con cui gli ha chiesto di poter continuare a occupare i locali anche dopo il 31 dicembre 2009, atteso che nel caso di difetti il convenuto non avrebbe mai sollecitato una continuazione del contratto, senza nulla eccepire sullo stato dell’immobile.
Con la duplica l’escusso ha sostenuto che sulla base delle prove documentali addotte dall’istante non è dato sapere se tra le parti, dopo la disdetta del 3 giugno 2009 per il 31 dicembre 2009, la cui validità non è stata contestata dall’istante, sussisteva un contratto di locazione oltre tale data. Il convenuto ha poi rilevato di avere ripetutamente contestato verbalmente i difetti dell’ente locato, così come confermato dalle dichiarazioni di tre ex collaboratori del Ristorante __________, di cui al doc. 4.
All’udienza di discussione del 6 marzo 2013 l’istante ha precisato che le 35 mensilità scoperte riguardano arretrati accumulatisi nel corso degli anni. Il convenuto ha prodotto diversi estratti relativi ai pagamenti da lui effettuati dal 2006 al 2011 (doc. 5) e ha contestato le 35 mensilità poste in esecuzione, sostenendo che non era dato sapere a quali pigioni si riferivano. L’istante ha ribadito che il contratto di locazione non era mai stato disdetto, il che era deducibile dalla lettera del convenuto del 12 settembre 2009 (doc. E). Ha poi rilevato che il convenuto non ha dichiarato, né documentato di avere saldato integralmente le ultime 35 mensilità. La stessa documentazione prodotta da quest’ultimo dimostrava che fin dal 2006 venivano versati acconti e quasi mai la pigione completa. I pagamenti rispettivamente gli acconti ricevuti erano sempre stati computati ai sensi dell’art. 87 CO sui debiti scaduti più vecchi, il che è stato contestato dal convenuto che ha ribadito che tali pagamenti si riferivano alle mensilità nelle quali venivano effettuati.
D. Con decisione del 3 aprile 2013 il Pretore aggiunto della Giurisdizione di Mendrisio-Sud ha accolto parzialmente l’istanza, ritenendo che il contratto di locazione in esame prevedeva una durata determinata di 5 anni a partire dal 1° gennaio 2006 fino al 31 dicembre 2010. Anche dopo la disdetta, che, ha rilevato il primo giudice, non essendo stata formulata mediante modulo ufficiale (art. 266l CO) era nulla (art. 266o CO), e dopo la scadenza, il convenuto ha continuato ad utilizzare l’ente locato. Conformemente alla presunzione legale dell’art. 266 cpv. 2 CO, è stato pertanto ritenuto che vi era stata una riconduzione tacita del contratto di locazione dopo il 31 dicembre 2010, perlomeno fino a marzo 2012, quando erano state messe a disposizione le chiavi dell’ente locato. Il primo giudice ha pertanto ritenuto che per i canoni di locazione scaduti e rimasti impagati per il periodo dal 1° gennaio 2006 al 21 gennaio 2012 ammontanti a fr. 54'200.-- oltre interessi del 5% dal 16 novembre 2011 il contratto di locazione costituiva valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF. Ciò in considerazione del fatto che per il predetto periodo il conduttore avrebbe dovuto corrispondere l’importo di fr. 127'750.--, ma che pagate risultavano solo pigioni per complessivamente fr. 73'550.--. Il Pretore aggiunto non ha poi ritenuto resi sufficientemente verosimili i difetti fatti valere dal convenuto, osservando che il primo scritto in merito è stato inviato il 12 gennaio 2012 dal rappresentante legale del convenuto all’istante dopo il sollecito di pagamento delle pigioni arretrate, il che ne riduceva sensibilmente la forza probatoria, mentre le dichiarazioni testimoniali scritte erano state rilasciate ai fini processuali, con valenza meramente sostitutiva rispetto alla rituale testimonianza davanti al giudice.
E. Con il reclamo il convenuto sostiene che la disdetta formulata dal locatore con scritto raccomandato del 3 giugno 2009 per il 31 dicembre 2009 è rimasta incontestata, come confermato da controparte nel suo allegato di replica. Secondo il reclamante, il contratto di locazione in oggetto spiega i suoi effetti non oltre il 31 dicembre 2009, mentre la questione a sapere se le parti hanno successivamente concluso un contratto di locazione non può essere compito del giudice del rigetto. Il convenuto sostiene poi che le parti hanno concordato verbalmente una riduzione della pigione in seguito ai gravi difetti dell’ente locato, che il procedente non ha contestato sia negli allegati di causa, sia di fronte al giudice di prima istanza. La riduzione del canone di locazione si evince dai suoi pagamenti effettuati a partire dal 2009 che sono diminuiti della metà, come si evince dalle ricevute prodotte, che il locatore ha accettato senza eccepire alcunché. La presenza di difetti è stata pure documentata dalle dichiarazioni testimoniali di cui al doc. 4, alle quali il primo giudice ha irritualmente negato valore probatorio.
F. Con le sue osservazioni l’istante rileva che la prima lamentela del locatario risale al 16 gennaio 2012, dopo che questi era stato diffidato a saldare le pigioni scoperte. Con lettera del 21 novembre 2009 (doc. E) quest’ultimo aveva sollecitato, senza un accenno alle pretese condizioni precarie dell’oggetto locato, una continuazione della locazione oltre il 31 dicembre 2009, che si è avverata, avendo il conduttore continuato ad occupare lo stabile fino a marzo 2012, senza alcuna riserva circa le condizioni dell’oggetto locato. L’istante contesta poi che negli anni 2009, 2010 e 2011 il locatario abbia pagato soltanto la metà delle pigioni. Quanto esposto e documentato in sede di discussione davanti al primo giudice dimostra solo che il convenuto non ha mai pagato integralmente le pigioni stabilite con il contratto, mentre non vi è stato alcun accordo verbale di riduzione del canone locatizio. L’istante rileva poi che la disdetta, per altro nulla ai sensi dell’art. 266o CO, è stata superata dal fatto che il rapporto di locazione è continuato su esplicita richiesta del convenuto, il quale nella sua lettera del 12 novembre 2009 richiamava una scadenza contrattuale al 31 dicembre 2010, nonché un preavviso di disdetta di sei mesi, richiedendo concretamente fino a quando avrebbe avuto la possibilità di continuare ad occupare lo stabile e dichiarandosi disposto a discutere l’eventuale termine di disdetta. Secondo l’istante il contratto non è stato pertanto disdetto per il 31 dicembre 2009, ma si è protratto tacitamente anche dopo il 31 dicembre 2010, avendo il convenuto continuato ad occupare l’immobile e a pagare, senza alcuna riserva, il canone di locazione, sia pure parzialmente, per cui vi è stata una riconduzione tacita ai sensi dell’art. 266 cpv. 2 CO.
Considerando
in diritto:
Secondo l‘art. 319 lett. a CPC sono impugnabili mediante reclamo, tra l’altro, le decisioni inappellabili di prima istanza finali. Tale è il caso per le decisioni nelle pratiche a tenore della LEF, segnatamente in tema di rigetto dell’opposizione ex. art. 80-84 LEF (cfr. art. 309 lett. b n. 3 CPC).
In base all’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto (lett. a), sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
In virtù dell’art. 82 cpv. 1 LEF se il credito si fonda su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il rigetto provvisorio dell’opposizione.
3.1. La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o del suo rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari (DTF 132 III 480 consid. 4.1 pag. 481). Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (cfr. Cometta, Il rigetto provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in Rep 1989, p. 338 con riferimenti).
3.2. Il contratto di locazione, firmato dal conduttore, costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati. Il contratto di locazione contiene un riconoscimento di debito per i canoni di locazione solo fino alla sua scadenza. Quando un contratto di locazione è stato validamente disdetto, oppure quando la locazione conclusa per un tempo determinato è cessata per lo spirare del termine previsto, il creditore non può chiedere sulla base del contratto di locazione il rigetto dell’opposizione per pretese sorte dopo la decadenza del contratto anche se il conduttore non ha riconsegnato l’oggetto in precedenza locato (Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, 2a ed., Basilea 2010, n. 114 e 116 ad art. 82 LEF e rif. ivi; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82; Stücheli, Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag. 362 seg.).
3.3. Nel presente caso il contratto di locazione concluso dalle parti prevedeva una durata determinata dal 1° gennaio 2006 al 31 dicembre 2010 (doc. B), per cui ai sensi dell’art. 266 cpv. 1 CO, cessava senza disdetta con lo spirare del tempo previsto. La disdetta formulata dall’istante con lettera raccomandata inviata al convenuto il 3 giugno 2009, in cui gli è stata comunicata l’avvenuta vendita dell’immobile locato e richiesto di consegnare l’immobile entro il 31 dicembre 2009 (doc. 3), non ossequia i presupposti di cui all’art. 266l CO, che prevedono per la disdetta di locali commerciali un modulo approvato dal cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta e per domandare una protrazione della locazione. Ora, ritenuto che secondo l’art. 266o CO la disdetta che non osserva le condizioni sopra esposte è nulla, il contratto di locazione in oggetto non è stato validamente disdetto per il 31 dicembre 2009, ma ha continuato il suo corso per la durata prevista fino alla sua scadenza fissata al 31 dicembre 2010. Fino a quel giorno il contratto di locazione doc. B costituisce valido riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF. A questo proposito va osservato che il convenuto stesso, nella sua lettera del 12 settembre 2009 inviata all’istante, ha rilevato che il contratto in essere aveva una scadenza fissata per il 31 dicembre 2010 (doc. E).
3.4. Se il locatore dimostra con documenti – o il conduttore ammettere esplicitamente – una riconduzione tacita del contratto di locazione ai sensi dell'art. 266 cpv. 2 CO, esso mantiene la sua qualità di titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per il periodo successivo alla scadenza fintanto che il conduttore non avrà reso verosimile di averlo validamente disdetto (CEF 27 settembre 2007, inc. 14.2007.37, consid. 3; Jaques, Incasso delle pigioni e degli affitti in via esecutiva, in: NRCP 2005 pag. 103 segg.). La presunzione legale dell'art. 266 cpv. 2 CO vale però solo se il termine di scadenza è stato raggiunto, il conduttore ha pacificamente utilizzato l'oggetto locato continuando a versare la pigione pattuita nel contratto e il locatore ha continuato ad incassarla durante un periodo abbastanza lunga senza alcuna riserva (decisione del Tribunale federale 4C.56/2004 del 16 giugno 2004, consid. 2.2; Higi, Kommentar zum ZGB, Obligationenrecht, Teilband V 2b, Art. 266-268b, Zurigo 1995, n. 41 ad art. 266 e, a contrario n. 44-49 ad art. 266; SVIT-Kommentar Mietrecht II, Zurigo 2008, n. 13 ad art. 266; Lachat, Le bail a loyer, Losanna 2008, pag. 605 ad 3.3.2). Nella fattispecie, contrariamente a quanto sostenuto dall’escutente, non si può quindi presumere una riconduzione tacita del contratto di locazione dopo il 31 dicembre 2010, poiché nel 2011 l’escusso ha pagato in tutto solo fr. 6000.–, invece dell’importo di fr. 21'000.– convenuto, ovvero persino meno dell’importo dimezzato che le parti, secondo il reclamante – ma l’escutente lo contesta –, avrebbero concordato verbalmente nel 2009. Per il 2011 non vi è in definitiva agli atti alcun titolo di rigetto provvisorio.
4.1. Come per tutti i contratti sinallagmatici il conduttore può opporsi all’istanza di rigetto dell’opposizione, sostenendo che il locatore non ha, rispettivamente non ha debitamente fornito la sua prestazione per il periodo di locazione in oggetto. Il conduttore deve sostanziare eventuali difetti dell’oggetto locato così come il diritto di riduzione che ne deriva, in tal caso l’istanza di rigetto viene respinta per l’ammontare delle pretese di riduzione fatte valere. A ciò non si può obiettare che il conduttore di una cosa immobile nel caso di difetti all’oggetto locato ha la facoltà di depositare il canone locatizio, il deposito non essendo presupposto del diritto di riduzione (Staehelin, op. cit., n. 117 ad art. 82).
4.2. Il convenuto sostiene che l’edificio locato versava in condizioni disastrose, per cui le parti avrebbero verbalmente concordato una riduzione della pigione di almeno la metà del canone pattuito, e questo a decorrere dalla metà del 2009. Nuova, l’allegazione è inammissibile (art. 326 cpv. 1 CPC).
4.3. A sostegno del suo diritto ad una riduzione della pigione, il convenuto ha prodotto tre dichiarazioni di ex collaboratori del Ristorante __________, i quali hanno confermato la presenza di gravi difetti dell’immobile locato, che, tra l’altro, avrebbero portato le autorità competenti a minacciare la chiusura del l’esercizio pubblico (doc. 4). Come rettamente rilevato dal primo giudice, le dichiarazioni testimoniali scritte sono di per sé ammissibili quale prova documentale, il cui valore probatorio va apprezzato liberamente dal giudice in conformità dell’art. 157 CPC (Bohnet, in: CPC commenté, Basilea 2011, n. 3 ad art. 254; Weibel, in: Sutter-Somm et al., Kommentar zur ZPO, 2a ed., Zurigo/Basilea/Ginevra 2012, n. 15 ad art. 177, Lambelet, in Stämpflis Handkommentar ZPO, Berna 2010, n. 10 ad art. 11). Non può quindi a priori e in ogni caso essere negato a questo tipo di prova ogni valore di convincimento – nemmeno Trezzini (Commentario al CPC, Lugano 2011, pag. 722 segg.) giunge a tanto – specialmente nelle procedure in cui i fatti devono essere soltanto resi verosimili. Non poteva pertanto il Pretore aggiunto rifiutare per principio di tenere conto delle predette dichiarazioni testimoniali senza valutarne concretamente l’affidabilità e la portata nella fattispecie. Essendo la causa matura per il giudizio si può prescindere da rinviarla al primo giudice per nuova decisione, ciò che le parti del resto non chiedono (art. 327 cpv. 3 lett. b). Non emergono dagli atti – e l’istante non ne adduce – motivi per dubitare dell’affidabilità e dell’indipendenza dei dichiaranti, le cui affermazioni costituiscono indizi dell’esistenza da tempo di difetti dell’ente locato. Indizi corroborati dal fatto che il locatore risulta aver incassato per ben tre anni apparentemente senza riserva pigioni molto inferiori a quanto pattuito. L’eccezione di inadempimento contrattuale sollevata dal reclamante appare in definitiva sufficientemente verosimile. Al conduttore non può d’altronde essere rimproverato di non aver depositato il canone locatizio, atteso che, come rilevato in precedenza, tale deposito non è presupposto del diritto di riduzione.
Sostenendo di aver convenuto con la controparte il dimezzamento del canone locatizio, il reclamante ammette di averne limitata la riduzione in tale proporzione. Ne consegue che il reclamante era tenuto a versare all’istante per gli anni 2006 a 2008 fr. 21’000.-- all’anno (fr. 1750.-- al mese per 12 mesi) e per gli anni 2009 e 2010 fr. 10'500.-- all’anno (pigione dimezzata), ossia complessivamente fr. 84'000.--. Ritenuto che i pagamenti effettuati dal conduttore dal 2006 al 2010 ammontano a fr. 73'550.-- (sentenza impugnata, pag. 5 a metà), l’importo ancora da versare per il periodo dal 1° gennaio 2006 al 31 dicembre 2010 ammonta a fr. 10'450.--. Per questo importo il contratto di locazione in oggetto costituisce valido riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF. Avendo l’istante con lettera del 16 novembre 2011 assegnato al convenuto un termine di 30 giorni per il pagamento delle pigioni arretrate, l’interesse di mora del 5% può essere riconosciuto solo dal 17 dicembre 2011 (doc. H).
La tassa di giustizia e le ripetibili seguono i rapporti di soccombenza delle parti (art. 48, 61 cpv. 1 OTLEF e 106 CPC).
Per questi motivi,
richiamato l’art. 82 LEF
pronuncia:
I. Il reclamo è parzialmente accolto.
Di conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione del 3 aprile 2013 del Pretore aggiunto della Giurisdizione di Mendrisio-Sud (inc. SO.2012.649) sono così riformati:
“1. L’istanza è parzialmente accolta. Di conseguenza l’opposizione interposta da RE 1 al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di Mendrisio è rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 10'450.-- oltre interessi del 5% dal 17 dicembre 2011.
II. La tassa di giustizia del presente giudizio di fr. 700.--, già anticipata dal reclamante, è posta per 1/5 a carico di RE 1 e per 4/5 a carico di CO 1, il quale rifonderà a RE 1 fr. 900.-- per ripetibili ridotte.
III. Notificazione a:
– avv. PA 1, __________; – avv. PA 2, __________.
Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Giacché il valore litigioso della vertenza è di fr. 54'200.--, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 72 e segg. LTF).
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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