AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2013.40
Data decisione, Autorità: 08.05.2013, IICCA
Ricorso: TF, 4A_312/2013, 17.10.2013
Titolo: Tutela giurisdizionale nei casi manifesti - accordo di liberazione dell'ente locato (provvisoria o definitiva)
ESPULSIONETUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI art. 257 CPC
Incarto n. 12.2013.40
Lugano 8 maggio 2013/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2012.1237 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza (di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC) 12 marzo 2012 da
AP 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 2
volta ad ottenere lo sfratto (correttamente: espulsione) della convenuta dall’intero immobile sito in Via __________ a , domanda avversata da lei e da G e M__________ __________, __________ - rappr. dall’ RA 2 __________ - che hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore il 14 febbraio 2013 ha dichiarato irricevibile;
appellante l'istante con atto di appello 4 marzo 2013, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza di espulsione formulata nei confronti di AO 1 e di G__________ e M__________ __________, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre costoro con osservazioni 21 marzo 2013 postulano la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamata la decisione 22 marzo 2013 con cui la presidente di questa Camera ha stralciato dagli atti e restituito alla parte appellata il verbale d’udienza 20 marzo 2013 dell’inc. n. SE.2012.267 (doc. 11), inammissibile, prodotto con le sue osservazioni;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
Nel novembre 2010 (doc. A4), AP 1, in sostituzione del locale mansarda al quarto piano pure utilizzato dall’avv. G__________ __________, gli ha concesso in locazione a titolo gratuito e a tempo determinato, fino all’effettuazione dei prospettati lavori di ristrutturazione dello stabile, altri tre locali siti al primo piano.
Il 16 novembre 2011 AP 1 da una parte e l’avv. G__________ e M__________ __________ dall’altra hanno sottoscritto, con riferimento “ristrutturazione stabile Via __________ a __________ - accordi” un documento del seguente tenore (doc. A5): “A seguito della ristrutturazione di tutto lo stabile, concordiamo la disdetta dei contratti di affitto (PT negozio, P1 deposito, P2 uffici) per lo stabile di Via __________ a , con termine 31.12.2011. A seguito della liquidazione della merce presente in negozio, è concesso l’utilizzo dei locali (PT negozio, P1 deposito, P2 uffici) fino al 29.02.2012, senza alcuna pretesa economica (per tutti i locali e incluso le spese comuni 2012). Se necessario, fino a tale data e alle stesse condizioni, saranno resi disponibili anche uno o due locali al P3. Al termine della liquidazione, lo sgombero dei suppellettili rimasti nei vari locali, lo smantellamento di strutture e insegne e la pulizia generale dei locali sono a carico della AP 1”. Con lettera 29 febbraio 2012 (doc. A6), AP 1, “non avendo ricevuto da voi una dichiarazione dai contenuti inequivocabili e nei tempi legali previsti, inerente … un ripensamento della disdetta … una richiesta di proroga”, ha poi invitato l’avv. G e M__________ __________ a indicare una data per riconsegnare tutti i locali e le chiavi, precisando che “con il termine del 29.02.2012 riteniamo conclusi i rapporti commerciali tra la AP 1 e la spettabile __________”.
Con istanza 12 marzo 2012, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC, AP 1 ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, AO 1, di cui l’avv. G__________ e M__________ __________ sono i soci e gerenti, per ottenerne l’espulsione dall’intero immobile sito in Via __________ a __________, rilevando in sintesi che i locali dati in locazione non erano stati liberati alla scadenza del 29 febbraio 2012.
La convenuta, e con lei l’avv. G__________ e M__________ __________, si sono opposti all’istanza, osservando che in base all’accordo (parziale) tra le parti la riconsegna dell’ente locato era solo provvisoria, nel senso che al termine dei lavori di ristrutturazione la locazione sarebbe ripresa, e rilevando che i contratti di locazione non erano stati disdetti con il formulario ufficiale.
Con la decisione 14 febbraio 2013 qui impugnata il Pretore ha dichiarato irricevibile l’istanza, non ritenendo date le condizioni per concedere all’istante la tutela giurisdizionale nei casi manifesti. Egli ha ritenuto che una tale tutela non poteva di principio essere accordata laddove, come nella fattispecie, la locatrice si era prevalsa di un accordo che a suo dire avrebbe posto fine al contratto per la scadenza del 31 dicembre 2011 (doc. A5), e quest’ultimo era però stato contestato dalla controparte, la quale a sua volta sosteneva che le parti avrebbero concordato la prosecuzione del rapporto locativo una volta terminati i lavori di risanamento. Sintomatico al proposito era, a suo giudizio, il contenuto dello scritto 29 febbraio 2012 della locatrice laddove citava “non avendo ricevuto da voi una dichiarazione dai contenuti inequivocabili e nei tempi legali previsti, inerente un ripensamento della disdetta e una richiesta di proroga” (doc. A6). Se da un lato dal primo documento emergeva la volontà delle parti di porre fine alla locazione per il 31 dicembre 2011 con facoltà di occupare i locali sino al 29 febbraio 2012, dall’altro il tenore dello scritto 29 febbraio 2012 lasciava ritenere che in seguito fra le parti fossero effettivamente avvenute delle discussioni che a priori non potevano essere considerate prive di rilevanza. Mal si comprendeva infatti il motivo per cui la locatrice parlasse di “un ripensamento della disdetta” e di “una richiesta di proroga” se le parti avevano posto definitivamente fine al contratto di locazione.
Con l’appello 4 marzo 2013 che qui ci occupa l'istante chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza formulata nei confronti di AO 1 e di G__________ e M__________ __________ e con ciò di condannarli a lasciare l’intero immobile completamente sgomberato e pulito in modo ineccepibile e di restituirne le chiavi entro 10 giorni dal passaggio in giudicato della decisione, atteso da una parte che quanto ancora sarebbe stato nei locali a tale scadenza avrebbe potuto essere distrutto senza comunicazioni da parte sua e ritenuto dall’altra che in caso di mancata liberazione dei vani a tale scadenza l’istante sarebbe stata autorizzata a sgomberare i vani con l’ausilio della polizia a spese della controparte. Essa rimprovera al Pretore di aver ritenuto, senza che alcuna prova lo confermasse, che le discussioni intervenute tra le parti dopo la firma dello scritto del 16 novembre 2011 fossero sfociate in un accordo in deroga allo stesso, la controparte non avendo per altro mai preteso di aver avuto un ripensamento sulla disdetta o di aver chiesto una proroga del contratto. E in ogni caso rileva che la parte convenuta non aveva contestato di essere tenuta a riconsegnare l’ente locato entro il 29 febbraio 2012, l’unica questione litigiosa, che non necessitava però di essere chiarita in questa procedura, essendo quella a sapere se la riconsegna, anziché definitiva, fosse eventualmente solo provvisoria, ossia se la conduttrice avrebbe poi avuto il diritto di rioccupare l’ente locato una volta terminati i lavori di ristrutturazione.
Delle osservazioni 21 marzo 2013 con cui AO 1, l’avv. G__________ __________ e M__________ __________ postulano la reiezione del gravame - versando agli atti un nuovo documento (doc. 11) frattanto già estromesso dagli atti siccome irrito - si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
In base alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori essere considerate prive di rilevanza.
Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso (II CCA 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.190, 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.168).
8.1 Nell’occasione la parte appellata non eccepisce, giustamente, la carenza di legittimazione passiva di AO 1 nella procedura di espulsione. Un’eventuale sua eccezione in tal senso, sollevata per la prima volta solo in questa sede, sarebbe per altro stata chiaramente destinata all’insuccesso, la dottrina e la giurisprudenza avendo già avuto modo di stabilire che la legittimazione delle parti - attiva o passiva - rientra nel novero dei fatti impliciti, che si possono dare per scontati fino al momento in cui viene affermato il contrario (TF 12 settembre 2008 4A_283/2008 consid. 6; Hohl, Procédure civile, vol. I, n. 792 e 942; II CCA 30 gennaio 2009 inc. n. 12.2007.256), ritenuto che l’onere della parte attrice di allegazione e di prova della propria legittimazione attiva rispettivamente della legittimazione passiva della controparte sorge solo con la sua contestazione da parte di quest’ultima (TF 11 novembre 2008 4A_165/2008 consid. 7.3.2; II CCA 22 aprile 2009 inc. n. 12.2008.70,15 aprile 2010 inc. n. 12.2008.250, 19 novembre 2012 inc. n. 12.2010.183).
8.2 L’appello è invece manifestamente irricevibile nella misura in cui è rivolto nei confronti dell’avv. G__________ __________ e di M__________ __________, che non erano stati convenuti in prima sede e di conseguenza non erano parte della procedura giudiziaria (anche se nel proprio allegato conclusionale l’istante li aveva pure inseriti tra i convenuti). A tale proposito è in effetti sufficiente evidenziare che la parte appellata si è espressamente opposta in questa sede a una tale iniziativa, il che basta per vanificarla (art. 83 cpv. 4 CPC; Frei, Basler Kommentar, n. 33 seg. ad art. 83 CPC). Neppure vi è poi motivo di ammettere un’eventuale estensione della causa nei loro confronti sulla base delle norme relative alla mutazione dell’azione in appello: a parte il fatto che l’estensione ad una nuova parte nemmeno soggiace alle norme sulla mutazione dell’azione (Frei/Willisegger, Basler Kommentar, n. 5 ad art. 227 CPC), si osserva in effetti che le condizioni per una mutazione dell’azione in seconda istanza nemmeno sono adempiute, la stessa non essendo stata fondata su nuovi fatti e nuovi mezzi di prova (art. 317 cpv. 2 CPC).
9.1 A mo’ di premessa, si osserva che l’argomentazione che aveva a suo tempo indotto il Pretore a respingere l’istanza di espulsione, e meglio quella secondo cui il tenore dello scritto 29 febbraio 2012 (doc. A6) lasciava ritenere che dopo la sottoscrizione dell’accordo di cui al doc. A5 fra le parti fossero effettivamente avvenute delle discussioni che a priori non potevano essere considerate prive di rilevanza, è tutt’altro che convincente. Egli non ha in effetti ritenuto che quelle discussioni avessero comportato la decadenza di quel primo accordo o fossero sfociate in un accordo in deroga allo stesso. E nemmeno il fatto che nel doc. A6 l’istante avesse parlato di “un ripensamento della disdetta” e di “una richiesta di proroga” mutava questa situazione, essa avendo a quel momento dichiarato di non aver ricevuto una dichiarazione della controparte inerente “un ripensamento della disdetta” o “una richiesta di proroga”, ciò che non è mai stato contestato. Stando così le cose, non vi è motivo di ritenere che la circostanza da lui riportata potesse essere tale da far vacillare il suo convincimento già formato in precedenza.
9.2 In seconda istanza la situazione non è sostanzialmente mutata. La convenuta ha invero evidenziato (osservazioni p. 5) che la riconsegna dell’ente locato non avrebbe dovuto più aver luogo siccome le parti avrebbero deciso che i lavori di risanamento sarebbero stati svolti senza interruzione della sua attività, sennonché tale circostanza, da lei evocata per la prima volta solo in seconda sede nonostante dovesse essere a sua conoscenza già in precedenza, è chiaramente irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC). Per il resto, essa, oltre ad aver beninteso confermato la correttezza dell’assunto del Pretore, come detto risultato in realtà infondato, non ha però (più) preteso che il primo accordo fosse decaduto (ad esempio per eventuali vizi di volontà) o fosse stato sostituito da un altro, limitandosi a ribadire la tesi, per altro avversata dall’istante, secondo cui quell’accordo fosse solo parziale e non completo (osservazioni p. 6), nel senso che - come da lei già evidenziato nella fase preprocessuale (cfr. doc. 5, 6, 8 e 10) e in prima istanza (risposta p. 2 segg., duplica p. 2 seg., conclusioni p. 1) - la locazione avrebbe dovuto riprendere al termine dei lavori di ristrutturazione. In tali circostanze, è evidente che essa, come stabilito dall’accordo, debba essere obbligata a lasciare l’ente locato a far tempo dal 29 febbraio 2012, non essendo questa la procedura per stabilire se a quel momento le parti si fossero pure accordate per una successiva continuazione o ripresa del rapporto locativo oppure ancora se la riconsegna dovesse essere considerata definitiva. Detto altrimenti, a fronte del chiaro ed incontestato impegno di restituzione dell’ente locato per il 29 febbraio 2012 (poco importa se provvisorio o definitivo, ciò a dipendenza rispettivamente del carattere incompleto oppure completo dell’accordo), i fatti rilevanti di causa sono incontestati e la situazione giuridica è chiara giusta l’art. 257 cpv. 1 CPC, per cui la richiesta dell’istante di ottenere la liberazione dell’ente locato già da quella data è di per sé giustificata. Ciò implica l’ammissione della sua istanza di tutela giurisdizionale nei casi manifesti.
Ammesso con ciò il buon fondamento dell’istanza, resta da esaminare se l’istante, oltre alla liberazione dell’ente locato e alla restituzione delle relative chiavi, possa pretendere che lo stesso venga preventivamente sgomberato e pulito in modo ineccepibile, atteso da una parte che quanto ancora sarebbe stato nei locali a tale scadenza avrebbe potuto essere distrutto senza comunicazioni da parte sua e ritenuto dall’altra che in caso di mancata liberazione dei vani a tale scadenza essa sarebbe stata autorizzata a sgomberare i vani con l’ausilio della polizia a spese della controparte. La richiesta di sgombero preventivo e di pulizia in modo eccepibile dell’ente locato è infondata, visto e considerato che l’accordo (doc. A5) stabiliva che “lo sgombero dei suppellettili rimasti nei vari locali, lo smantellamento di strutture e insegne e la pulizia generale dei locali sono a carico della AP 1”. La domanda di poter senz’altro distruggere quanto rimarrà nell’ente locato è invece solo parzialmente fondata e meglio con riferimento alle strutture e alle insegne, visto che l’accordo autorizzava l’istante solo a sgomberare i suppellettili e a smantellare proprio le strutture e le insegne. Quanto alla richiesta di essere autorizzata a sgomberare i vani con l’ausilio della polizia in caso di mancata liberazione dei vani alla scadenza a spese della controparte, la stessa può infine essere sostanzialmente accolta (art. 343 cpv. 1 lett. d e cpv. 3 CPC; cfr. II CCA 15 ottobre 2012 inc. n. 12.2012.140), tranne per quanto riguarda l’aspetto delle spese, che in base agli accordi dovevano rimanere a carico dell’istante.
Ne discende, in parziale accoglimento dell’appello presentato nei confronti di AO 1, che l’istanza di espulsione dev’essere parzialmente ammessa, fermo restando che l’appello è invece irricevibile nella misura in cui è rivolto nei confronti dell’avv. G__________ __________ e di M__________ __________.
Gli oneri processuali e le ripetibili di entrambe le sedi, calcolati sul valore litigioso di fr. 139'640.- indicato dal Pretore, seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide I. L’appello 4 marzo 2013 di AP 1 è irricevibile nella misura in cui è rivolto nei confronti di G__________ e M__________ __________.
II. L’appello 4 marzo 2013 di AP 1 è parzialmente accolto nella misura in cui è rivolto nei confronti di AO 1. Di conseguenza la decisione 14 febbraio 2013 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:
§ Di conseguenza la convenuta è condannata a lasciare l’intero immobile di Via __________ a __________ ed a restituirne le chiavi entro 10 giorni dal passaggio in giudicato della decisione, ritenuto che in caso contrario l’istante è autorizzata a far sgomberare i vani con l’ausilio della polizia e a distruggere le strutture e le insegne non sgomberate.
III. Gli oneri processuali di complessivi fr. 100.- sono a carico dell’appellante per 1/5 e dell’appellata AO 1 per 4/5. L’appellante rifonderà a G__________ e M__________ __________ fr. 300.- per ripetibili. AO 1 rifonderà all’appellante fr. 1’200.- per ripetibili.
IV. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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