AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2012.52
Data decisione, Autorità: 04.07.2013, IICCA
Ricorso: TF, 4A_427/2013, 10.2.2014
Titolo: Responsabilità del notaio, obbligo di informazione
RESPONSABILITÀ art. 41 COart. 61 COart. 42 LNart. 57 LN
Incarto n. 12.2012.52
Lugano 4 luglio 2013/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2008.308 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 14/15 maggio 2008 da
AP 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1
con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 1'383’742.50, oltre interessi al 5% a decorrere dal 29 agosto 2002, e il rigetto definitivo dell’opposizione interposta al PE __________ dell’UE di Lugano;
domanda avversata dal convenuto che ne ha postulato la reiezione e che il Pretore, ha respinto il 7 febbraio 2012;
appellante l’attrice, che con atto d’appello 6 marzo 2012 chiede la riforma del giudizio impugnato, nel senso di accogliere la petizione e di porre la tassa e le spese giudiziarie a carico del convenuto, protestando spese e ripetibili in entrambe le sedi;
mentre il convenuto, con risposta 14 maggio 2012, propone di respingere l’appello e di confermare la decisione pretorile, pure con protesta di spese e ripetibili;
ritenuto
in fatto:
A. AP 1 ha venduto, con rogito n. 870 del 29 agosto 2002 del notaio AO 1, le particelle all’avv__________ e a __________, che li hanno acquistati in ragione di metà ciascuno (doc. B e C, 7) al prezzo di fr. 1'600’000.-, da versarsi tramite bonifico bancario dell’UBS a favore della venditrice. Il trapasso di proprietà è stato iscritto a Registro fondiario il 20 settembre 2002. La venditrice ha avuto difficoltà nell’incassare il prezzo stabilito e ha percepito complessivamente solo fr. 230'000.-, di cui fr. 200'000.- il 31 dicembre 2002 e fr. 30'000.- il 17 luglio 2003 (doc. D, O pag. 3 e 5). La procedura esecutiva avviata nei confronti di __________ ha permesso alla venditrice di incassare l’importo di fr. 15'312.50 il 16 dicembre 2005 (doc. G), mentre per il resto ha ricevuto l’8 febbraio 2006 un attestato di carenza beni per fr. 1'593’590.65 (doc. G e I no. 2 ). L’avv. __________ è stato arrestato il 5 maggio 2003 e in seguito condannato per appropriazione indebita e amministrazione infedele a danno di diversi suoi clienti, imputazioni poi confermate dal Tribunale federale (doc. 2 e 3). La procedura esecutiva nei suoi confronti si è conclusa con il rilascio alla venditrice di un attestato di carenza di beni per l’importo di fr. 1'563’916.70 il 4 agosto 2008 (doc. E, L e Q).
B. Il 9 gennaio 2008 AP 1 ha fatto spiccare nei confronti del notaio rogante il precetto esecutivo n. __________ dell’UE di Lugano, al quale egli ha interposto opposizione (doc. I), dopo aver contestato ogni sua responsabilità per l’inadempimento contrattuale degli acquirenti. Con petizione del 14 maggio 2008 AP 1 (attrice) ha postulato la condanna di AO 1 (convenuto) al pagamento di fr. 1'383’742.50, oltre interessi al 5% a decorrere dal 29 agosto 2002, ed il rigetto definitivo dell’opposizione interposta al PE __________ dell’UE di Lugano. Tale pretesa rappresenterebbe, secondo l’attrice, il danno da lei patito a causa delle omissioni del convenuto nella sua funzione di notaio rogante. Quest’ultimo non l’avrebbe infatti resa attenta riguardo ai potenziali rischi dell’atto sottoscritto: in particolar modo, asserisce l’attrice, il fatto di non aver chiesto delucidazioni su quali fossero le reali intenzioni delle parti riguardo alle tempistiche di pagamento del prezzo pattuito ed alle modalità di trapasso della proprietà, comporterebbe un mancato adempimento al suo ruolo di notaio, che non si limiterebbe alla sola formalizzazione della volontà delle parti. Con tale omissione e con l’aver fatto iscrivere il passaggio di proprietà senza aver avuto la garanzia del versamento del prezzo d’acquisto il convenuto, secondo l’attrice, avrebbe colpevolmente violato il suo obbligo di agire, quale notaio, nell’interesse delle parti, sancito, direttamente ed indirettamente, dagli art. 4 cpv. 2, 42 cpv. 1 cifra 4 e 57 LN.
C. Nella sua risposta del 14 luglio 2008 il convenuto ha eccepito dapprima l’intervenuta prescrizione, che si sarebbe verificata prima ancora della sottoscrizione, il 2 febbraio 2005, della prima dichiarazione con cui rinunciava a prevalersi di tale eccezione. L’attrice avrebbe infatti già avuto piena conoscenza del danno e del suo esatto ammontare al momento in cui si sono palesate le difficoltà nell’incasso del prezzo pattuito e promossa la procedura esecutiva nei confronti degli acquirenti. La prescrizione sarebbe quindi intervenuta al più tardi in data 22 febbraio 2004, ovvero un anno dopo il PE fatto spiccare nei confronti dell’avv. __________. Nel merito il convenuto sostiene di non aver commesso alcun tipo di illecito con comportamento od omissione, l’atto notarile essendo stato firmato dall’attrice a conoscenza di tutti i suoi dettagli ed elementi essenziali e non avendo egli in alcun modo mancato di ossequiare agli ordini impartiti dalle parti contrattuali. Nei successivi allegati di replica del 15 settembre 2008 e di duplica del 22 ottobre 2008, le parti hanno in sostanza ripreso le precedenti posizioni. Al termine dell’istruttoria, le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni con i memoriali conclusivi del 14 dicembre 2011, rinunciando a comparire al dibattimento finale.
D. Il Pretore ha respinto con sentenza 7 febbraio 2012 la petizione, e ha posto a carico dell’attrice la tassa di giustizia di fr. 16'000.- e le spese, oltre al pagamento di un’indennità ripetibile di fr. 4'000.- in favore del convenuto.
E. L’attrice è insorta contro la decisione pretorile con appello del 6 marzo 2012, con il quale chiede l’annullamento della sentenza impugnata e la sua riforma, nel senso di accogliere integralmente la petizione 14 maggio 2008, di condannare il convenuto a versare l’importo di fr. 1’383'742,50 oltre interessi al 5% dal 29 agosto 2002, e di respingere in via definitiva l’opposizione interposta dal convenuto al PE n. __________ dell’UE di Lugano, con protesta di tasse, spese e ripetibili. Nella risposta del 14 maggio 2012, il convenuto propone di respingere l’appello e di confermare il giudizio pretorile, il tutto con protesta di spese e ripetibili.
e considerato
in diritto:
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale svizzero (CPC). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. Il giudizio pretorile è stato comunicato alle parti dopo il 1° gennaio 2011 e la procedura di appello è pertanto retta dal CPC. Nella fattispecie è pacifica la ricevibilità dell’appello, promosso nel termine di 30 giorni dal ricevimento della decisione impugnata in una vertenza pecuniaria con valore di fr. 1’383'742.50.
Nella fattispecie il Pretore ha dapprima esaminato l’eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto, respingendola. Ha accertato che l’attrice aveva avuto conoscenza del danno solo al momento del deposito della graduatoria del fallimento dell’acquirente avv. __________, il 31 ottobre 2005 (doc. L), di modo che la prescrizione non si era ancora verificata quando il convenuto ha sottoscritto la prima dichiarazione di rinuncia a sollevare l’eccezione di prescrizione, il 2 febbraio 2005, rinnovata poi il 31 gennaio 2006 e il 10 gennaio 2007 (doc. H). Al momento in cui è stata avviata la causa giudiziaria, il 14 maggio 2008, la prescrizione era stata validamente interrotta (doc. I). Nel merito, dopo aver esposto le disposizioni di legge alle quali è soggetta la responsabilità del pubblico notaio ticinese, il Pretore ha accertato che l’attrice aveva indubbiamente subito un danno, avendo perso la proprietà dei fondi senza aver potuto incassare il prezzo pattuito nel contratto di compravendita. Il giudice di prima istanza non ha invece ritenuto adempiuto il requisito dell’illiceità, non risultando dall’istruttoria una qualsivoglia violazione da parte del notaio rogante delle norme o dei principi giuridici non scritti. In effetti, secondo il primo giudice, il notaio si era limitato a riportare nel rogito quanto pattuito dalle parti contraenti, rendendole attente alla possibilità per la venditrice di iscrivere nel termine di tre mesi dall’iscrizione del trapasso di proprietà un’ipoteca legale per il pagamento del prezzo. Il Pretore ha poi ritenuto, riferendosi a giurisprudenza del Tribunale federale, che nessuna norma legale imponeva al notaio accertamenti sull’avvenuto pagamento del prezzo prima di procedere all’iscrizione della compravendita a registro fondiario. A maggior ragione, prosegue il primo giudice, che la venditrice era rappresentata al rogito da un procuratore attivo da decenni nell’ambito immobiliare. Da qui, secondo il Pretore, l’assenza di una responsabilità aquiliana del convenuto.
Correttamente il Pretore ha valutato la questione della responsabilità del notaio dal punto di vista degli art. 41 e segg. CO sulla base della citata e pertinente dottrina e giurisprudenza (cfr. pag. 4 a 6 della decisione impugnata) che qui non mette conto di discutere nuovamente, ritenuto che l’applicazione di tali disposti non è contestata dalle parti in causa. Giusta l’art. 41 cpv. 1 CO la responsabilità per atto illecito presuppone, oltre all’illecito e alla colpa del responsabile, l’esistenza di un danno e di un nesso causale adeguato tra l’illecito ed il danno cagionato. L’art. 8 CC impone a chi intende dedurre il proprio diritto da una circostanza di fatto l’obbligo di provare detta circostanza. In conseguenza di questa norma, la mancanza della prova delle circostanze di fatto costitutive del diritto obbliga il giudice a decidere in sfavore di chi ha asserito l’esistenza del diritto (Kummer, Berner Kommentar, n. 20 ad art. 8 CC). L’applicazione dei principi derivanti dall’art. 8 CC ad un’azione fondata, come la presente, sugli art. 41 e segg. CO comporta che l’attore deve di principio dimostrare, oltre che l’esistenza e l’ammontare del danno (come esplicitamente previsto già dall’art. 42 CO), l’esistenza della colpa del danneggiante, ovvero il comportamento del danneggiante ritenuto causa del danno e le circostanze di fatto che permettono di concludere per il dolo o la negligenza da parte sua, l’illiceità di questo comportamento, ovvero le circostanze di fatto che permettono di trarre la conclusione giuridica della presenza di un illecito, e l’esistenza di un nesso causale adeguato tra il comportamento ritenuto illecito e il verificarsi del danno (Kummer, op. cit., n. 241, 244 segg. ad art. 8 CC).
L’appellante rimprovera al Pretore di aver emanato una decisione superficiale e insufficiente per aver lasciato indecisa la questione relativa all’entità del danno e per non aver fatto alcun riferimento ai calcoli esposti negli allegati preliminari. La critica è del tutto infondata. Il primo giudice non aveva, infatti, alcun motivo di soffermarsi sul calcolo del danno, avendo escluso la responsabilità del notaio per l’assenza di un qualsivoglia atto illecito da parte di quest’ultimo.
A detta dell’appellante il primo giudice non si è confrontato con le considerazioni in diritto da lei esposte nelle conclusioni di causa e non ha determinato la natura e lo scopo degli obblighi imposti al notaio dalla Legge notarile. Sostiene che il notaio rogante ha violato i disposti degli art. 4 cpv. 2, 42 cpv. 1 e 57 della Legge notarile ticinese, per non aver fornito informazioni sul momento del trapasso di proprietà e del pagamento del prezzo di vendita, non aver accertato le reali volontà delle parti e non averne fatta indicazione nel rogito, oltre a non aver verificato il pagamento del prezzo di compravendita prima di procedere all’iscrizione del trapasso di proprietà agli acquirenti, comunicato poi alla venditrice solo due mesi dopo. Con tale comportamento, afferma l’appellante, “è chiaro che l’appellato non ha rispettato gli obblighi imposti dalla legge notarile”, tanto che il suo comportamento illecito era manifesto al punto da suscitare perplessità nel funzionario di banca che si era occupato del finanziamento ipotecario dell’acquirente. Nonostante l’atto notarile nulla indichi sulle modalità di trapasso della proprietà e del pagamento del prezzo, prosegue l’appellante, è evidente che essa voleva trasmettere la proprietà solo dopo pagamento del prezzo, conformemente a quanto previsto dall’art. 184 cpv. 2 CO. Il notaio non ha tuttavia accertato la simultaneità delle prestazioni delle parti e l’aver ignorato tale violazione delle più fondamentali norme della Legge notarile, secondo l’attrice, rende manchevole e contraria al diritto la decisione del Pretore. L’appellante rimprovera al primo giudice, inoltre, di aver emanato una decisione arbitraria, sia per l’errata interpretazione del diritto, sia per l’accertamento manifestamente incompleto ed errato dei fatti.
Dall’istruttoria, e segnatamente dal rogito notarile doc. C, è emerso che il prezzo di fr. 1'600'000.- doveva essere pagato con un bonifico bancario __________ a favore della venditrice (clausola n. 2 pag. 3), che l’immissione in possesso con trapasso degli utili e dei rischi avveniva il giorno medesimo della firma, vale a dire il 29 agosto 2002 (clausola n. 4) e che il notaio era incaricato di chiedere l’iscrizione a Registro fondiario (clausola n. 5). L’atto notarile indica inoltre che il notaio aveva reso espressamente edotte le parti sulla loro responsabilità solidale per il pagamento della tassa di bollo all’archivio notarile e della tassa di iscrizione a registro fondiario, come anche per il pagamento della parcella notarile (pag. 4), che le aveva informate sui diritti e gli obblighi legali compresi quelli derivanti dalla legge tributaria (pag. 5 e 6) con esplicita menzione del diritto per la parte venditrice di richiede la costituzione di un’ipoteca legale per il suo credito, entre tre mesi dalla trasmissione della proprietà (pag. 6, penultimo paragrafo). La venditrice era rappresentata al rogito dall’arch. __________, persona attiva da decenni nel settore immobiliare, che aveva ricevuto solo il mandato di sottoscrivere l’atto. Sentita nell’ambito della procedura penale avviata nei confronti dell’acquirente, la venditrice ha riferito di aver avuto con l’acquirente un “rapporto di amicizia e di fiducia”, tanto che gli accordi sulla compravendita non erano stati messi in forma scritta ed erano stati formalizzati solo con il rogito firmato a fine agosto 2002. Essa ha precisato di aver concordato con gli acquirenti l’immediata immissione in possesso, ma non una data precisa per il pagamento, essendo chiaro tra di loro che il pagamento sarebbe avvenuto “sull’arco di poco tempo nel senso di qualche settimana dopo la firma del rogito” (doc. O, pag. 2). Tali accordi sono stati ammessi dall’acquirente avv. __________ (doc. O, pag. 3), il quale ha esposto di aver ricevuto il finanziamento di fr. 1'100'000.- dalla Banca __________ l’11 dicembre 2002 e di averlo utilizzato per “tappare buchi precedenti” (doc. N, pag. 8 e 9) e versare un acconto sul prezzo di compravendita. Venditrice e acquirenti si erano incontrati a Montagnola prima della firma del rogito per la consegna delle chiavi e diverse spiegazioni sul funzionamento della villa (doc. O, pag. 4) e vi era anche stato un incontro a St. Moritz per il versamento da parte degli acquirenti della somma di fr. 200'000.- a pagamento dell’arredamento, nei giorni immediatamente precedenti o seguenti la firma del rogito (doc. P, deposizione 31 luglio 2003 del marito della venditrice, pag. 2). Il marito della venditrice ha riferito che quanto indicato nel rogito firmato corrispondeva a quanto concordato con l’acquirente (doc. P, pag. 2). L’arch. __________, rappresentante della venditrice al rogito e come già detto persona con esperienza pluridecennale nel settore immobiliare, ha riferito che l’attrice gli aveva fatto vedere in precedenza la bozza del contratto, e che questa corrispondeva al testo da lui sottoscritto (deposizione 2 giugno 2009).
È pertanto da ritenere accertato, con il Pretore, che il rogito n. 870 del notaio qui convenuto rispetta gli accordi presi dalle parti contraenti. Non vi è dunque stata la benché minima violazione dell’art. 42 n. 4 della Legge notarile. Né vi è stata una violazione dell’obbligo di informare del notaio sancito dall’art. 4 della medesima Legge notarile. Risulta dall’istruttoria, infatti, che il contenuto del rogito n. 870 corrispondeva agli accordi conclusi tra la venditrice e gli acquirenti e che il notaio ha informato le parti, come risulta dal testo medesimo dell’atto notarile, delle norme legali applicabili. A fronte di persone sperimentate nel settore immobiliare, come il rappresentante della venditrice e uno degli acquirenti, non spettava al notaio rogante indagare oltre sugli accordi conclusi dalle parti contraenti, per altro chiari e univoci. Per quel che concerne poi la mancata verifica del pagamento del prezzo prima di procedere all’iscrizione del trapasso di proprietà, nella fattispecie non era stato conferito alcun mandato in tal senso al notaio e un tale obbligo non è previsto dalle disposizioni legali federali e cantonali applicabili. Nel rogito devono figurare gli elementi oggettivamente essenziali della compravendita, come il prezzo effettivo (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, Les contrats spéciaux, 4a ed., n. 1069). La questione del trapasso della proprietà solo a pagamento del prezzo non risultava poi essere un elemento soggettivamente essenziale, tanto che per la venditrice la data precisa per il pagamento non era importante (doc. O) e non era stata nemmeno concordata con gli acquirenti, se non a grandi linee, stante i rapporti di fiducia e amicizia che essa aveva con l’avv. __________. La venditrice aveva già consegnato le chiavi della villa agli acquirenti e l’avv. __________ era già in possesso della cartella ipotecaria al portatore di fr. 500'000.- gravante il fondo n. 1605, a quel momento libera da vincolo (doc. C, clausola n. 3), prima ancora di aver versato il prezzo pattuito. In simili circostanze il notaio aveva solo l’obbligo di chiedere l’iscrizione dell’atto nel termine di 30 giorni dalla firma, come sancito dall’art. 4 cpv. 2 della Legge sul registro fondiario. L’interesse delle parti menzionato dall’art. 57 della Legge notarile si riferisce proprio all’obbligo del notaio di chiedere l’iscrizione. Del resto, come ammette l’appellante medesima (appello, pag. 6 in fondo), essa è stata informata dell’iscrizione del trapasso di proprietà due mesi dopo, quando non era ancora scaduto il termine di tre mesi dal trapasso di proprietà per chiedere l’iscrizione dell’ipoteca legale del venditore a garanzia del prezzo di compravendita (art. 837 cpv. 1, 838 CC). A quel momento erano già emerse le difficoltà di incasso, attribuite dall’acquirente a disguidi con le banche, ma ciò nonostante la venditrice non ha fatto uso della facoltà di iscrizione dell’ipoteca legale, di cui era stata esplicitamente informata dal notaio rogante.
Visto quanto precede, la conclusione alla quale è giunto il Pretore regge alle critiche, a tratti anche inutilmente aspre, dell’appellante, ed è corretta sia dal profilo dell’applicazione del diritto, sia per quel che concerne l’apprezzamento dei fatti. Accertata l’assenza di un atto illecito del notaio rogante, l’appello deve essere respinto. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono poste a carico dell’appellante. Nella determinazione delle ripetibili si è tenuto conto del valore di causa di fr. 1'383'742.50 e dei criteri posti dagli art. 7 e 13 LTG e dall’art. 11 del Regolamento sulle ripetibili.
Per questi motivi,
richiamati la LTG e il Regolamento sulle ripetibili
decide:
L’appello 6 marzo 2012 di AP 1 è respinto.
Le spese processuali di appello, in complessivi fr. 8'500.-, già anticipate dall’appellante, restano a suo carico. L’appellante rifonderà inoltre a AO 1 fr. 2'000.- a titolo di ripetibili di appello.
Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art.119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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