AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2012.140
Data decisione, Autorità: 15.10.2012, IICCA
Titolo: Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione da stabile dopo mancata riconsegna a fine locazione (disdetta per mora nel pagamento delle spese accessorie non contestata), misure esecutive
DISDETTA STRAORDINARIAESECUZIONE DELLE DECISIONISPESE ACCESSORIETUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI art. 257d COart. 257 CPCart. 343 CPCart. 9 cpv. 2 LTG
Incarto n. 12.2012.140
Lugano 15 ottobre 2012/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Verda Chiocchetti
sedente per statuire nella causa – inc. n. SO.2012.2805 (procedura sommaria, tutela dei casi manifesti) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 – promossa con istanza 27 giugno 2012 da
AP 1 e AP 2 entrambi patr. dall’ RA 1
contro
AO 1
chiedente lo sfratto (correttamente: espulsione) del convenuto dall’area commerciale adibita a deposito mobili e restauro al pianterreno dello stabile denominato “__________ __________” situato in via __________ __________ a __________, domanda alla quale si è opposto il convenuto e che il Pretore aggiunto ha respinto con decisione 25 luglio 2012;
appellanti gli istanti, che con appello 9 agosto 2012 chiedono la riforma della decisione impugnata nel senso di accogliere l’istanza, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
mentre con osservazioni (correttamente: risposta) 31 agosto 2012 il convenuto postula la reiezione dell’appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che con contratto 29 gennaio 1994 AP 1 e AP 2 hanno concesso in locazione a AO 1 una superficie commerciale di 150 mq adibita a deposito e restauro di mobili al pianterreno dello stabile denominato “__________ __________” situato in via __________ __________ a __________ (doc. A);
che le parti hanno pattuito un canone di locazione di fr. 917.- mensili oltre spese accessorie;
che il conduttore, in arretrato con il pagamento delle spese accessorie relative al periodo 2009/2010 (fr. 44.-) e 2010/2011 (fr. 1'470.40), è stato diffidato con scritto 26 gennaio 2012 a corrispondere quanto dovuto entro 30 giorni, con la comminatoria che trascorso infruttuosamente tale termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. B);
che il 6 marzo 2012 i locatori hanno disdetto, su modulo ufficiale, il rapporto di locazione per omesso pagamento delle spese accessorie summenzionate con effetto dal 30 aprile 2012 (doc. C);
che con istanza 5 aprile 2012 il conduttore ha contestato la disdetta dinnanzi al competente Ufficio di conciliazione (in seguito: UC), chiedendo in via principale il suo annullamento, in via subordinata la protrazione della locazione fino al 30 aprile 2018 (inc. UC);
che il 21 giugno 2012 l’UC, constatata la mancata conciliazione, ha rilasciato al conduttore la relativa autorizzazione ad agire (doc. H);
che AO 1 non ha promosso azione di contestazione della disdetta nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 209 cpv. 4 CPC;
che con istanza 11 giugno 2012 i locatori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano lo sfratto (correttamente: espulsione) del conduttore entro dieci giorni;
che essi hanno domandato, in particolare, la riconsegna dell’ente locato perfettamente sgombero, con la comminatoria della sanzione penale prevista dall’art. 292 CP in caso di disobbedienza, con man forte di ogni usciere o agente della forza pubblica, con possibilità per questi ultimi di depositare le cose mobili ivi contenute in un luogo “appropriato” ponendo le spese a carico del conduttore, con avvertimento che in caso di mancata ottemperanza alla decisione i locatori avrebbero avuto diritto anche a “reclamare il relativo risarcimento dei danni in separata sede”;
che i locatori hanno altresì chiesto l’immediata esecutività della decisione;
che all’udienza di discussione 25 luglio 2012 essi si sono confermati nella loro domanda, salvo fissare il termine per l’espulsione al 31 agosto 2012, mentre il convenuto si è opposto alla medesima “in quanto non ha altri locali in cui sistemare la propria merce e quella dei suoi clienti depositata nell’ente locato” e ha chiesto “un po’ di tempo per trovare un’altra sistemazione”;
che con decisione 25 luglio 2012 il Pretore aggiunto ha respinto l’istanza di espulsione;
che con appello 9 agosto 2012 i locatori sono insorti contro il giudizio testé menzionato, chiedendone la riforma nel senso di accogliere l’istanza, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
che con osservazioni (correttamente: risposta) 31 agosto 2012 il convenuto postula invece la reiezione dell’appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC);
che il Pretore aggiunto ha accertato il valore di causa in fr. 33'012.- e che tale importo è contestato dagli appellanti, perché a loro dire una decisione di reiezione di un’istanza di espulsione non innesca il termine di protezione triennale previsto dall’art. 271a cpv. 1 lett. e CO;
che il valore di causa corrisponde ai canoni di locazione fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto (cfr. DTF 137 III 389 e 136 III 196, consid. 11; sentenza del Tribunale federale inc. 4A_263/2011 del 20 settembre 2011, consid. 1; inc. 4C.418/2005 del 14 marzo 2006);
che giusta l’art. 271a cpv. 3 lett. b CO il termine triennale di protezione previsto alla lett. e del cpv. 1 del disposto testé menzionato non si applica se è stata data disdetta per mora del conduttore;
che, di conseguenza, il Pretore aggiunto ha a torto stabilito il valore di causa calcolando il canone di locazione complessivo per tre anni;
che dal contratto di locazione (doc. A) emerge che il canone di locazione mensile era di fr. 917.- oltre le spese accessorie e che poteva essere disdetto con un preavviso di sei mesi;
che il dies a quo per determinare l’appellabilità è quello della decisione pretorile, mentre per fissare le spese giudiziarie di appello nonché il valore litigioso determinante per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è quello della decisione di questa Camera (DTF 137 III 389);
che la decisione pretorile è stata emessa il 25 luglio 2012 e, quindi, contemplando il preavviso di sei mesi previsto contrattualmente (doc. A), la prima scadenza utile sarebbe quella del 29 marzo 2013;
che la disdetta straordinaria in discussione è stata notificata per il 30 aprile 2012 e, quindi, il valore litigioso per determinare l’appellabilità ammonta a fr. 10'087.- (fr. 917.- x 11 mesi);
che, di conseguenza, contro la decisione del Pretore aggiunto è dato in concreto il rimedio dell’appello, da presentare nel termine di 10 giorni (art. 314 cpv. 1 CPC);
che, reputata la data del presente giudizio e, quindi, considerato il preavviso semestrale la prima disdetta ordinaria possibile, ovvero il 29 settembre 2013, il valore di causa per fissare le spese giudiziarie di appello nonché il valore litigioso determinante per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale ammonta invece a fr. 15'589.- (fr. 917.- x 17);
che, come detto, l’Ufficio di conciliazione ha constatato l’assenza di un accordo e ha rilasciato al conduttore l’autorizzazione ad agire (doc. H), vale a dire ad avviare presso la Pretura nel termine di 30 giorni una causa di contestazione della validità della disdetta;
che in tal modo la procedura di conciliazione (inc. 061/2012 dell’Ufficio di conciliazione) ha preso fine;
che il conduttore non ha avviato la causa giudiziaria nel termine di 30 giorni, con il risultato che la disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 30 aprile 2012 è valida e non può più essere rimessa in discussione (cfr. da ultimo: II CCA, sentenza inc. 12.2012.133 del 13 agosto 2012; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, pag. 110);
che il Pretore aggiunto ha quindi a torto vagliato la validità della disdetta in questione;
che egli doveva invero limitarsi ad accertare che il contratto era terminato e che il conduttore non aveva riconsegnato ai locatori l’ente locato;
che nella fattispecie è pacifica la mancata riconsegna dell’area commerciale alla scadenza del 30 aprile 2012 e il conduttore li occupa pertanto senza titolo giuridico dal 1° maggio 2012;
che di conseguenza la sua opposizione all’istanza di espulsione è ingiustificata;
che la disdetta straordinaria per mora del conduttore ai sensi dell’art. 257d CO è ammissibile anche in caso di mancato pagamento del conguaglio delle spese accessorie (Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Basilea 2010, n. 11 ad art. 257d CO, n. 16 ad art. 257c CO);
che quindi a torto il Pretore aggiunto ha respinto l’istanza di espulsione;
che nelle richieste di giudizio gli appellanti chiedono di comminare al conduttore, in caso di disobbedienza alla decisione di espulsione, l’azione penale prevista all’art. 292 CP, che prevede, a loro dire, la pena della multa o dell’arresto;
che tale disposto prevede unicamente la sanzione della multa;
che gli appellanti chiedono, altresì, che il convenuto sia ammonito che la mancata esecuzione della decisione di espulsione “permetterà alla parte istante di reclamare il relativo risarcimento dei danni in separata fede”;
che l’art. 343 CPC elenca in maniera esaustiva i possibili ordini esecutivi, combinabili tra loro (Cocchi/Trezzini/Bernasconi, CPC, Lugano 2011, pag. 1464);
che sebbene sia vero che all’art. 345 cpv. 1 è previsto che la parte può chiedere il risarcimento dei danni se la parte soccombente non ottempera a quanto ordinatole dal giudice (cpv. 1 lett. a) e che il giudice dell’esecuzione decide sull’ammontare di tali importi (cpv. 2), tale possibilità nulla ha a che vedere con la richiesta formulata dagli appellanti e dev’essere quindi disattesa;
che giusta l’art. 343 cpv. 1 lett. d CPC il giudice dell’esecuzione può ordinare misure coercitive come il ritiro di una cosa mobile o lo sgombero di un fondo e, secondo il cpv. 3 della norma in questione, la persona incaricata dell’esecuzione può far capo all’aiuto dell’autorità competente;
che il giudice dell’esecuzione non si occupa della concretizzazione delle misure esecutive che invece ne abbisognano, in particolare le misure coercitive della lett. d summenzionata;
che piuttosto egli designa un persona incaricata a questo fine, in particolare, nel Canton Ticino, le polizie comunali e, in via sussidiaria, la polizia cantonale (art. 13 LALPC in vigore dal 10 agosto 2012; art. 3 cpv. 2 della Legge sulla collaborazione fra la polizia cantonale e le polizie comunali; allegato 2, A, 5.5 del Regolamento della legge sulla collaborazione fra la polizia cantonale e le polizie comunali, entrambi in vigore dal 1° settembre 2012);
che, di conseguenza, competente a tal fine è la polizia comunale di Lugano, in via sussidiaria la polizia cantonale;
che gli istanti chiedono che i costi di intervento della polizia siano a carico del convenuto;
che tali eventuali costi, laddove fossero posti in capo agli istanti, andranno fatti valere giudizialmente, semmai, per la via dell’art. 257 CPC (Cocchi/Trezzini/Bernasconi, op. cit., pag. 1468);
che gli appellanti chiedono, altresì, che in caso di non ottemperanza a questa decisione da parte del convenuto, l’autorità competente, come detto la polizia comunale di Lugano, depositi le cose mobili pervenute nell’ente locato in un “luogo appropriato”;
che tale eventualità è prevista dalla dottrina, che prevede in simili circostanze il deposito delle cose in un posto ritenuto adatto dalla polizia comunale e per un determinato periodo di tempo da essa fissato, con l’avvertimento che nel caso in cui il conduttore non dovesse ritirare entro tale scadenza le stesse si provvederà alla loro vendita all’asta, il cui ricavato andrà anzitutto a coprire le spese relative alle misure di esecuzione, o, nel caso di cose senza alcun valore commerciale, alla loro distruzione (Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), Zurigo/Basilea/Berna 2010, n. 20 ad art. 343 CO; cfr. anche rinvio a ZR 1986, n. 94);
che i costi relativi a tale deposito sono anch’essi da anticipare dalla parte vincente (Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, op. cit., n. 20 ad art. 343 CO), che potrà poi rivalersi sul conduttore;
che giusta l’art. 337 cpv. 1 CPC la decisione può essere direttamente eseguita se il giudice che l’ha pronunciata ha già ordinato concrete misure di esecuzione;
che di conseguenza, va accolta anche la richiesta degli appellanti di dichiarare la presente decisione immediatamente esecutiva;
che in tali circostanze l’appello dev’essere parzialmente accolto e la decisione impugnata riformata, nel senso di accogliere l’istanza di espulsione e, parzialmente, le richieste di misure di esecuzione postulate dagli appellanti;
che reputato come la parziale soccombenza degli istanti sia da attribuire non alla sorte dell’istanza di espulsione, ma a dettagli inerenti, come detto, alle richieste di misure di esecuzione, peraltro dettati dall’entrata in vigore del CPC rispettivamente dalle modifiche legislative di cui si è detto sopra, non vi è motivo di attribuire una parte della soccombenza ai medesimi, pressoché integralmente vincenti;
che il dispositivo sulle spese giudiziarie di prima sede dev’essere quindi riformato nel senso che esse sono addossate integralmente al convenuto;
che gli appellanti protestano “tasse, spese e ripetibili” di prima istanza, senza tuttavia indicare quale somma rivendicano a tale titolo;
che, di conseguenza, non vi è motivo di scostarsi dagli importi fissati dal primo giudice (Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, CPC, Lugano 2011, pag. 1369 seg.);
che, d’altra parte, gli appellanti non sembrano nemmeno contestare gli importi in questione;
che, invero, seppur criticando il calcolo del valore litigioso effettuato dal Pretore aggiunto, essi affermano che “la cosa (…) non è importante poiché poi le spese e le ripetibili sono state fissate con altro criterio (…)” (appello, pag. 4 in mezzo);
che le spese processuali dell’appello vanno anch’esse poste a carico di AO 1, soccombente;
che secondo la modifica recentemente entrata in vigore (10 agosto 2012) dell’art. 9 cpv. 2 LTG, nelle cause condotte in procedura sommaria con un valore litigioso non determinabile e in quelle nelle quali si domanda la tutela giurisdizionale nei casi manifesti la tassa di giustizia è fissata tra fr. 100.- e fr. 20'000.-;
che giusta il terzo capoverso (anch’esso entrato in vigore il 10 agosto 2012) della norma testé menzionata, sempre concernente le cause condotte con la procedura sommaria, nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e locali commerciali come pure di affitto agricolo, la tassa è fissata tra fr. 100.- e fr. 200.-;
che tranne per quanto concerne la procedura di espulsione le cause in materia di locazione e affitto di abitazioni e locali commerciali sono trattate, a dipendenza dell’argomento, rispettivamente del valore, con la procedura semplificata (art. 243 cpv. 1 e cpv. 2 lett. c CPC) o con quella ordinaria;
che di conseguenza l’art. 9 cpv. 3 LTG dev’essere inteso come norma speciale rispetto all’art. 9 cpv. 2 LTG, nel senso che concerne le cause in materia di locazione e affitto di abitazioni e locali commerciali con procedura sommaria, ovvero quelle di espulsione per le quali si applica la tutela giurisdizionale nei casi manifesti;
che, quindi, alla fattispecie va applicato l’art. 9 cpv. 3 LTG;
che il convenuto verserà inoltre alla controparte un’adeguata indennità a titolo di ripetibili di appello;
Per i quali motivi,
richiamati la LTG e il Regolamento per la fissazione delle ripetibili,
decide: I. L’appello 9 agosto 2012 di AP 1 e AP 2 è parzialmente accolto. Di conseguenza la decisione inc. SO.2012.2805 del 25 luglio 2012 della Pretura di Lugano è così riformata:
L’istanza di espulsione 27 giugno 2012 è accolta.
Viene ordinato a AO 1 di riconsegnare agli istanti, entro dieci giorni dalla notificazione della decisione di espulsione, l’ente locato con contratto 29 gennaio 1994 al pianterreno dello stabile denominato (__________ __________) situato in via __________ __________ a __________, perfettamente sgombero.
Al convenuto è comminata, per il caso di disobbedienza alla decisione di espulsione, l’azione penale prevista dall’art. 292 CP, che prevede la pena della multa.
Viene fatto ordine alla polizia comunale di Lugano, in via sussidiaria alla polizia cantonale, di collaborare per l’esecuzione della decisione di espulsione a semplice richiesta degli istanti. Qualora il convenuto non dovesse ottemperare alla presente decisione, la polizia comunale provvederà a far depositare in luogo da essa ritenuto appropriato e per un determinato periodo di tempo da essa fissato le cose mobili presenti nell’ente locato. La polizia comunale avviserà il convenuto dell’eventualità che se questi non dovesse ritirare entro il termine stabilito le cose mobili depositate si provvederà alla loro vendita all’asta, il cui ricavato andrà anzitutto a coprire le relative misure di esecuzione, oppure, nel caso fossero senza alcun valore commerciale, alla loro distruzione. I costi della misura coercitiva in questione sono anticipati dagli istanti in solido.
La presente decisione di espulsione è immediatamente esecutiva.
La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.-, da anticipare dalla parte istante, sono posti a carico del convenuto, con l’obbligo di rifondere agli istanti complessivi fr. 100.- a titolo di ripetibili.
II. Le spese processuali di fr. 100.- sono poste a carico di AO 1, con l’obbligo di rifondere a AP 1 e AP 2 complessivi fr. 900.- a titolo di ripetibili di appello.
III. Notificazione:
– ; – .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici (pagina seguente):
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento (art. 90 LTF). Esso è pure ammissibile contro una decisione che concerne soltanto talune conclusioni, se queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre, o che pone fine al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti (art. 91 LTF), oppure ancora contro decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione (art. 92 cpv. 1 LTF). In presenza di altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il ricorso è ammissibile solo se le stesse possono causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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