AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2011.91
Data decisione, Autorità: 10.10.2012, IICCA
Titolo: Azione di disconoscimento di debito, mercede per mandato di mediazione immobiliare di locazione a persona sprovvista di autorizzazione a operare quale fiduciaria immobiliare
DISCONOSCIMENTO DI DEBITOREMUNERAZIONE art. 83 cpv. 2 LEF
Incarto n. 12.2011.91
Lugano 10 ottobre 2012/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Locatelli
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2008.824 della Pretura __________, promossa con petizione 17 dicembre 2008 da
AO 1 (patrocinato dall' RA 2)
contro
AP 1 (patrocinata dall' RA 1)
con cui l'attore ha chiesto il disconoscimento del debito di fr. 10'000.– oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2007 insieme alla conferma definitiva dell'opposizione interposta al relativo precetto n. __________ del 24/25 settembre 2008 dell'UE __________, come pure la condanna della società convenuta al pagamento di fr. 12'800.– oltre interessi al 5% dal 17 dicembre 2008 a titolo di risarcimento danni;
domanda avversata dalla società convenuta che ne ha postulato la reiezione, e che il Pretore con sentenza 12 aprile 2011 ha integralmente accolto;
appellante la società convenuta che con atto del 16 maggio 2011 chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione e condannare quindi l'attore a versare alla controparte fr. 10'000.–, rigettando a titolo definitivo l'opposizione al relativo precetto esecutivo, protestate tasse, spese e ripetibili in entrambi i gradi di giudizio;
e di cui l'attore, con osservazioni [recte: risposta all'appello] 30 giugno 2011, propone integrale reiezione, protestate tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: A. Nel corso del 2003 AO 1 ha acquistato un appartamento situato in via __________ a __________ propostogli da AP 1 per fr. 380'000.– (doc. 3). Il 2 febbraio 2006 la stessa società ha proposto a AO 1 l'acquisto di un altro appartamento PPP n. __________ part. n. __________ RFD , situato in via C di proprietà di E__________ B__________ (doc. C) a fr. 285'000.– (doc. 5). Il relativo contratto di compravendita è stato per finire sottoscritto il 7 giugno 2006 al prezzo complessivo di fr. 260'000.– (doc. C). Poco prima, il 30 maggio 2006 AO 1 ha sottoscritto un riconoscimento di debito dichiarandosi debitore verso la società di fr. 10'000.– (doc. E e 9). L'appartamento di via C__________ è stato locato a __________ e __________ con contratto del 6 giugno 2006, che AP 1 ha firmato in veste di rappresentante di AO 1: la locazione aveva inizio il 1° luglio 2006, mentre la pigione mensile era fissata in fr. 1'600.– e il deposito della garanzia in fr. 3'000.– (doc. F). Il reiterato mancato pagamento delle pigioni ha comportato l'interruzione anzitempo del contratto da parte di AO 1, e ha portato poi alla decisione di sfratto del 7 febbraio 2007 (doc. I).
Il 24/25 settembre 2008 la società AP 1 ha fatto spiccare dall'UE __________ il precetto esecutivo n. __________ a carico di AO 1 per il corrispondente importo di fr. 10'000.– (doc. 11). A fronte del citato riconoscimento di debito, con sentenza 24 novembre 2008 il Pretore __________, ha rigettato in via provvisoria l'opposizione interposta dall'escusso (doc. B).
B. Con petizione 17 dicembre 2008 AO 1 ha quindi chiesto di disconoscere giusta l'art. 83 cpv. 2 LEF il debito di fr. 10'000.– (oltre gli interessi del 5% dal 1° febbraio 2007), confermare l'opposizione a quel precetto esecutivo e, infine, condannare la convenuta a versargli fr. 12'800.– oltre interessi al 5% dal 17 dicembre 2008 quale risarcimento del danno patito per mancato pagamento delle pigioni da settembre 2006 e febbraio 2007 (fr. 1'600.– x 6) oltre quelle dei mesi di luglio e agosto 2006 (fr. 1'600.– x 2) importi questi ultimi trattenuti dall'interessata a titolo di commissione. La convenuta non era abilitata all'esercizio di attività di intermediazione immobiliare per conto di terzi (doc. D). L'interessata lo aveva inoltre informato che l'appartamento in via C__________ poteva essere acquistato per fr. 270'000.– di cui fr. 10'000.– da versare in nero alla proprietaria dell'immobile. La convenuta si era quindi offerta di anticipare per conto di AO 1 la cifra di fr. 10'000.–, motivo questo per cui quest'ultimo aveva sottoscritto il riconoscimento di debito 30 maggio 2006. Ma, l'importo di fr. 10'000.– non era mai stato versato a E__________ B__________ mentre il prezzo effettivo era per finire stato concordato in fr. 260'000.–. Di modo che, visto che la pretesa rivendicata dalla convenuta non si fondava su alcuna causa diventava necessario disconoscere quel debito. Palese inoltre la negligenza imputabile alla convenuta nell'adempimento del mandato di locazione che l'attore le aveva conferito. Pertanto, era altresì da risarcire anche il danno di fr. 12'800.– che egli aveva in quel contesto patito.
Nella risposta 20 febbraio 2009 la convenuta ha avversato le richieste dell'attore. I fr. 10'000.– di cui al riconoscimento di debito retribuivano le prestazioni (bancarie, amministrative e anche locative) effettuate per conto dell'attore e con riferimento all'acquisto dei due appartamenti a . Ha quindi escluso che in relazione alla compravendita del secondo appartamento fosse stato pattuito un pagamento in nero, evidenziando che proprio grazie al suo intervento si era infine giunti alla riduzione di prezzo da fr. 285'000.– a fr. 260'000.–. Su incarico dell'attore, per l'appartamento di via C la convenuta aveva trovato due conduttrici che beneficiavano di prestazioni assistenziali. Di ciò l'attore era stato informato e, per finire, aveva pure rinunciato a procedere con opere di ristrutturazione. A motivo del mancato rinnovo della richiesta di assistenza da parte delle due conduttrici, le relative prestazioni -fra cui il pagamento della pigione- erano state interrotte. E, questo escludeva una sua responsabilità. Anche la procedura di sfratto era stata da essa (in rappresentanza dell'attore) portata avanti con sollecitudine. Infondata pertanto la richiesta di condanna al pagamento di fr. 12'800.–.
Ribadita la sua posizione, con replica 23 marzo 2009 l'attore ha contestato di avere incaricato la convenuta dell'acquisto per suo conto dei due immobili, la quale agiva invece su richiesta dei rispettivi venditori. La valutazione esperita dalla banca che aveva finanziato l'acquisto aveva determinato il prezzo finale. Ciò detto, non avendo svolto prestazioni per suo conto, il riconoscimento di debito di fr. 10'000.– non poteva certo costituire una mercede. La convenuta non aveva verificato la solvibilità delle due conduttrici e non aveva nemmeno informato l'attore del fatto che le stesse fossero al beneficio dell'assistenza, men che meno del precario stato in cui avevano lasciato l'appartamento occupato in precedenza. Nella duplica 27 aprile 2009 la convenuta ha riproposto i suoi argomenti, precisando che se l'attore non fosse stato soddisfatto dei suoi servizi, non avrebbe certo sottoscritto quel riconoscimento di debito.
Esperita l'istruttoria, entrambe le parti hanno rinnovato le proprie richieste riassunte nelle rispettive conclusioni scritte 7 ottobre 2010.
C. Con sentenza del 12 aprile 2011 il Pretore __________, ha accolto la petizione disconoscendo il debito di fr. 10'000.–, confermando l'opposizione al precetto esecutivo e condannando la convenuta a pagare all'attore fr. 12'800.–. Egli ha anzitutto accertato che spettava all'attore provare la causa di cui al riconoscimento di debito di fr. 10'000.–. Ciò detto, la tesi di un pagamento in nero non aveva trovato riscontro. Singolare era poi che la convenuta non avesse mai allestito fatture per prestazioni svolte che risalivano al 2003. Nulla confortava l'esistenza di mandati d'acquisto dall'attore alla controparte. In particolare nessuna informazione era emersa con riferimento al primo appartamento, mentre chi gli aveva venduto il secondo aveva confermato di essersi rivolta spontaneamente alla convenuta affidandole la vendita dell'immobile. Dal canto suo, l'attore si era personalmente occupato di ogni questione con la banca. Giustificato quindi disconoscere il contestato debito. L'esistenza di un mandato di locazione conferito alla convenuta con riferimento al secondo immobile era invece pacifica. Se non che, l'interessata non aveva adempiuto agli obblighi a suo carico. Oltre a non essere autorizzata all'esercizio della professione di fiduciario immobiliare, la situazione in cui versavano le conduttrici non offriva garanzia di affidabilità e solvibilità e, anzi, sembrava più una soluzione comoda per la convenuta. Vi erano men che meno elementi indicanti che l'attore era stato informato in merito alle loro precarie condizioni economiche. Solo le pigioni di luglio e agosto 2006 (fr. 1'600.–x2: fr. 3'200.–) erano state direttamente versate dalle conduttrici e trattenute dalla convenuta a titolo di compenso, mentre restavano scoperte quelle da settembre 2006 a febbraio 2007 (fr. 1'600.–x6: fr. 9'300.– [recte: 9'600]). La mensilità versata dai servizi sociali a luglio 2006 invece era dovuta al fatto che il cambiamento di abitazione ancora non era noto. Di modo che, non avendo svolto prestazioni nulla legittimava la trattenuta a titolo di mercede. La cifra di complessivi fr. 12'800.– era quindi il danno da risarcire all'attore.
D. Con atto d'appello del 16 maggio 2011 la convenuta chiede di riformare la sentenza impugnata e respingere la petizione. L'assenza di un contratto scritto non era motivo atto ad inficiare la valenza probatoria del riconoscimento di debito del 30 maggio 2006 sottoscritto dall'attore in tempi non sospetti. Errata poi la tesi secondo cui, a fronte di un fatto negativo che incombeva all'attore provare, il convenuto fosse stato obbligato a collaborare all'accertamento dell'esistenza di un valido titolo di causa. Invero la convenuta aveva comunque dato seguito a questo onere: provata la pattuizione e retribuzione forfettaria di una mercede di fr. 10'000.– per le prestazioni svolte nell'interesse dell'attore, ritenuto che essendo i due immobili già oggetti di mandati di vendita non si giustificava di sottoscriverne ulteriori con l'attore. Un mandato scritto di locazione riferito al secondo immobile poi non poteva essere stipulato dall'attore il 30 maggio 2006 giacché a quel momento il relativo atto di compravendita non esisteva nemmeno. Inoltre, il mandato di locazione e di gestione degli affitti non era stato leso per imperizia e carenza di preparazione ed esperienza. L'attore era stato informato sulla condizione finanziaria delle due conduttrici, ed aveva rinunciato a interventi di ristrutturazione. La loro inadempienza non era quindi imputabile alla convenuta, cui non si poteva muovere alcun rimprovero. Ciò escludeva una responsabilità della convenuta per il danno di fr. 9'300.– [recte: fr. 9'600.–] causato dal mancato pagamento delle pigioni da settembre 2006 a febbraio 2007. Giustificata infine la trattenuta a titolo di compenso delle pigioni versate dalle conduttrici per i mesi di luglio e agosto 2006 (fr. 3'200.–), visto che il contratto di locazione era stato da loro stipulato per una durata superiore a un anno. Infondata quindi una loro rifusione all'attore.
E. Con risposta all'appello del 30 giugno 2011 l'attore propone di respingere l'appello per motivi di cui, se necessario, si dirà nel seguito.
e considerando
in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC: RS 272; RU 2010 1739,1834). Per l'art. 404 cpv. 1 CPC, fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento della sua entrata in vigore, si applica il diritto procedurale previgente. Avviata il 17 dicembre 2008, la vertenza davanti al Pretore resta così sorretta dal Codice di procedura civile cantonale (CPC/TI: Codice di procedura civile del 17 febbraio 1971 [RL 3.3.2.1]) valido fino al 31 dicembre 2010.
Alle impugnazioni per contro si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). In concreto, la stessa è stata pronunciata il 12 aprile 2011 e notificata l'indomani, di modo che la procedura di ricorso è senz'altro retta dal CPC. Decisioni finali di prima istanza attinenti controversie patrimoniali sono impugnabili con l'appello se il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione è di almeno fr. 10'000.– (art. 308 cpv. 2 CPC). Ciò è il caso nella fattispecie l'attore chiedendo oltre al disconoscimento del debito di fr. 10'000.– la condanna al pagargli fr. 12'800.– (sopra, consid. B). Nulla osta all'esame dell'appello che -spedito il 16 maggio 2011 (data sulla busta d'invio) e giunto in tribunale il giorno dopo (timbro di esibito), a fronte di una sentenza notificata il 13 aprile 2011 e ritirata il giorno successivo- è tempestivo (art. 311 cpv. 1 CPC combinato con l'art. 145 cpv. 1 lett. a). A sua volta l'appello è stato notificato venerdì 3 giugno 2011 e ritirato lunedì 6 giugno 2011. Spedita il 31 giugno 2011 (data sulla busta d'invio) anche la relativa risposta risulta ammissibile (art. 312 cpv. 2 CPC).
L'appellante contesta che l'inesistenza di un contratto scritto sia tale da inficiare il riconoscimento di debito 30 maggio 2006. A suo dire il valore probatorio di questo documento che l'attore aveva firmato in tempi non sospetti non poteva essere messa in discussione (appello, pag. 5 n. 3). Ora, nell'ambito di un'azione di disconoscimento di debito giusta l'art. 83 cpv. 2 LEF -come ricordato dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 2 verso il basso)- incombe al creditore convenuto dimostrare il fondamento del proprio credito, mentre spetta al debitore attore sostanziare le eccezioni liberatorie di cui intende prevalersi per dimostrare l'inesistenza del debito (art. 8 CC). Questo poiché l'inversione dei ruoli processuali non comporta anche il capovolgimento dell'onere della prova (da ultimo: II CCA, 9 giugno 2011 inc. n. 12.2011.63 con rinvii; DTF 131 III 268 consid. 3.1; Stoffel, Voies d'exécution, Berne 2002 n. 144 pag. 117; D. Staehelin, in: Staehelin/Bauer/Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG I, 2a ed., Basilea 2010, n. 55 ad art. 83). Sotto questo profilo il Pretore ha ritenuto che la convenuta aveva di per sé adempiuto alle sue incombenze visto e considerato che, a sostegno della pretesa di fr. 10'000.– di cui si pretendeva titolare, aveva appunto prodotto il citato riconoscimento di debito (sentenza impugnata, pag. 3 in alto). A fronte di ciò, egli ha in effetti respinto la tesi eccepita dall'attore secondo cui quell'importo costituiva il pagamento in nero di parte del prezzo d'acquisto dell'appartamento di via C__________, trattandosi di un'eventualità priva di riscontri ed esclusa sia da W__________ B__________ (sentenza impugnata, pag. 3 verso l'alto), che si era occupato delle trattative di vendita per conto della moglie E__________ B__________ proprietaria dell'immobile (act. IX: verbale audizione per rogatoria 16 marzo 2010, n. 4 e 16), che da quest'ultima (act. IX: verbale audizione per rogatoria 16 marzo 2010, n. 17). Di modo che, da questo punto di vista la critica è infondata.
Per l'appellante, non si può nemmeno ammettere che in forza del principio di collaborazione nell'indagare posto dal Pretore a carico del convenuto, il riconoscimento di debito non è valido poiché quest'ultimo non avrebbe provato l'effettiva esistenza di un contratto, conclusione questa lesiva dell'art. 8 CC (appello, pag. 6 n. 3). Invano. Come spiegato dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 4 verso l'alto) trattandosi di un fatto negativo -visto che in questione è l'inesistenza di una pretesa- la regola dell'onere della prova (sopra, consid. 2) risulta nondimeno attenuata nel senso che in virtù del principio generale della buona fede, si può pretendere che il creditore convenuto collabori al procedimento probatorio offrendo la prova del contrario (DTF 119 II 305; Schmid, Basler Kommentar, ZGB I, 3a ed., Basilea 2006, n. 71 e 72 ad art. 8). Quando la prova diretta di un fatto negativo non è possibile, per via indiretta ci si rifà a circostanze positive (Schmid, op. cit., n. 72 ad art. 8).
In concreto, il Pretore ha anzitutto evidenziato che se da un canto la convenuta aveva giustificato il suo credito di fr. 10'000.– quale mercede per operazioni di compravendita da lei svolte per conto dell'attore, dall'altro quest'ultimo aveva eccepito che l'unico incarico conferitole era stato quello di amministrare e porre in locazione gli immobili acquistati (sentenza impugnata, pag. 3 verso il basso). E, da questo punto di vista, la ricorrente non contesta alcunché. Ciò detto richiamandosi proprio alla facoltà di pretendere che la convenuta contribuisse alla ricerca della verità materiale, il Pretore ha quindi rilevato che non vi erano elementi a comprova del fatto che l'attore le avesse conferito dei mandati d'acquisto di immobili: il primo giudice ha segnatamente spiegato che nessuna informazione pertinente era emersa in merito all'acquisto del primo immobile, mentre riguardo al secondo i coniugi B__________ /B__________ avevano confermato di essersi spontaneamente rivolti alla convenuta affidandole il relativo mandato di vendita (sentenza impugnata, pag. 4 in mezzo); in aggiunta poi il direttore della banca che aveva erogato all'attore il credito per l'acquisto dell'appartamento, aveva confermato di avere personalmente (verbale audizione 20 ottobre 2009, pag. 1 seg.) trattato solo con quest'ultimo (sentenza impugnata, pag. 4 in mezzo). Ma, neppure con tali risultanze istruttorie -a favore appunto dell'inesistenza della controversa mercede- l'appellante si confronta (appello, pag. 6 n. 4). Si rivela per contro inutile, e conseguentemente da non considerare, il rinvio alle dichiarazioni della teste __________ (appello, pag. 3 n. 1 e pag. 6 n. 4) che, in quanto moglie di M__________, responsabile e presidente del consiglio di amministrazione della convenuta (verbale audizione 7 settembre 2010, pag. 2 ad 1 e 4), rientrava nella categoria di “coniuge di una parte” ai sensi dell'art. 228 n. 1 CPC/TI (Cocchi /Trezzini, CPC/TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 6 e 7 e nota 178 ad art. 228) escludendone l'audizione.
Non solo. Giova altresì evidenziare che lo stesso M__________ -in sede di interrogatorio formale- ha confermato che i coniugi B__________ /B__________ erano clienti della società convenuta, di avere da loro ricevuto il mandato di vendere il loro appartamento in via C__________ e che a questo proposito quale compenso avevano “pattuito il 5% del prezzo di vendita della PPP, importo che è stato versato a AP 1” (verbale d'audizione 7 settembre 2010, pag. 5 ad 7.1 e 7.2). Di modo che, in assenza di altri elementi, a fronte di un incarico e di competenze che per sua stessa ammissione erano di fatto già state remunerate, mal trova spazio il versamento alla convenuta di un ulteriore compenso. A ben vedere poi, l'appellante non può nemmeno essere seguita laddove sempre con riferimento a questo appartamento accenna all'impossibilità di stipulare un mandato scritto di locazione in quanto il 30 maggio 2006 -giorno cui risale il riconoscimento di debito- l'attore non era ancora diventato formalmente proprietario dell'immobile (appello, pag. 7 n. 4) l'atto di compravendita essendo stato stipulato il 7 giugno 2006 (doc. C): in effetti se -come lascia intendere- la somma di fr. 10'000.– retribuiva anche questo genere di attività, la convenuta non avrebbe allora avuto motivo di trattenere -ciò che lei stessa invece contesta (appello, pag. 9 n. 6)- successivamente ancora le pigioni di luglio e agosto 2006. Pertanto, anche per questo la conclusione del Pretore resiste alla critica e merita conferma.
a) A detta del Pretore anzitutto, per sua stessa ammissione la convenuta aveva assunto il mandato affidatole dall'attore noncurante di essere sprovvista della relativa autorizzazione ad operare quale fiduciaria immobiliare (art. 1 e 6 LFid) -una misura di polizia questa a tutela della collettività- sin dal 2004, quindi ben consapevole di non poter garantire un servizio professionale e competente ai clienti e sottraendosi altresì al regime di vigilanza vigente: e, già di per sé, questo costituiva una violazione grave (sentenza impugnata, pag. 5 verso il basso). Limitarsi a fronte di queste considerazioni a obiettare che la menzionata normativa di diritto pubblico non era tale da inficiare il rapporto di diritto privato in essere tra convenuta e attore (appello, pag. 8 n. 5), appare quindi pretestuoso. Non a caso peraltro il procedimento penale avviato nel corso del 2008 aveva condotto proprio alla condanna di M__________ -responsabile e presidente del consiglio di amministrazione della convenuta- per esercizio abusivo della professione di fiduciario con decreto d'accusa del 30 giugno 2009 (doc. IV richiamato). Di qui la reiezione della censura.
b) Secondo il Pretore poi, lo stato in cui versava l'appartamento faceva sì che potesse essere proposto solo a persone alla ricerca di uno standard mediocre. Nondimeno, questo non esonerava la convenuta dal verificare il grado di solvibilità e serietà delle conduttrici individuate, beneficiarie di prestazioni assistenziali e con difficoltà di autogestione. Inoltre nulla indicava che la convenuta avesse informato l'attore della loro situazione economica. La facoltà di locare l'appartamento di quest'ultimo in alternativa a quello abitato in precedenza, già gestito dalla convenuta e di cui il proprietario rivendicava d'improvviso l'uso a titolo personale, si era invero rivelata una comoda soluzione per quest'ultima (sentenza impugnata, pag. 6 verso l'altro).
Ora, pretendere di sovvertire queste conclusioni adducendo che la mancata ristrutturazione dell'appartamento imponeva di orientarsi su “un certo tipo di inquilini e su una pigione ridotta” e che quelle trovate “pur non disponendo di mezzi propri, erano a beneficio dell'assistenza, il che garantiva il pagamento della pigione” (appello, pag. 8 n. 5), non soccorre l'appellante. Se come quest'ultima lascia sottintendere, ciò era a tal punto pacifico e chiaro allora mal si comprende perché per l'appartamento di via C__________, la convenuta avesse incassato già a giugno 2006 (ovvero nei giorni 6, 27 e 28) direttamente dalle due conduttrici e in anticipo, complessivi fr. 3'200.– a titolo di “1° e 2° mensilità” (doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia giudiziaria, allegato 11 doc. 4). Questo nonostante nel rapporto di locazione riferito al precedente appartamento l'“ufficio [e meglio i Servizi sociali del Comune __________] provvedeva al pagamento diretto dell'affitto per garantire una continuità ed evitare che i soldi venissero versati alle ragazze e che magari non avrebbero utilizzato per l'affitto ma per altri scopi”, provvedimento adottato a titolo eccezionale allorquando “vediamo che gli utenti hanno difficoltà di auto-gestione” (doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia giudiziaria, allegato 10 pag. 2 ad R1 e lett. A). Del resto, alla convenuta era noto che l'aiuto assistenziale imponeva alle beneficiarie di presentarsi regolarmente presso i competenti uffici, che il pagamento dell'affitto era -fra l'altro- subordinato alla presentazione del relativo contratto di locazione (doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia giudiziaria, allegato 1 pag. 3 seg. ad R9), che la cauzione chiesta nell'ambito del precedente contratto di locazione era servita a coprire i danni causati in quel contesto (doc. H, pag. 2) e pertanto non poteva essere riutilizzata. E, a fronte di ciò, essa medesima non aveva rilasciato copia del nuovo contratto d'affitto alle due conduttrici poiché le stesse non avevano appunto versato il relativo deposito di garanzia (doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia giudiziaria, allegato 1 pag. 4 ad R11), a luglio 2006 aveva poi interpellato il servizio sociale (doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia giudiziaria, allegato 10 pag. 2 ad R1) e, il 26 gennaio 2007, aveva ricontattato per iscritto gli stessi uffici chiedendo “formalmente di rispondere voi, com'era già avvenuto tempo fa quando loro abitavano in Via Vicari 11, per gli affitti arretrati” (doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia giudiziaria, allegato 11 doc. 3).
Tutto sommato quindi non è serio pretendere che alla stipula per conto dell'attore del nuovo contratto di locazione -ossia il 6 giugno 2006 (doc. F)- la convenuta disponesse di elementi tali da affermare che le due conduttrici erano sufficientemente solvibili. La convenuta non si poteva certo limitare a confidare nel solo fatto che in passato le interessate avevano ricevuto prestazioni di assistenza. Anzi, a ben vedere, il quadro generale rivela appunto un modo di operare della convenuta sintomatico di un agire a dir poco approssimativo e superficiale. L'appellante d'altra parte non indica neppure quale elemento istruttorio sia atto a dimostrare che l'attore aveva acconsentito “con piena e completa cognizione di causa, alla stipula del contratto di locazione” (appello, pag. 7 e 8 n. 5). Basti infine aggiungere che in merito all'eventualità che il trasferimento delle conduttrici nell'appartamento di via C__________ si fosse piuttosto rivelato più una “soluzione di comodo” per la convenuta che non una valida occasione per l'attore, l'appellante nemmeno si esprime. Se ne deve così dedurre che, ancora una volta il giudizio pretorile resiste alla critica.
c) Il Pretore ha altresì evidenziato che dalle risultanze del procedimento penale avviato a carico di M__________ e della moglie, era emerso che non sapendo del cambiamento di appartamento effettuato dalle due beneficiarie l'assistenza aveva comunque versato l'affitto per il mese di luglio 2006 per poi sospendere dopo di allora ogni sua prestazione (sentenza impugnata, pag. 6 verso il basso). Oltre a ciò, la convenuta non aveva neanche informato l'attore dei danni ingenti lasciati dalle due conduttrici nel precedente appartamento (sentenza impugnata, pag. 7 in alto). Pur non minimizzando la responsabilità di queste ultime, non si poteva negare il nesso causale esistente tra mancato ossequio di oneri e doveri da parte della convenuta e il danno patrimoniale -che nel lasso di tempo da settembre 2006 a febbraio 2007 assommava a fr. 9'300.– [recte: 9'600.–] ossia 6 mensilità di fr. 1'600.– ciascuna (doc. F)- subìto dall'attore (sentenza impugnata, pag. 7 nel mezzo). In merito l'appellante contesta di dovere sopportare una qualsiasi responsabilità per l'inadempienza dimostrata dalle due conduttrici, colpevoli di non avere comunicato ai servizi sociali il cambiamento di residenza e quindi anche del conseguente mancato rinnovo delle prestazioni assistenziali: ciò escludeva a priori un rapporto di causalità tra convenuta e danno patito dall'attore per quei mesi (appello, pag. 8 seg. n. 5). Nondimeno, sui motivi per i quali la convenuta in concreto non poteva confidare sulla solvibilità e serietà delle conduttrici già si è detto in modo diffuso (sopra, consid. 4b), di modo che non occorre ulteriore disamina. D'altro canto poi, l'appellante non sostiene neanche di avere comunicato all'attore l'entità dei danni -pacificamente considerevoli (doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia giudiziaria, allegato 10 lett. B)- riscontrati nel precedente immobile che le stesse avevano abitato (doc. N). Infondato, l'appello va respinto pure da questo punto di vista.
L'appellante afferma infine di avere a ragione trattenuto le pigioni relative ai mesi di luglio e agosto 2006, ossia l'usuale compenso che essa richiedeva ogni qualvolta proponeva ad un cliente dei conduttori disposti a stipulare un contratto d'affitto per la durata superiore ad un anno. Così era stato in concreto, motivo per cui la trattenuta non poteva dirsi indebita: nulla giustificava pertanto il riversamento all'attore delle due mensilità di complessivi fr. 3'200.– (appello, pag. 9 n. 6). Dal canto suo il Pretore ha prima evidenziato che, anche a fronte di una violazione contrattuale in un rapporto di mandato, le prestazioni utili svolte dal mandatario andavano comunque remunerate. Egli ha dipoi accertato che la pigione di luglio 2006 era stata versata alla convenuta dall'ufficio dell'intervento sociale poiché il cambiamento di appartamento non era noto a quell'autorità, motivo per cui non era da ricondurre all'esecuzione del mandato affidatole. L'importo pari alle due mensilità era quindi da rifondere all'attore (sentenza impugnata, pag. 8 in alto). La conclusione del Pretore non può che trovare conferma non foss'altro perché sulla motivazione così addotta l'appellante neppure si pronuncia. Pacifico poi che il pagamento effettuato dal servizio sociale rientrava in quello che era stato il rapporto locativo legato al precedente appartamento abitato dalle conduttrici (doc. IV richiamato: rapporto d'inchiesta di polizia giudiziaria, allegato 10 pag. 2 ad R1). Per il resto, risulta altresì eloquente il fatto che la convenuta avesse direttamente incassato in contanti da queste ultime le pigioni di luglio e agosto 2006 anticipatamente a giugno 2006 (sopra, consid. 4b). Una volta ancora, l'appello non ha fondamento e va respinto.
In definitiva, ne segue la reiezione dell'appello con conseguente conferma della decisione impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Le spese processuali e le ripetibili (art. 95 cpv. 1 CPC) in questa sede di giudizio seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC).
Il valore litigioso determinante giusta l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per stabilire i rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale, è stabilito in fr. 22'800.– (sopra, consid. 1).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC, l'art. 95 cpv. 1 e 106 cpv. 1 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: 1. L'appello 16 maggio 2011 di AP 1, __________, è respinto.
Le spese processuali del presente giudizio, di complessivi fr. 700.–, già anticipate dall'appellante restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere a AO 1, __________, fr. 1'200.– a titolo di ripetibili.
Notificazione:
–; –.
Comunicazione alla Pretura __________.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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