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Numero d'incarto:
12.2007.158
Data decisione, Autorità:
12.07.2007, IICCA
Titolo:
Istanza di sfratto, non abusività della disdetta per mora del conduttore in presenza di un rifiuto di pagamento rateale
Incarto n.
12.2007.158
Lugano
12 luglio
2007/rgc
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Lardelli e Chiesa
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.250
(istanza di sfratto) della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
promossa con istanza 4 dicembre 2006 da
AO 1
AO 2
AO 3
AO 4
tutte rappr. dall’ RA 2
contro
AP 1
AP 2
entrambi rappr. dall’ RA 1
chiedente lo sfratto dei convenuti dall'esercizio
pubblico sito sul fondo part. N. __________ RFD , via S;
domanda alla quale i convenuti si sono opposti e che
il Pretore ha accolto con decisione 3 luglio 2007;
appellanti i convenuti, che con appello 5 luglio 2007 –
con domanda di effetto sospensivo – postulano la riforma del giudizio impugnato
nel senso di respingere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e
ripetibili di prima e seconda sede;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
considerato
in fatto e in diritto:
che
AP 1 e AP 2 conducono in locazione dal 1° febbraio 1998 l’esercizio pubblico
denominato “”, sito a T nei locali proprietà delle istanti
e composto di un locale bar, servizi, 8 posteggi e un locale office, con un
canone mensile di fr. 3'200.- oltre acconto spese accessorie di fr. 250.-
mensili da versare anticipatamente (doc. A inc. DI.2006.250);
che
il canone di locazione è stato portato a fr. 3'275.- oltre acconto per le spese
accessorie di fr. 250.- dal 1° febbraio 2001 (doc. B);
che
il 5 settembre 2006 AO 1, per sé e in rappresentanza delle altre
comproprietarie, ha comunicato con lettera raccomandata a ciascuno dei
conduttori che risultavano scoperte le pigioni di maggio, giugno, luglio,
agosto e settembre 2006, per un totale di fr. 17'625.- (doc. D, E e F) e ha
assegnato loro un termine di 30 giorni per versare l’importo dovuto, con diffida
della disdetta ai sensi dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento;
che
il patrocinatore dei conduttori ha chiesto il 29 settembre 2006 la possibilità
di un pagamento rateale degli arretrati (doc. G), proposta respinta dalle
locatrici il 4 ottobre 2006 (doc. H);
che,
l'importo essendo rimasto impagato, la rappresentante delle locatrici ha
notificato a ognuno dei conduttori, tramite modulo ufficiale, la disdetta del
contratto di locazione datata 17 ottobre 2006, con effetto dal 30 novembre
2006 (doc. I, L);
che
con istanza 17 novembre 2006 i conduttori si sono rivolti all'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di M__________, chiedendo l'annullamento
della disdetta ai sensi dell’art. 271 CO, siccome lesiva della buona fede (inc.
I richiamato);
che
non avendo essi riconsegnato i locali, le locatrici hanno inoltrato il 4
dicembre 2006 istanza di sfratto alla Pretura di Locarno-Campagna;
che
all’udienza del 18 dicembre 2006 i conduttori si sono opposti allo sfratto,
adducendo che la disdetta doveva essere annullata siccome abusiva;
che
con il giudizio qui impugnato il Pretore, rilevando che
erano dati tutti i presupposti – di messa in mora e di forma – per una valida
disdetta, ha decretato lo sfratto immediato dei convenuti dai locali occupati,
mettendo a loro carico la tassa di giustizia di fr. 500.– e le spese, con
l’obbligo di rifondere in solido alle istanti un’indennità per ripetibili di
fr. 2’000.-;
che
con sentenza 3 luglio 2007 nella parallela causa di contestazione della
disdetta (DI.2006.255; inc. n. 12.2007.157) il Pretore ha ritenuto valida la
disdetta, non potendosi a suo giudizio ravvisare abuso di diritto nel rifiuto
delle locatrici di accordare rateazioni di pagamento;
che
con l'appello qui in esame i convenuti chiedono di riformare il querelato
giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto, ribadendo che la
disdetta doveva essere annullata, poiché le locatrici avevano abusato del loro
diritto rifiutando di concedere una dilazione di pagamento dopo quasi dieci
anni di rapporti contrattuali;
che
l’appello non è stato notificato alle controparti;
che
l’istanza di sfratto presuppone l’esistenza di una valida disdetta;
che,
giusta l'art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in
mora nel pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il
locatore, in caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, può
fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e
avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di
locazione sarà disdetto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un
mese;
che
nel caso concreto la disdetta per mora è stata inoltrata il 17 ottobre
2006 con effetto dal 30 novembre 2006 (doc. I, L);
che
i convenuti non contestano la regolarità dell’invio, né l’esistenza di
arretrati (fr. 21'150.- al momento della disdetta, doc. L), ma affermano che la
disdetta è da annullare perché le locatrici hanno commesso abuso di diritto nel
rifiutare loro il pagamento rateale degli arretrati;
che
entro il termine di 30 giorni gli appellanti non hanno pagato alcunché e al
momento dell’istanza di sfratto avevano arretrati per 8 canoni mensili di
locazione (fr. 28'600.-);
che
il conduttore in mora può invero, secondo giurisprudenza, prevalersi
dell’abusività della disdetta ai sensi dell’art. 271 CO (SJ 2004 I 424 consid.
3.1 pag. 425);
che
nondimeno la disdetta per mora può essere annullata solo in presenza di
circostanze eccezionali che la rendano insostenibile secondo i dettami della
buona fede (loc. cit.);
che
il rifiuto immediato della proposta di un pagamento rateale dei canoni di
locazione arretrati, per altro rimasta allo stadio delle promesse senza che sia
avvenuto il benché minimo pagamento sull’arco di un anno, non è abusivo, non
potendosi pretendere che le locatrici sopportino il rischio economico
dell’esercizio pubblico di cui sono titolari i convenuti in loro vece, neppure
in presenza di un contratto durato quasi dieci anni;
che
contrario alla buona fede e costitutivo di abuso di diritto è il comportamento
di chi si prevale dei diritti di conduttore senza pagare il corrispettivo (cfr.
sentenza inedita del Tribunale federale del 1° giugno 2007 4C.405/2006), come
avviene in concreto, dove i convenuti non sborsano un centesimo dal maggio 2006,
non hanno rispettato la comminatoria di pagamento, devono alle locatrici fr.
28'600.- a titolo di corrispettivo di locazione e dal dicembre 2006 occupano i
locali senza titolo e senza remunerazione;
che
in simili circostanze a ragione il Pretore ha accertato la validità della
disdetta per mora e ha pronunciato lo sfratto immediato dei convenuti;
che
il decreto di sfratto merita dunque conferma e, visto l'esito del ricorso, la
domanda di effetto sospensivo diventa priva d'oggetto;
che
l’appello, manifestamente infondato
e temerario, può essere evaso con la procedura semplificata dell'art. 313bis
CPC, senza necessità di intimazione alla controparte;
che
le spese seguono la soccombenza degli appellanti (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre
non si giustifica di assegnare ripetibili alla parte istante, alla quale il
ricorso non è nemmeno stato notificato;
che
nella fattispecie il valore di causa ammonta a fr. 126'900.- (canone di
locazione fino al 30 novembre 2009, data in cui sarebbe stato possibile dare
disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del 14
marzo 2006 4C.418/2005).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148
CPC e la TG
dichiara e pronuncia
-
L’appello 5 luglio 2007 di AP 1 e AP 2 è respinto.
-
Gli
oneri processuali di complessivi fr. 250.– (fr. 200.– tassa di giustizia, fr.
50.– spese) sono posti a carico degli appellanti in solido. Non si assegnano
ripetibili.
-
Intimazione:
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il
segretario
Rimedi
giuridici
Premesso che in concreto il valore litigioso è di fr. 126'900.-,
contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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