progetti

Extraordinary lease termination invalid without prior written warning

12.2006.42Altro tribunale7 apr 2006Dismissed

Apri la fonte

Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The landlord appealed against the refusal to evict two tenants from a family apartment, arguing that the tenancy had been validly terminated for serious breaches of neighbourly duties. The appellate court held that extraordinary termination under Art. 257f para. 3 CO requires a prior written warning addressed to the relevant tenants, and this condition was not met. A warning sent to the tenants' son did not count, because no representation of the parents was proved. The appeal was dismissed and the appellant was ordered to pay appeal costs; no compensation was awarded to the silent respondents.

Massima Omnilex

Art. 257f para. 3 CO; extraordinary termination for breach of duty of care and consideration toward neighbours requires cumulatively a contractual breach, a prior written warning addressed to the tenant, continued breach after the warning, intolerability of the tenancy, and observance of the statutory notice period. The landlord bears the burden of proving all cumulative conditions. A warning addressed only to another family member is insufficient absent proof of representation. Failure of a single prerequisite renders the extraordinary termination ineffective and defeats an eviction request based thereon (consid. 3, 5, 6).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2006.42

Data decisione, Autorità: 07.04.2006, IICCA

Titolo: Sfratto negato in seguito a disdetta straordinaria per violazione dell'obbligo di diligenza verso i vicini, inefficace per mancanza di preventivo avvertimento

Incarto n. 12.2006.42

Lugano 5 aprile 2006/fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.72 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 31 maggio 2005 da

AP 1 rappr. da RA 1

contro

AO 1 AO 2

per chiedere lo sfratto dei convenuti dall¿appartamento da essi occupato in via B__________ 12, che il Segretario assessore ha respinto con decreto 30 gennaio 2006;

appellante l¿istante, il quale con atto di appello del 13 febbraio 2006 chiede che in riforma dell¿impugnato giudizio sia decretato lo sfratto;

mentre i convenuti non hanno presentato osservazioni all¿appello;

letti ed esaminati gli atti di causa,

considerato

in fatto: A. __________ ha concesso in locazione a AO 1 e AO 2, con contratto dell¿8 novembre 1994, un appartamento di 5 locali quale abitazione familiare per 9 persone dal 1° gennaio 1995, per un canone di locazione annuo di fr. 16'440.- pagabile in rate mensili anticipate di fr. 1'370.- (doc. A). In seguito alle rimostranze di alcuni abitanti dello stabile di via B__________ 12, __________ ha invitato con raccomandata 11 giugno 2004 F__________, figlio dei conduttori e a sua volta conduttore di un appartamento nel medesimo stabile, a rispettare il regolamento della casa, con particolare riferimento alla turbativa del riposo notturno, ai turni per l¿uso della lavatrice e alla continua presenza di bambini sulle scale, con l¿avvertenza che in caso di persistenza di scorrettezze nel comportamento avrebbe disdetto il contratto di locazione per motivi gravi ai sensi dell¿art. 266g CO (doc. C). Il 3 marzo 2005 AP 1, subentrata alla precedente proprietaria e amministratrice dell¿immobile, ha inviato a AO 1 e AO 2 mediante il formulario ufficiale la disdetta del contratto di locazione per il 30 aprile 2005, motivandola con la mancanza di rispetto verso i vicini (doc. F).

B. L¿amministratrice ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano lo sfratto dei conduttori con istanza del 31 maggio 2005. All¿udienza del 22 giugno 2005 l¿istante ha confermato la domanda di sfratto, mentre i convenuti hanno contestato di essere stati la fonte di tutti i disturbi segnalati dagli altri conduttori, manifestando l¿intenzione di partire non appena trovata una nuova sistemazione adeguata. Esperita l¿istruttoria, le parti sono comparse al dibattimento finale del 14 novembre 2005, confermando le rispettive domande di giudizio. Statuendo il 30 gennaio 2006, il Segretario assessore ha respinto l¿istanza di sfratto e ha posto a carico dell¿istante la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese, con l¿obbligo di rifondere ai convenuti fr. 150.- per ripetibili.

C. AP 1 è insorta il 13 febbraio 2006 con un atto d¿appello nel quale chiede l¿accoglimento dell¿istanza di sfratto. I conduttori non hanno presentato osservazioni all¿appello.

e ritenuto

in diritto: 1. Nella fattispecie il Segretario assessore ha rilevato che la locatrice aveva disdetto il contratto di locazione il 3 marzo 2005 per il 30 aprile 2005, senza rispettare il termine di preavviso di tre mesi sancito dall¿art. 266g CO, né quello legale, di modo che l¿istanza di sfratto sarebbe stata prematura. Inoltre, prosegue il Segretario assessore, l¿amministrazione non aveva diffidato i convenuti dal porre fine all¿asserito comportamento lesivo dell¿obbligo di diligenza e rispetto verso gli altri abitanti dell¿immobile, né dagli atti era emerso un comportamento dei conduttori intollerabile per la locatrice o per i vicini, così che la disdetta straordinaria del 3 marzo 2005 era inefficace.

  1. L¿appellante rimprovera al Segretario assessore di aver respinto a torto l¿istanza di sfratto. Essa afferma che l¿assenza della diffida ai convenuti non è mai stata contestata da costoro e non poteva dunque essere considerata d¿ufficio dal giudice, che in concreto ha oltrepassato le proprie competenze. Inoltre, argomenta l¿istante, la diffida inviata l¿11 giugno 2004 a F__________, figlio dei convenuti, doveva valere anche per i genitori, che costui rappresentava di fatto, avendo maggiore dimestichezza con la lingua italiana. Del resto proprio la lettera 11 giugno 2004 dimostra che vi è stata una diffida orale anche al convenuto AO 1. Infine, l¿appellante rileva che la diffida al conduttore può in determinate circostanze essere addirittura tralasciata, motivo per cui l¿assenza di una diffida scritta non inficia la validità della disdetta straordinaria, i cui requisiti sono adempiuti nella fattispecie. L¿istruttoria, infatti, dimostra le continue violazioni del regolamento della casa compiute dai conduttori e la loro mancanza di rispetto verso i vicini.

  2. La

    locatrice ha motivato la disdetta del contratto di locazione con la violazione

    da parte dei conduttori dell¿obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini,

    ai sensi dell¿art. 257f cpv. 3 CO. La disdetta straordinaria ai sensi dell¿art.

    257f cpv. 3 CO richiede, cumulativamente, la violazione dell¿obbligo di

    diligenza e di riguardo verso i vicini, l¿invio di un avvertimento scritto al

    conduttore (DTF 132 III 109 consid. 5 pag. 114 in fine; Lachat, Commentaire romand CO I,

    1. 10 ad art. 257f; Weber, Basler Kommentar, OR I, 3a ed.,
    2. 4 ad art. 257f), il persistere del conduttore a non rispettare il suo

    obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini, il carattere intollerabile del

    mantenimento del contratto per il locatore o gli altri abitanti e il rispetto

    di un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del

    Tribunale federale del 20.2.2004 4C.306/2003 pubblicata in SJ 126/2004 I pag.

    439). Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le

    condizioni per la disdetta straordinaria ai sensi dell¿art. 257f cpv. 3 CO (Weber, op. cit., n. 8).

    La mancanza di una sola di tali condizioni cumulative comporta l¿inefficacia

    della disdetta straordinaria (Lachat, op. cit., n. 12).

  3. Il rinvio del primo giudice alla violazione del termine di preavviso sancito dall¿art. 266g CO e del termine di disdetta legale non è pertinente, come rileva l¿appellante, dovendosi applicare in concreto l¿art. 257f cpv. 3 CO (Lachat, op. cit., n. 2 ad art. 266g), ciò che del resto il Segretario assessore ha poi fatto correttamente. Nella fattispecie è indiscusso che l¿amministratrice ha notificato il 3 marzo 2005 la disdetta del contratto di locazione mediante il formulario ufficiale per il 30 aprile 2005 (doc. F), di modo che ha rispettato il termine di preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese. L¿istante non contesta l¿assenza di una diffida scritta ai convenuti prima della notifica della disdetta, ma sostiene che l¿avvertimento inviato l¿11 giugno 2004 (doc. C) al figlio di costoro, pure conduttore nel medesimo immobile, è valido anche nei confronti dei genitori, per i quali egli assumeva il ruolo di rappresentante nei confronti dell¿amministrazione. A torto. La lettera 11 giugno 2004 (doc. C) è indirizzata esplicitamente alla famiglia del figlio dei convenuti. L¿amministrazione vi menziona i rimproveri mossi dai vicini al comportamento delle famiglie, ma nulla agli atti consente di ritenere provato un rapporto di rappresentanza del figlio per i genitori e la diffida 11 giugno 2004 valeva pertanto solo nei confronti della famiglia destinataria. Ne deriva che l¿amministratrice non ha mai inviato ai convenuti una diffida scritta prima di notificare loro la disdetta di cui si prevale per chiedere lo sfratto qui in esame. A giusta ragione pertanto il primo giudice ne ha tratto l¿unica conseguenza che si imponeva, e ha respinto l¿istanza di sfratto per inefficacia della disdetta, applicando d¿ufficio il diritto federale (art. 87 cpv. 1 CPC).

  4. Non è quindi necessario entrare nel merito delle altre censure sollevate dall¿appellante, l¿istanza dovendo essere respinta già solo per l¿assenza di un avvertimento scritto preventivo alla disdetta. Visto l¿esito della vertenza, ci si può esimere anche dall¿esaminare se il primo giudice non avrebbe dovuto dichiarare irricevibile d¿acchito l¿istanza, che non è stata preceduta da un tentativo di conciliazione al competente Ufficio, come disposto dall¿art. 274a CO (II CCA 6.2.2006 12.2006.35).

  5. La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell¿appellante, interamente soccombente, mentre non si giustifica attribuire ripetibili ai convenuti, che non hanno presentato osservazioni.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

  1. L¿appello 13 febbraio 2006 di AP 1 è respinto.

  2. Le spese della procedura di appello, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 100.-

b) spese fr. 50.-

totale fr. 150.-

da anticiparsi dall¿appellante, restano a suo carico. Non si attribuiscono ripetibili.

  1. Intimazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d¿appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Parole chiave

tenancy terminationneighbour nuisancewritten warningevictionnotice periodrepresentationburden of proofcourt costs

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the extraordinary termination under Art. 257f para. 3 CO was valid without a prior written warning to the tenants.

Decisione estratta

The termination was ineffective because the landlord never sent the tenants a prior written warning, which is a cumulative condition for extraordinary termination.

Motivazione estratta

Art. 257f para. 3 CO requires a written warning, continued breach, intolerability of the tenancy, and proper notice. Missing one condition makes the termination ineffective.

Questione giuridica chiave

Whether the warning sent to the tenants' son also counted as a warning to the tenants.

Decisione estratta

No. The warning was addressed only to the son's family and there was no proven representation relationship for the parents.

Motivazione estratta

The file did not establish that the son represented his parents vis-à-vis the landlord; therefore the warning could not extend to the tenants.

Questione giuridica chiave

Whether the eviction request should be granted on appeal.

Decisione estratta

No, because the termination relied upon for eviction was ineffective.

Motivazione estratta

Since the necessary prior written warning was absent, the eviction application failed as a matter of law.

Continua la tua ricerca in ChatGPT o Claude

Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.