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No prior conciliation required for eviction after extraordinary termination

12.2006.209Altro tribunale24 nov 2006Partially Granted

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Sintesi Omnilex

The landlord appealed against a first-instance order that had rejected an eviction request as premature because no conciliation had been attempted. After a Federal Supreme Court remittal, the appellate court held that no prior conciliation is required for eviction proceedings following an extraordinary termination for tenant default under the relevant tenancy grounds. However, because the tenant had never been served with the request and had not been heard, the appellate court could not decide the eviction on the merits without violating the right to be heard and the right to a double instance. It therefore partially upheld the appeal, annulled the first-instance decree, and remitted the file to the Pretura.

Massima Omnilex

Art. 257d, 257f, 266g, 266h and 274g CO; eviction after extraordinary termination: no mandatory prior conciliation is required where the lease is terminated on one of the grounds listed in Art. 274g let. a-d CO. The eviction request is therefore admissible. Nevertheless, if the tenant has not yet been served and heard, the appellate court may not decide the merits directly; doing so would violate the right to be heard and deprive the parties of one instance (consid. 3). In such a situation the case must be remitted to the first instance for service, hearing and a new decision.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2006.209

Data decisione, Autorità: 24.11.2006, IICCA

Titolo: Procedura di sfratto in seguito a disdetta straordinaria per mora del conduttore, la preventiva procedura di conciliazione non è necessaria

Incarto n. 12.2006.209 (rinvio T. F.)

Lugano 24 novembre 2006/fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.23 (sfratto dei conduttori) della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4, promossa con istanza 9 gennaio 2006 da

AP 1 rappr. da RA 1

contro

AO 1

volta ad ottenere lo sfratto del convenuto dall’appartamento di 2 1/2 locali al primo piano dello stabile denominato P__________ in via__________ ad __________, che il Pretore con sentenza 19 gennaio 2006 ha respinto siccome prematura non essendo stata preceduta da una conciliazione;

appellante l’istante con atto di appello 30 gennaio 2006, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

che il Pretore ha respinto, in ordine, l'istanza di sfratto poiché la stessa, trattandosi di controversia riguardante il contratto di locazione, non era stata preceduta dal tentativo di conciliazione avanti al competente Ufficio;

che questa Camera ha respinto il 6 febbraio 2006 l’appello proposto dall’istante (inc. 12.2006.35);

che in accoglimento del ricorso per riforma presentato dall’istante il Tribunale federale ha annullato il 26 settembre 2006 (4C.88/2005) la sentenza 6 febbraio 2006 e ha rinviato la causa alla Camera per nuovo giudizio nel senso dei considerandi;

che il Tribunale federale, precisando la propria giurisprudenza, ha ritenuto che nessuna disposizione di diritto federale impone la procedura preventiva di conciliazione nella procedura di sfratto successiva a una disdetta straordinaria notificata per uno dei motivi elencati all’art. 274g lett. a-d CO, ossia per mora del conduttore (art. 257d CO), per violazione grave dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4 CO), per motivi gravi (art. 266g CO) e per fallimento del conduttore (art. 266h CO);

che quindi l’istanza 9 gennaio 2006 è ricevibile, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore e da questa Camera, e deve essere esaminata nel merito;

che ciò non può tuttavia avvenire in sede di appello, poiché il conduttore non ha ancora potuto esprimersi sull’istanza di sfratto, che non gli è stata notificata, avendo il Pretore e la Camera statuito in ordine, senza notificargli gli allegati dell’istante;

che in simili circostanze statuire in questa sede sull’istanza di sfratto, come richiesto dall’istante, violerebbe il diritto di essere sentito del convenuto (art. 142 cpv. 1 lett. b CPC) e priverebbe le parti di un grado di giurisdizione;

che in parziale accoglimento dell’appello la causa deve pertanto essere rinviata al Pretore affinché notifichi l’istanza di sfratto al convenuto, convochi le parti per la discussione ed emani in seguito la sua decisione;

che in concreto, viste le particolarità del caso, si giustifica di rinunciare a prelevare tasse e spese di giustizia e a attribuire ripetibili.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 30 gennaio 2006 di AP 1 è parzialmente accolto e di conseguenza il decreto 19 gennaio 2006 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è annullato e l’incarto rinviato al Pretore affinché intimi l’istanza al convenuto, convochi le parti per la discussione ed emani un nuovo giudizio.

II. Non si prelevano tasse né spese e non si attribuiscono ripetibili.

III. Intimazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

tenancyevictionextraordinary terminationconciliationright to be heardremandtenant default

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether prior conciliation is required before an eviction request following an extraordinary termination for tenant default.

Decisione estratta

No federal rule requires a preliminary conciliation procedure for eviction after extraordinary termination under the listed grounds, including tenant default.

Motivazione estratta

The Federal Supreme Court clarified that extraordinary termination for the grounds listed in Art. 274g let. a-d CO does not trigger a mandatory prior conciliation step for the ensuing eviction proceedings.

Questione giuridica chiave

Whether the eviction request of 9 January 2006 was admissible and could be decided on the merits at appeal stage.

Decisione estratta

The request is admissible and must be examined on the merits, but not directly by the appellate court in the present posture.

Motivazione estratta

Because the tenant had not yet been served with the request and could not be heard, an appellate merits decision would violate the right to be heard and deprive the parties of one instance.

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