12.2004.194•Lease termination for arrears; new facts inadmissible on appeal
12.2004.194Altro tribunale11 nov 2004Dismissed
Estratto da Omnilex
The tenant appealed the first-instance eviction order and the rejection of her challenge to the lease termination for rent arrears. The Court of Appeal held that, under the appellate rules, new facts and evidence were inadmissible, so she could not contest the landlord’s account statements or submit new payment documents. On the basis of the record from first instance, she had not proved full payment of the May 2004 rent or any payment extension. The court therefore confirmed the validity of the termination under Art. 257d CO and rejected any lease extension under Art. 272a CO. The appeal was dismissed and the appellant was ordered to pay the court costs.
Art. 321 cpv. 1 lett. b CPC; Art. 257d CO; Art. 272a cpv. 1 lett. a CO: in appeal proceedings, new facts, evidence and objections are inadmissible. Where the first-instance record does not establish payment of the rent arrears or a granted deferral, the landlord’s termination for default remains valid and precludes a lease extension. The appellate court may dismiss the appeal at the preliminary examination stage without further submissions if the challenged decision is already correct on the basis of the proven facts (consid. 2-4). Court costs follow the outcome and are charged to the fully unsuccessful appellant (consid. 5).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2004.194
Data decisione, Autorità: 11.11.2004, IICCA
Titolo: sfratto - irricevibilità di nuovi fatti e prove in appello
Incarto n. 12.2004.194
Lugano 11 novembre 2004/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione nella causa -inc. n. DI.2004.1038 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- e più precisamente sull'istanza di sfratto 1° settembre 2004 promossa da
AO 1 rappr. da RA 1
contro
AP 1
nonché sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 17 agosto 2004 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona da
AP 1,
contro
AO 1 rappr. da RA 1
sulle quali il Segretario Assessore si è pronunciato, con decreto 25 ottobre 2004, con cui ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta ed accolto l'istanza di sfratto;
ed ora sul "Rekurs" 7 novembre 2004 della parte soccombente in prima sede;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che con il giudizio qui impugnato il Segretario Assessore, preso atto che la locatrice (la cui denominazione "AO 1 " dev'essere modificata d'ufficio in "AO 1 ", cfr. il principio giurisprudenziale in Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 4 ad art. 165) aveva posto termine al contratto di locazione per il 31 agosto 2004 in forza della disdetta per mora 22 luglio 2004 (doc. E), significata in quanto la conduttrice non aveva provveduto all'integrale pagamento della pigione per il mese di maggio 2004, ha accolto l'istanza di sfratto e respinto l'istanza di contestazione della disdetta;
che con il ricorso (recte: appello) che qui ci occupa, redatto in lingua tedesca, la conduttrice contesta di essere stata a suo tempo in mora e chiede la concessione di una protrazione di almeno 3 mesi;
che il gravame può senz'altro essere respinto già nell'ambito dell'esame preliminare dell'art. 313bis CPC, senza che sia necessario rinviarlo alla parte per la sua traduzione in italiano (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 5 ad art. 117) o intimarlo alla controparte per eventuali osservazioni;
che in effetti è indiscutibile che nel caso di specie, sulla base delle prove esperite in prima sede, non si poteva assolutamente ritenere che la conduttrice, gravata dell'onere della prova (art. 8 CC), avesse dimostrato di aver provveduto all'intero pagamento della pigione del mese di maggio 2004 o comunque di aver ottenuto una dilazione di pagamento, dal che la correttezza della decisione di prime cure;
che la conduttrice è assai malvenuta a contestare in questa sede, per la prima volta, che gli estratti conto allestiti dalla controparte attestanti il mancato pagamento della pigione arretrata sarebbero errati, rispettivamente a produrre in questa sede tutta una serie di documenti che attesterebbero il suo integrale pagamento, ritenuto che in appello è chiaramente esclusa la facoltà di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC, principio applicabile anche in materia di locazione, cfr. Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 5 ad art. 321);
che dovendosi così confermare la validità della disdetta per mora (ex art. 257d CO) significata alla conduttrice, è parimenti escluso che essa possa beneficiare di un'eventuale protrazione della locazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO);
che la tassa di giustizia e le spese del presente giudizio vanno poste a carico della conduttrice, integralmente soccombente nella procedura d'appello (art. 148 CPC);
Per i quali motivi
Visti gli art. 506 e segg. e 313bis CPC
pronuncia:
L'appello 7 novembre 2004 di AP 1 è respinto.
Gli oneri processuali di fr. 100.– (tassa di giustizia fr. 80.– e spese fr. 20.–) sono a carico dell'appellante.
Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the appeal could introduce new facts and evidence about payment of May 2004 rent
No. New facts, evidence, and objections are inadmissible on appeal.
The court held that appellate proceedings exclude new factual allegations and evidence, so the tenant could not for the first time challenge the landlord's account statements or file payment documents.
Whether the lease termination for arrears was valid
Yes. The first-instance findings already showed no proof of full payment or a granted payment extension, so the termination had to be upheld.
Given the evidence taken below, the tenant did not prove full payment of the May 2004 rent or a deferment; therefore the termination for default under the lease law remained valid.
Whether the tenant was entitled to a lease extension
No. A tenant who remains bound by a valid termination for arrears cannot obtain an extension on these facts.
Because the default termination was confirmed, the statutory basis for an extension was absent.
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