12.2004.143•Eviction appeal dismissed; no tacit new lease found
12.2004.143Altro tribunale14 ott 2004Dismissed
Estratto da Omnilex
The landlord obtained eviction in first instance after the lease was considered terminated by a contractual resolutory condition. The tenant appealed, arguing that the landlord’s conduct and delay in bringing the eviction request showed acceptance of a new tacit lease or loan-for-use. The Court of Appeal held that the new arguments were precluded because they had not been raised below and that the attached documents were irregularly filed. On the merits, the tenant had not proven circumstances from which a new contract could be inferred, and the landlord’s prior letter expressly required return of the premises. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.
Art. 321 cpv. 1 lett. b CPC; eviction appeal and preclusion of new allegations and evidence on appeal; new facts and documents not raised in first instance are inadmissible. In tenancy eviction proceedings, the landlord’s mere postponement of the eviction request after lease termination does not of itself establish a tacit renewal or a loan-for-use; the tenant bears the burden of proving circumstances from which a new contractual relationship can be inferred. Toleration of continued occupation may, depending on the circumstances, lead to a tacit lease of indefinite duration, but not where the landlord has clearly reserved restitution of the premises (consid. 2). Costs follow the outcome under Art. 148 CPC.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2004.143
Data decisione, Autorità: 14.10.2004, IICCA
Titolo: attesa del locatore a chiedere lo sfratto - appello della parte preclusa
Incarto n. 12.2004.143
Lugano 14 ottobre 2004/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. SF.2004.58 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 23 febbraio 2004 da
AO 1 rappr. da RA 2
contro
AP 1 rappr. da RA 1
volta ad ottenere lo sfratto dall'ente locato sito in __________ a __________ (__________), domanda che la convenuta, preclusa, non ha contestato, e che il Segretario assessore, con decreto 30 agosto 2004, ha accolto;
appellante la convenuta con atto di appello 2 settembre 2004, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante, con osservazioni 11 ottobre 2004, postula la reiezione del gravame, pure protestando spese e ripetibili;
richiamato il decreto 3 settembre 2004 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che con la decisione qui impugnata il Segretario assessore, preso atto che il contratto di locazione tra le parti (doc. A) era da considerarsi risolto per il 31 luglio 2003 a seguito del verificarsi di una condizione risolutiva prevista contrattualmente (la mancata conclusione di un contratto di compra-vendita o di un diritto di compera tra la locatrice e una terza società, cfr. doc. B), ha senz'altro decretato lo sfratto della convenuta dall'ente locato, anche perché, nonostante l'istanza fosse stata promossa solo il 23 febbraio 2004, non si poteva ammettere la tacita venuta in essere di un nuovo contratto di locazione tra le parti;
che con l'appello che qui ci occupa, avversato dall'istante, la convenuta (debitamente rappresentata, cfr. doc. 1) chiede di riformare il giudizio di prime cure nel senso di respingere l'istanza di sfratto, adducendo in sostanza che la controparte, dopo aver confermato la risoluzione del contratto, avrebbe in seguito aderito alla conclusione, per atti concludenti, di un nuovo contratto di locazione o di comodato;
che il gravame, corredato di alcuni documenti che devono essere espunti dall'incarto siccome prodotti irritualmente in questa sede (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 20 segg. ad art. 321), dev'essere disatteso già per motivi d'ordine, segnatamente per il fatto che gli argomenti addotti in questa sede -pur essendo stati in parte esaminati dal Segretario assessore- non erano assolutamente stati evocati dalla convenuta, preclusa in causa, innanzi al giudice di prime cure (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC);
che ad ogni buon conto la tesi d'appello, fosse stata anche ricevibile, sarebbe risultata senz'altro infondata nel merito;
che, in base alla giurisprudenza, se è vero che la domanda di sfratto va introdotta dopo la scadenza del termine che ha messo fine alla locazione, è però altrettanto vero che la stessa non può però essere procrastinata nel tempo a piacimento del locatore, ritenuto che, a seconda delle circostanze, il fatto di tollerare la presenza del locatario nei beni locati anche dopo la fine del contratto può far nascere tra le parti, tacitamente, un nuovo contratto di locazione di durata indeterminata e di contenuto simile a quello precedente (Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in AAVV, Diritto della locazione - Giurisprudenza recente e tendenze dottrinali, Lugano 2000, p. 99 con rif.; II CCA 19 agosto 1993 inc. n. 112/93);
che nel caso concreto questa particolare situazione non si è però verificata: la convenuta, cui incombe l'onere della prova, non ha in effetti addotto né dimostrato le circostanze da cui si sarebbe potuto inferire la successiva venuta in essere, per atti concludenti, di un nuovo contratto di locazione o di comodato tra le parti, ritenuto che in ogni caso non si può trarre questa conclusione dal solo fatto che la parte istante abbia atteso quasi 7 mesi prima di inoltrare la domanda di sfratto, tanto più che essa con scritto 28 agosto 2003 (doc. C), pur non avendo escluso l'eventuale ridiscussione del contratto se in futuro si fossero verificate alcune condizioni, aveva inequivocabilmente specificato che "nel frattempo comunque l'ente locato deve venir restituito";
che l'appello in questione, del tutto infondato, deve pertanto essere respinto, ciò che tra l'altro rende priva d'oggetto la richiesta di revoca dell'effetto sospensivo postulata dall'appellata nelle sue osservazioni, ritenuto che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC);
Per i quali motivi
Visti gli art. 506 e segg. e, per le spese, l'art. 148 CPC
pronuncia:
L'appello 2 settembre 2004 di AP 1 è respinto.
Gli oneri processuali di complessivi fr. 200.- (tassa di giustizia di fr. 150.- e spese di fr. 50.-) sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla parte appellata fr. 300.- per ripetibili.
Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the appeal was admissible despite new arguments and documents raised only on appeal
The appeal was rejected at the outset because the new arguments were precluded and the new documents were filed irregularly.
The appellant invoked grounds not raised before the first judge, although it was precluded below; the attached documents were also inadmissible in this instance.
Whether the landlord's delay in filing the eviction request created a tacit new lease or loan-for-use
No tacit new contract arose; mere delay in seeking eviction was insufficient.
Although a landlord may, depending on the circumstances, by tolerating continued occupation after termination tacitly create a new lease, the tenant bore the burden of proving such circumstances and failed to do so. The landlord's letter expressly demanded return of the premises in the meantime.
Who bears the costs of the appeal
The appellant must bear the court fee and pay party compensation to the respondent.
Costs follow the losing party.
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