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Eviction denied for defective rent default notice

12.2004.121Altro tribunale8 lug 2004Dismissed

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Sintesi Omnilex

The landlord appealed against two first-instance decisions refusing eviction of the tenants from an apartment. The appellate court held that the only valid default notice was the letter filed as doc. C, but the landlord had not proven dispatch or separate notification to both spouses. The document in doc. B was not a valid default notice but a termination notice, and it was void because it had not been made on the official form. The appeal was rejected as manifestly unfounded, and the appellant was ordered to pay second-instance costs of CHF 100.

Massima Omnilex

Art. 257d CO; Art. 266n–266o CO; validity of rent default notice and separate notification to spouses; under the eviction procedure, the landlord bears the burden of proving the dispatch of the default notice and, where applicable, its separate service to each spouse. A termination based on default is ineffective if the notice requirements are not met. A purported termination not drawn up on the official form is void. Manifestly unfounded appeals may be decided summarily under Art. 313bis CPC without hearing the respondents.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2004.121

Data decisione, Autorità: 08.07.2004, IICCA

Incarto n. 12.2004.121

Lugano 8 luglio 2004/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nelle cause a procedura sommaria

  • inc. n. DI.2004.459 e 460 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promosse con istanze 3 maggio 2004 da

APPE1 rappr. da RAPP1

contro

APPO1 APPO1, o

volte ad ottenere lo sfratto dei convenuti dall'appartamento di 3 locali al III piano dello stabile denominato "__________ sito in __________ a __________, che il Segretario assessore, con due separati decreti datati 25 giugno 2004, ha respinto;

appellante l'istante con ricorso (recte: appello) 28 giugno 2004, con cui chiede la riforma di entrambi i giudizi nel senso di accogliere le istanze;

mentre i convenuti non sono stati invitati a presentare le loro osservazioni;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che con i decreti qui impugnati il Segretario assessore, richiamati gli art. 257d CO -secondo cui, quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore, in caso di locazione di locali d'abitazione, può fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese- e 266n CO -in forza del quale l'imposizione del termine di pagamento con comminatoria di disdetta di cui all'art. 257d CO deve essere notificata separatamente al conduttore ed al suo coniuge- e preso atto che l'istante, benché richiesto in tal senso, non aveva comprovato l'avvenuta spedizione della diffida di pagamento 1° dicembre 2003 (doc. C), né aveva dimostrato di aver inviato quella diffida separatamente ai convenuti, marito e moglie, ha concluso per l'inefficacia della disdetta per mora 10 marzo 2004 (doc. A) ed ha di conseguenza respinto le due istanze di sfratto promosse nei loro confronti;

che con l'appello che qui ci occupa, l'istante chiede di riformare entrambi i giudizi nel senso di accogliere le istanze di sfratto, osservando che lo scritto inviato il 1° dicembre 2003 (doc. C) costituiva unicamente un richiamo di pagamento e non invece la diffida prevista dall'art. 257d CO, a suo dire regolarmente inviata, con invio separato ai due coniugi convenuti, il successivo 8 gennaio 2004 (cfr. doc. B e D);

che il gravame può senz'altro essere evaso già nell'ambito dell'esame preliminare dell'art. 313bis CPC, senza necessità di intimarlo alla controparte per eventuali osservazioni;

che in effetti l'unico scritto che può essere considerato una diffida di pagamento ai sensi dell'art. 257d CO è quello versato agli atti sub doc. C; lo scritto di cui al doc. B, con cui l'istante aveva comunicato alla controparte di dover procedere alla disdetta del contratto per il successivo 29 febbraio, invitandola nel contempo a riconsegnare l'appartamento entro quella data, costituiva invece una vera e propria disdetta, per altro nulla, siccome non formulata su formulario ufficiale (art. 266n e 266o CO);

che per il resto l'istante non ha assolutamente contestato il giudizio con cui il Segretario assessore gli aveva rimproverato di non aver provato l'avvenuta spedizione della diffida di pagamento e soprattutto il fatto che la diffida stessa non fosse stata inviata ai due convenuti separatamente, assunto che dunque non può più essere rimesso in discussione in questa sede;

che l'appello, del tutto infondato, deve pertanto essere respinto, con accollo all'istante della tassa di giustizia e delle spese di secondo grado (art. 148 CPC);

Per i quali motivi

Visti gli art. 506 e segg. e 313bis CPC

pronuncia:

  1. L'appello 28 giugno 2004 di APPE1 è respinto.

  2. Gli oneri processuali di fr. 100.– (tassa di giustizia fr. 80.– e spese fr. 20.–) sono a carico dell'appellante.

  3. Intimazione:

–o;

– ;

–.

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4.

Terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the rent default notice under Art. 257d CO was validly proven and separately notified to both spouses.

Decisione estratta

No. The landlord did not prove dispatch of the notice, and the notice was not shown to have been sent separately to both tenants.

Motivazione estratta

The court held that only the letter in doc. C could qualify as a default notice; the document in doc. B was instead a notice of termination, which was void because it was not on the official form. The appellant did not challenge the first-instance finding regarding lack of proof of dispatch and separate service, so that finding remained binding.

Questione giuridica chiave

Whether the eviction applications should be granted despite the defects in the termination process.

Decisione estratta

No. Because the termination for default was ineffective, the eviction requests had to be rejected.

Motivazione estratta

An ineffective default notice and invalid termination cannot support eviction.

Questione giuridica chiave

Whether the appeal should be decided in a preliminary written procedure without hearing the respondents.

Decisione estratta

Yes. The appeal could be resolved at the preliminary examination stage under Art. 313bis CPC without inviting observations.

Motivazione estratta

The court considered the appeal manifestly unfounded and therefore suitable for summary disposal.

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