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Anteprima di stampa
Numero d'incarto:
12.2003.217
Data decisione, Autorità:
13.01.2005, IICCA
Titolo:
locazione - difetto dell'ente locato - impedimenti giudirici
Incarto n.
12.2003.217
Lugano
13 gennaio
2005/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. DI.2003.45
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud- promossa con istanza 20
marzo 2003 da
AO 1
rappr. da RA 2
contro
AP 1
rappr. da RA 1
con cui
l’istante ha chiesto che al convenuto fosse fatto ordine di apportare le dovute
modifiche alla cucina dell’ente locato in modo da adattarla alle esigenze
legali previste per l’esercizio di un’osteria o in subordine di risarcirle fr.
12'995.15, che la pigione fosse nel frattempo ridotta da fr. 2'000.- a fr.
1'000.- e che infine gli fosse fatto ordine di riparare rispettivamente
sostituire una lavabicchieri come pure di rifonderle fr. 253.50;
domande
avversate dal convenuto che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Segretario
assessore, con sentenza 1° dicembre 2003, ha parzialmente accolto, riducendo
definitivamente la pigione a fr. 1'400.- e facendo ordine al convenuto di
sostituire la lavabicchieri e rifondere alla controparte fr. 253.50;
appellante
il convenuto con atto di appello 15 dicembre 2003, con cui chiede la riforma
del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente l’istanza,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante
con osservazioni 15 gennaio 2004 postula la reiezione del gravame pure con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.Con contratto 10 marzo 2000 __________
AP 1 ha locato a __________ l’__________ di __________ (doc. A). Il 14 marzo
2001 dal contratto sono stati esclusi alcuni locali al piano superiore dello
stabile, tra cui, in particolare, la cucina dell’esercizio pubblico, ciò che ha
portato alla riduzione della pigione mensile da fr. 3'700.- a fr. 2'000.- (doc.
B).
In
data 31 maggio 2001 il contratto di locazione è stato trasferito a __________ AO
1, la quale si è impegnata a subingredirvi alle medesime condizioni del
precedente conduttore con effetto dal successivo 1° settembre (doc. C).
2.Con l’istanza in rassegna, avversata
da __________ AP 1, __________ AO 1, preso atto che la nuova cucina che essa
aveva installato a sue spese nell’ente locato, per le sue ridotte dimensioni, non
permetteva di gestire quale osteria l’esercizio pubblico, che nel frattempo era
stato “declassato” a bar, ha chiesto che al convenuto fosse fatto ordine di
apportare alla cucina le modifiche necessarie per rendere nuovamente possibile
l’esercizio di un’osteria o in subordine di risarcirle fr. 12'995.15, pari alle
spese da lei inutilmente sopportate per l’allestimento della nuova cucina, auspicando
che la pigione fosse nel frattempo ridotta a fr. 1'000.-. Stante
l’inutilizzabilità della lavabicchieri presente nell’ente locato, essa ha pure
chiesto che al convenuto fosse fatto ordine di ripararla rispettivamente
sostituirla come pure di rifonderle le spese di preventivo (doc. X), pari a fr.
253.50.
3.Il Segretario assessore, con il
giudizio qui impugnato, ha parzialmente accolto l’istanza, riducendo
definitivamente la pigione a fr. 1'400.- nonché facendo ordine al convenuto di
sostituire la lavabicchieri e di rifondere alla controparte fr. 253.50. Il
giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che le parti in causa avevano
convenuto, perlomeno per atti concludenti, di destinare l’ente oggetto del
contratto ad esercizio di un’osteria con patente tipo B.2 -che per l’appunto
consente l’esercizio di quel genere d’esercizio pubblico- e a tal fine avevano
provveduto all’installazione di una nuova cucina, che tuttavia si è rivelata
inidonea allo scopo: in tali circostanze, dovendosi ammettere la difettosità
dell’ente locato, non conforme all’uso pattuito, e ritenuto che gli interventi
per ovviare al difetto sarebbero stati sproporzionati e comunque non opportuni,
egli ha optato per una riduzione definitiva della pigione, quantificata nella
misura del 30%. Quanto alle altre pretese formulate dall’istante, irricevibile
quella volta al risarcimento delle spese per l’installazione della nuova
cucina, quella concernente la lavabicchieri, senz’altro ricevibile, andava per
contro accolta, essendo risultato che il convenuto non aveva provveduto ad
eliminare il relativo difetto entro un termine ragionevole.
4.Con l’appello che qui ci occupa il
convenuto chiede di riformare la sentenza di prime cure nel senso di respingere
integralmente l’istanza. Egli contesta innanzitutto che l’ente locato fosse
difettoso con riferimento alla sua inutilizzabilità, per motivi amministrativi,
quale osteria: a suo dire, l’istante, che -come detto- si era impegnata a subingredire
alle medesime condizioni del precedente conduttore, era in effetti cosciente del
fatto che a quel momento l’ente locato non disponeva di una cucina e dunque
dell’impossibilità di destinarlo a quell’uso; d’altro canto la creazione di una
nuova cucina non era contemplata nel contratto di locazione. Contestato è
infine pure il giudizio in merito alla lavabicchieri, questione che avrebbe
dovuto essere dichiarata irricevibile siccome non evocata avanti all’Ufficio di
conciliazione, rispettivamente respinta in quanto non era stata provata
l’esistenza del difetto in questione ed il relativo quantum.
5.Delle osservazioni con cui l’istante
postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei prossimi
considerandi.
6.Il giudizio con cui il Segretario
assessore ha concluso per la difettosità dell’ente locato a seguito
dell’impossibilità della sua gestione quale osteria merita di essere
confermato.
6.1 Per
difetto ai sensi degli art. 259 segg. CO s’intende non solo ogni divergenza
dell’ente locato dallo stato concordato contrattualmente o ogni altro
impedimento del conduttore nell’uso indisturbato dell’ente locato, bensì anche
la mancanza di una qualità promessa (Higi, Zürcher Kommentar, n. 31 ad
art. 258 CO; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und
Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1992, p. 93 segg.).
6.2 Nel
caso di specie è indubbio che l’ente locato dovesse inizialmente essere
utilizzato come osteria, il contratto di locazione prevedendo che esso veniva
preso in possesso dal conduttore “ad uso esercizio pubblico … conformemente
alla patente __________ B.2” (doc. A), ove per “patente B.2”, come
già accennato, s’intende proprio quella relativa alla gestione di un’osteria.
La successiva esclusione dal contratto di alcune superfici, tra cui la cucina,
non ha modificato questo stato di fatto, anche perché nella relativa
convenzione (doc. B) non si è anche provveduto, e del resto il convenuto neppure
l’ha preteso, alla modifica del tipo di patente dell’esercizio pubblico.
Subentrando nel contratto di locazione così modificato, l’istante poteva dunque
ritenere in buona fede che il convenuto gli avrebbe messo a disposizione -ciò
che questi in un primo tempo ha fatto (doc. D-E)- un esercizio pubblico con una
patente B.2, sia pure privo di cucina. E appunto perché intenzionata a continuare
la gestione di un’osteria e non di un semplice bar, esigenza ben recepita dalle
parti (cfr. la testimonianza __________; significativo è pure il fatto che il
convenuto, con il doc. D, aveva richiesto l’emissione di una nuova patente d’osteria
e non per la gestione di un bar), essa ha chiesto a quel momento di essere
autorizzata ad installare, a sue spese, una nuova cucina, ottenendo il consenso,
quanto meno tacito, del convenuto (circostanza confermata dal teste __________,
il quale ha riferito che il convenuto stesso gli disse di iniziare i lavori
d’installazione, ed ammessa da quest’ultimo, il quale, oltre ad aver
sottoscritto la relativa domanda di costruzione, in sede di appello, a p. 10, ha
dichiarato di aver nell’occasione dato il suo “accordo passivo”
all’effettuazione dei lavori). Il fatto che questa nuova cucina, per le sue
ridotte dimensioni, si sia in seguito rivelata inidonea per mantenere rispettivamente
-visto che l’esercizio pubblico è stato successivamente “declassato” a bar con
patente B.3 (cfr. doc. N e O)- riottenere la patente B.2, è senz’altro tale da
innescare la responsabilità del convenuto, che risponde degli impedimenti
giuridici che compromettono o limitano l’uso dell’ente locato (Higi, op.
cit., n. 40 ad art. 256 CO; II CCA 16 giugno 1994 inc. n. 28/94). Quest’ultimo,
nonostante i lavori effettuati, non risulta in effetti disporre delle qualità che
il convenuto aveva tacitamente promesso all’istante (sulla liceità di una
promessa tacita o per atti concludenti, cfr. Giger, Berner Kommentar, n.
26 ad art. 197 CO) e di cui in ogni caso quest’ultima poteva implicitamente presumere
-e non solo sperare intimamente- l’esistenza, ovvero che con l’effettuazione di
quei lavori sarebbe stato possibile mantenere o comunque riottenere quella
patente e dunque continuare a gestire l’esercizio pubblico come osteria. Di qui
la conferma della difettosità dell’ente locato.
7.Meritano per contro di essere ammesse,
almeno parzialmente, le censure in merito alle pretese riguardanti la
lavabicchieri.
7.1 Il
convenuto ribadisce anche in questa sede che l’intera tematica inerente la
lavabicchieri avrebbe dovuto essere dichiarata irricevibile in ordine siccome
non eccepita a suo tempo avanti all’Ufficio di conciliazione. La censura è in
parte fondata. Se in effetti è vero che la questione della sua difettosità era già
stata menzionata nell’istanza all’Ufficio di conciliazione (senza per altro che
a quel momento l’istante ne avesse apparentemente tratto alcuna conclusione, cfr.
doc. S ad 8), è però altrettanto vero che in occasione della discussione presso
quell’autorità l’istante ha provveduto a chiedere unicamente la sostituzione
della lavabicchieri (cfr. doc. T), mentre nulla ha preteso in merito alla
rifusione delle spese per l’allestimento del preventivo, richiesta che ha fatto
la sua comparsa, irritualmente, per la prima volta solo in occasione
dell’istanza in Pretura.
7.2 Manifestamente
infondate sono per contro le ragioni di merito addotte dal convenuto per cercare
di sottrarsi dall’obbligo di sostituzione della lavabicchieri. Nulla permette
innanzitutto di ritenere che la documentazione versata agli atti dall’istante a
sostegno di quella richiesta e in particolare l’offerta della ditta __________
(doc. Q) costituisse una semplice perizia di parte, come tale priva di
qualsiasi rilevanza probatoria. Quanto alle altre censure, mentre quella in
merito al quantum si riferisce più che altro alla questione del
preventivo, già dichiarata irricevibile al considerando precedente, e non
riguarda la pretesa qui in esame, quella relativa all’esistenza del difetto
deve senz’altro essere disattesa, lo stesso convenuto avendo in effetti ammesso
che l’elettrodomestico in questione si era guastato, salvo poi aver precisato a
quel momento, circostanza che tuttavia è rimasta allo stadio di puro parlato,
che lo stesso era già stato immediatamente riparato (doc. R).
- Ne
discende il parziale accoglimento del gravame nel senso che, contrariamente a
quanto ritenuto dal giudice di prime cure, il convenuto non può essere tenuto
alla rifusione del costo del preventivo per la riparazione/sostituzione della
lavabicchieri.
La
riforma, solo lieve, del giudizio del Segretario assessore non giustifica di
modificare la ripartizione delle spese e delle ripetibili della prima sede,
mentre quelle di seconda istanza seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 15 dicembre 2003 di __________ AP 1 è parzialmente
accolto. Di conseguenza la sentenza 1° dicembre 2003 della Pretura della
giurisdizione di Mendrisio sud, invariati gli altri dispositivi, è così
riformata:
1.2 A __________ AP 1 è fatto
ordine di provvedere all’immediata sostituzione della lavastoviglie (recte:
lavabicchieri).
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia fr. 80.-
b) spese fr.
20.-
Totale fr.
100.-
da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 1’000.- per ripetibili.
III. Intimazione:
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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