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Lease of excavated land not a commercial premise

12.2003.175Altro tribunale23 apr 2004Dismissed

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Sintesi Omnilex

The tenant appealed against a first-instance judgment rejecting his request to declare a lease termination void or, subsidiarily, to extend a lease concerning a plot with decantation basins used for gravel washing. The appellate court held that the leased object was not a commercial premise because it was merely an open piece of land with excavations, not a closed room or construction. It also rejected the argument that the parcel was an accessory to neighboring business premises, noting that those premises belonged to a third party. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.

Massima Omnilex

Art. 266o CO; concept of commercial premises in tenancy law; a leased object qualifies as a 'commercial premise' only if it is a construction or spatial unit closed in volume, at least in the sense of an atypical but still built and durable structure. Open land, excavations, settling basins, or other mere terrain formations do not meet this threshold. The fact that the land is used for business purposes is insufficient. A parcel can be treated as an accessory only if it belongs to the same lessor as the principal premises; functional use alone does not create accessory status. If commercial-premises status is denied, notice defects tied to the official-form requirement and requests for lease extension fall away (consid. 6-7).

Testo completo

AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 12.2003.175

Data decisione, Autorità: 23.04.2004, IICCA

Incarto n. 12.2003.175

Lugano 23 aprile 2004/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa (inc. n. DI.2003.00146 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città) promossa con istanza 26 giugno 2003 da

AP1 rappr. dall' RA1

contro

AO1 rappr. dal RA2Servizi generali, Bellinzona

con cui l’istante ha chiesto che fosse dichiarata la nullità della disdetta 21 (recte: 25) febbraio 2003 e in subordine fosse concessa una protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2009, domande avversate dal convenuto, e che il Pretore, con sentenza 3 ottobre 2003, ha integralmente respinto;

appellante l'istante con atto di appello 15 ottobre 2003, con cui, previa assunzione di alcune prove, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere la domanda di protrazione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre il convenuto con osservazioni 14 novembre 2003 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

richiamato il decreto 20 ottobre 2003 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

  1. Con convenzione 9 ottobre 1980 (doc. _), sottoscritta a titolo di sanatoria di una situazione preesistente, lo Stato del Cantone Ticino ha concesso "in affitto" a __________, titolare della ditta __________, una superficie di mq. 3'510 del mappale n. __________RFD di __________ (sito all'interno dalla zona di protezione delle __________); sulla stessa erano state in precedenza formate delle vasche di decantazione per il lavaggio di inerti, che quest'ultimo, nell'ambito della sua attività commerciale esercitata sui fondi confinanti, provvedeva ad estrarre dall'adiacente fiume Ticino. L'accordo, valido dal 1° gennaio al 31 dicembre 1981 e rinnovabile tacitamente di anno in anno in mancanza di disdetta con un preavviso di 6 mesi, prevedeva il pagamento di un canone annuale di fr. 2'500.-.

Il 25 febbraio 2003 (doc. _ inc. UC) lo Stato del Cantone Ticino ha disdetto la convenzione per il successivo 31 dicembre.

  1. Dopo aver adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, che si è dichiarato incompetente a statuire sulle richieste formulate nei suoi confronti (cfr. doc. _), __________, con l'istanza in rassegna, avversata dallo Stato del Cantone Ticino, si è rivolto al Pretore della giurisdizione di Locarno-Città chiedendo nuovamente la declaratoria di nullità della disdetta e in subordine la concessione di una protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2009.

  2. Il Pretore, con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto preso atto che la convenzione tra le parti costituiva in realtà un contratto di locazione. Egli ha pertanto esaminato se lo stesso avesse per oggetto un "locale commerciale", ritenuto che in tal caso la disdetta, pacificamente non notificata su formulario ufficiale, sarebbe stata nulla (art. 266o CO), mentre nel caso opposto essa sarebbe stata valida e la domanda di protrazione irricevibile. La questione è stata in definitiva risolta per la negativa, ciò che ha portato alla reiezione dell'istanza, per il fatto che la porzione di terreno data in locazione, pur servendo all'esercizio di un attività "commerciale", costituiva un fondo libero e non costruito, non rappresentando comunque le tre vasche di decantazione esistenti sul fondo un "locale" ai sensi della dottrina e della giurisprudenza; del tutto irrilevante era il fatto che su altri fondi confinanti, locati dal qui istante tramite altri proprietari, sorgessero degli edifici.

  3. Con l'appello che qui ci occupa l'istante, previa assunzione di alcune prove non ammesse dal giudice di prime cure, chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di ammettere la domanda di protrazione. In sostanza egli, richiamandosi alla sentenza del Tribunale federale pubblicata in DTF 124 III 108, ritiene che l'ente locato costituisca un "locale commerciale", tanto più che lo stesso costituiva un accessorio dei fondi confinanti, su cui sorgevano tutta una serie di edifici.

  4. Delle osservazioni con cui il convenuto si è opposto al gravame si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.

  5. Contrariamente a quanto ritenuto dall'istante, è senz'altro a ragione che il Pretore ha concluso nella fattispecie per l'inesistenza di un contratto di locazione avente per oggetto dei "locali commerciali", in particolare per il fatto che l'ente locato non costituiva un "locale". La dottrina e la giurisprudenza definiscono "locale" una costruzione interamente delimitata nel suo volume da pavimento, pareti e tetto (Barbey, Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, n. 184 p. 72; ICCTF 5 settembre 1996 inc. n. 4C.167/1996; II CCA 19 settembre 1993 inc. n. 131/93) rispettivamente un'unità chiusa sia verticalmente che orizzontalmente (Higi, Zürcher Kommentar, n. 87 ad art. 253-274g CO e n. 8 e 22 ad art. 253a-253b CO; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, p. 81; SVIT, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed., n. 3 e 7 ad art. 253a CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 83; II CCA 26 febbraio 1996 inc. n. 12.95.315), ritenuto a titolo esemplificativo che non rientrano in questa definizione un terreno inedificato (DTF 98 II 203), un posto per l'attracco di battelli (DB 1991 n. 9), un terreno utilizzato per l'esposizione di automobili (II CCA 26 febbraio 1996 inc. n. 12.95.315; ICCTF 5 settembre 1996 inc. n. 4C.167/1996) o per il cambio dell'olio di vetture (DB 1991 n. 8), un parcheggio (SJZ 1998 p. 141) o un posto isolato in un garage (SOG 1979 p. 16; DTF 110 II 51), un giardino (DB 2001 n. 1), un campeggio (Jeanprêtre, La prolongation des baux à loyer, Ginevra 1970, p. 117), un'area industriale (ICCTF 26 agosto 2002 inc. n. 4C.180/2002), un campo da golf (raccolta di giurisprudenza in materia di locazione 1991-1994 n. 1), uno stadio d'atletica o di calcio (SJZ 1985 p. 213; II CCA 19 settembre 1993 inc. n. 131/93) e una pista di pattinaggio all'aperto (cfr. Barbey, op. cit., ibidem). Nel caso concreto ci si trova di fronte a una situazione sostanzialmente analoga. Le vasche di decantazione situate sul fondo locato, depressioni del terreno formate mediante escavazione o dissodamento, non sono in effetti una costruzione delimitata nel suo volume da pavimento, pareti e tetto o un'unità chiusa sia verticalmente che orizzontalmente. L'istante non può del resto richiamarsi alla giurisprudenza pubblicata in DTF 124 III 108 (relativa ad un impianto di autolavaggio aperto su un lato, commentata in DB 1999 n. 1 e MRA 1998 p. 88), che ha parzialmente attenuato il rigore dottrinale e giurisprudenziale, riconoscendo il carattere di "locale commerciale" anche a "costruzioni atipiche", che non erano completamente chiuse sui lati rispettivamente non presentavano il carattere di durevolezza e di solidità con il suolo (quali, ad es., chioschi, baracche per la vendita di caldarroste): nel caso di specie, difettando al fondo il carattere di istallazione tridimensionale, non si può in effetti assolutamente parlare di "costruzione atipica".

  6. Pure infondata è l'altra censura, con cui l'istante pretende che il carattere di "locale commerciale" dell'ente locato debba essere in ogni caso riconosciuto in quanto il fondo in questione costituiva di fatto un accessorio del mappale n. __________RFD di __________, da lui pure occupato per la sua attività di estrazione degli inerti, su cui sorgevano pacificamente degli edifici. La parte istante ha in effetti misconosciuto che quest'ultimo mappale non era di proprietà del convenuto, ma di una terza persona e meglio del Consorzio __________, che ovviamente non si identifica giuridicamente con quest'ultimo, per cui è del tutto escluso che il fondo in esame possa costituire un suo accessorio (Higi, op. cit., n. 53 ad art. 253a-253b CO; SVIT, op. cit., n. 12 ad art. 253a CO; Weber, Basler Kommentar, 3. ed., n. 15 ad art. 253a/253b CO) e dunque possa essere considerato a sua volta un "locale commerciale". In tali circostanze dev'essere disattesa la richiesta di assunzione in questa sede delle prove non ammesse dal Pretore (sopralluogo e richiamo dell'incarto dell'Ufficio di conciliazione relativo alla contestazione della disdetta significata dal Consorzio), atte -a detta dell'istante- proprio a comprovare lo stretto rapporto di interdipendenza esistente tra i 2 sedimi (appello p. 7).

  7. Ne discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 15 ottobre 2003 di __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 380.-

b) spese fr. 20.-

Totale fr. 400.-

da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 400.- per ripetibili.

III. Intimazione a: - avv. __________

  • Dipartimento del territorio, Servizi generali, Bellinzona

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the leased land and decantation basins qualified as commercial premises.

Decisione estratta

No. The leased object was an open parcel of land with excavations, not a closed construction or room; therefore it was not a commercial premise.

Motivazione estratta

A 'local' requires a construction closed in volume by floor, walls and roof, or at least an atypical but still built three-dimensional structure. Mere terrain depressions used as settling basins do not meet that definition.

Questione giuridica chiave

Whether the notice of termination was void for lack of an official form and whether a lease extension could be granted.

Decisione estratta

No. Because the lease did not concern commercial premises, the notice was valid and an extension was unavailable.

Motivazione estratta

The special protection rules invoked by the tenant apply only to commercial premises; once that character was denied, the termination could not be invalid on the ground alleged and the extension request failed.

Questione giuridica chiave

Whether additional evidence had to be taken on appeal.

Decisione estratta

No. The requested evidence was irrelevant once the land could not be treated as an accessory commercial premise of the neighboring parcel.

Motivazione estratta

The neighboring parcel was not owned by the respondent but by a third party, so the alleged functional link could not turn the leased land into an accessory of the respondent's premises.

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