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Lease rent already paid; eviction notice null for no default

12.2002.82Altro tribunale18 nov 2002Dismissed

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Sintesi Omnilex

The appellate court upheld the first-instance refusal to evict the tenants. It held that the annual rent for 2001 had become due before the foreclosure sale and therefore remained owed to the former owner, who could validly receive it by compensation under the parties’ earlier agreement. The new owner could not demand the rent again for the remainder of the year. Because the tenants were not in default when reminded to pay, the termination under Art. 257d CO was null, and the eviction request failed. Costs of the appeal were charged to the appellant.

Massima Omnilex

Art. 261 CO; Art. 257d CO; rent due before transfer of ownership and default as condition for termination: where the lease provides annual rent payable in advance and the rent falls due before the transfer of title, the claim belongs to the transferor; payment with liberating effect to the former landlord, including by agreed compensation, excludes renewed demand by the acquirer. A notice under Art. 257d CO requires actual arrears; absent default, the termination is void and cannot justify eviction (consid. 8-9).

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2002.82

Data decisione, Autorità: 18.11.2002, IICCA

Incarto n. 12.2002.82

Lugano 18 novembre 2002dp

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Rusca

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa -inc. no. DI.2002.00022 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud- promossa con istanza 11 febbraio 2002 da

rappr. dall'avv.

Contro

entrambi rappr. dall'avv. __________

volta ad ottenere lo sfratto dei convenuti da tutte le superfici locate, e più precisamente la casa di abitazione, il giardino, il piazzale posteggio e la ripa boschiva siti in Via __________ a __________ (zona __________), di cui alle part. N. __________ e __________ RFD di __________;

domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione dell'istanza, e che il Segretario assessore con sentenza 29 aprile 2002 ha respinto;

appellante l'istante con atto di appello 13 maggio 2002, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre i convenuti con osservazioni 11 giugno 2002 postulano la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

  1. Con contratto 23 dicembre 1994 (doc. A) __________ ha dato in locazione ad __________ la casa di abitazione, il giardino, il piazzale posteggio e la ripa boschiva siti in Via __________ a __________. La pigione annuale ammontava a fr. 50'000.--.

Quattro giorni dopo, il conduttore ha concesso al locatore un mutuo di fr. 500'000.-- e in quell'occasione la parti si sono accordate che tale somma sarebbe stata restituita, in tutto o in parte, tramite compensazione dei canoni di locazione futuri.

  1. Nel febbraio 2001, a seguito di una procedura esecutiva in via di realizzazione del pegno immobiliare, l'ente locato è stato aggiudicato alla __________. Quest'ultima, subentrata per legge (art. 261 CO) nel contratto di locazione, in data 24 agosto 2001 ha diffidato il conduttore e la sua convivente __________ a pagare la pigione relativa al periodo 21 febbraio - 31 dicembre 2001 e, non avendo ottenuto alcun riscontro nel termine assegnato, il 18 dicembre ha disdetto il contratto ex art. 257d CO con effetto al 31 gennaio 2002.

  2. Con l'istanza in rassegna la nuova proprietaria, preso atto che i conduttori non avevano ancora provveduto a lasciare l'ente locato alla scadenza del termine di disdetta, ha chiesto che nei loro confronti fosse decretato lo sfratto.

  3. I convenuti si sono opposti alla domanda di sfratto, asserendo tra l'altro di non essere mai stati in mora con il pagamento della pigione, visto e considerato che i canoni per cui l'istante procedeva erano già stati soluti in forza dell'accordo concluso con il precedente proprietario, accordo nel quale l'istante, in quanto acquirente dell'ente locato, era pacificamente subentrata.

Tale argomentazione è stata fatta propria dal Segretario assessore, il quale, con il giudizio qui impugnato, ha pertanto respinto l'istanza.

  1. Con l'appello che qui ci occupa l'istante chiede di riformare il giudizio di prime cure nel senso di decretare lo sfratto.

L'appellante, dopo aver contestato il versamento dell'importo mutuato, ritiene in sostanza che il contratto di locazione le sia opponibile soltanto nei limiti in cui siano state effettivamente pagate pigioni già scadute e non vengano considerate situazioni dipendenti da altri rapporti contrattuali, in particolare il rapporto di mutuo, fra il locatore e il conduttore: di conseguenza le pretese della parte conduttrice eccedenti il mero pagamento delle pigioni già scadute avrebbero dovuto essere oggetto di un'azione di indebito arricchimento nei confronti del precedente proprietario, il quale rispondeva altresì per la restituzione di eventuali acconti.

  1. Delle osservazioni con cui i convenuti postulano la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.

  2. L'istante ritiene innanzitutto che il fatto che nell'ambito di una precedente domanda di sfratto inoltrata nei confronti dei convenuti da __________ fosse emerso che il mutuo in questione era effettivamente stato concesso, non potrebbe essere preso in considerazione in questa procedura, visto e considerato che quella sentenza (doc. 1) era fondata sulla semplice verosimiglianza e non su considerazioni di merito.

La censura è infondata. La decisione in materia di sfratto, pur essendo regolata dalla procedura sommaria, non costituisce in effetti un giudizio di mera verosimiglianza (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 3 ad art. 507), ma presuppone un esame, sia pure limitato, del merito (cfr. Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 14 ad art. 506). L'istante sembra in ogni caso dimenticare che anche la causa che qui ci occupa è una procedura di sfratto, alla quale dunque si applicherebbero i medesimi principi.

  1. Giusta l'art. 261 cpv. 1 CO se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. La ripresa del contratto da parte dell'acquirente non avviene tuttavia con effetto retroattivo, ma unicamente dal momento in cui questi è divenuto proprietario dell'ente locato (Guhl/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. ed., Zurigo 2000, § 44 N. 63; BJM 1998 p. 311; DTF 127 III 273 consid. 4c aa): ciò significa, per quanto riguarda in particolare il credito per pigioni, che i canoni sorti prima del trasferimento della proprietà continuano ad essere dovuti al venditore, mentre quelli sorti successivamente saranno invece di spettanza dell'acquirente (Guhl/Koller, op. cit., § 44 N. 62 e seg.; sentenza BJM citata; MRA 1998 p. 238); in altre parole, se il trapasso di proprietà avviene nel corso del periodo per il quale viene corrisposta una pigione, è in definitiva determinante conoscere la scadenza della stessa: se la pigione per il relativo periodo è in effetti già scaduta al momento del trapasso di proprietà, essa spetterà al venditore, altrimenti all'acquirente (Koller, Problemi connessi alla vendita di immobili locati ad uso abitativo, in Rep. 1990 p. 25).

Nel caso di specie, il contratto di locazione prevedeva che la pigione doveva essere pagata anticipatamente, in un'unica soluzione, entro il 31 dicembre di ogni anno locativo (doc. A), per cui la pigione per l'anno 2001 doveva esserlo, e dunque diveniva esigibile, il 31 dicembre 2000. A quel momento, non essendovi ancora stata la vendita ai pubblici incanti dell'ente locato, avvenuta il 20 febbraio 2001, parte locatrice era ovviamente ancora __________, il quale era dunque legittimato ad incassare la pigione per l'intero anno. Nulla dunque ostava a che quest'ultima venisse soluta mediante l'accordo di compensazione concluso a suo tempo tra le parti.

La pigione 2001 risulta pertanto saldata, per cui è senz'altro a torto che l'istante ha diffidato i convenuti a pagare (nuovamente) la pigione relativa al periodo 21 febbraio - 31 dicembre 2001. La dottrina ha del resto escluso in un caso del genere la ripartizione della pigione tra il venditore e l'acquirente e ciò non solo per ragioni di praticità, ma anche nell'interesse della parte conduttrice (Koller, op. cit., ibidem), dalla quale non si può in effetti pretendere -anche perché essa, avendo a suo tempo pagato il suo debito con effetto liberatorio, nulla ha da rimproverarsi- di pagare una seconda volta al nuovo proprietario, per poi tentare di recuperare parte della pigione dal precedente proprietario, con le incognite che ciò comporta.

  1. I convenuti non essendo dunque assolutamente in mora allorché erano stati diffidati ex art. 257d CO, ne discende, a conferma del giudizio di prime cure ed in reiezione del gravame, la nullità della disdetta e l'infondatezza dell'istanza di sfratto.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della sede ricorsuale seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

I. L’appello 13 maggio 2002 della __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 280.--

b) spese fr. 20.--

Totale fr. 300.--

da anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 500.-- per ripetibili di appello.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

lease terminationrent arrearsforeclosure salecompensationeviction

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the tenants were in default for the 2001 rent after the transfer of ownership.

Decisione estratta

No. The annual rent had become due before the property sale and had already been validly paid by compensation to the former owner.

Motivazione estratta

Under Art. 261 CO, the purchaser succeeds to the lease only from the transfer of ownership onward. Since the 2001 rent was due on 31 December 2000, before the foreclosure sale, the former owner remained entitled to that rent, and payment by compensation was effective.

Questione giuridica chiave

Whether the eviction notice under Art. 257d CO was valid.

Decisione estratta

No. Because the tenants were not in arrears when they were reminded to pay, the notice was null.

Motivazione estratta

A reminder under Art. 257d CO presupposes actual default. As the rent had already been extinguished, a renewed demand for payment was unfounded and could not support termination.

Questione giuridica chiave

Whether the eviction request should be granted.

Decisione estratta

No. The invalid termination could not support an eviction order.

Motivazione estratta

Without a valid termination, the tenants had no duty to vacate at the end of the notice period.

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