12.2002.121•Arbitration clause cannot oust eviction court in residential lease
12.2002.121Altro tribunale2 apr 2003Dismissed
Estratto da Omnilex
The tenants appealed an order refusing their jurisdictional objection in eviction proceedings concerning a residential sublease. They argued that a prior arbitration clause in a shareholder agreement deprived the ordinary court of competence and that the dispute was not a pure lease matter. The Court of Appeal held that the eviction judge was competent to decide the eviction and, under Art. 274g OR, also the challenge to the lease notice. It further held that an arbitration clause could not oust state jurisdiction for residential premises under Art. 274c OR, and in any event the landlord had not been shown to be bound by the clause. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellants.
Art. 274g OR, Art. 274c OR; arbitration clause and eviction proceedings concerning residential premises. The eviction authority is competent to decide both the eviction claim and, incidentally, the tenant’s challenge to a termination where extraordinary notice is contested during pending eviction proceedings. In disputes over dwelling premises, the parties cannot validly exclude the conciliation and judicial authorities in favor of arbitration. A clause not shown to bind the landlord cannot be invoked against it; in any event, objections going to the contractual nature of the relationship belong to the merits and do not negate jurisdiction. The mandatory nature of the statutory forum prevails over any contrary arbitration agreement (consid. 6-8).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2002.121
Data decisione, Autorità: 02.04.2003, IICCA
Incarto n. 12.2002.121
Lugano 2 aprile 2003/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Cernecca-Cassayianni, vicecanceliera
sedente per statuire nella causa inc. no. LA.2002.43 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza di sfratto 18 febbraio 2002 da
rappr. dall'avv.
contro
rappr. dall' avv. __________
nonché sull'istanza di contestazione della disdetta 2 gennaio 2002 di questi ultimi presentata all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano e devoluta al Pretore in applicazione dell'art. 274g CO.
Ed ora sull'eccezione di incompetenza del giudice adito, per l'esistenza di un patto d'arbitrato, sollevata dai convenuti __________ e che il Pretore, con decisione 20 giugno 2002, ha respinto.
Appellanti gli stessi convenuti i quali, con atto d'appello 1° luglio 2002, chiedono la riforma del primo giudizio nel senso di ammettere l'eccezione e respingere, di conseguenza, l'istanza di sfratto, mentre la controparte, con osservazioni 2 agosto 2002, chiede la reiezione del gravame.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa.
Considerato
in fatto ed in diritto
ha in seguito, il 1 maggio 2001, sublocato lo stesso appartamento a __________ per un periodo sino al 1 maggio 2004 e per una pigione annua di Fr. 3'600.-, pagabile in due rate semestrali.
Nello stesso accordo, per quanto qui interessa, __________ dichiarava che "nessun ulteriore canone dovrà essere pagato da __________ per la sua abitazione di __________" e che qualsiasi controversia riguardante quegli accordi sarebbe stata affidata alla decisione di un collegio arbitrale irrituale composto di tre arbitri con l'incarico di giudicare ex bono et aequo con descrizione della procedura per la nomina degli arbitri.
Il 5 dicembre 2001 __________ ha significato loro la disdetta del contratto per mora con effetto dal 31 gennaio 2002.
In occasione dell'udienza di discussione avanti al Pretore i coniugi __________ hanno sollevato l’eccezione di incompetenza del Pretore a decidere poiché, in forza della clausola compromissoria contenuta nella scrittura privata relativa agli accordi tra i soci di __________ e la stessa __________, l’autorità competente per statuire sulla vertenza non può essere il giudice ordinario bensì il previsto collegio arbitrale.
Con il decreto 20 giugno 2002, qui impugnato, il Pretore ha respinto l’eccezione dichiarandosi competente a decidere. Ha ritenuto che la clausola arbitrale era stata validamente pattuita, che era applicabile anche alla controversia di locazione in essere ma ha dedotto, dal fatto che i signori __________ avevano instato direttamente presso l'Ufficio di conciliazione, la loro rinuncia a prevalersene.
Delle osservazioni con cui la controparte chiede la reiezione dell’appello, si dirà, se necessario, nei seguenti considerandi.
Se poi il contratto in essere tra le parti non può essere considerato un puro rapporto di locazione, se gli importi chiesti in pagamento in funzione della messa in mora non sono identificabili quali pigione o se esistono altri motivi che escludono una mora locatizia dei conduttori sarà il giudice dello sfratto a dirlo nella sentenza di merito, senza che tali argomenti, che potrebbero portare a respingere la domanda di sfratto, possano escludere la sua competenza a decidere.
La fragilità e l'inconsistenza della tesi dei conduttori trova fondamento persino nelle loro stesse considerazioni, che portano a ritenere come la clausola compromissoria, contenuta nella scrittura privata sottoscritta a __________ il 6 giugno 2002 (doc. E), non possa essere opposta a __________. Infatti, nell'appello (punto 1 a pag. 5) si afferma che quell'accordo, al quale __________ non era nemmeno parte, non riguardava una modifica del contratto di sublocazione. E se __________ non ne era parte, come, in effetti, non lo era, non può evidentemente essere vincolata ad un compromesso arbitrale che non ha mai sottoscritto e che, la sua validità dipendendo dalla forma scritta, presuppone la firma di tutte le parti che obbliga o degli scambi di corrispondenza al proposito (art. 6 CIA, art. 178 LDIP, art. II n. 1 e 2 Convenzione di New York del 10 giugno 1958), almeno in funzione di prova dell'avvenuto accordo.
Già per questo motivo, mancando qualsiasi prova che __________ si sia sottoposta a quella clausola arbitrale, situazione per di più esclusa dalle stesse ammissioni della parte eccipiente, i suoi litigi relativi al contratto di sublocazione con i coniugi __________ non sono, nemmeno se lo potessero, sottratti al giudizio del giudice ordinario.
Ma anche nell'ipotesi di una valida pattuizione di una clausola arbitrale tra le parti qui in litigio la stessa non potrebbe essere tenuta in conto. Infatti, esclusa dall'arbitrabilità la procedura di sfratto poiché imperativamente di competenza del giudice ordinario (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 506 n. 20 e 21), anche la sola questione preliminare della validità della disdetta non è, nel caso concreto trattandosi di locazione di locali d'abitazione, suscettibile di essere regolata in via arbitrale. Lo vieta l'art. l’art. 274c CO per il quale, in presenza di locali di abitazione, le parti non possono escludere la competenza delle autorità di conciliazione o delle autorità giudiziarie a favore di tribunali arbitrali eventualmente designati nel contratto. E questa norma, ammesso ma non concesso che nel contesto della fattispecie sottoposta a giudizio siano presenti elementi di diritto internazionale, conserva tutta la sua efficacia anche a livello internazionale, avendo per oggetto un immobile locato in Svizzera che serve quale abitazione di un conduttore residente in Svizzera (Higi, Commentario zurighese, no. 5 ad art. 274c CO). La diversa conclusione del Pretore non considera che la giurisprudenza da lui citata riguardava l'affitto di cave di granito e non di locali abitativi.
La sentenza del Pretore, per altri e diversi motivi, deve essere confermata e l’appello respinto.
L'incarto va ritornato al Pretore perché giudichi nel merito della controversia.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati, per le spese, l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
L’appello 1 luglio 2002 di __________ e __________ è respinto.
Le spese della procedura d’appello, consistenti in:
tassa di giustizia Fr. 450.-
spese Fr. 50.-
totale Fr. 500.-
già anticipate dagli appellanti rimangono a loro carico con l'obbligo di rifondere alla parte appellata Fr. 500.- a titolo di ripetibili d’appello.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the eviction judge lacked subject-matter jurisdiction because the dispute was allegedly subject to arbitration.
The eviction court remained competent; the arbitration clause could not displace the ordinary court in this tenancy dispute.
Eviction proceedings are mandatorily for the ordinary court. Any arguments that the contract was not a pure lease concern the merits, not jurisdiction.
Whether the tenants' prior recourse to the conciliation office amounted to waiver of arbitration.
No waiver was needed to reject the arbitration defense, because the landlord was not bound by the clause and the clause could not cover this residential eviction dispute.
The written arbitration agreement was not shown to bind the landlord, and in any event Art. 274c OR bars exclusion of conciliation/judicial bodies for residential premises.
Whether the challenge to the lease termination for default could be decided alongside the eviction request.
Yes; under Art. 274g OR the eviction authority also decides the termination challenge when the tenant contests the extraordinary notice during pending eviction proceedings.
The same authority hearing the eviction must also rule on the notice challenge.
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