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Lease termination notice delay does not excuse rent payment

12.2002.110Altro tribunale7 feb 2003Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The tenant appealed a Ticino first-instance judgment that had only partially accepted his action to deny a rent debt arising from unpaid rent after he returned leased premises. He argued that a postal delay in delivering his termination notice should free him from rent obligations and, subsidiarily, that the landlord had not sufficiently tried to re-let the apartment. The appellate court rejected both arguments. It held that the postal mistake affected only the notice's effectiveness, not the tenant's duty to pay rent under the still-valid lease, and found the landlord's re-letting efforts sufficient. The appeal was dismissed and appellate costs were imposed on the tenant.

Massima Omnilex

Art. 97 CO and Art. 264 CO; delayed delivery of a lease termination notice by the postal service does not relieve the tenant of rent obligations where the notice was judicially held ineffective for the intended date and the lease therefore continued to run. The postal delay concerns only the validity of the notice, not a causal ground excusing non-payment. In addition, under Art. 264 cpv. 3 CO the landlord must make reasonable efforts to re-let the premises, but a further reduction of the tenant's liability requires grave and conscious inaction; ordinary, limited re-letting efforts do not justify additional relief (consid. 6-7).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2002.110

Data decisione, Autorità: 07.02.2003, IICCA

Incarto n. 12.2002.110

Lugano 7 febbraio 2003/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretaria:

Cernecca-Cassayianni, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa inc. n. inc. LA.2001.00051 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa, con istanza 11 maggio 2001, da

rappr. dallo studio legale __________

contro

rappr. dall'avv.

in materia di locazione, con la quale l’istante ha chiesto il disconoscimento del debito di fr. 19’958.- oltre accessori di cui al PE no __________ dell’UEF di Bellinzona per pigioni impagate;

domanda avversata dal convenuto e che il Pretore con sentenza 24 maggio 2002, ha respinto.

Appellante l’istante che, con atto di appello 10 giugno 2002, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la sua istanza di disconoscimento del debito, mentre il convenuto, con osservazioni 15 luglio 2002, postula la reiezione del gravame e la conferma del primo giudizio.

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti

Considerato

in fatto ed in diritto

  1. __________ ha dato in locazione a __________ e __________ un appartamento e un garage siti nello stabile __________ a __________. Il contratto ha preso inizio il 1. luglio 1998 e poteva essere disdetto, con preavviso di tre mesi, la prima volta per il 29 giugno 1999. La pigione è stata pattuita in fr. 1'600.- mensili oltre all’acconto per le spese accessorie e in fr. 100.- mensili per il garage.

Con lettera-raccomandata 8 marzo 1999, consegnata alla Posta quello stesso giorno, i coniugi __________ hanno comunicato la disdetta della locazione con effetto al 29 giugno 1999. Purtroppo, per un disguido addebitabile alla Posta, la lettera di disdetta è stata recapitata solo il 12 maggio 1999 ed il locatore, la stessa non essendogli pervenuta prima della fine di marzo 1999, ne ha contestato la validità avanti all'Ufficio di conciliazione e in seguito avanti al Pretore. Questi, con sentenza del 19 novembre 1999, rimasta incontestata, ha stabilito che la disdetta in questione non esplicava effetti per il termine voluto dai locatari ma invece solo per il prossimo termine ordinario del 29 giugno 2000.

  1. Nel frattempo i coniugi __________ hanno lasciato l'appartamento per la fine di giugno 1999 senza più versare la pigione.

Il 5 settembre 2000 __________ ha pertanto fatto spiccare un precetto esecutivo nei confronti del solo __________ per l’incasso dell’importo di fr. 21'457.40 oltre interessi, pari alle pigioni arretrate di un anno ed agli importi dovuti per tutte le spese accessorie. L'opposizione interposta al precetto è stata rigettata, con decisione 11 ottobre 2000, in via provvisoria per fr. 19'958.- oltre interessi, corrispondenti all’importo delle pigioni scadute e non pagate.

  1. Con l'istanza che ci occupa, dopo il fallimento della procedura di conciliazione, __________ ha chiesto il disconoscimento del debito. A mente dell’istante, senza l’errore commesso dalla Posta, circostanza ammessa e riconosciuta da quest’ultima, la disdetta sarebbe pervenuta al convenuto tempestivamente e avrebbe espletato i suoi effetti a far tempo dal 29 giugno1999. Egli ritiene così di essere liberato da ogni obbligo contrattuale poiché la colpa del terzo ha una rilevanza tale da interrompere ogni nesso di causalità, tanto più che egli aveva avvertito oralmente il locatore, già prima dell’invio della disdetta, della sua intenzione di lasciare l’appartamento per il 29 giugno 1999. Rimprovera inoltre al convenuto di non aver impiegato la necessaria diligenza per rilocare l'appartamento entro termini ragionevoli.

  2. Con il querelato giudizio il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza e ha rigettato l’opposizione in via definitiva limitatamente all’importo di fr.15'093.50 oltre interessi.

Secondo il giudice di prime cure è incontestabile che il rapporto di locazione tra le parti si è sciolto con effetto dal 29 giugno 2000, come del resto già giudicato nella procedura di contestazione della disdetta, e che l’istante, giusta l’art. 264 CO, avrebbe dovuto proporre un nuovo conduttore solvibile per poter riconsegnare anticipatamente l’ente locato il 29 giugno 1999, e con ciò liberarsi dai suoi obblighi verso il convenuto.

Non avendo provveduto in tal senso, l’istante è tenuto al pagamento del corrispettivo dal 1. luglio 1999 sino al 29 giugno 2000. Tuttavia, tenuto conto che il convenuto non aveva intrapreso tutto quanto era da lui esigibile per ridurre il danno giusta gli art. 264 cpv. 3 e 44 CO, il Pretore ha limitato l’obbligo dell’istante al pagamento della pigione e delle spese dell’appartamento fino al 31 marzo 2000 e del corrispettivo per il garage fino al 30 novembre 1999.

  1. Con l'appello l’istante rimprovera al Pretore di aver ritenuto applicabile alla fattispecie l’art. 264 CO perché lex specialis, e con ciò di avergli negato la prova liberatoria di cui all’art. 97 cpv. 1 CO. A suo dire, trattandosi nel caso di specie di un’inadempienza contrattuale, parallelamente al disposto di legge di cui all’art. 264 CO, sarebbero applicabili anche gli art. 97 e segg. CO, ovvero le norme speciali in materia di inadempimento di un’obbligazione. In base a queste disposizioni egli, avendo adottato tutte le misure necessarie e ipotizzabili affinché il termine utile di disdetta fosse salvaguardato, ritiene di aver sufficientemente provato che nessuna colpa gli era imputabile e di aver dunque soddisfatto l’onere probatorio impostogli dall’art. 97 cpv. 1 CO, così che non si poteva pretendere che egli avesse a pagare le pigioni dal 1. luglio 1999 al 31 marzo 2000.

Inoltre sostiene che un periodo di sei mesi era più che sufficiente per rilocare l'appartamento e chiede quindi, in via subordinata, che l'eventuale suo obbligo di pagamento sia limitato fino al 31 dicembre 1999.

Con le osservazioni 15 luglio 2002 il convenuto si oppone all’appello. Egli sostiene in sostanza che alla fattispecie

non sarebbero applicabili né l’art. 264 CO né tantomeno gli art. 97 e segg. CO. A mente del convenuto, in presenza di un contratto di locazione con scadenza al 29 giugno 2000, l’istante era tenuto al pagamento dei corrispettivi sino a tale data. Contesta ogni addebito mosso nei suoi confronti per la mancata rilocazione dell’ente locato prima dello spirare del termine della disdetta e rileva il totale disinteresse dell’istante al proposito.

  1. Le argomentazioni dell'appellante per giustificare la sua inadempienza nel pagamento della pigione si rifanno alla sua conclamata assenza di qualsiasi colpa riferita alla notifica tardiva, per la disfunzione del servizio postale, della disdetta.

Ora il collegamento tra l'errore della posta ed il mancato pagamento della pigione, quasi fosse il primo la causa naturale del secondo rispettivamente rappresentasse un elemento atto a liberare l'attore dalla colpa di non aver fatto fronte al suo obbligo contrattuale, è improponibile poiché il disguido postale ha determinato unicamente il quesito a sapere se la disdetta era tempestiva e quindi se il contratto di locazione era stato validamente o meno rescisso per la scadenza di fine giugno 1999. Infatti, quell'errore ha interessato unicamente il diritto del locatario di dare disdetta dalla locazione secondo le condizioni contrattuali. Il relativo problema giuridico ha trovato soluzione giudiziaria nella sentenza, cresciuta in giudicato, del 19 novembre 1999 con la quale il Pretore ha deciso che la disdetta, consegnata tardivamente al locatore, era inefficace per la scadenza che indicava ma poteva avere effetto unicamente per il 29 giugno 2000. La successiva inadempienza del locatario è la conseguenza del perdurare dell'esistenza e della validità del contratto di locazione che, siccome già accertato giudiziariamente e definitivamente, non può più qui essere messo in discussione. Del resto quel giudicato è perfettamente conforme alla legge ed alla giurisprudenza, potendosi ancora aggiungere che il locatario sopporta, nei confronti del suo locatore le conseguenze della negligenza della posta, intesa quale sua mandataria nel contratto di trasporto con il compito di recapitare la lettera di disdetta, fatta salva una sua pretesa per risarcimento del danno nei confronti del trasportatore (cfr. Koch, Einige Merkwürdigkeiten bei den neueu AGB "Postdienstleistungen" der Schweizerischen Post, in SJZ, 1998, 457).

Di fronte ad un contratto di locazione valido ed operante l'inadempienza nel pagamento della pigione ricade unicamente sul locatario il quale, come tenta di fare in causa, non può giustificarla con un apprezzamento erroneo della situazione giuridica.

  1. L'inadempienza è data anche se il locatario ha restituito l'appartamento poiché non ha proposto un nuovo conduttore (art. 264 cpv. 2 CO). Tuttavia il locatore, durante il periodo in cui l'ente locato rimane vuoto, deve intraprendere, secondo i principi della buona fede, tutto quanto gli è possibile per rilocarlo e lasciarsi imputare, sul corrispettivo dovuto, tutto quanto ha potuto altrimenti ricavare (art. 264 cpv. 3 litt. b CO).

Al proposito il giudice di prime cure ha ritenuto che il locatore avrebbe potuto trovare un nuovo inquilino almeno a far tempo dall'inizio di aprile 2000 ed ha così ridotto la pigione dovuta dall'attore di tre mensilità. L'appellante ritiene che controparte non abbia fatto particolari sforzi per rilocare l'appartamento e che, se si fosse realmente impegnato, lo stesso avrebbe potuto essere occupato da altro inquilino già all'inizio del 2000.

A parte il fatto che, come giustamente indica il Pretore, le scadenze usuali delle locazioni nel Luganese sono a fine marzo e a fine settembre e torna quindi più difficoltoso trovare nuovi inquilini alla fine dell'anno, dagli atti appare che, tra agosto e dicembre 1999, sette interessati hanno visitato l'appartamento e che, successivamente, sono state pubblicate due inserzioni sui giornali. Se ne deve concludere che l'impegno, anche se contenuto, manifestato dal locatore per una rilocazione non permette di ulteriormente diminuire il corrispettivo dovuto dall'attore rispetto alla riduzione già decisa dal Pretore che appare generosa poiché solo un grave e cosciente disinteresse conducono alla riduzione (DTF 117 II 156 consid. 3a; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 264 CO, N. 84 e seg.) e perché equa in considerazione di tutte le circostanze e nel solco del corretto apprezzamento di situazioni simili come giudicato dal Tribunale federale nella sentenza del 19 agosto 2002 (4C.118/2002).

Per i quali motivi

visti gli art. 97 e 264 CO

e, per le spese, gli art. 147 e seg. CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

  1. L'appello 10 giugno 2002 di __________ è respinto.

  2. La tassa di giudizio di Fr. 350.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 400.-), già anticipate dall'appellante, rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere a controparte Fr. 600.- per ripetibili d'appello.

  3. Intimazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the tenant could rely on the post office's late delivery of the termination notice to escape rent obligations

Decisione estratta

No. The postal delay only affected the validity of the notice; once it was judicially held ineffective for June 1999, the lease remained in force until June 2000 and rent remained due.

Motivazione estratta

The postal error did not cause the rent debt but only determined whether the notice was timely. The tenant bears the consequences of the postal delay vis-à-vis the landlord, without prejudice to any claim against the carrier.

Questione giuridica chiave

Whether the tenant's liability for rent could be further reduced because the landlord allegedly failed to re-let the premises promptly

Decisione estratta

No further reduction was justified. The landlord had made sufficient efforts to re-let, and the first instance reduction already reflected the duty to mitigate.

Motivazione estratta

Seven interested persons inspected the flat and two newspaper advertisements were placed; the landlord's conduct did not amount to the grave and conscious disinterest required for a larger reduction.

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