progetti

Habitability defects justified immediate lease rescission

12.2001.92Altro tribunale15 ott 2001Dismissed

Apri la fonte

Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The tenant refused to take delivery of a house on 4 August 1999, alleging that its condition made it uninhabitable. The first instance accepted the claim in part and awarded damages. On appeal, the landlord argued that only minor defects were present. The appellate court held that the defects, viewed together, were serious enough to justify immediate rescission under lease law: the apartment was still dirty, had paint stains, exposed wires, damaged fixtures, and cluttered ancillary spaces, making move-in unreasonable. The appeal was dismissed, the damages award was confirmed, and appellate costs were imposed on the appellant.

Massima Omnilex

Art. 256 cpv. 1 e 258 CO; immediately upon delivery, the leased property must be fit for its intended use, and the tenant may rely on contractual non-performance remedies if defects exclude or significantly diminish that use. Serious impairment need not stem from a single defect; the cumulative effect of several individually minor deficiencies may suffice when, in the aggregate, they substantially prevent normal use. The decisive question is whether, at handover, the premises were reasonably habitable and usable for the tenant’s intended purpose (consid. 5-6).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2001.92

Data decisione, Autorità: 15.10.2001, IICCA

Incarto n. 12.2001.00092

Lugano 15 ottobre 2001/kc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Rusca

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. n. LA.1999.00117 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4- promossa con istanza 2 novembre 1999 da

(rappr. dallo studio legale __________)

contro

(rappr. dall’avv. __________)

Con cui l’istante ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 8'892.50, oltre interessi;

domanda avversata dal convenuto e che il Pretore, con sentenza 13 giugno 2001, ha parzialmente accolto, condannandolo al versamento di fr. 5'892.50, oltre interessi;

appellante il convenuto che, con memoriale 28 giugno 2001, chiede la riforma dell’impugnato giudizio nel senso della reiezione integrale dell’istanza;

mentre con osservazioni 6 agosto 2001, l’istante postula la reiezione dell’appello protestando spese e ripetibili.

Letti ed esaminati gli atti documenti prodotti posti

ritenuto

In fatto e in diritto:

  1. Le parti hanno sottoscritto il 18 giugno 1999 un contratto di locazione relativo alla casa unifamiliare in __________ a __________a; l’inizio della locazione è stato fissato per il 1. agosto 1999 (doc. B). La consegna dell'ente locato fu ritardata al 4 agosto 1999, giorno in cui l’istante aveva predisposto il trasloco. Giunta sul posto con la mobilia essa rifiutò tuttavia di prendere in consegna la casa adducendo che si trovava in uno stato così carente da renderla inidonea all’uso abitativo. L’istante fece pertanto immagazzinare i propri mobili e, successivamente, traslocò nuovamente nell’appartamento che aveva da poco abbandonato, rinunciando a quello di __________.

  2. Fallito ogni tentativo conciliativo, l’istante ha chiesto la condanna del convenuto al risarcimento dei danni conseguenti alla rescissione del contratto di locazione per inadempienza della controparte. In particolare, l’istante chiede il rimborso dell’importo di fr. 1'600.-- anticipato per la pigione di agosto 1999, nonché la rifusione delle spese relative ai traslochi dall’appartamento di Pregassona e quello di __________ e viceversa (fr. 4'292.50, compresi i costi di immagazzinamento), oltre al riconoscimento di un’indennità di fr. 3'000.--, quest’ultima pretesa lasciata cadere in fase di conclusioni.

La parte convenuta si è opposta all’istanza contestando che l’appartamento si trovasse in uno stato tale da giustificare la risoluzione del contratto.

  1. Con l’impugnato giudizio il Pretore ha sostanzialmente accolto le tesi dell’istante, accertando sulla scorta di documentazione fotografica e di testimonianze che l’appartamento non era idoneo alla consegna quel 4 agosto

  2. Tutta una serie di difetti giustificava, nel loro complesso, l’immediata rescissione del contratto ai sensi degli art. 258 e 108 CO.

  3. Con il presente appello il locatore sostiene che i leggeri difetti non precludevano né riducevano significativamente l'uso dell'ente locato, rimproverando al Pretore un'errata valutazione della situazione.

La conduttrice ribadisce per contro nelle proprie osservazioni inidoneità dell'ente locato a causa del suo stato inaccettabilmente trasandato.

  1. Giusta l’art. 256 cpv. 1 CO, il locatore deve consegnare la cosa in uno stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Se la cosa presenta difetti che ne escludono o ne diminuiscono notevolmente l’idoneità all’uso cui è destinata, l’art. 258 CO autorizza il conduttore ad avvalersi delle disposizioni relative all’inadempimento del contratto (art. 107-109 CO). Se invece i difetti all’ente locato ne diminuiscono soltanto l’idoneità, senza pregiudicarla notevolmente o escluderla, il conduttore non può disdire unilateralmente il contratto ma soltanto esercitare i normali diritti che gli competerebbero se i difetti fossero sorti nel corso della locazione (art. 259 a-259 i CO).

Contrariamente a quanto sostiene l'appellante, la gravità del pregiudizio non deve necessariamente consistere in un unico difetto -per esempio umidità e infiltrazioni d’acqua (DTF 42 II 353) o riscaldamento insufficiente (DTF 97 II 58)- ma può risultare anche da una serie di difetti di per sè minori, che nel loro assieme pregiudicano però notevolmente il normale uso dell’ente locato (DTF 104 II 270). Quest’ultimo caso giurisprudenziale presenta d'altronde notevoli analogie con la fattispecie: un appartamento “très défraîchi”, che non aveva subito alcun rifacimento negli ultimi 12 anni, è stato considerato inidoneo all’uso nonostante il locatore avesse provveduto a ridipingere gli infissi e a rifare i plafoni e alcune tappezzerie.

  1. Nel caso concreto, in data 30 luglio 1999 l’appartamento si presentava ancora nella “situazione tipica in cui lo sgombero integrale non era stato effettuato e quindi non erano ancora stati iniziati i lavori di pulizia” (deposizione __________ del 24 luglio 2000). L’appartamento era appena stato pitturato, ma senza le necessarie protezioni, ragion per cui vi erano diverse macchie di vernice sul pavimento e sugli infissi. Nonostante le rassicurazioni date dal locatore, allorché l’inquilina si presentò con la propria mobilia il successivo 4 agosto, la situazione era sostanzialmente immutata (teste __________, pag. 2). Anche gli operai addetti al trasloco hanno confermato che “non si poté scaricare i mobili poiché l’appartamento di __________ era molto in disordine (…) in una parola era tutto trasandato” (deposizione __________ del 17 aprile 2000). “C’era pittura dappertutto, buchi nei muri e sporcizia in generale” (deposizione __________ del 17 aprile 2000). “Ricordo la presenza di fili elettrici volanti, il corrimano delle scale era tutto staccato” (deposizione __________ del 29 maggio 2000).

Molto indicativa al riguardo è la documentazione fotografica scattata quello stesso 4 agosto (doc. C), che indica chiaramente come l'appartamento non fosse pronto per ricevere il nuovo inquilino. Oltre ai succitati difetti va rilevato che gli scantinati e il giardino erano ingombri di oggetti vari e in uno stato di pulizia estremamente carente. È pur vero che quello stesso giorno la moglie del convenuto ha tentato di porvi rimedio, incaricando una terza persona di riordinare e pulire. Quest’ultima ha tuttavia riferito che con tutto quello che c’era da fare sarebbero occorsi diversi giorni e non solo uno (deposizione __________ del 13 novembre 2000).

In ultima analisi, il giudizio pretorile deve essere protetto: l’appartamento si trovava in tale stato da precluderne l’immediata abitabilità o per lo meno da pregiudicarla notevolmente, ritenuto che in quelle condizioni non era pretendibile che un inquilino scaricasse e sistemasse la propria mobilia. D’altro canto il convenuto non ha mai indicato a partire da quando l’ente locato sarebbe eventualmente stato pronto per la consegna, limitandosi a sostenere che ciò era già il caso fin dal 4 agosto 1999.

Per i quali motivi

pronuncia: 1. L’appello 28 giugno 2001 di __________ è respinto.

  1. Le spese del presente giudizio consistenti in:

a) spese fr. 50.--

b) tassa di giudizio fr. 350.--

totale fr. 400.--

già anticipate dall’appellante sono poste a suo carico; questi rifonderà a controparte fr. 300.-- di ripetibili.

  1. Intimazione a:

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Parole chiave

tenancyhabitabilitylease defectshandoverrescissiondamagesappealcostsphotographic evidencewitness testimony

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the leased house had defects serious enough to justify immediate termination under lease law.

Decisione estratta

Yes. The combined defects rendered the property immediately uninhabitable, or at least significantly impaired its use, so the tenant could invoke contractual non-performance remedies.

Motivazione estratta

The court held that seriousness can result from several minor defects taken together. Photographs and witness testimony showed the premises were still dirty, disordered, inadequately cleaned, and had painting defects, exposed wires, damaged handrails, and cluttered cellar/garden areas; the tenant could not reasonably unload and arrange furniture there.

Questione giuridica chiave

Whether the landlord's appeal against the partial damages award should be granted.

Decisione estratta

No. The first-instance judgment was upheld.

Motivazione estratta

Given the condition of the premises on 1999-08-04 and the absence of any concrete proof that the property was ready for handover earlier, the tenant was entitled to refuse acceptance and the damages award stood.

Questione giuridica chiave

Allocation of appellate costs and party compensation.

Decisione estratta

The appellant had to bear the appellate costs and pay party compensation to the respondent.

Motivazione estratta

As the appeal failed, the costs followed the outcome.

Continua la tua ricerca in ChatGPT o Claude

Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.