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Tacit reconduction rebutted for fixed-term lease

12.2001.35Altro tribunale3 set 2001Dismissed

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Sintesi Omnilex

A tenant appealed a decision in a lease dispute involving commercial premises and an apartment. The appellate court held that the tenant had not exercised the contractual renewal option, but the parties' later conduct showed that they knowingly continued the lease as fixed-term until 31 March 2000. The legal presumption of an open-ended lease after tacit reconduction was therefore rebutted. As a result, no valid notice in official form was required, and the request for extension was untimely. The appeal was dismissed and costs were imposed on the tenant.

Massima Omnilex

Art. 255 cpv. 2, 266 cpv. 1-2 CO; tacit continuation of a fixed-term lease and rebuttal of the presumption of an open-ended tenancy. Where the parties' subsequent conduct proves that they intended to continue the lease only until a definite date, the legal presumption of Art. 266 cpv. 2 CO is rebutted; the lease then ends by expiry of term without notice. The decisive factor is the parties' objectively ascertainable post-expiry conduct, including negotiations for a new contract. A request for extension of a fixed-term lease filed out of time is inadmissible/rejected (consid. 4-5).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2001.35

Data decisione, Autorità: 03.09.2001, IICCA

Incarto n. 12.2001.00035

Lugano 3 settembre 2001/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Rusca

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2000.00143 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza 21 giugno 2000 da

rappr. dall' avv. __________

contro

rappr. dall'avv. __________

in materia di locazione, che il Pretore, con sentenza 1 febbraio 2001, ha accolto accertando che il contratto di locazione fra le parti è scaduto il 31 marzo 2000, respingendo nello stesso tempo una domanda di protrazione della locazione.

Appellante l'inquilina __________ la quale, con atto d'appello 12 febbraio 2001, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di accertare la nullità della disdetta del contratto di locazione e, in via subordinata, di accordarle una protrazione della locazione.

Mentre la controparte, con osservazioni 14 marzo 2001, postula la reiezione dell'appello e la conferma del primo giudizio.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

Considerato

in fatto ed in diritto

  1. Con contratto di locazione del 1 giugno 1988 __________ ha concesso in locazione a __________ lo stabile denominato "__________" a __________, composto di locali commerciali adibiti a farmacia e da un appartamento di sei locali. La durata della locazione era stabilita sino al 31 marzo 1995, con facoltà dell'inquilina di far valere, per iscritto e con preavviso di sei mesi, un diritto d'opzione per continuare nel contratto per ulteriori cinque anni, sino al 31 marzo 2000.

Il diritto d'opzione non è stato esercitato ma l'inquilina ha continuato ad occupare, indisturbata, gli enti locati pagando il corrispettivo dovuto.

Il 20 marzo 2000 __________ ha comunicato, con lettera raccomandata, a __________ che le trattative per la conclusione di un nuovo contratto non avevano avuto esito positivo e che quello in vigore veniva a scadere, inderogabilmente, il successivo 31 marzo e l'ha invitata a voler riconsegnare i locali per quella data.

  1. L'inquilina si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione chiedendo l'accertamento che il contratto di locazione in essere tra le parti era di durata indeterminata e la sua fine era possibile unicamente con disdetta comunicata nei termini di legge. In via subordinata ha chiesto la concessione di una protrazione della locazione. L'Ufficio di conciliazione, con decisione 23 maggio 2000, ha ritenuto che il contratto di locazione, dopo la scadenza del 31 marzo 1995 e in assenza dell'esercizio del diritto d'opzione per il suo rinnovo sino al 31 marzo 2000, è continuato per tempo indeterminato e che lo scritto 20 marzo 2000 del proprietario non poteva essere considerato quale valida disdetta, nemmeno per il prossimo termine legale, poiché carente nella forma che esige l'utilizzo del modulo ufficiale.

Il Pretore, adito da __________ che non ha condiviso la decisione dell'Ufficio di conciliazione, ha invece, con sentenza 1 febbraio 2001, accertato che il contratto di locazione in questione, di durata determinata, era scaduto il 31 marzo 2000 ed ha respinto la domanda di protrazione della locazione perché tardiva.

  1. Con l'appello che ci occupa l'inquilina chiede che il giudizio del Pretore sia riformato nel senso di respingere l'istanza del locatore, con l'accertamento delle stesse conclusioni alle quali è giunto l'Ufficio di conciliazione. Il locatore, con osservazioni all'appello, ne chiede la reiezione e la conferma della pronuncia pretorile.

  2. È pacifico ed incontrastato che l'inquilina non ha esercitato il diritto d'opzione che le avrebbe permesso di rinnovare il contratto di locazione, alla sua scadenza determinata del 31 marzo 1995, per un successivo periodo pure determinato di cinque anni, sino al 31 marzo 2000. La conseguenza giuridica della mancata opzione, che equivale a sua rinuncia (Higi, Commentario zurighese, ad art. 255 CO n. 59), è la fine del rapporto di locazione di durata determinata, senza necessità di disdetta, con lo spirare del tempo previsto (art. 255 cpv. 2 e 266 cpv. 1 CO; Higi, op. cit., ad art. 266 CO n. 20). Nel caso concreto il contratto di locazione, sottoscritto dalle parti il 1 giugno 1988, ha quindi preso fine il 31 marzo 1995.

  3. È pure pacifico ed incontrastato che l'inquilina ha continuato ad occupare gli enti locati ed ha pagato la pigione, con il consenso del locatore. Nel caso di riconduzione tacita di una locazione per tempo determinato si ha la presunzione legale che la locazione continui per tempo indeterminato (art. 266 cpv. 2 CO; Higi, op. cit., ad art. 255 CO n. 50 e ad art. 266 CO n. 38 e 50 e seg.). Tale presunzione è però, in caso di litigio, confutabile (Higi, op. cit., ad art. 266 CO n. 39) e la prova che la volontà delle parti era diversa incombe a chi vuole distanziarsi dalle conseguenze della presunzione (Higi, op. cit., ad art. 266 n. 43 e 49).

Quale sia stata la reale volontà delle parti, al momento di continuare nel rapporto di locazione, è desumibile solo dal loro comportamento successivo (Jäggi/Gauch, Commentario zurighese, ad art. 18 CO n.357 e seg.) poiché le prove agli atti di causa si riferiscono tutte ai momenti a cavallo della data in cui la locazione sarebbe terminata definitivamente qualora il diritto d'opzione fosse stato esercitato. Appare così che le parti hanno intavolato trattative per la conclusione di un nuovo contratto di locazione a partire dal 1 aprile 2000 (doc. E dell'inc. 50/2000 dell'Ufficio di conciliazione) e che tale iniziativa era motivata dal fatto che il contratto in vigore scadeva il 31 marzo 2000 (teste __________). Quindi proprio in concomitanza della scadenza determinata, prevista dal rinnovo per opzione, le parti si attivano per regolare i loro rapporti contrattuali e si deve, allora, ritenere che lo abbiano fatto nella consapevolezza che la locazione terminava proprio il 31 marzo 2000 e che tale era stata la loro volontà durante tutti i cinque anni successivi alla fine del primo contratto di durata determinata. Le stesse affermazioni dell'inquilina, contenute nell'istanza del 23 marzo 2000 rivolta all'Ufficio di conciliazione, comprovano proprio tale volontà al momento di proseguire, dopo il 31 marzo 1995, nella locazione. La stessa infatti dichiara: "Alla scadenza del primo periodo di locazione le parti continuarono senza particolari formalità il rapporto contrattuale, mettendo pertanto in atto l'opzione di rinnovo del contratto per almeno ulteriori cinque anni"; e ancora: "Nel corso del mese di novembre 1999 le parti si misero in contatto per confermare la continuazione del contratto di locazione oltre il termine preventivamente fissato del 31.3.2000" (istanza 23 marzo 2000, punti 3 e 4 a pag. 2).

Con ciò, ininfluenti e "pour cause" i successivi tentativi di rabberciare l'iniziale risolutiva affermazione nel senso che le parti si erano accordate per una durata indeterminata ma con possibilità di prima disdetta soltanto a partire dal 31 marzo 2000, si ha la prova che le parti hanno voluto coscientemente continuare nel rapporto di locazione, ancora a tempo determinato, sino al 31 marzo 2000 e, di conseguenza, cade la presunzione dell'art. 266 cpv. 2 CO.

Ne segue che la sentenza del Pretore va confermata anche per quanto è dell'impossibilità, per tardività (art. 273 cpv. 2 litt. b CO), di postulare una protrazione di una locazione a tempo determinato.

Per i quali motivi

visto l'art. 266 cpv. 2 CO

e, per le spese, la vigente LTG

dichiara e pronuncia

  1. L'appello 12 febbraio 2001 di __________ è respinto.

  2. La tassa di giustizia di Fr. 750.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 800.-), già anticipate dall'appellante, rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere a controparte Fr. 1'000.- per ripetibili d'appello.

  3. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Locarno-Campagna

§

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the lease had become open-ended through tacit reconduction after the expiry of the fixed term.

Decisione estratta

No. The parties' subsequent conduct showed that they intended a further fixed-term continuation until 31 March 2000, so the presumption of an open-ended lease was rebutted.

Motivazione estratta

Failure to exercise the option meant the first fixed term ended. The parties then negotiated a new lease for 1 April 2000 onward, which showed they considered the lease to expire on 31 March 2000 and had consciously continued it only up to that date.

Questione giuridica chiave

Whether the landlord's 20 March 2000 letter was invalid for lack of the official form required for termination of an open-ended lease.

Decisione estratta

The letter could not be treated as a termination notice because the lease was not open-ended; the lease ended by expiry of the fixed term.

Motivazione estratta

Since the contract was held to have remained fixed-term until 31 March 2000, no ordinary notice with official form was required.

Questione giuridica chiave

Whether the request for extension of the lease was timely.

Decisione estratta

No. An extension request for a fixed-term lease was late.

Motivazione estratta

The lower court's refusal of extension was upheld because the request was filed out of time under the applicable provision.

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