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Timely notice of hidden defect in construction work

12.1998.111Altro tribunale29 mag 1998Modified

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Sintesi Omnilex

After remand by the Federal Supreme Court, the Ticino Court of Appeal held that the surface shortfall in the constructed hall was an occult defect. The clients only discovered it at the latest upon service of the expert report dated 1990-10-23, and notice was therefore timely. The contractor’s objection of lateness was rejected. The court accordingly maintained the CHF 9,080 deduction for reduced value and confirmed the earlier allocation of cantonal costs and party compensation.

Massima Omnilex

Art. 367-368 CO; notice of hidden defects in work contract proceedings after a future evidentiary report. A marginal and not readily perceptible defect is hidden if it is not identifiable with the attention reasonably expected from a medium knowledgeable purchaser. Where the client seeks a future evidentiary report precisely to identify defects for asserting warranty rights, the report may, in substance, satisfy the notice requirement once it confirms the defect; a mere request for expert evidence does not normally replace notice. Timeliness must be assessed from the moment of certain discovery of the defect and in light of the concrete purpose of the report (consid. 3-5).

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AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 12.1998.111

Data decisione, Autorità: 29.05.1998, IICCA

Incarto n. 12.98.00111 Rinvio T.F.

Lugano 29 maggio 1998/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.96.266 (inc. n. 12'317) della Pretura di Mendrisio-Nord nord promossa con petizione 18 novembre 1992 da

rappr.

contro

rappr.

con cui gli attori hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di almeno fr. 100’000.-- oltre interessi in conseguenza dei difetti dell’opera, domanda aumentata a fr. 211’825.-- oltre interessi in corso di causa;

Domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 4 giugno ha accolto per fr. 102’071.50 oltre interessi;

Appellante il convenuto, che con atto di appello del 25 giugno 1996 ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione;

Gravame parzialmente accolto con la sentenza 30 settembre 1996 di questa Camera, che ha ridotto il credito degli attori a fr. 85’947.50 oltre interessi;

Adita dal convenuto con ricorso per riforma, la I Corte Civile del Tribunale federale con pronunciato 23 febbraio 1998 ha annullato la sentenza impugnata relativamente all’importo di fr. 9’080.-- per il minor valore dell’opera conseguente alla differenza di superficie, e alle spese e ripetibili della sede cantonale, e l’ha per il resto confermata;

Considerato

in fatto ed in diritto:

  1. Il giudizio di rinvio ha in sostanza respinto tutte le censure del convenuto alla sentenza 30 settembre 1996 di questa Camera ad eccezione di quella concernente la deduzione sulla mercede d’appaltatore di fr. 9’080.--per la minore superficie del capannone di 26 mq.

L’Alta corte ha stabilito che la sentenza cantonale non contiene alcun accertamento di fatto concernente la tempestiva notifica di questo difetto, così da non permettere la disamina dell’eccezione di tardività del convenuto e da imporre l’annullamento del giudizio impugnato su questo punto e il rinvio all’autorità cantonale per un nuovo giudizio dopo l’effettuazione dell’accertamento mancante.

  1. Nella corrispondenza preprocessuale degli attori (cfr. i doc. E, G, N, P, Q) non figura un’esplicita notifica del difetto costituito dalla minore superficie del capannone. La questione risulta essere stata posta per la prima volta il 21 maggio 1990 nell’ambito della procedura di prova a futura memoria (quesito “p”) e risolta dal perito il 17 ottobre 1990 nel senso dell’accertamento della minore superficie coperta di 26 mq (risposta N, pag. 10).

  2. Il difetto è perciò costituito dalla mancanza di 13 mq per ognuno dei due piani del capannone, pari a circa al 2,5% della superficie prevista.

La differenza è in quanto tale del tutto marginale, e secondo la comune esperienza di non immediata percezione, prova ne è il fatto che anche il perito a futura memoria, persona dell’arte, ha dovuto effettuare un rilievo per accertarla. Ne consegue che il vizio del capannone, in quanto non identificabile applicando quell’attenzione che si può ragionevolmente pretendere da un conoscitore medio dell’opera (Rep. 1993, pag. 197 e segg.), deve essere considerato occulto e non manifesto ai fini della verifica della tempestività della sua notifica.

  1. Nessun elemento in atti consente di ritenere che gli attori abbiano avuto conoscenza certa del difetto in questione prima dell’intimazione del referto peritale -tesi che del resto nemmeno lo stesso convenuto ha esplicitamente sostenuto- non potendosi concludere in tal senso per il solo motivo della posa da parte loro del corrispondente quesito peritale, ma dovendosi nel dubbio ammettere, fino a prova del contrario, che prima del responso del perito sia semmai esistita per gli attori una situazione di incertezza al riguardo della superficie del capannone, il che non ha però innescato il loro obbligo alla notifica del possibile difetto.

Questo è perciò da reputare scoperto dagli attori al più tardi con la notifica del referto di perizia a futura memoria, avvenuta il 23 ottobre 1990.

  1. Accertata la data in cui il difetto è stato scoperto dagli attori, occorre verificare se questo sia stato tempestivamente comunicato all’appaltatore.

Per principio, il fatto che un’opera venga sottoposta all’esame di un perito non esenta il committente dall’obbligo di notifica (Gauch, Der Werkvertrag, 4 edizione, Zurigo, 1996, n. 2137), e questo neppure nel caso di perizia ufficiale ai sensi dell’art. 367 cpv. 2 CO (Gauch, opera citata, n. 2138), e perciò la semplice comunicazione a controparte dell’incarico ad un perito (Rep. 1979, pag. 312) oppure la trasmissione del referto all’appaltatore da parte del perito o del giudice adito per la nomina del perito ex art. 367 cpv. 2 CO (Gauch, ibidem) non valgono quale notifica dei difetti ai sensi di legge.

Diverso è però il caso qualora il committente, come nella specie, abbia chiesto l’erezione di una perizia a futura memoria con la precisa volontà non già -come nella perizia ex art. 367 cpv. 2 CO- di procedere ad una semplice verifica dell’opera, ma di identificare i difetti dell’opera in vista dell’esercizio dei diritti a lui conferiti dall’art. 368 CO, così che la notifica del referto peritale concludente per l’esistenza dei difetti equivale in sostanza alla notifica della loro esistenza da parte del committente oppure, se si preferisce, si può altresì ammettere che la posa del quesito peritale relativo alla minore superficie del capannone equivalga ad una notifica del difetto nella misura in cui il dubbio sulla sua sussistenza presente al momento della formulazione della domanda viene risolto in senso affermativo dal referto peritale.

Va perciò ritenuta la tempestività della notifica del vizio in questione, così che la condanna del convenuto alla restituzione dell’importo di fr. 9’080.-- oltre interessi può essere confermata anche dopo l’effettuazione dei richiesti accertamenti.

Per i quali motivi

dichiara e pronuncia

I. In aggiunta a quanto previsto dal dispositivo n. I. della sentenza 30 settembre 1996 di questa Camera, per quanto confermata dalla sentenza 23 febbraio 1998 della I Corte Civile del Tribunale federale__________, è condannato a pagare a __________, fr. 9’080.-- oltre interessi al 5% dal 18 novembre 1992.

II. E’ confermato il giudizio su spese e ripetibili delle due sedi cantonali di cui alla sentenza 30 settembre 1996 di questa Camera e pertanto:

  1. Le spese e la tassa di giustizia di fr. 4’500.-- della procedura avanti alla Pretura di Mendrisio-Nord sono a carico degli attori per 3/5 e del convenuto per 2/5, al quale gli attori rifonderanno fr. 2’000.-- per parte di ripetibili.

  2. Le spese della procedura di appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 1’950.--

b) spese fr. 50.--

Totale fr. 2’000.--

già anticipati dall’appellante, restano a suo carico e per 5/6 e per 1/6 sono a carico degli attori in solido, ai quali il convenuto rifonderà complessivi fr. 2’000.-- per ripetibili parziali di appello.

III. Non si prelevano tasse o spese per questa decisione, non si assegnano ripetibili.

IV. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura di Mendrisio-Nord.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the notice of the hidden defect consisting of the missing floor area was timely.

Decisione estratta

The defect was hidden, was discovered at the latest when the expert report was served on 1990-10-23, and was notified in time.

Motivazione estratta

The surface shortfall was marginal and not readily perceptible to a medium expert; the request for a future evidentiary report did not replace notice, but the report itself, obtained to identify defects for asserting warranty rights, effectively served as notice once it confirmed the defect.

Questione giuridica chiave

Whether the contractor remained liable for the CHF 9,080 deduction for the reduced value of the work.

Decisione estratta

Yes. The deduction for the surface shortfall was upheld after the remand findings.

Motivazione estratta

Because the defect notice was timely, the prior deduction from the contractor's remuneration could be maintained.

Questione giuridica chiave

Allocation of costs and party compensation in the cantonal proceedings.

Decisione estratta

The cost allocation from the prior appellate judgment was confirmed.

Motivazione estratta

The court expressly upheld the cost and indemnity regime fixed in the earlier appellate decision.

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