Tenant released by transfer agreement; landlord’s claim dismissedGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1996.46

Data decisione, Autorità: 12.08.1996, IICCA

Incarto n. 12.96.00046

Lugano 12 agosto 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire in materia di contratto di locazione nella causa -inc. no. 26/1994 B della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 26 maggio 1994 da

__________ rappr. dall’avv. __________

contro

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con cui l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 97’247.30 oltre interessi, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE __________ __________ dell’UE di Arve-Lac di Ginevra;

domande avversate dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 9 febbraio 1996 ha parzialmente accolto, riconoscendo le richieste dell’istante limitatamente a fr. 96’166.30 oltre accessori, mentre la tassa di giustizia di fr. 2’500.- e le spese sono state caricate per 1/10 all’istante e per il resto alla convenuta con l’obbligo di rifondere a controparte fr. 4’000.- a titolo di ripetibili parziali;

Appellante la parte convenuta con atto di appello 22 febbraio 1996 con cui si chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;

mentre la parte istante con osservazioni 1° aprile 1996 ha postulato la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto

A. A far tempo dal 1° dicembre 1987 la __________ già __________.) ha condotto in locazione gli uffici siti al IV piano, nonché -a seguito di un’aggiunta concordata il 7 gennaio 1988 (doc. B)- un locale archivio al piano mansardato nell’immobile di proprietà della , denominato “ ” in via __________ a __________. Il contratto di locazione (doc. A) prevedeva, tra l’altro, una durata fissa fino al 31 (recte: 30) novembre 1992, ritenuto che lo stesso si sarebbe rinnovato tacitamente per ulteriori 5 anni, se le parti non avessero inoltrato la disdetta 12 mesi prima della scadenza concordata.

B. In data 22 novembre 1990 la __________, facendo uso della facoltà concessale dall’art. 7 del contratto di locazione, ha sublocato gli uffici ed il locale archivio di cui sopra alla __________.: il relativo contratto di sublocazione prevedeva, a sua volta, una durata fissa fino al 30 novembre 1992, ritenuto che la __________ si impegnava nel contempo a disdire il contratto con la __________ __________, di modo che a partire dal 1° dicembre 1992 quest’ultima e la __________ avrebbero potuto concludere direttamente un nuovo contratto di locazione (doc. E).

Sempre in data 22 novembre 1990 la __________., la __________ e la __________ __________ hanno sottoscritto un’ulteriore convenzione, con cui da una parte la __________. notificava valida disdetta del contratto di locazione principale per il 30 novembre 1992 e dall’altra la __________ dichiarava di sostituirsi alla __________ nella posizione di locataria a far tempo dal 1° dicembre 1992, mentre a sua volta la __________ confermava di non opporsi alla stipulazione di un nuovo contratto di locazione con la __________ alle medesime condizioni attualmente in vigore (doc. F).

C. Con scritto 23 ottobre 1992 (doc. H) la rappresentante della __________ comunicò alla __________ di non essere più intenzionata a stipulare un nuovo contratto di locazione con la __________., la quale a quel momento non dava più la necessaria fiducia: di qui la richiesta di restituzione dell’ente locato entro la scadenza contrattuale del 30 novembre 1992.

In data 26 ottobre 1992 la __________ha pertanto inoltrato un’istanza di sfratto nei confronti della __________ sfratto che venne decretato il 3 dicembre successivo (doc. I), anche se -a seguito delle iniziative giudiziarie promosse da quest’ultima sia nei confronti della __________ sia nei confronti della __________ - poté essere eseguito solo in data 12 marzo 1993.

I locali vennero definitivamente liberati dal mobilio di proprietà della __________ in data 18 agosto 1993 (doc. O).

D. Con istanza 26 maggio 1994, preventivamente portata di fronte all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, la __________ ha chiesto la condanna della __________ al pagamento di fr. 97’247.30 oltre interessi, ritenendo in sostanza che la convenuta fosse responsabile della mancata riconsegna dell’ente locato entro il termine del 30 novembre 1992: si imponeva pertanto la sua condanna al pagamento delle pigioni fino al 18 agosto 1993, data della definitiva consegna delle chiavi (fr. 92’046.30), delle spese per la sostituzione dei cilindri (doc. T, fr. 731.-) e della moquette (50%; doc. V, W, fr. 4’120.-), nonché del costo della perizia di constatazione dei danni (doc. U, fr. 350.-).

E. Nel corso dell’udienza di discussione del 9 febbraio 1995 la convenuta si è opposta integralmente all’istanza, sostenendo in particolare che il contratto di locazione tra le parti si era concluso il 30 novembre 1992 e ciò in conseguenza della stipula della convenzione di cui al doc. F, nella quale era stato concordato che a far tempo dal 1° dicembre 1992 la __________ l’avrebbe sostituita in qualità di conduttrice principale: da tale data essa era pertanto liberata da qualsiasi obbligo derivante dalla locazione, segnatamente da quello di restituire l’ente locato alla scadenza contrattuale. La sottoscrizione del doc. G. da parte sua non modificava inoltre -a suo dire- la situazione di fatto, tale scritto costituendo semmai un semplice mezzo di pressione nei confronti della __________. Oltretutto, la mancata riconsegna dell’ente locato da parte di quest’ultima si lasciava pacificamente ricondurre ad una responsabilità della stessa parte istante, atteso che quella società si era opposta allo sfratto ed aveva avviato tutta una serie di procedure giudiziarie, in quanto sosteneva di essere al beneficio di un contratto di locazione concessole proprio dall’istante. Contestate erano infine l’esistenza del danno, la sua quantificazione, nonché le premesse per una responsabilità a suo carico.

F. In replica e in duplica, come pure in sede conclusionale le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative, contestando quelle di controparte. L’istante, in replica, ha inoltre provveduto ad integrare le sue richieste postulando nel contempo il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta dalla controparte al PE __________ dell’UE di Arve-Lac di Ginevra (doc. CC).

G. Con sentenza 9 febbraio 1996 il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha condannato la convenuta al pagamento di fr. 96’166.30 oltre interessi, somma per la quale è stata rigettata in via definitiva l’opposizione interposta al PE.

Il giudice di prime cure ha innanzitutto escluso che la sottoscrizione della convenzione di cui al doc. F potesse aver liberato la convenuta dal suo obbligo di restituzione degli uffici alla fine del contratto. Stando così le cose, la convenuta era senz’altro tenuta a restituire l’ente locato entro il 30 novembre 1992, per cui, non avendolo pacificamente fatto, doveva rispondere nei confronti della controparte per il ritardo che ne era derivato, atteso che i locali vennero occupati dalla __________. -del cui comportamento la conduttrice doveva rispondere in virtù dell’art. 101 CO- fino al 12 marzo 1993 e dalla convenuta stessa fino al 18 agosto 1993, data in cui l’ente locato fu finalmente sgomberato dal mobilio di sua proprietà. Ne discendeva l’obbligo della convenuta a risarcire all’istante il danno per il mancato affitto degli uffici e del locale archivio fino al 18 agosto 1993 (fr. 92’046.30), come pure a rifonderle parte delle spese per la posa di una nuova moquette (50%, fr. 4’120.-), mentre le pretese per la sostituzione dei cilindri e per l’allestimento della perizia di accertamento dei danni non sono state riconosciute.

H. Con appello 22 febbraio 1996 la convenuta ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado.

L’appellante afferma innanzitutto -contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice- di essere stata validamente liberata dall’obbligo di restituzione dell’ente locato e ciò essendole subentrata la __________ a far tempo dal 30 novembre 1992: essa non era perciò assolutamente responsabile del ritardo nella riconsegna degli uffici da parte della subconduttrice, avvenuta il 12 marzo 1993, né lo era per il fatto che i mobili di sua proprietà rimasero nell’ente locato fino al 18 agosto 1993, la loro presenza negli uffici essendo stata a suo tempo concordata con la controparte. Quanto al risarcimento a favore dell’istante per il mancato affitto fino al 18 agosto 1993, che non le poteva perciò assolutamente essere imputato, era oltretutto iniquo e sproporzionato riconoscerlo nella misura dell’intera pigione contrattualmente dovuta, potendosi tutt’al più ammettere un importo ridotto.

I. Delle osservazioni 1° aprile 1996 della parte istante con cui si postula la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerando

in diritto

1. Prima di entrare nel merito delle censure d’appello, occorre esaminare la fondatezza dell’eccezione di tipo procedurale sollevata dalla parte appellata in virtù dell’art. 309 CPC. Tale norma prevede la nullità dell’appello, se il medesimo non ossequia determinate esigenze formali (art. 309 cpv. 5 CPC).

Nel caso particolare l’istante rimprovera all’appellante di non aver indicato i dispositivi della sentenza pretorile dedotti in appello, riferendosi quindi alla lettera d) dell’art. 309 cpv. 2 CPC.

La dottrina e la giurisprudenza ammettono che nell’applicazione di tale disposto non si debba essere eccessivamente rigorosi, se dal contesto appare chiara la volontà di appellare e se le pretese carenze formali non pregiudicano la posizione della controparte (Anastasi, Il sistema dei mezzi di impugnazione del codice di procedura civile ticinese, Zurigo 1981, p. 135; Rep. 1926 p. 309, 1981 p. 338, 1985 p. 338). In particolare appare determinante (ancorché le parti siano rappresentate in causa da un legale, onde non è consentito un minor rigore procedurale) che l’ordine imposto dall’art. 309 CPC ha lo scopo di garantire alla parte appellata la possibilità di un’adeguata difesa e di fornire al giudice tutti gli elementi per procedere nei suoi incombenti (cfr. Rapporto della commissione speciale per il nuovo CPC, 27.11.1970, p. 7).

Nel caso in esame è ben vero che l’appellante non ha indicato i punti del dispositivo su cui intende ottenere il giudizio d’appello, ma è altrettanto vero che questa indicazione si rivela inutile sulla base delle richieste specifiche dell’impugnazione (IICCA 27 gennaio 1987 in re B.L. SA/C., 17 luglio 1990 in re T.H. SA e llcc./D., 12 agosto 1993 in re T./B., 17 dicembre 1993 in re A., 25 febbraio 1994 in re Q./C. SA in liq.): la parte appellante ha infatti postulato la riforma del querelato giudizio nel senso che l’istanza fosse integralmente respinta, protestando inoltre le spese e le ripetibili di prima istanza. In pratica ella si è quindi aggravata contro i dispositivi n. 1, 2 e 3 della sentenza 9 febbraio 1996.

La censura sollevata dall’appellata non può quindi reggere, non solo perché il giudice dispone di tutti gli elementi per procedere nei suoi incombenti, ma anche perché l’istante non può lamentare di essere impedita nella sua difesa (sentenze IICCA citate).

2. L’appellante afferma innanzitutto che una corretta interpretazione della convenzione di cui al doc. F avrebbe permesso di accertare -contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di prime cure- come la convenuta stessa a far tempo dal 1° dicembre 1992 in realtà fosse stata liberata da qualsiasi obbligo contrattuale nei confronti dell’istante, segnatamente da quello di dover restituire l’ente locato il 30 novembre 1992.

2.1 Per l’art. 1 CO un contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano concordemente manifestato, in modo espresso oppure tacito, la loro reciproca volontà; mentre, secondo l’art. 18 cpv. 1 CO, un contratto va interpretato, sia per la forma che per il contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei contraenti.

Quando la concordanza delle volontà delle parti non è evidente, le disposizioni contrattuali sono da interpretare in base al principio dell’affidamento, per il quale è determinante il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà dell’altro (DTF 119 II 451, 118 II 132). Ne consegue, in particolare, che se il destinatario di una dichiarazione scritta la interpreta erroneamente perché non la esamina nel dovuto modo o omette di considerare particolari che non avrebbero dovuto sfuggirgli, egli non può avvalersi di tale negligenza e la dichiarazione vale per come avrebbe dovuto essere ragionevolmente intesa (DTF 111 II 457; Von Thur/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. ed., Zurigo 1974, vol. 1, p. 290).

Se, applicando questo principio, il giudice può dare un senso chiaro e conferire un effetto giuridico alle dichiarazioni di volontà, un’interpretazione più approfondita è superflua (DTF 119 II 372, 111 II 287; IICCA 4 maggio 1994 in re B./Q., 20 marzo 1995 in re R./W.).

In caso contrario, occorre esaminare, sempre alla luce del medesimo principio, tutte le circostanze relative alla conclusione del contratto (DTF 113 II 51). In quest’ambito, sono in particolare da considerare lo scopo del contratto, avuto riguardo agli interessi delle parti al momento della stipula (DTF 100 II 155; Jäggi/Gauch, Zürcher Kommentar, n. 362, 363, 370 e segg. ad art. 18 CO; Kramer/Schmidlin, Berner Kommentar, n. 35 ad art. 18 CO), le loro condizioni personali, specie l’attività professionale, le conoscenze e l’esperienza (DTF 118 Ia 297; Jäggi/Gauch, op. cit., n. 364 ad art. 18 CO e rif.), se del caso i preliminari della contrattazione e anche il comportamento successivo dei contraenti (ICCA 22 giugno 1988 in re H. e llcc./B.; Jäggi/Gauch, op. cit., n. 357 e segg. ad art. 18 CO) ed in particolare il tipo di adempimento effettuato (IICCA 29 settembre 1993 in re F.M./S. SA; Kramer/Schmidlin, op. cit., n. 28 ad art. 18 CO), il quale permette di risalire alla reale volontà delle parti al momento della stipulazione (DTF 107 II 417; IICCA 20 marzo 1995 in re R./W., 24 luglio 1996 in re T. SA/R.B. SA).

2.2 Punto di partenza per l’interpretazione delle volontà delle parti è innanzitutto il testo delle loro pattuizioni.

Al punto 4 del contratto di sublocazione (doc. E), firmato dalla convenuta e dalla __________ si ha innanzitutto che “__________. s’engage à résilier avant le 30 novembre 1991 le contrat de location du 6 octobre 1987 ainsi que ses avenants. À l’échéance de ce contrat, soit au 30 novembre 1992, un nouveau contrat de bail sera conclu entre __________. et le propriétaire des locaux, représenté par __________, __________ ”.

Tale accordo è stato concretizzato dalla convenzione a tre, sottoscritta lo stesso giorno dall’istante, dalla convenuta e dalla __________ (doc. F), che così recita: “Les parties ont connaissance du contrat de location du 6 octobre 1987 ainsi que ses avenants du 7 janvier 1988 et 26 mai 1989 concernant les locaux commerciaux sis dans l’immeuble “__________ ” à , au 4ème étage de la rue , ainsi que de la convention de sous-location du 22 novembre 1990 des dits locaux” (art. 1); “. notifie par la présente à ., de façon irrévocable, la résiliation du contrat de bail pour le 30 novembre 1992, ceci conformément au point 3 du contrat de location du 6 octobre 1987” (art. 2); “., en tant que représentant de , accepte la résiliation du contrat de location du 6 octobre 1987 et de ses avenants pour le 30 novembre 1992” (art. 3); “. se substitue à __________ en tant que locataire pour les droits à la reconduction du contrat de bail, respectivement à la conclusion d’un nouveau contrat de bail à partir du 1er décembre 1992, ceci aux mêmes conditions que le présent contrat de bail” (art. 4); “ , dûment représenté par __________ confirme par la présente de ne pas s’opposer à la conclusion d’un nouveau contrat de location avec __________. à partir du 1er décembre 1992 aux mêmes conditions que le contrat actuellement en vigueur” (art. 5); “Conformément à l’article 3 du contrat de location du 6 octobre 1987____________________dispose d’un délai de notification qui échoit le 30 novembre 1991 pour renoncer au droit à la conclusion d’un nouveau contrat de bail” (art. 6).

2.3 Dal tenore letterale degli accordi sopra riportati si evince, per quanto qui ci interessa, che a far tempo dal 1° dicembre 1992 la __________ si sarebbe sostituita alla convenuta nella posizione di conduttrice principale, sia per quanto riguardava la possibilità di riconduzione (che in base all’art. 3 del contratto di cui al doc. A avveniva tacitamente, in mancanza di disdetta da parte di una delle parti contraenti), sia per quanto riguardava la possibilità di stipulare un nuovo contratto di locazione con i proprietari (art. 4, doc. F); l’istante, a sua volta, confermava di non opporsi a che un tale contratto fosse concluso a far tempo dal 1° dicembre 1992, ciò che evidentemente stava a significare che essa in pratica era d’accordo sia con l’eventualità del rinnovo tacito, sia con l’eventuale nuova pattuizione (art. 5, doc. F): a tale proposito va osservato che la __________. (ma -a quanto pare- non l’istante, che in effetti aveva espressamente dichiarato di non opporsi) aveva la possibilità di rinunciare alla nuova pattuizione, ciò che però presupponeva una specifica comunicazione da parte sua entro il 30 novembre 1991 (art. 6, doc. F).

2.4 Che nel doc. F l’istante si sia accordata con la __________ nel senso che la posizione di conduttrice della convenuta nel contratto di locazione (doc. A e B) le veniva ceduta a far tempo dal 1° dicembre 1992, è perciò del tutto evidente e non può essere seriamente messo in dubbio: tale interpretazione è del resto confermata anche dal teste __________, il quale riferisce che “les représentants de __________ s’étaient engagés par écrit à céder le contrat de bail à __________. à l’échéance du contrat, le 30.11.1992” (ad 13) e ancora “celle-ci avait pris l’engagement écrit de conclure avec __________ un nouveau contrat de bail à l’échéance du contrat nous liant à __________.” (ad 5); come pure dal teste __________, il quale sapeva “che esisteva questo contratto nel senso che alla scadenza della locazione __________ si sarebbe fatto un nuovo contratto a nome unicamente della __________ ” (p. 1).

Ciò corrisponde invero alla chiara volontà delle tre parti contraenti il doc. F: della convenuta, che in effetti, raggiungendo per altre vie lo scopo perseguito dalla disdetta 27 settembre 1990 (doc. C) -poi ritirata- si vedeva quanto prima liberata dai suoi obblighi nei confronti dell’istante (teste __________ “après cette date-là, nous n’avions plus aucun engagement quelconque tant avec __________ qu’avec __________.”, ad 13), il che oltretutto la poneva in una situazione ben più tranquilla rispetto a quella di una semplice sublocatrice; della __________che si assicurava la possibilità di locare gli uffici nel centro di Lugano per un periodo prolungato, oltre la data di scadenza del contratto di sublocazione fissata per il 30 novembre 1992, evitando nel contempo i problemi pratici ed organizzativi che avrebbero potuto porsi con il passaggio da un contratto di sublocazione ad uno di locazione (teste __________ p. 3: “Vennero fatti due contratti (doc. E e F) poiché da un lato la __________ continuava nel contratto in essere della __________ fino alla scadenza e dall’altro desiderava assicurarsi la possibilità, dopo la scadenza di detto contratto, di averne uno direttamente con la proprietaria”), fermo restando che essa disponeva comunque di una valvola di sfogo nel senso che poteva rinunciare alla pattuizione del nuovo contratto con una semplice comunicazione scritta da inoltrarsi entro il 30 novembre 1991 (art. 6, doc. F); della parte istante, che si garantiva la continuazione della locazione oltre il 30 novembre 1992, a condizioni invariate, con un partner che a quel momento era ritenuto del tutto solvibile (teste __________ p. 3: “abbiamo ... fatto una verifica di solvibilità relativa alla casa madre della __________ in __________ con esito senz’altro positivo”) ed affidabile.

Lo scopo dell’intervento della parte istante nella convenzione di cui al doc. F -oltre che per accettare la disdetta inoltrata dalla convenuta (art. 3, doc. F; che però, a ben vedere, non era indispensabile formalizzare in una convenzione a tre)- era in effetti quello di creare un rapporto contrattuale diretto tra l’istante stessa e la __________., senza il quale la convenzione non aveva alcuna ragione d’essere, le 3 parti venendosi altrimenti a trovare nella medesima situazione di precarietà precedente alla sua sottoscrizione: il fatto che l’istante abbia così dichiarato di “non opporsi” al subingresso nel contratto di locazione da parte della __________ (art. 4, doc. F) deve pertanto essere interpretato come un impegno vincolante e non come una semplice dichiarazione d’intenti liberamente revocabile: prova ne è che già a quel momento l’istante ritenne di dover preventivamente verificare (con esito positivo) la solvibilità del nuovo partner commerciale ed oltretutto non inserì nella convenzione alcuna riserva al subingresso della __________ (ad esempio una clausola analoga a quella di cui all’art. 6); a proposito di quest’ultima clausola, se l’istante in virtù dell’art. 3 del contratto di cui al doc. A avesse eventualmente anche avuto a disposizione un termine scadente il 30 novembre 1991 per disdire l’accordo, va osservato che in ogni caso essa non vi ha validamente rinunciato, la rinuncia essendo stata comunicata alla convenuta solo in data 23 ottobre 1992 (doc. H) ed essendo stata trasmessa alla __________. ancora più in là nel tempo (tardivamente e quindi in maniera non vincolante), il 16 novembre 1992 (doc. 10.1).

2.5 Irrilevante è il fatto che ad inoltrare la prima istanza di sfratto nei confronti della __________ sia stata la convenuta (doc. 23): l’istruttoria ha infatti chiaramente dimostrato che l’istante e la convenuta concordarono tale strategia (teste __________ p. 4: “l’avv. __________ ci comunicò che aveva iniziato una procedura di sfratto della __________ verosimilmente d’accordo con l’avv. __________ ”; cfr. pure doc. Y, 10, 11, 18 e 19), per il semplice fatto che la convenuta disponeva di migliori argomenti rispetto all’istante per poter ottenere lo sfratto di quella società, in quanto la subconduttrice da un lato si trovava da tempo in mora con il pagamento della pigione e dall’altro con un accordo separato (doc. G) si era impegnata nei confronti della convenuta a lasciare l’ente locato se entro il 30 novembre 1992 non avesse concluso un nuovo contratto di locazione con la qui istante, ciò che non era palesemente avvenuto. La convenuta ha quindi accettato di promuovere quell’istanza per puro scrupolo di correttezza nei confronti dei proprietari (doc. Y e 19), ma anche, almeno in parte, nel proprio interesse, in particolare per facilitare il celere passaggio ad un nuovo inquilino il quale a sua volta avrebbe potuto acquistare il mobilio di sua proprietà (cfr. doc. Y, ma anche, verosimilmente, nel timore di dover eventualmente rispondere del comportamento della __________, ciò che del resto le era stato ventilato dall’istante con il doc. X).

La circostanza non deve perciò essere considerata come un implicito riconoscimento della sua responsabilità (ciò che del resto la convenuta ha sempre tenuto a precisare, cfr. doc. Y e 11), tanto più che, analogamente, anche all’istante potrebbe essere rimproverato di aver a sua volta promosso una procedura di sfratto nei confronti della __________ (doc. 7), dopo aver in precedenza reso attenta la subconduttrice che l’avrebbe senz’altro ritenuta responsabile per il ritardo nella riconsegna dell’ente locato (doc. 10.1).

Non è per contro vero che la tesi, secondo cui con la convenzione di cui al doc. F la __________ avrebbe già concluso un contratto con l’istante liberando nel contempo la convenuta, sia stata a suo tempo bollata come temeraria da questo Tribunale nell’ambito della procedura d’appello relativa allo sfratto della stessa __________ da parte della convenuta.

A quel momento, né il Pretore (doc. I), né questa Camera (doc. M) si erano infatti chinati sulla portata del doc. F, ritenendo in sostanza che lo sfratto si giustificava già per il fatto che la __________ aveva assunto nei confronti della convenuta l’impegno di lasciare l’ente locato se entro il 30 novembre 1992 non avesse concluso un accordo con l’istante (doc. G), ciò che pacificamente non era avvenuto: a giudizio di questa Camera, il fatto che la __________ si richiamasse agli eventuali accordi di cui al doc. F (che, a suo dire, gli permettevano di rimanere nell’ente locato in forza di un contratto concluso direttamente con l’istante), dopo aver sottoscritto nei confronti della convenuta l’impegno di cui al doc. G, costitutiva un atteggiamento contrario alla buona fede che come tale concretizzava la temerarietà processuale (doc. M p. 8).

Analogamente, nemmeno nella causa di accertamento dell’esistenza del contratto di locazione promossa dalla __________ nei confronti della qui istante (inc. n. 202/1992 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 1, qui richiamata) si è potuta esaminare la portata del doc. F, atteso che la causa, dopo l’emanazione e la successiva revoca (doc. BB) di un provvedimento cautelare, si è arenata a seguito del fallimento della __________ (doc. N).

3. Potendosi pertanto ammettere che a far tempo dal 30 novembre 1992 la convenuta era stata liberata da ogni obbligo contrattuale nei confronti dell’istante (a seguito della sua sostituzione nella posizione di conduttrice da parte della __________.) e segnatamente da quello di restituire l’ente locato, è evidente che il ritardo nella riconsegna dello stesso non possa andare a carico della convenuta: ciò vale in particolare per l’occupazione degli uffici da parte della __________. fino al 12 marzo 1993, allorché fu possibile eseguire materialmente il suo sfratto.

4. Diversa è la situazione per quanto riguarda l’occupazione dell’ente locato dal 12 marzo al 18 agosto 1993, cioè nel periodo in cui negli uffici si trovavano ancora i mobili di proprietà della convenuta.

Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, il quale aveva concluso nel senso che l’occupazione era abusiva, ciò che comportava l’obbligo della convenuta a risarcire a controparte il danno causato dall’impossibilità di rilocare gli uffici, a giudizio di questa Camera nulla può essere caricato alla convenuta, l’occupazione degli uffici in attesa di poterli rilocare essendo stata autorizzata dalla rappresentante della controparte.

L’istruttoria di causa ha chiaramente permesso di stabilire l’esistenza di tale autorizzazione, tanto più che in ogni caso, per stessa ammissione della rappresentante dell’istante, “il 18.3.1993 l’avv. __________ per la __________ ci aveva diffidati di disporre o di trasferire il mobilio” (teste __________ p. 4): innanzitutto, né il doc. 18, né il doc. 26, in cui la convenuta chiedeva la conferma di un tale accordo, sono stati oggetto di puntualizzazione o di rettifica da parte dell’istante; il teste __________ ha inoltre affermato che “il 22 marzo 1993 fu chiesto all’avv. __________ di sgomberare il mobilio e di riconsegnare le chiavi: questa richiesta fu ribadita il 3 maggio 1993, il 15 giugno 1993 e il 13 luglio 1993 ... . Confermo comunque che nel frattempo con la __________ erano in essere trattative per trovare un inquilino che fosse d’accordo di affittare i locali acquistando il mobilio alla __________ ” (p. 4), il che sta a provare l’esistenza “nel frattempo” di un accordo tra le parti in forza del quale il mobilio poteva rimanere nell’ente locato, tanto è vero che “la __________m mostrò in quel periodo i locali a potenziali clienti, allorquando ovviamente gli stessi erano ancora arredati” (teste i p. 3); il teste __________ precisa ancor meglio come la presenza dei mobili della convenuta fosse stata autorizzata ed anzi quasi auspicata (ad 8: “ nous avait demandé de laisser le mobilier et la décoration dans les locaux, car les aménagements étaient de bon goût et lui permettaient de trouver plus facilement un nouveau locataire. Cela nous arrangeait également, car nous pouvions ainsi revendre ces meubles et cette décoration”, ad 9: ”À plusieurs reprises, __________ m’avait indiqué verbalement qu’il était préférable de laisser les meubles dans les locaux pour les raisons que j’ai indiquées tout à l’heure”, ad 15: “Je répète que lors des entretiens téléphoniques que j’avais avec __________, celui-ci m’indiquait qu’il était plus facile de trouver un nouveau locataire en lui présentant les locaux tels que nous les avions aménagés”); significativo è inoltre il fatto che i proprietari, dopo lo scritto del 9 dicembre 1992 (doc. X) -per altro contestato (doc. Y), superato dagli eventi successivi e che comunque non si riferiva specificamente alla presenza del mobilio- non chiesero mai il pagamento di un’indennità per la presenza dei mobili (cfr. doc. 18 e 26; teste , ad 5: “Je n’ai eu connaissance d’aucune demande de paiement de loyer”, ad 10: “ ou __________ n’ont jamais sollicité d’indemnité pour ces meubles qui restaient dans les locaux”, ad 14: “il n’a pas réclamé d’indemnité pour le temps que le mobilier était resté dans les locaux”; __________ p. 4 “nemmeno mi ha mai comunicato eventuali richieste di indennità per il fatto che i mobili rimanevano in loco, né mi risulta che siano pervenute richieste in tal senso allo studio __________ ” e ancora “non mi risulta che successivamente alla riconsegna dei locali la __________ abbia fatto pervenire allo studio richieste di pagamento del corrispettivo”, p. 5). Quanto alle ripetute richieste di sgombero dei locali (doc. 14, 15, 17 e 24) l’avv. __________ ha chiarito che le prime 2 richieste erano state superate da successivi accordi verbali (doc. 16), mentre la teste __________ ha ulteriormente provveduto a spiegarne la portata, che andava decisamente relativizzata, indicando che la rappresentante dei proprietari si mostrava nei fatti ben più disponibile che sulla carta “mi viene ostenso il doc. 17: trattasi della richiesta di sgombero. Preciso che nonostante in quel fax si faccia riferimento a domande precedenti di sgombero, fino ad allora i locali furono sempre stati mostrati arredati, ed il signor __________ mai mi ha detto che andavano liberati” (p. 4) e ancora ”mi viene ostenso il fascicolo prodotto dal signor __________, in particolare gli scritti del 22 marzo, 3 maggio e 15 giugno: si tratta degli scritti citati nel fax di cui al doc. 17..... Preciso che al di là del contenuto degli scritti, in realtà la __________ manifestava la più ampia disponibilità a rilocare gli uffici sia ammobiliati oppure vuoti” (p. 5).

Abbondanzialmente, va osservato che quando finalmente venne trovato un nuovo inquilino, lo sgombero dei locali venne effettuato immediatamente, senza ulteriori ritardi (“abbiamo comunque definitivamente comunicato per fax all’avv. __________ di aver trovato un inquilino al quale però non interessava il mobilio invitandolo quindi a sgomberare i locali in data 13 luglio 1993”, teste __________ p. 5; “da parte del nostro studio ... non abbiamo assolutamente ritardato lo sgombero dei locali rispetto alla richiesta, iniziando immediatamente ad organizzare l’operazione: chiamare una ditta per il trasporto e il deposito”, teste __________ p. 4; “lorsque __________ nous a demandé de libérer les locaux, nous l’avons fait immédiatement”, teste __________l ad 15), di modo che la presenza dei mobili non ha comunque impedito ai proprietari la ricerca di un nuovo inquilino, né ha ritardato l’entrata dello stesso, per cui non può aver cagionato alcun danno.

In tali circostanze, essendo provata l’esistenza di un accordo in base al quale i mobili potevano rimanere nei locali senza indennità ed essendo abbondanzialmente risultato che la loro presenza non ha causato concretamente alcun danno alla controparte per quanto riguardava la ricerca di nuovi conduttori, è chiaro che nulla sia dovuto all’istante per l’occupazione dell’ente locato dal 12 marzo al 18 agosto 1993.

5. Resta infine da stabilire se la convenuta sia eventualmente tenuta al pagamento di parte degli importi relativi alla sostituzione della moquette (fr. 4’120.-).

La risposta, anche in questo caso, deve essere negativa, l’obbligo di risarcimento essendo senz’altro passato, insieme al contratto di locazione, alla __________

6. Ne discende la reiezione della petizione e l’integrale accoglimento del gravame.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 22 febbraio 1996 di __________ è accolto e di conseguenza la sentenza 9 febbraio 1996 del Pretore del distretto di Lugano, Sezione 4, viene così riformata:

1. L’istanza è respinta.

2. Le spese e la tassa di giustizia di fr. 2’500.-, da anticipare dall’istante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla convenuta fr. 5’000.- a titolo di ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in

a) tassa di giustizia fr. 1’950.-

b) spese fr. 50.-

Totale fr. 2’000.-

da anticiparsi dall’appellante, vanno caricate alla parte appellata, che rifonderà alla controparte fr. 2’500.-

per ripetibili di appello.

III. Intimazione a:

• ---

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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