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Mandatory conciliation in tenancy dispute upheld

12.1995.263Altro tribunale6 ott 1995Dismissed

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Sintesi Omnilex

The Ticino Court of Appeal dismissed the plaintiff's appeal in a tenancy case concerning rent payment and confirmation of a right of retention. It upheld the District Court's finding that the petition was inadmissible because it had not been preceded by mandatory conciliation before the competent conciliation office. The court held that even where federal law requires short peremptory deadlines, the conciliation step remains obligatory. It also held that the defendant's request for inadmissibility was not abusive because the court must examine procedural prerequisites ex officio. Costs were imposed on the appellant.

Massima Omnilex

Art. 97, 142 lit. a CPC; mandatory conciliation in tenancy disputes and ex officio review of procedural prerequisites; a tenancy action remains subject to the compulsory conciliation procedure even when federal law provides short, peremptory filing deadlines, provided the conciliation request is filed in time. The absence of prior conciliation renders the procedural act inadmissible and void. The judge must examine admissibility ex officio at every stage of the proceedings; consequently, the procedural defect may be raised by the court without regard to the timing of the parties' submissions (consid. 1-4).

Testo completo

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.263

Data decisione, Autorità: 06.10.1995, IICCA

Incarto n. 12.95.00263

Lugano 6 ottobre 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no. OA.95.1268 (1397) della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 2 promossa con petizione 22 maggio 1992 da

rappr. dall’avv. __________ o

contro

__________ rappr. dallo studio legale __________

in materia di locazione (pagamento della pigione e conferma del diritto di ritenzione)

nella quale il Pretore, con decisione 11 settembre 1995, ha pronunciato l’irricevibilità della petizione.

Appellante la parte attrice la quale, con atto di appello 2 ottobre 1995, chiede che, in riforma della decisone impugnata, la domanda di accertamento della nullità della petizione formulata dalla convenuta venga respinta.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

Considerato

in fatto ed in diritto

che il Pretore, considerando come la lite tra le parti dev’essere qualificata quale contestazione riguardante il contratto di locazione di locali d’abitazione e commerciali, ha dichiarato irricevibile la petizione inoltrata dalla __________ poiché la stessa non é stata preceduta dall’obbligatorio tentativo di conciliazione avanti al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione così come indicato dalla DTF 118 II 307;

che l’appellante nega la necessità di doversi rivolgere all’Ufficio di conciliazione stante la particolarità della fattispecie, ossia il fatto che la causa, a conferma di un diritto di ritenzione a garanzia delle pigioni impagate, doveva essere inoltrata entro termini perentori del diritto federale pena l’estinzione degli effetti della compilazione dell’inventario degli oggetti gravati dalla ritenzione;

che é pacifico che la domanda dell’attrice riguarda un rapporto di locazione di locali commerciali il cui concetto, del resto, va interpretato in modo ampio (mp 1995, 96);

che il litigio è nato in un momento (nel corso del 1992) in cui le norme introdotte dalla LF del 15 gennaio 1989, in vigore dal 1° luglio 1990, erano applicabili;

che pertanto il Pretore, richiamando correttamente i principi giurisprudenziali in materia (DTF citata, cfr. anche II CCA 29 settembre 1993 in re P.I. AG/M.; 3 maggio 1994 in re G. SA/R.; 17 maggio 1994 in re P./M. e llcc.), a giusta ragione ha sanzionato la mancata effettuazione della procedura di conciliazione;

che la necessità di rispettare termini brevi, pur previsti dal diritto federale, per l’introduzione della procedura non può vanificare l’esigenza di sottoporre preventivamente all’Ufficio di conciliazione la questione;

che infatti come avviene per l’azione di inesistenza del debito che, in materia di pretese di locazione, deve essere preceduta dall’obbligatoria procedura di conciliazione anche se i termini per la sua introduzione sono brevi e perentori ma sono rispettati dall’inoltro dell’istanza di conciliazione (JdT 1994 III 24 e nota a pag. 2; CCC 8 febbraio 1994 in re A. c. De C.; II CCA 16 dicembre 1994 in re F. SA c. A.G. SA) altrettanto deve valere per una causa che chiede il pagamento di canoni di locazione a conferma di un diritto di ritenzione ex art. 268 e seg. CO e 283 LEF;

che la domanda della parte convenuta, formulata solo dopo lo scambio degli allegati scritti, non può essere ritenuta abusiva poiché l’irricevibilità della petizione dev’essere rilevata d’ufficio;

che infatti per l’art. 97 CPC il giudice esamina d’ufficio, in ogni stadio di causa, se esistono i presupposti processuali e tra questi figura quello dell’ammissibilità di ogni singolo atto processuale (art. 97 cifra 5 CPC) con la conseguenza della nullità dell’atto (art. 142 litt. a CPC) in difetto del presupposto;

che la decisone del Pretore é così corretta e l’appello può essere respinto già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC senza necessità di intimarlo alla controparte;

Per i quali motivi

visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

  1. L’appello 2 ottobre 1995 __________, é respinto.

  2. La tassa di giudizio in Fr. 200.- e le spese in Fr. 20.- (totale Fr. 220.-) sono a carico dell’appellante.

  3. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 2

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

tenancymandatory conciliationinadmissibilityex officio reviewretention rightprocedural prerequisitescourt costs

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the tenancy claim had to be preceded by mandatory conciliation.

Decisione estratta

Yes. The dispute concerned commercial premises tenancy, so prior conciliation before the competent conciliation authority was required even though federal law imposed short, peremptory filing deadlines.

Motivazione estratta

The court applied established case law holding that tenancy disputes are subject to mandatory conciliation. The need to act within short deadlines does not eliminate the duty to first submit the matter to the conciliation office; filing the conciliation request within time is sufficient.

Questione giuridica chiave

Whether the defendant's late objection to inadmissibility was abusive.

Decisione estratta

No. The inadmissibility had to be examined ex officio at any stage of the proceedings, so the objection was not abusive even though raised after written submissions.

Motivazione estratta

Under the CPC, the judge must verify ex officio whether procedural prerequisites exist, including the admissibility of each procedural act; absence of such a prerequisite leads to nullity.

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