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Validity of indexed and step rent increases in lease

12.1995.255Altro tribunale26 feb 1996Modified

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The landlords appealed a tenancy judgment concerning a commercial lease for laundry premises. The Court of Appeal held that the pre-1990 lease was governed by the old law under art. 26 OLAL. Index-linked rent increases notified in 1993 could not take retroactive effect after tacit renewal for only three years, but the step-rent clauses remained valid and took effect from the notice date. The lease renewed tacitly with the contractual discount still in force, so the annual rent was fixed at CHF 34,288 until 14 June 1993, CHF 49,288 until 31 March 1995, and CHF 62,452.40 thereafter. The additional claims for arrears, occupation indemnity, and non-renewal were inadmissible for lack of prior conciliation.

Massima Omnilex

Art. 26 OLAL; art. 9 and 10 DAL; art. 269d CO; indexed and step rents in a lease concluded before 1 July 1990 after tacit renewal. A pre-1990 lease containing both an indexation clause and a step-rent clause remains subject to old law. Upon tacit renewal, an indexation clause lapses unless the renewed term is at least five years; step-rent clauses remain effective if the renewed term reaches at least three years. Retroactive effect of a rent increase is excluded where the notice is delayed beyond the short period tolerated by case law; however, an incorrect effective date does not nullify the increase, which then takes effect at the first admissible term, or, if no term is tied to it, at the date of notice. Ambiguity in the drafted contract is construed against the drafter. Non-conciliated claims are inadmissible.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.255

Data decisione, Autorità: 26.02.1996, IICCA

Incarto n. 12.95.00255

Lugano 26 febbraio 1996/kc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire in materia di locazione, nella causa -inc. no. 25/1994 loc. della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 22 luglio 1994 da

contro

__________ (rappresentata dall’avv. __________)

con cui gli istanti hanno chiesto voler giudicare:

  1. La petizione è accolta.

  2. In via principale:

è accertato che alla scadenza contrattuale (il 31.3.1992) il contratto di locazione 6 agosto 1986 tra gli avv. __________ e __________ __________ e la signora __________, non si è rinnovato per mancanza di consenso sulle condizioni del rinnovo, subordinatamente che la mancata disdetta da parte dei proprietari, e di conseguenza il rinnovo tacito del contratto, è conseguente a errore essenziale dei proprietari, nel quale sono stati indotti dall’agire dell’inquilina cui hanno dichiarato che non intendono mantenere il contratto che è quindi decaduto.

Di conseguenza, a partire dalla data di scadenza del contratto, e fino alla partenza, entro il termine ragionevole che l’inquilina vorrà indicare, l’inquilina è condannata a versare ai proprietari un’equa indennità per l’uso non contrattuale dei locali, che il tribunale fisserà per confronto con le condizioni della zona per locali commerciali e in ogni caso non al di sotto della prigione aumentata come alla domanda seguente.

  1. In via subordinata è accertato che:

3.1 La pigione di cui al contratto 6 agosto 1986, canone base di fr. 70’000.-, oltre adeguamento all’indice, senza rinnovo degli sconti speciali d’avviamento, non è abusiva.

3.1.1 date le condizioni nella fattispecie non sono soggette a notifica le modifiche per adeguamento dei canoni all’evoluzione dell’indice dei prezzi al consumo.

3.1.2 date le condizioni nella fattispecie non sono soggette a notifica le modifiche per portare il canone a quello contrattuale di fr. 70’000.-.

3.2 Sono valide le notifiche 15.6.1993, in via subordinata le notifiche 8.6.94, e infondate le contestazioni dell’inquilina dell’8.7.93 e del 30.6.94.

3.3 L’affitto applicabile è quindi:

quello base di fr. 70’000.- oltre adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al consumo, a partire dall’indice base del 31.3.1987 (punti 136.7) a:

139.2 punti al 31.3.1988

142.4 punti al 31.3.1989

149.5 punti al 31.3.1990

158.3 punti al 31.3.1991

166.0 punti al 31.3.1992

172.0 punti al 31.3.1993

174.3 punti al 31.3.1994

meno sconto speciale di avviamento annuo di fr. 25’000.- per il periodo 31.3.1987 al 31.3.1988 di fr. 20’000.- per il periodo dal 31.3.1988 al 31.3.1992 e senza più deduzione di sconto speciale di avviamento dal 31.3.1992 in poi.

3.4 di conseguenza, la convenuta è condannata a versare agli attori, con interesse del ...% a partire da ciascuna scadenza, un canone di locazione di :

fr. 45’000.- per il periodo dal 31.3.87 al 31.3.88

fr. 51’284.- per il periodo dal 31.3.88 al 31.3.89

fr. 52’918.80 per il periodo dal 31.3.89 al 31.3.90

fr. 56’554.50 per il periodo dal 31.3.90 al 31.3.91

fr. 61’060.70 per il periodo dal 31.3.91 al 31.3.92

fr. 85’003.70 per il periodo dal 31.3.92 al 31.3.93

fr. 88’076.10 per il periodo dal 31.3.93 al 31.3.94

fr. 89’253.80 per il periodo dal 31.3.94 in poi

dedotti i versamenti già effettuati, esclusi quelli per le spese accessorie.

3.5 In via subordinata, il canone è fissato sulla base del canone di fr. 50’000.- al 31.3.1988, già netto degli sconti speciali e straordinari concessi fino al 31.3.1991, oltre adeguamento all’indice calcolato sul canone base di fr. 70’000.- con interesse del ...% a partire da ciascuna scadenza, come sopra precisato, e quindi la convenuta è condannata a versare un canone di:

fr. 45’000.- per il periodo dal 31.3.87 al 31.3.88

fr. 51’284.- per il periodo dal 31.3.88 al 31.3.89

fr. 52’918.80 per il periodo dal 31.3.89 al 31.3.90

fr. 56’554.50 per il periodo dal 31.3.90 al 31.3.91

fr. 61’060.70 per il periodo dal 31.3.91 al 31.3.92

fr. 65’003.70 per il periodo dal 31.3.92 al 31.3.93

fr. 68’076.10 per il periodo dal 31.3.93 al 31.3.94

fr. 69’253.80 per il periodo dal 31.3.94 in poi

dedotti gli importi già versati, esclusi quelli per le spese accessorie.

3.6 In via subordinata, le notifiche 15.6.93 sono valide e tempestive e l’adeguamento ha effetto a far data dal 31.3.93, in via nuovamente subordinata dal 1. luglio 1993, in via ultima subordinata dal 31.3.1995.

3.7 In via nuovamente subordinata la notifica 8.6.94 dell’aumento da fr. 35’000.- a fr. 88’696.40 è valida e tempestiva e ha effetto dal 31.3.95.

3.8 L’inquilina è condannata a versare le spese accessorie e in specie quelle non pagate come a conteggio del 18.10.1993 per fr. 294.40 e a conteggio 6.6.94 per fr. 801.60.

3.9 Per l’occupazione temporanea di locali e di parti comuni non destinate agli inquilini di locali commerciali e per uso accresciuto a scopo di posteggio dell’accesso è riconosciuta ai proprietari, per il periodo dal 31.3.87 al 31.4.94, una indennità di fr. ....

  1. In via nuovamente subordinata, se il contratto si è rinnovato alle condizioni indicate dall’inquilina, cioè senza gli aumenti a fr. 45’000.-, 50’000.- e 70’000.-, il canone di locazione è adeguato in base alla clausola rebus sic stantibus ai canoni usuali nella zona, in ragione di una pigione non inferiore a quella della domanda 3.

  2. Spese e ripetibili a carico della convenuta.

Domande avversate dalla convenuta la quale ha postulato la reiezione dell’istanza e che il Pretore ha respinto con sentenza 7 settembre 1995.

Appellante la parte istante con atto di appello 21 settembre 1995, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, con il quale si chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione o in subordine di ritornare gli atti al Pretore o ancora all’Ufficio di conciliazione per gli accertamenti che si imponessero;

mentre la convenuta con osservazioni 12 ottobre 1995 ha postulato la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

Ritenuto

in fatto: A. Il 6 agosto 1986 gli avv. __________ da un lato e __________ dall’altro sottoscrissero un contratto (doc. W), in base al quale a quest’ultima venivano concessi in locazione dei locali commerciali siti in Via __________ a __________, da adibire a lavanderia, locali per altro da lei già occupati sin dal 1977 in forza di un precedente accordo.

B. Il nuovo contratto dl locazione, di durata determinata fino al 31 marzo 1992 con una clausola di rinnovo automatico di 3 anni in 3 anni in caso di mancata disdetta con 9 mesi di preavviso per lo spirare del contratto stesso, prevedeva il versamento di una pigione differenziata: per il periodo dal 31 marzo 1986 al 31 marzo 1987 il canone era stabilito in complessivi fr. 35’000.- (ovvero fr. 45’000.-, meno uno sconto di fr. 10’000.-), dal 31 marzo 1987 al 31 marzo 1988 era fissato in complessivi fr. 45’000.- netti (fr. 70’000.- canone base, meno uno sconto speciale d’avviamento di fr. 25’000.-), mentre dal 31 marzo 1988 al 31 marzo 1992 valevano le seguenti nuove condizioni: canone base fr. 70’000.- meno sconto speciale di fr. 20’000.-, ovvero una pigione complessiva di fr. 50’000.-, somma a cui andava aggiunto un aumento anno per anno in base all’indice valevole al 31 marzo 1987. I proprietari si erano inoltre impegnati espressamente a notificare gli aumenti di cui sopra come di legge (doc. W).

Sempre nel corso del 1986 la pigione è stata poi concordemente ridotta di fr. 712.- a seguito della riconsegna ai proprietari di alcuni locali in una cantina (doc. OO, U1).

C. Non avendo i proprietari provveduto alle notifiche degli aumenti così come previsto nel contratto, nel corso del 1992 tra le parti sono sorte le prime divergenze circa l’ammontare della pigione dovuta: in sostanza, mentre l’inquilina asseriva di essere tenuta a versare solo fr. 35’000.- (gli aumenti, non notificati, non essendo entrati in vigore), i proprietari pretendevano il pagamento del canone base di fr. 70’000.- oltre agli aumenti per il rincaro nel frattempo intervenuto.

D. Per sbloccare la situazione i proprietari, con 10 formulari ufficiali, hanno notificato all’inquilina i seguenti aumenti dei canoni di locazione:

  • l’8 giugno 1993, aumento da fr. 35’000.- a fr. 88’200.- a far tempo dal 31 marzo 1993, secondo la seguente motivazione: ”canone previsto contrattualmente, decadenza sconti speciali; adeguamenti all’indice; decadenza sconto speciale 31.3.1986 - 31.3.1987 (fr. 10’000.-) 31.3.1987 / 88 (fr. 25’000.-), 31.3.1988 / 92 (20’000.-); aumento fisso del canone base da fr. 45’000.- a fr. 70’000.- a partire dal 31.3.1987; adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al consumo: indice 31.3.1987 - pti 136.9, 30.4.1994 pti 172.5, diff. 35.6 pti = 26%, su fr. 70’000.- = fr. 18’200.-” (doc. YY8);

  • il 14 giugno 1993, aumento da fr. 45’000.- (al 31.3.87) a fr. 70’000.- per il periodo dal 31 marzo 1988 al 31 marzo 1992, per “rinnovo del contratto in data 6.8.86 con canone base speciale per il 31.8.88 / 31.3.92 fr. 70’000.- meno sconto speciale straordinario fr. 25’000.- dal 31.3.88 al 31.3.89, fr. 20’000.- dal 31.3.89 al 31.3.92, con cessazione totale dal 31.3.92” (doc. YY7);

  • il 14 giugno 1993, aumento da fr. 35’000.- (al 31.3.87) a fr. 45’000.- a far tempo dal 31 marzo 1988, per “decadenza scalare dello sconto previsto dal contratto, decadenza sconto speciale fr. 10’000.- per il periodo dal 31.3.86 - 31.3.87, entrata in vigore sconto speciale per consentire piano finanziamento fr. 25’000.- per il periodo 31.3.87 - 31.3.88” (doc. YY3);

  • il 14 giugno 1993, aumento da fr. 45’000.- (al 31.3.88) a fr. 52’919.- a far tempo dal 31 marzo 1989, per “riduzione dello sconto speciale di fr. 25’000.- a fr. 20’000.-Adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al consumo (su fr. 70’000.-) indice base 31.3.87 -punti 136.7 / indice al 31.3.89 -punti 142.2 / punti 5.7 x 100 ./. 136.7 = 4.17%” (doc. YY4);

  • il 14 giugno 1993, aumento da fr. 52’919.- (al 31.3.89) a fr. 56’554.75 a far tempo dal 31 marzo 1990, per “adeguamento all’indice nazionale dei pezzi al consumo 31.3.89 -punti 142.4 / 31.3.90 - punti 149.5 / punti 7.1 x 100 ./. 142.4 = 4.98%” (doc. YY5);

  • il 14 giugno 1993, aumento da fr. 56’554.75 (al 31.3.90) a fr. 61’060.75 a far tempo dal 31 marzo 1991, per “adeguamento all’indice nazionale dei pezzi al consumo (su fr. 70’000.-) 31.3.90 - punti 149.5 / 31.3.91 - punti 158.3 / punti 8.8 x 100 ./. 149.5 = 5.886%” (doc. YY6);

  • il 14 giugno 1993, aumento da fr. 61’060.75 (al 31.3.91) a fr. 61’060.75 (recte: fr. 85’003.55) a far tempo dal 31 marzo 1992, per ”adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al consumo (su fr. 70’000.-). Venir meno dello sconto speciale straordinario come pattuito alla fine della durata contrattuale, in seguito alla cessazione dei pagamenti rateali per investimento come da piano d’investimento. Il piano del contratto poteva perfezionarsi solo alle condizioni contrattuali, per le quali lo sconto decadeva” (doc. YY2);

  • il 14 giugno 1993, aumento da fr. 85’003.55 (al 31.3.92) a fr. 88’072.20.- a far tempo dal 31 marzo 1993, per ”adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al consumo” (doc. YY1);

  • il 7 giugno 1994, aumento da fr. 35’000.- a fr. 88’696.40 con effetto dal 31 marzo 1995, per “a) decadenza dello sconto concesso per il periodo 31.3.1986 - 31.3.1987 (canone base 45’000.-, sconto 10’000.-). b) decadenza dello sconto concesso per il periodo 31.3.1987 - 31.3.1988 (canone base 70’000.-, sconto 25’000.-). c) decadenza dello conto concesso per il periodo 31.3.1988 - 31.3.1992 (canone base 70’000.-, sconto speciale 20’000.-). d) adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al consumo: indice base 31.3.1987 (109.7); indice attuale 139.0 adeguamento: da fr. 70’000.- a fr. 88’696.40” (doc. KK1);

  • il 7 giugno 1994, aumento da fr. 35’000.- a fr. 44’348.20 a far tempo dal 31 marzo 1995, per “adeguamento all’indice nazionale dei prezzi al consumo: indice base 31.3.1987 (109.7); indice attuale 139.0 adeguamento: da fr. 35’000.- a fr. 44’348.20” (doc. KK2).

Tutti questi aumenti sono stati tempestivamente contestati da __________ davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in seguito: UC).

E. A seguito del fallimento della procedura di conciliazione, con istanza 22 luglio 1994 gli avv. __________ e __________ hanno chiesto al Pretore in via principale che venisse constatato il mancato rinnovo del contratto al 31 marzo 1992 per mancanza di consenso sullo stesso o per errore essenziale e in via subordinata che fosse accertato l’ammontare della pigione dovuta alle diverse scadenze, nonché che controparte fosse condannata a versare loro tutta una serie di importi per pigioni arretrate, indennità per occupazione abusiva e spese accessorie.

A sostegno delle loro domande, gli istanti hanno innanzitutto affermato che la mancata notifica degli aumenti prima del 1993 non poteva comportare che gli aumenti stessi, regolarmente previsti nel contratto, non fossero entrati in vigore, tanto più che se a suo tempo non vi fu la notifica, ciò era dovuto ad una chiara richiesta in tal senso da parte dell’inquilina stessa. Se, per contro, gli aumenti non fossero entrati in vigore, era -a loro dire- chiaro che il contratto non si era validamente rinnovato, per mancanza di consenso dei proprietari sulla pigione, rispettivamente per un loro errore essenziale (in quanto essi non l’avrebbero accettato, se avessero saputo che la pigione era così bassa); in via subordinata, andava inoltre accertato l’ammontare della pigione attualmente dovuta, così come era stata adeguata con le 10 notifiche di cui sopra, la cui validità era incontestabile.

F. In occasione dell’udienza di contraddittorio del 4 novembre 1994, __________ ha postulato l’integrale reiezione dell’istanza, protestando spese e ripetibili.

A suo dire, innanzitutto, la presente procedura poteva vertere solo sulle tematiche portate davanti all’UC e quindi unicamente sulla legittimità degli aumenti dei canoni di locazione notificati con i 10 formulari: ne discendeva -a suo dire- che le richieste di cui all’istanza che non tendevano all’accertamento della pigione dovuta, ma con cui al contrario si postulava la condanna della convenuta al versamento di determinati importi o all’accertamen-to del mancato rinnovo del contratto, erano proceduralmente irricevibili, siccome premature.

Nel merito, ella osserva come gli aumenti notificati erano per la maggior parte irriti e tardivi, in quanto non sufficientemente motivati e volti a modificare con effetto retroattivo il canone di locazione; in ogni caso, infine, erano inefficaci, atteso che con gli stessi i proprietari ottenevano una pigione abusiva.

G. In replica e in duplica, come pure in sede conclusionale, le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative, contestando quelle di controparte.

H. Con sentenza 7 settembre 1995 il Pretore ha respinto l’istanza, caricando agli istanti la tassa di giustizia di fr. 7’000.- e le spese, oltre all’indennità per ripetibili di fr. 35’000.-.

Il giudice di prime cure, dopo aver preliminarmente accertato l’irritualità della domanda principale in relazione al mancato rinnovo del contratto al 31 marzo 1992 e di quella volta alla rifusione di indennità o pigioni, siccome le stesse non erano state oggetto di una preventiva procedura di conciliazione davanti all’UC, si è limitato ad esaminare la legittimità degli aumenti dei canoni di locazione notificati. Atteso che nella fattispecie le parti avevano pattuito contrattualmente una pigione scalare ed indicizzata -la cui ammissibilità andava decisa in base al diritto previgente (art. 26 cpv. 3 OLAL)- il conduttore poteva di principio validamente eccepire il carattere abusivo della nuova pigione: non risultando tuttavia agli atti alcuna prova sicura circa il carattere abusivo o meno delle pigioni postulate -la deposizione del teste __________ non potendo bastare per chiarire tale questione- si imponeva di decidere a sfavore della parte cui incombeva l’onere della prova in proposito, cioè degli istanti.

I. Con appello 21 settembre 1995 gli istanti chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione o in subordine di ritornare gli atti al Pretore o ancora all’UC per gli accertamenti che si imponessero.

Gli appellanti rimproverano innanzitutto al primo giudice di non aver assolutamente preso in considerazione il comportamento dell’inquilina, ed in particolare la circostanza che da un lato essa fino al 1993 (doc. U1) pagò regolarmente le pigioni di cui al contratto anche se i relativi aumenti non erano stati notificati, e che dall’altro in ogni caso mai richiese la ripetizione di quegli importi, ciò che costituisce un tacito accordo a corrispondere gli aumenti anche senza una loro formale notifica; tanto più che, se notifica non vi fu, lo si doveva al particolare rapporto di fiducia reciproca instauratosi tra il fiduciario degli istanti e la convenuta stessa.

Il giudizio del Pretore, che ha respinto l’istanza per il solo fatto che non era stato provato il carattere non abusivo delle pigioni richieste, era in ogni caso del tutto errato: il giudice, infatti, se del caso -se cioè avesse avuto dei dubbi in proposito-, avrebbe dovuto ordinare d’ufficio un’eventuale perizia; in realtà, però, il carattere non abusivo degli aumenti notificati era già evidente, tale prova essendo stata regolarmente fornita dagli istanti, segnatamente con l’audizione del teste __________. Quanto all’irricevibilità della domanda in merito all’accertamento del mancato rinnovo del contratto, la stessa non era chiaramente data, in quanto la questione era già stata affrontata, più o meno direttamente, davanti all’UC. Errata, inoltre, la qualifica di pigione scalare, attribuita dal giudice di prime cure al contratto: ciò imponeva di utilizzare l’art. 26 cpv. 1 OLAL e di applicare nella fattispecie il nuovo diritto, il che comportava senz’altro la liceità degli aumenti notificati, che sarebbero comunque stati legittimi anche secondo il diritto previgente, dato che in base ad una nuova giurisprudenza del Tribunale federale per tali aumenti una notifica non era più necessaria. Errato, infine, anche il giudizio sulle spese e sulle ripetibili di prima istanza, nel quale non si teneva assolutamente conto della rispettiva soccombenza delle parti, e in forza del quale venivano assegnate delle ripetibili in misura sproporzionata.

Con decreto 26 settembre 1995 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame l’effetto sospensivo richiesto.

L. Delle osservazioni 12 ottobre 1995 della parte convenuta con cui si postula la reiezione dell’appello con protesta di spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerando

in diritto: 1. In linea di principio il canone di locazione stabilito tra il locatore e il conduttore è fissato per tutta la durata del contratto: prima della scadenza di quest’ultimo la pigione non può quindi essere né aumentata, né diminuita (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1992, p. 191; Rep. 1993 p. 191).

Questa regola soffre tuttavia alcune importanti eccezioni tra cui quella prevista dalle clausole di indicizzazione (cons. 3), dalla pattuizione di pigioni scalari (cons. 4) ed infine dalle modifiche unilaterali del contratto (cons. 5).

  1. A ragione, il Pretore, preso atto che il contratto in discussione era stato concluso antecedentemente al 1° luglio 1990 e quindi prima dell’entrata in vigore della novella legislativa in materia di locazione, ha preliminarmente ritenuto necessario stabilire quale fosse il diritto applicabile alla fattispecie.

Tale questione è regolata dall’art. 26 OLAL.

2.1 Mentre il capoverso 1 di tale norma prevede sostanzialmente che le disposizioni del nuovo diritto concernenti la protezione dalle pigioni abusive si applicano alle pigioni iniziali fissate dopo il 1° luglio 1990 ed agli aumenti di pigione comunicati dopo questa data (Roncoroni, Il nuovo diritto della locazione: considerazioni di diritto intertemporale, in: Rep. 1990 p. 48), il capoverso 3, quale norma speciale, sottopone al vecchio diritto tutti i contratti conclusi prima del 1° luglio 1990 che prevedevano una pigione indicizzata o scalare, anche se gli stessi si sono rinnovati senza modifiche dopo questa data (Roncoroni, op. cit., in: Rep. 1990 p. 51).

2.2 Nel caso di specie è quindi chiaro che, nella misura in cui si tratta di esaminare la legittimità di uno o più aumenti di una pigione indicizzata e/o scalare (doc.YY1-YY8; cfr. cons. 3 e 4) che si fondano su un contratto entrato in vigore nel 1986, giusta l’art. 26 cpv. 3 OLAL sarà applicabile il diritto previgente (SVIT, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, Zurigo 1991, N. 11 ad art. 269b CO e N. 15 ad art. 269c CO; Lachat, La protéction contre les loyers abusifs et les autres prétentions abusives du bailleur, in: 6. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1990, parte III p. 17 e seg.; Lachat/Micheli, op. cit., p. 254; FJS 362 p. 17; SJZ 1992 p. 340; in base al nuovo diritto non sarebbe per altro più possibile cumulare le due clausole in un solo contratto: cfr. SVIT, op. cit., N. 14 ad art. 269c CO; Honsell/Vogt/Wie-gand, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, Basilea 1992, N. 4 ad art. 269b CO; Lachat/Micheli, op. cit., p. 253).

Mentre il carattere di contratto indicizzato è del tutto pacifico (si veda al proposito la chiara formulazione del doc. W, ove si parla letteralmente di “aumento anno per anno in base all’indice valevole al 31.3.1987”), il carattere scalare dello stesso si evince dal fatto che nel contratto la pigione è stata stabilita diversificatamente per un determinato periodo di tempo, secondo parametri ben definiti (Lachat/Micheli, op. cit., p. 254; cfr. pure Schweizerischer Mietverband, Mietrecht für die Praxis, Basilea 1983, p. 101, ove si dice che in un caso come quello che ci occupa, in cui al conduttore sono concesse riduzioni delle pigioni, si è senz’altro in presenza di una pigione scalare).

  1. A tenore dell’art. 9 DAL una clausola di indicizzazione è ammissibile unicamente nel caso in cui il contratto sia stato concluso per almeno 5 anni (cfr. Meyer, Mietrecht im Alltag, Zurigo 1980, p. 56; Gmür/Caviezel, Mietrecht-Mieterschutz, Zurigo 1980, p. 90). Per costante dottrina e giurisprudenza, se ci si trova nel periodo di riconduzione tacita del contratto il locatore non può più prevalersi della clausola di indicizzazione per fondare un eventuale aumento del canone locativo, a meno che il contratto stesso si sia rinnovato per altri 5 anni o per un periodo più lungo (Comunicazioni dell’Ufficio federale dell’abitazione, N. VI/3, XX/4; Lachat, op. cit., ibidem; Gmür/Caviezel, op. cit., p. 91; SVIT, op. cit., N. 5 e 6 ad art. 269b CO; FJS 362 p. 17): nel caso di riconduzione tacita con una durata minore ai 5 anni, il locatore potrà unicamente notificare un aumento del canone di locazione per la normale scadenza del contratto, come previsto dall’art. 269d CO (Lachat/Micheli, op. cit., p. 251 e seg.; Rep. 1993 p. 192; cfr. più oltre cons. 5).

Nella fattispecie è pacifico che la locazione non è stata disdetta per la scadenza contrattuale del 31 marzo 1992 di modo che si è senz’altro rinnovata tacitamente fino al 31 marzo 1995. Atteso che il contratto rinnovato ha tuttavia una durata di 3 soli anni, inferiore quindi ai 5 anni previsti dalla legge, la clausola di indicizzazione è senz’altro divenuta caduca, per cui gli aumenti notificati nel giugno 1993, nella misura in cui erano finalizzati ad un adeguamento dell’indice (“modifica pattuita ed accettata”, doc. YY1- YY7) devono essere considerati nulli e di null’effetto (Honsell/Vogt/Wiegand, op. cit., N. 7 ad art. 269b CO).

  1. Le clausole scalari, come già accennato, sono per contro quelle che prevedono pigioni differenziate nel tempo secondo uno schema ben definito. In base all’art. 10 cpv. 1 DAL queste clausole sono ammissibili alle seguenti condizioni (cfr. Meyer, op. cit., p. 58):

  • che il contratto sia stato concluso per almeno 3 anni;

  • che le pigioni siano stabilite in franchi.

Analogamente a quanto si è detto per le pigioni indicizzate, nel caso di riconduzione tacita le clausole di pigione scalare saranno ancora valide se la durata del contratto rinnovato sarà di almeno 3 anni o più lungo.

Da questo punto di vista, gli aumenti notificati dagli istanti (e meglio quelli che contemplano un aumento scalare, cfr. doc. YY2 -YY4, YY7 e YY8) sono pertanto validi; sempre che la nuova pigione non sia sproporzionata e quindi abusiva (art. 10 cpv. 2 DAL), ciò che verrà meglio analizzato più oltre (cfr. cons. 6).

4.1 Accertata la sostanziale validità delle notifiche relative alle pigioni scalari, si tratta innanzitutto di esaminare se gli aumenti notificati nel giugno 1993 possano entrare in vigore retroattivamente -rispettivamente alle scadenze del marzo 1988 (doc. YY3), marzo 1989 (doc. YY4), marzo 1992 (doc. YY2) o ancora dal periodo 1988/92 (doc. YY7) o riassuntivamente a tutte queste scadenze (doc. YY8)- come postulato dagli istanti.

Di principio, dottrina e giurisprudenza negano la possibilità di un effetto retroattivo dell’aumento della pigione, se il locatore ha atteso a lungo o comunque insolitamente prima di notificare l’aumento stesso (il che è solitamente il caso se l’aumento viene fatto decorrere ad oltre 2 mesi prima della sua notifica; ZR 1977 Nr. 51; Rep. 1993 p. 192; Gmür/Caviezel, op. cit., p. 93 e seg.; Zihlmann, Das Mietrecht, Zurigo 1995, p. 198; DTF 110 II 496; contra: Raissig/Schwander, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 4. ed., p. 94; SVIT, op. cit., N. 21 ad art. 269b CO e N. 12 ad art. 269c CO; Honsell/Vogt/Wiegand, op. cit., N. 11 ad art. 269b CO): ciò potrebbe infatti portare ad una certa insicurezza tra le parti, il che deve essere evitato, nel limite del possibile, durante un rapporto di locazione (DTF 102 II 17, 110 II 497; Rep. 1993 p. 192; Gmür /Caviezel, op. cit., p. 94).

Nel caso di specie gli aumenti relativi alle pigioni scalari sono stati notificati sempre in maniera retroattiva e con termini differenziati: il tempo trascorso tra le singole notifiche (avvenute nel giugno 1993) e l’entrata in vigore a quel momento postulata (a far tempo dal 1988/89/92), è in ogni caso ben superiore ai 2 mesi di retroattività tollerata dalla giurisprudenza, di modo che gli aumenti a quelle scadenze non possono certamente essere autorizzati.

4.2 Il fatto che sia stata negata la retroattività degli aumenti scalari, ovvero che i termini di decorrenza degli aumenti indicati nelle notifiche non siano corretti, non comporta tuttavia di per sé la nullità degli aumenti stessi: per costante giurisprudenza, infatti, gli stessi avranno comunque effetto per il primo termine utile (DTF 107 II 189 cons. 3; Zihlmann, op. cit., p. 171; Schweizerischer Mietverband, op. cit., p. 98; Comunicazioni dell’Ufficio federale dell’abitazione, N. VI/11, IX/7, XIII/16), il che nel caso concreto -in quanto l’aumento della pigione scalare non è vincolato da alcun termine (SVIT, op. cit., N. 11 ad art. 269c CO; se non quello -qui comunque ininfluente- di cui all’art. 13 cpv. 2 OAL, che prescrive che la relativa notifica debba avvenire al più presto 4 mesi prima dell’aumento previsto)- sarà quello della notifica stessa, cioè il 14 giugno 1993. Fino a quel momento la pigione dovuta sarà quindi di fr. 35’000.- (recte: fr. 34’288.-, tenendo conto della deduzione di fr. 712.-, doc. OO) annui, come postulato dalla convenuta.

4.3 Resta ora da stabilire concretamente quale sia l’aumento che è entrato in vigore nel giugno 1993, o, in altre parole, quale sia la pigione che si è rinnovata il 31 marzo 1992.

A giudizio di questa Camera, essa non può che essere quella di fr. 50’000.- (recte: fr. 49’288.-, tenuto conto della riconsegna di alcuni vani dell’ente locato, avvenuta nel 1986 (teste __________ p. 1; doc. OO), cioè del canone base di fr. 70’000.- dedotto lo sconto di fr. 20’000.-.

4.3.1 Dal chiaro tenore letterale del contratto si evince senz’ombra di dubbio da un lato che dal 31 marzo 1988 al 31 marzo 1992 valevano delle nuove condizioni e in particolare che la pigione ammontava a fr. 50’000.-, e dall’altro che la locazione in mancanza di valida disdetta si rinnovava tacitamente a quest’ultima data (cfr. doc. W).

Non risultando dal contratto stesso, né dalle testimonianze, né da altri documenti -contrariamente a quanto era accaduto in precedenza sotto l’egida dell’accordo del 1977, quando era stato chiaramente stipulato che gli “sconti particolari” decadevano alla fine del contratto (cfr. doc. C, G)- che lo sconto di fr. 20’000.- dovesse venir meno il 31 marzo 1992, è evidente che il rinnovo è avvenuto alle medesime modalità, cioè con quello sconto.

4.3.2 Non si deve inoltre dimenticare che il contratto di locazione di cui al doc. W è stato redatto dai proprietari, i quali sono avvocati: ne discende che per principio riconosciuto da dottrina e giurisprudenza l’eventuale mancanza di chiarezza del testo dell’accordo deve andare a svantaggio della parte che l’ha allestito (DTF 82 II 452 e rif.; ZR 1982 N. 18 p. 54; IICCA 23 marzo 1995 in re G./P.; Merz, Commentario bernese, N. 157 ad art. 2 CC), in concreto quindi a scapito degli istanti stessi.

4.3.3 La circostanza infine che la convenuta fino al 1993 (cfr. doc. U1) abbia regolarmente pagato le pigioni previste dal contratto, anche se le relative notifiche non erano avvenute, è irrilevante e non può essere considerata come una tacita ammissione degli aumenti: per costante giurisprudenza, infatti, anche se la parte ha pagato quelle pigioni nell’erronea convinzione che gli aumenti di cui al contratto (ancorché non notificati) fossero vincolanti, gli aumenti rimangono nulli (Comunicazioni dell’Ufficio federale dell’abitazione, N. XI/3); a meno che alla parte stessa non possa essere rimproverato un abuso di diritto.

Ciò non è sicuramente il caso nella fattispecie: l’istruttoria da un lato ha infatti escluso che la convenuta avesse chiesto alla controparte di omettere le notifiche sui formulari ufficiali, né ciò si lasciava ricondurre a rapporti particolari che potrebbero essersi creati tra il fiduciario degli istanti e la convenuta stessa (teste __________ p. 3); dall’altro non risulta neppure che la riduzione della pigione a fr. 35’000.- rappresenti un atto di ritorsione per la mancata conclusione delle trattative in vista della stipula di un nuovo: ciò è per contro avvenuto a seguito della sua consapevolezza circa la mancata notifica degli aumenti nelle modalità di legge (cfr. teste __________ p. 1, il quale riferisce che “l’accordo si è arenato per due motivi, in primo luogo perché l’aumento d’affitto non era stato significato mediante formulario ufficiale ....”).

  1. Contrariamente alle notifiche del giugno 1993 (doc. YY1-YY8) con le quali si faceva riferimento alla pigione contrattualmente prevista (scalare o indicizzata), con quelle datate 9 giugno 1994 (doc. KK1 e KK2) i proprietari hanno unicamente postulato un adeguamento unilaterale delle pigioni per il prossimo termine di disdetta in ragione della modifica dell’indice dei prezzi al consumo.

5.1 In virtù dell’art. 269d cpv. 1 CO (applicabile grazie all’art. 26 cpv. 1 OLAL, nella misura in cui non si tratta più di esaminare la validità di pigioni scalari o indicizzate) il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta; egli in tal caso deve comunicare, motivandolo, l’aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso su di un modulo approvato dal Cantone. Il capoverso 2 della stessa normativa prevede che l’aumento è nullo se il locatore non lo comunica mediante il modulo prescritto, non lo motiva oppure lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.

5.2 Ora, il fatto che nelle notifiche del giugno 1994 la pigione iniziale fosse indicata in un caso in fr. 35’000.- e nell’altro in fr. 70’000.- è irrilevante e non è una circostanza tale da creare insicurezza nell’inquilina, che difatti sapeva (per la particolare formulazione utilizzata dagli istanti, cfr. doc. KK1, KK2 e RR) che i due valori indicati in realtà rappresentavano i due punti di vista delle parti in merito alla pigione dovuta a quel momento (secondo la convenuta fr. 35’000.-, secondo gli istanti fr. 70’000.-): ciò non toglie che lo scopo delle due notifiche (doc. KK1 e KK2) fosse però solo quello di adeguare al rincaro l’accordo contrattuale per il prossimo termine di disdetta, in base all’art. 269d CO.

Essendo inoltre chiaramente ossequiati i termini per l’applica-zione di quest’ultima normativa e atteso che a giudizio di questa Camera il contratto si era rinnovato con una pigione di fr. 49’288.-, l’adeguamento per il prossimo termine di disdetta -da calcolarsi evidentemente su tale importo- è di principio lecito, sempre che la pigione che viene così ottenuta non sia sproporzionata e quindi abusiva (cfr. cons. 6): a far tempo dal 31 marzo 1995 la pigione ammonterà quindi a fr. 62’452.40 (indice 109.7 al 31.3.1987, rispettivamente 139.0 al maggio 1994).

  1. In base agli art. 269 e 269a CO, norme che riprendono sostanzialmente gli art. 14 e 15 DAL (SVIT, op. cit., N. 1 alle note preliminari agli art. 269-269d CO) sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d’acquisto manifestamente eccessivo (art. 269 CO); per legge non sono tra l’altro abusive le pigioni che sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere (art. 269a lett. a CO).

Nel caso concerto bisogna esaminare se una pigione annuale di fr. 49’288.- a far tempo dal 14 giugno 1993 e di fr. 62’452.40 dal 31 marzo 1995 sia o meno abusiva.

Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, questa Camera ritiene che in tali importi non si possa ravvisare una pigione abusiva, e ciò per almeno due motivi: innanzitutto le parti, ancora nel 1986, si erano date pacificamente atto nel preambolo del contratto che per i vani dati in locazione i proprietari avrebbero potuto esigere una pigione di almeno fr. 98’960.- (doc. W), di gran lunga maggiore rispetto a quella che verrebbe qui ratificata; inoltre il teste __________, funzionario presso l’Ufficio stime, ha chiaramente precisato che l’importo di fr. 98’960.- -e a maggior ragione quindi quello che qui ci occupa- era sicuramente consono agli affitti del quartiere di allora (teste __________ p. 2: “Mi viene ostenso il doc. W, si tratta di un contratto allestito dall’avv. __________ indicante delle cifre che per quanto riguarda il laboratorio corrisponde alle medie minime che ci risultavano. ... I fr. 700.- proposti nel doc. W per lo stabile principale erano inferiori ai massimi di fr. 900.- di cui sopra,.... I fr. 80.- per il cantinato sono giusti, mentre i fr. 20.- per la corte, se questa è usata come passaggio e basta sono giusti, se invece viene utilizzata per il negozio quale posteggio, negozio o altro, allora sono troppo pochi”) e implicitamente che l’importo di fr. 62’452.20 è a sua volta consono agli affitti odierni (egli ha infatti precisato che ”in generale posso dire che dal 1985 ad oggi vi è stato senz’altro un aumento dei valori, costante fino al 1992 ed ora da 2 anni stabile, con punte di diminuzione fino al 20%”). Ne discende che gli importi di cui sopra non sono abusivi in base all’art. 269a cpv. 1 lett. a CO.

  1. A ragione, per contro, il Pretore ha accertato che le altre richieste di cui all’istanza e ora oggetto del giudizio d’appello erano irricevibili in quanto non erano state preventivamente sottoposte alla procedura di conciliazione: si tratta in particolare della questione circa l’eventuale mancato rinnovo del contratto il 31 marzo 1992 per mancanza di consenso o ancora per vizio di volontà, della domanda con cui veniva chiesta la condanna della convenuta al pagamento di spese accessorie o indennità per occupazione abusiva degli enti locati; pure irricevibile è la richiesta di prevedere nel dispositivo di causa che la pigione effettivamente dovuta sia calcolata secondo l’evoluzione avuta nel passato dall’indice nazionale dei prezzi al consumo: la domanda intesa all’adeguamento del canone di locazione è infatti un’azione di accertamento (DTF 103 II 258) mediante cui si stabilisce l’ammontare della nuova pigione a far tempo dal momento per il quale l’adeguamento è dovuto e quindi nemmeno si giustifica condannare la parte convenuta al pagamento delle pigioni accertate come lecite. L’accertamento non può nemmeno essere riferito alle modalità per giungere a quell’aumento del canone di locazione, che semmai rappresentano le motivazioni a sostegno della domanda rispettivamente del dispositivo della sentenza (Cocchi/Trezzini, CPC, N. 5 ad art. 404).

Evidentemente, a questo stadio della lite, atteso che una parte dell’istanza è comunque ricevibile e può essere esaminata in questa sede, non è più ipotizzabile ritornare gli atti (o parte di essi) all’UC per gli accertamenti necessari.

Quanto all’eventuale applicazione della “clausola rebus sic stantibus”, postulata dagli appellanti per ottenere un adeguamento delle pigioni, si osserva quanto segue: come noto, in virtù di tale clausola il giudice può intervenire in un contratto che perdura nel tempo, se il rapporto tra le rispettive prestazioni delle parti a seguito di circostanze importanti ed imprevedibili si è modificato in modo tale che la prestazione di una parte non può più essere ritenuta ragionevolmente sufficiente per raffronto alla controprestazione offerta dall’altra parte (Von Tuhr/Escher, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. ed., Vol. II, § 74 p. 170).

Nella fattispecie queste premesse non sono evidentemente date: innanzitutto per ovviare alla modifica dei rapporti dovuti al passare del tempo le parti avevano già pattuito nel contratto una clausola di indicizzazione, che se del caso andava applicata dall’avente diritto; inoltre la base di tale clausola, l’indice dei prezzi, non ha assolutamente subito negli ultimi anni uno sviluppo imprevedibile (Comunicazioni dell’Ufficio federale dell’abitazione, N. XIV/1 cons. 2).

  1. Il diverso esito della procedura di prima istanza comporta pure una modifica del dispositivo sulle spese e sulle ripetibili assegnate dal Pretore: al proposito, se da un lato va ricordato che l’istanza è stata parzialmente accolta, nella misura in cui è stata accertata la liceità di una pigione di fr. 62’452.40, mentre la stessa era stata postulata dagli istanti in fr. 89’000.- circa ed ammessa dalla convenuta solo limitatamente a fr. 35’000.-, dall’altro non può però nemmeno essere dimenticato che la presente causa è stata complicata oltre misura dalle numerose e talora contraddittorie richieste formulate dagli istanti (oltretutto in buona parte respinte per motivi d’ordine o di merito).

In tali circostanze ed in applicazione dell’art. 414 cpv. 1 CPC, norma che consente al giudice di decidere secondo il suo prudente criterio sulle spese e sulle ripetibili, questa Camera ritiene pertanto equo caricare la tassa di giustizia e le spese di primo grado per 2/3 agli istanti e per il resto alla convenuta, a cui andranno inoltre versati fr. 7’000.- a titolo di ripetibili parziali.

  1. Ne discende il parziale accoglimento dell’appello ai sensi dei considerandi.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili d’appello vengono parimenti assegnate alle parti secondo le medesime modalità.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 21 settembre 1995 degli avv. __________ e __________ è parzialmente accolto.

Di conseguenza la sentenza 7 settembre 1995 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, è così riformata:

  1. L’istanza è parzialmente accolta.

  2. È accertato che la pigione annualmente dovuta ammonta a:

fr. 34’288.- dal 31.3.1987 al 14.6.1993

fr. 49’288.- dal 14.6.1993 al 31.3.1995

fr. 62’452.40 dal 31.3.1995 in poi

  1. La tassa di giustizia di fr. 7’000.- e le spese, da an- ticiparsi in solido dagli istanti, restano a loro carico per 2/3 e per 1/3 sono poste a carico della convenu- ta. A quest’ultima gli istanti verseranno, sempre so- lidalmente, fr. 7’000.- a titolo di ripetibili parziali.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in

a) tassa di giustizia fr. 1’980.--

b) spese fr. 20.--

Totale fr. 2’000.--

da anticiparsi in solido dagli appellanti, restano a loro carico per 2/3 e per 1/3 sono poste a carico dell’appellata. A quest’ultima gli appellanti verseranno, sempre solidalmente, fr. 2’000.- a titolo di ripetibili parziali d’appello.

III. Intimazione a:

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the June 1993 notices of rent increase based on indexed rent remained valid after tacit renewal of the pre-1990 lease.

Decisione estratta

The indexation clause had lapsed after tacit renewal for only three years; the 1993 index-based increases were invalid for retroactive periods.

Motivazione estratta

Under transitional rule art. 26 cpv. 3 OLAL, old law applied. After tacit renewal of a pre-1990 indexed lease, the indexation clause survives only if the renewed term is at least five years, which was not the case here.

Questione giuridica chiave

Whether the step-rent clauses and June 1993 notices based on step rents were valid and when they took effect.

Decisione estratta

The step-rent clauses were valid, but the June 1993 notices could not operate retroactively; they took effect only on the notice date, 14 June 1993.

Motivazione estratta

Step rents are admissible if the contract lasts at least three years and rents are fixed in francs. Retroactivity beyond the tolerated short period is excluded, but an invalid date of effect does not nullify the notice; it becomes effective at the first usable term, here the notice date.

Questione giuridica chiave

What annual rent was actually due after the tacit renewal of the lease and after the 1994 notice under ordinary rent-increase rules.

Decisione estratta

The annual rent was 34,288 francs until 14 June 1993, 49,288 francs until 31 March 1995, and 62,452.40 francs thereafter.

Motivazione estratta

The lease renewed tacitly on the same terms, including the 20,000-franc discount, because the contract did not clearly provide that discount would lapse at renewal; ambiguity was construed against the landlords who drafted the contract. The 1994 notice was a lawful prospective increase under art. 269d CO, calculated on the correct base rent.

Questione giuridica chiave

Whether the resulting rents were abusive.

Decisione estratta

The resulting rents were not abusive.

Motivazione estratta

The agreed reference rent in the contract and the testimony from the valuation office showed that the amounts remained consistent with local market rents and did not produce an excessive return.

Questione giuridica chiave

Whether the remaining claims for non-renewal, arrears, accessory charges, and occupation indemnity were admissible.

Decisione estratta

Those claims were inadmissible because they had not been preceded by conciliation, and the requested adjustment by rebus sic stantibus was unfounded.

Motivazione estratta

Only the rent-increase notices had been brought through conciliation. The other requests exceeded the scope of the prior conciliation proceedings. No unforeseeable change justified judicial adaptation of the contract.

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