Standing to challenge condominium resolution after saleGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.2003.16

Data decisione, Autorità: 13.06.2003, ICCA

Incarto n. 11.2003.16

Lugano 13 giugno 2003/rgc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretaria:

Locatelli, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa OA.2001.109 (proprietà per piani: contestazione di delibera assembleare) della Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna promossa con petizione del 13 novembre 2001 da

__________ (FL) (patrocinato dall'avv__________)

contro

Comunione dei comproprietari del “Condominio __________”, __________ (patrocinata dall'avv. __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 4 febbraio 2003 presentato dalla Comunione dei comproprietari del “Condominio __________” contro la sentenza emessa il 15 gennaio 2003 dal Pretore della giurisdizione di __________;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ è titolare della proprietà per piani n. 6041 (apparta-mento n. 11 del “blocco sub. B”) e di un dodicesimo della proprietà per piani n. 6031 (ripostiglio n. 1 del “blocco sub. A”), pari a 65,480/1000 e 12,110/1000 della particella n. 664 RFD di , situata località __________ (Condominio “”). Il subalterno “D” del fondo base è censito come “gioco bocce”.

B. Il 21 settembre 2001 l'amministratore del condominio ha convocato l'assemblea dei comproprietari per il 14 ottobre 2001, diramando un ordine del giorno in cui figurava – tra l'altro – la questione “rinnovamento o trasformazione del campo bocce”. Dopo discussione, l'assemblea ha accettato la trasformazione della citata area in posteggio. Dal verbale dell'assemblea risulta che l'oggetto è stato approvato con 9 voti favorevoli, 3 astenuti (tra cui __________), e nessun voto contrario. __________ ha chiesto invano di riconsiderare la decisione.

C. Il 13 novembre 2001 __________ ha promosso causa contro la Comunione dei comproprietari del “__________” davanti al Pretore della giurisdizione di __________ per ottenere che la predetta risoluzione fosse annullata. Nella sua risposta del 25 febbraio 2002 la convenuta ha proposto di respingere la petizione. Nel luglio del 2002 __________ ha venduto le sue proprietà a __________. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, riconfermando le loro domande nei loro memoriali conclusivi. Statuendo il 15 gennaio 2003, il Pretore ha accolto la petizione e ha annullato la risoluzione. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 600.–, sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere all'attore fr. 800.– per ripetibili.

D. Contro la citata sentenza la Comunione dei comproprietari del “Condominio __________” è insorta con un appello del 4 febbraio 2003 nel quale chiede che, in riforma del giudizio impugnato, la petizione sia respinta. Nelle sue osservazioni del 17 marzo 2003 __________ propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza impugnata.

Considerando

in diritto: 1. La contestazione di una delibera assembleare ha per principio natura pecuniaria (DTF 108 II 77; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 368, n. 1324b; Vogel/SPühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 7ª edizione, pag. 387, § 13 n. 140; Cocchi/Trezzini, CPC massimato e commentato, Lugano 2000, nota 13 ad art. 5; Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, Berna 1988, nota 145 in fine ad art. 712m; v. anche DTF 113 II 15). Il valore litigioso è quello che l'annullamento della deliberazione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (identico criterio vale nel caso in cui si impugnino deliberazioni prese dall'assemblea generale di una società anonima, la sentenza facendo stato verso tutti i soci: Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, Berna 1990, vol. I, pag. 287, nota 9.8 ad art. 36; Forstmoser/Meier-Hayoz/ Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, Berna 1996, pag. 258, note 79 segg.). In concreto l'attore si è limitato a indicare un valore di causa “indeterminato, comunque appellabile”, né la convenuta ha mosso contestazioni al riguardo. Quanto alla trasformazione del campo di bocce in posteggio, essa può ragionevolmente presumersi aumentare il valore del fondo di oltre fr. 8000.–. Nulla osta dunque, sotto questo profilo, alla ricevibilità dell'appello (analogamente: I CCA, sentenza del 6 febbraio 1998 in re F. e L., consid. 8b).

2. Il Pretore, accertata la legittimazione dell'attore (il quale si era astenuto dal votare), ha ritenuto che quest'ultimo conservasse un interesse giuridico all'esito della causa, sebbene al momento della decisione non fosse più membro della comunione dei comproprietari, giacché egli non abusava dei propri diritti. Il primo giudice ha rilevato dipoi che il campo di bocce costituisce una parte comune. Per la trasformazione in parcheggio occorreva dunque la decisione unanime dei comproprietari. E siccome in concreto tale decisione era stata approvata dalla sola maggioranza, risultava una violazione della legge. Donde l'accoglimento della petizione.

3. L'attore ha alienato la sua proprietà per piani, come detto, pendente causa. Il Pretore gli ha riconosciuto un interesse all'esito del procedimento sia perché le condizioni di vendita potrebbero ancora dipendere dall'esito della lite (nel senso che il terzo potrebbe avere interesse al mantenimento del campo di bocce), sia perché egli conserva interesse al giudizio sulle spese e ripetibili. Per l'appellante, di converso, il processo andava stralciato dai ruoli poiché l'attore non aveva più interesse a contestare la risoluzione assembleare, non avendo nemmeno prodotto il contratto di vendita né avendo avanzato pretese o argomenti nel senso indicato dal primo giudice.

a) In virtù degli art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non ha aderito a una decisione assembleare o che si è astenuto dal votarla (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 126 ad art. 712m CC; Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das eigentum, Berna 2000, n. 902, pag. 222) può impugnare la decisione stessa davanti al giudice entro un mese dacché ne ha avuto conoscenza (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 367 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey, loc. cit.). Tale facoltà è un diritto del socio, che egli appartenga all'associazione al momento della deliberazione, al momento dell'inoltro dell'azione o al momento del giudizio (Riemer in: Berner Kommentar, n. 48 e segg. ad art. 75 CC; Heini/ Scherrer in: Basler Kommentar, 2a edizione, n. 17 ad art. 75 CC). Di conseguenza, con le dimissioni o la morte del socio, la causa va dichiarata senza oggetto (Riemer, op. cit., n. 49 ad art. 75 CC; Heini/Scherrer, op. cit., n. 17 in fine ad art. 75 CC). Un'eccezione è data solo ove la qualità di socio sia stata alienata o trasmessa per successione in deroga all'art. art. 70 cpv. 3 CC (Riemer, loc. cit.; Heini/Scherrer, loc. cit.). Il Tribunale federale ha avuto modo di precisare, da parte sua, che determinante è l'appartenenza all'associazione al momento in cui ha statuito l'assemblea (DTF 48 II 362).

b) La posizione di un condomino non può semplicemente essere assimilata a quella di un socio, già per il fatto che la proprietà per piani denota una componente reale, non solo personale e comunitaria (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 43 all'introduzione degli art. 712a–712t). Di conseguenza l'acquiren­te della proprietà per piani non diventa solo condomino, ma anche membro della comunione dei comproprietari, con tutti i diritti e gli oneri che ne derivano. In quanto successore del ven­ditore, egli deve sottostare al regolamento d'amministrazione e uso adottato dalla comunione, come pure alle misure ammi­nistrative adottate prima del suo ingresso (Wermelin­ger, La propriété par étages, commentaire des articles 712a à 712t du code civil suisse, Friburgo 2002, n. 114 ad art. 712c CC). Inoltre vi possono essere casi in cui continuano a sussistere implicazioni di natura giuridica o finanziaria che con la decadenza del processo rimarrebbero irrisolti. In tali ipotesi la continuazione del processo appare legittima. E nel Cantone Ticino la causa continua fra le stesse parti (art. 110 cpv. 1 CPC), salvo subingresso dell'acquirente con il consenso delle parti (cpv. 2).

c) Nella fattispecie occorre domandarsi se, data la natura della delibera contestata, l'attore avesse ancora interesse a continuare il processo nonostante l'avvenuta vendita della proprietà. L'esi­stenza di un interesse giuridico è una condizione per l'ammissibilità dell'azione (Vogel/Spühler, op. cit., 7a edizione, § 33 n. 11; Hohl, Procédure civile, vol. I, Berna 2001, § 5 n. 133; Olgiati, Le norme generali per il procedimento civile nel Cantone Ticino, Zurigo 2000, pag. 11; v. anche DTF 122 III 282 consid. 3a con rinvii). Perché una causa abbia interesse giuridico (cioè legittimo) è quindi necessario che sussista un'utilità concreta e attuale all'emanazione della sentenza. Il Pretore, come detto, ha ammesso un interesse dell'attore, ciò che l'appellante contesta.

d) Ora, dell'eventuale interesse giuridico dell'attore o del suo successore tutto si ignora. Nulla si evince dal fascicolo processuale né dalle osservazioni all'appello, salvo generici e teorici esempi. Quali concreti e attuali motivi denoterebbero un interesse legittimo dell'attore alla continuazione del processo non è dato a divedere. Il suo mero desiderio di continuare a giocare a bocce quale ospite del compratore non può ritenersi sufficiente. Certo, per contestare una risoluzione assembleare il comproprietario non deve dimostrare un interesse personale (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 136 ad art. 712m CC), ma ciò vale per promuovere l'azione. Nella misura in cui non è più membro della comunione dei comproprietari, l'attore deve dimostrare – o quanto meno allegare – un interesse giuridico concreto e e attuale, suo o del suo successore. In man­canza di ciò la causa va reputata senza interesse. Ne segue che nel caso specifico, in mancanza di ciò, il Pretore avrebbe dovuto stralciare il processo dai ruoli (art. 351 cpv. 1 CPC). In tale misura l'appello in esame va accolto e la sentenza impugnata riformata.

4. Qualora un'azione divenga priva d'interesse, l'art. 351 CPC prevede che il giudice, udite le parti, stralcia la causa dai ruoli. Il Codice di procedura civile non specifica a quali criteri debba attenersi il pronunciato sulle spese e le ripetibili qualora la causa divenga senza oggetto o senza interesse giuridico. L'art. 151 CPC evoca unicamente la desistenza, la transazione o l'acquiescenza, prevedendo che in tali ipotesi “le tasse, le spese e le ripetibili sono fissate e ripartite, a richiesta di parte, dal giudice adito”. Nondimeno, secondo giurisprudenza (Rep. 1994 pag. 381, 1992 pag. 293), ove una lite diventi priva d'oggetto o d'interesse giuridico per le parti, si applica analogicamente – in materia di spese e ripetibili – l'art. 72 della procedura civile federale (PC), secondo cui il tribunale, udite le parti, ma senza ulteriore dibattimento, dichiara il processo terminato e statuisce con motivazione sommaria sulle spese, “tenendo conto dello stato delle cose prima del motivo che termina la lite”. Ciò posto, il Pretore avrebbe dovuto domandarsi quale sarebbe stato il verosimile esito dell'azione qualora l'attore non avesse venduto la proprietà.

a) Nel merito l'appellante contestava che la trasformazione del campo da bocce configurasse un cambiamento di destinazione di una parte comune anche perché, per tale area, non era mai stato fissato un uso specifico. Soggiungeva inoltre che una simile modifica non intaccava la natura economica del fondo e che la destinazione di una parte comune poteva e doveva evolvere secondo necessità. Siccome la superficie in questione era in disuso, la trasformazione in posteggi, necessari per gli accresciuti bisogni, rendeva più idoneo l'uso della comproprietà, aumentandone il valore e il rendimento.

b) In concreto non era più contestato che il campo per il gioco delle bocce costituisse una parte comune (appello, pag. 11; art. 7 cpv. 3 del regolamento condominiale: doc. 3). E il regolamento vieta qualsiasi cambiamento agli impianti comuni (art. 7 cpv. 2 lett. a). Contrariamente a quanto pretendeva l'appellante, la trasformazione di un campo per il gioco delle bocce in parcheggio configurava indubbiamente un cambiamento di destinazione, l'uso che se ne intendeva fare non potendo essere paragonato a quello originario. Per tacere del fatto che a registro fondiario il subalterno “D” del fondo base è censito come “gioco bocce” (doc. 7), l'area in questio­ne è sempre stata adibita e usata a tale scopo (sopralluogo del 1° ottobre 2002 e doc. 5). Si trattava quindi di un cambiamento di destinazione (art. 648 cpv. 2 CC) e non di una coltura o di un'utilizzazione (art. 647b cpv. 2 CC: per degli esem­pi: Meier-Hayoz, in: Berner Kommentar, n. 6 ad art. 647b e n. 51 ad art. 648 CC). Non importa che l'area fosse in disuso, esteticamente poco accettabile o che i posteggi siano più utili e aumentino il valore della comproprietà. Modifiche per adattare l'immobile a nuove esigenze sono possibili, ma il cambiamento deve avvenire con una regolare decisione assembleare. E siccome l'art. 648 cpv. 2 CC prevede che per modificare la destinazione di una cosa occorre il consenso di tutti i comproprietari, a meno che questi non abbiano unanimemente stabilito un'altra norma, per approvare la risoluzione in questione non bastava la maggioranza dei comproprie­tari. Ne discende che l'azione sarebbe stata verosimilmente accolta, come ha fatto il Pretore. Ciò posto, il pronunciato sulle spese e ripetibili di prima sede appare corretto.

5. Gli oneri processuali seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC). L’appellante esce vittoriosa nella misura in cui ottiene lo stralcio della causa; soccombe invece nella misura in cui pretende che la causa avrebbe dovuto essere respinta. Ciò posto, si giustifica di suddividere le spese in ragione di metà ciascuno e di compensare le ripetibili.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 1 del giudizio impugnato è così riformato:

La petizione è dichiarata priva d'interesse e la causa è stralciata dai ruoli.

Per il resto la sentenza impugnata è confermata.

2.Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 300.–

b) spese fr. 50.–

fr. 350.–

sono posti a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.

3. Intimazione a:

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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