11.2000.46•Guardianship sale of ward’s property authorized at lower minimum price
11.2000.46Altro tribunale30 giu 2000Partially Granted
Estratto da Omnilex
The appellant challenged a supervisory guardianship decision that had increased the minimum price for a private sale of his land from CHF 580,000 to CHF 725,000. The Court of Appeal held the appeal timely and admissible, accepted the new documents, and found no concrete basis to assume that a public auction would produce a better result than private negotiations. Because the failed market attempts and expert valuation supported the lower figure, the court reformed the decision and authorized the sale at a minimum price of CHF 580,000. It also waived court costs and party compensation.
Art. 404 CC; private sale of a ward’s immovable property; supervisory authority must assess whether the chosen mode of alienation and the price are objectively in the ward’s interest, by comparing the negotiated transaction with the probable result of a public auction. The supervisory review is not governed by a rigid internal percentage markup over the expert value; a schematic practice is insufficient if concrete market circumstances show that higher prices are unrealistic and that an auction would likely not yield a better result (consid. 3-6). New evidence is admissible in appeal under the applicable civil procedure rule where the procedure so provides (consid. 1).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2000.46
Data decisione, Autorità: 30.06.2000, ICCA
Incarto n. 11.2000.00046
Lugano 30 giugno 2000/ld
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire sul ricorso del 20 aprile 2000 nella causa n. . (amministra-zione della tutela: vendita di un fondo del tutelato) della Divisione degli interni, Sezione degli enti locali quale autorità di vigilanza sulle tutele, presentato da
__________ __________ -__________, __________ (patrocinato dall'avv. __________ __________, __________)
Contro
la decisione del 10 aprile 2000 con cui la Divisione degli interni, Sezione degli enti locali quale autorità di vigilanza sulle tutele, ha autorizzato la vendita a trattative private di un fondo in proprietà dell'appellante a un prezzo minimo di fr. 725'000.–;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se ____________________ -__________ contro la decisione emessa il 10 aprile 2000 dalla Divisione degli interni, Sezione degli enti locali quale autorità di vigilanza sulle tutele;
Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. Il 22 settembre 1999 __________ __________ -__________ (1957) ha chiesto di essere sottoposto a interdizione volontaria. Con decisione del
28 settembre 1999 la Delegazione tutoria di __________ ha accolto l'istanza, designando come tutore __________ __________. Questi si è rivolto il 17 settembre 1999 alla Delegazione tutoria per essere autorizzato a vendere a trattative private la particella n. __________RFD di __________, proprietà del tutelato. Con risoluzione del 28 marzo 2000 la Delegazione tutoria ha autorizzato l'alienazione a trattative private, fissando un prezzo minimo di fr. 580'000.–. In sede di approvazione, il 10 aprile 2000, la Sezione degli enti locali, autorità di vigilanza sulle tutele, ha portato invece il prezzo minimo a fr. 725'000.–.
B. __________ __________ -__________ è insorto contro la decisione dell'autorità di vigilanza con un ricorso (recte: appello) del 20 aprile 2000 in cui postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di autorizzare la vendita a trattative private al prezzo minimo di fr. 580'000.–- fissato dalla Delegazione tutoria. La Delegazione tutoria di __________ si è rimessa al giudizio di questa Camera, mentre il tutore è rimasto silente.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni dell'autorità di vigilanza sulle tutele sono impugnabili entro venti giorni alla Camera civile del Tribunale di appello (art. 54a LAC). Tempestivo, il ricorso in esame è quindi ricevibile. La procedura è disciplinata dall'art. 424a CPC, ragione per cui i documenti nuovi prodotti dall'appellante sono ammissibili (art. 424a cpv. 2).
L'autorità di vigilanza ha autorizzato la vendita a trattative private del fondo in questione a un prezzo base di fr. 725'000.– fondandosi su una circolare interna, stando alla quale il consenso all'alienazione può essere concesso “in caso di proprietà individuale dove il prezzo offerto risulta superiore del 25-30% a quello peritale”. L'appellante censura tale decisione, facendo valere di avere proposto invano la vendita dell'immobile prima a fr. 750'000.–, poi a fr. 690'000.– e infine a fr. 675'000.–, senza che nessuno abbia manifestato interesse all'acquisto.
Per l'art. 404 cpv. 1 CC i fondi non possono essere alienati se non nel caso in cui gli interessi del tutelato lo esigano e secondo le istruzioni dell'autorità tutoria; la vendita ha luogo agli incanti pubblici e l'aggiudicazione dev'essere approvata dall'autorità tutoria, la quale deciderà sollecitamente (cpv. 2); eccezionalmente la vendita può avvenire a trattative private, con l'autorizzazione dell'autorità di vigilanza (cpv. 3). La legge non precisa se quest'ultima autorità, autorizzando un'alienazione a trattative private, debba approvare anche il contratto di vendita e il relativo prezzo. Certo è che l'autorità di vigilanza deve verificare l'opportunità di un simile modo di alienazione (DTF 74 I 495; RDT 1964 pag. 113; Egger in: Zürcher Kommentar, n. 8 ad art. 404 CC; Kaufmann in: Berner Kommentar, n. 11 ad art. 404 CC; Meier, Le consentement des autorités de tutelle aux actes du tuteur, Friburgo 1994, pag. 363 con riferimenti), esaminando tutte le circostanze del caso e confrontare il contratto (compreso il prezzo di vendita) con il prevedibile risultato di un pubblico incanto. Per tale motivo l'autorizzazione dell'autorità di vigilanza avviene, di regola, sottoforma di ratifica dell'atto di compravendita (Egger, op. cit., loc. cit.; Kaufmann, op. cit., loc. cit.; Meier, op. cit., pag. 364 con riferimenti). Nel caso di vendita a trattative private, di conseguenza, l'autorità tutoria dà il proprio consenso se, tenuto conto della situazione del tutelato, le condizioni della vendita, e in particolare il prezzo, risultano nell'interesse del tutelato medesimo. Quanto all'autorità di vigilanza, essa approva l'alienazione se le condizioni di vendita, e in particolare il prezzo, appaiono accettabili per rapporto al presumibile introito di un'asta pubblica (v. anche Guler in: Kommentar zum Schweizerischen Privat-recht, ZGB I/2, n. 11 ad art. 404 CC).
In concreto non è litigiosa l'alienazione dell'immobile nel suo principio, né il consenso alla vendita a trattative private. Contestato è il prezzo minimo, che la Delegazione tutoria ha fissato in fr. 580'000.– e che l'autorità di vigilanza, fondandosi su una prassi amministrativa interna, ha maggiorato del 25%, portandolo a fr. 725'000.–. La questione è di sapere se ciò sia nell'interesse del tutelato.
Dagli atti prodotti in questa sede si evince che, effettivamente, il tutore ha pubblicato su vari quotidiani ticinesi un'offerta di vendita del fondo dapprima a fr. 750'000.– (doc. C) e in seguito a
fr. 675'000.– (doc. E e F), ma senza alcun risultato. Gli unici interessati hanno proposto tra fr. 580'000.– e fr. 590'000.– (doc. L). Dandosi circostanze del genere, si può ragionevolmente ritenere che il prezzo minimo di fr. 580'000.– fissato dalla Delegazione tutoria sia realistico e che verosimilmente un pubblico incanto non darebbe esito migliore, tanto meno se si pensa che il perito incaricato ha stimato il valore commerciale dell'immobile proprio in fr. 580'000.–. Anzi, il perito ha specificato che tale valore è quello realizzabile in una libera e normale contrattazione di compravendita, giacché tiene conto dell'importanza della località, delle norme del piano regolatore e dei prezzi praticati a __________ negli ultimi tempi (perizia, pag. 3). Del resto, pur essendo stato offerto ripetutamente al prezzo fissato dall'autorità di vigilanza, il fondo non ha trovato acquirenti, né si può presumere che l'attuale situazione del mercato immobiliare lasci presagire sostanziali inversioni di tendenza a breve termine.
Si aggiunga che l'autorità di vigilanza neppure accenna al prezzo verosimilmente conseguibile nell'ambito di un pubblico incanto. Essa si limita a rilevare che, qualora non fosse possibile la vendita a trattative private sulla scorta del prezzo fissato, è pur sempre “possibile procedere mediante asta pubblica conformemente a quanto disposto dall'art. 404 cpv. 2 CC (piede d'asta al 1° turno fr. 580'000.–)”. Ma ciò non basta manifestamente a rendere attendibile che, in caso di pubblico incanto, si otterrebbe un risultato migliore per rapporto alle trattative private. Se ne desume in ultima analisi che, nel suo schematismo privo di riscontri concreti, la prassi dell'autorità di vigilanza di autorizzare la vendita a trattative private solo a un prezzo maggiorato del 30% rispetto al valore peritale (circolare n. 24, del febbraio 1997) non torna necessariamente a vantaggio del tutelato. E siccome nel caso in oggetto nessun elemento consente di ritenere che, indicendo un'asta pubblica, sia lecito attendersi un risultato più favorevole di quello conseguibile nel quadro di trattative private, nulla osta ad autorizzare la vendita a trattative private a un prezzo minimo di fr. 580'000.– (cfr. RDAT 1998-I n. 66 pag. 261).
Gli oneri processuali di appello seguirebbero la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Tenuto conto delle particolarità del caso, appare giustificato nondimeno rinunciare – eccezionalmente – al prelievo di tasse e spese. D'altro lato non si deve disconoscere che l'appellante avrebbe potuto, quanto meno, motivare la domanda presentando all'autorità di vigilanza i risultati infruttuosi dei tentativi intrapresi per vendere il bene a un prezzo superiore a quello stimato dal perito. Appare lecito perciò, per quanto attiene alle ripetibili, rinunciare parimenti a ogni assegnazione.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. L'appello è accolto e il dispositivo n. 1 della decisione impugnata è così riformato:
L'istanza è accolta, nel senso che la vendita a trattative private della particella n. __________RFD di , proprietà di __________ __________ -, è autorizzata a un prezzo minimo di fr. 580'000.–. Le altre condizioni di vendita rimangono invariate.
Non si riscuotono tasse o spese né si attribuiscono ripetibili.
Intimazione a:
– avv. __________ __________, __________;
– Divisione degli interni, Sezione degli enti locali quale autorità
di vigilanza sulle tutele.
Comunicazione alla Delegazione tutoria di __________.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the appeal against the guardianship supervisory decision was admissible and timely.
The appeal was admissible because it was filed within the 20-day period.
Decisions of the guardianship supervisory authority are appealable to the Civil Chamber of the Court of Appeal within 20 days; the filing was timely, and new documents were admissible under the applicable civil procedure rule.
Whether the minimum sale price for the private sale of the ward’s property should be CHF 580,000 or CHF 725,000.
The private sale could be authorized at the minimum price of CHF 580,000.
The market attempts at higher prices failed, the only interested offers were around CHF 580,000–590,000, and the expert valuation placed the market value at CHF 580,000. There was no concrete basis to assume that a public auction would yield a better result, so the supervisory authority’s internal 25% markup practice was not necessarily in the ward’s interest.
How costs and party compensation should be allocated on appeal.
No court fees or expenses were collected, and no party compensation was awarded.
Although costs normally follow the loss, the court exceptionally waived fees and costs given the circumstances, and also declined to award compensation because the appellant could have better substantiated the request before the supervisory authority.
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