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Sale of co-owned condominium unit under enforcement law

ZZ.1991.23Altro tribunale9 giu 1991Granted

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Sintesi Omnilex

The Federal Debt Enforcement and Bankruptcy Chamber held that the enforcement office had to carry out the settlement negotiations required by Art. 73e VZG before selling a co-owned condominium unit subject to mortgage liens. This applied even though enforcement requests had been filed against both co-owners. Because the co-owners were differently burdened and an arrangement with one co-owner could still have led to a partial realization, the office could not proceed directly to auction without attempting to allocate the lien burdens or otherwise adjust the co-ownership situation.

Massima Omnilex

Art. 73a and 73e VZG; sale of co-owned condominium unit under enforcement proceedings: before realization, the enforcement office must, as a rule, conduct the settlement negotiations provided by Art. 73e VZG in order to adjust lien burdens and, where appropriate, to seek dissolution of the co-ownership. The purpose of the negotiations is to protect the interests of persons not directly participating in the concrete realization step and to enable a legally and economically appropriate realization method. The duty to negotiate is not excluded merely because realization requests have been filed against both co-owners; if the factual situation suggests that a settlement or partial satisfaction remains possible, the negotiations are mandatory. Whether this also applies where both co-owners are similarly indebted was left open (consid. not specified).

Testo completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1991.23**
Instanz:Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
Entscheiddatum:10.06.1991
FindInfo-Nummer:O_SC.2015.20
Titel:** Verwertung einer im Miteigentum stehenden Stockwerkeigentumseinheit**
Resümee:** Art. 73 ff. VZG. -- Verfahren bei der Verwertung einer im Miteigentum stehenden Stockwerkeigentumseinheit.**
SOG 1991 Nr. 23 ** Art. 73 ff. VZG.** Verfahren bei der Verwertung einer im Miteigentum stehenden Stockwerkeigentumseinheit. Die Verwertung von Miteigentumsanteilen erfolgt nach einem besonderen in den Art. 73 ff VZG geregelten Verfahren. Je nachdem, ob die Gesamtliegenschaft mit Grundpfandrechten belastet ist oder nicht, gelangen verschiedene Bestimmungen zur Anwendung. Vorliegend besteht insoweit eine Besonderheit, als ein Stockwerkeigentumsanteil, der im Miteigentum steht, aufgrund von Betreibungen gegen beide Miteigentümer zur Verwertung gelangt. Wie aus dem Lastenverzeichnis hervorgeht, ist die Gesamtliegenschaft nicht belastet, weshalb der Stockwerkeigentumsanteil wie ein im Alleineigentum stehendes Grundstück, also gemäss Art. 25 - 72 VZG zu verwerten ist (vgl. BlSchK 44 (1980) S. 34 f.). Der zu verwertende Stockwerkeigentumsanteil steht zu je 1/2 im Miteigentum von S. und dem Beschwerdeführer und ist mit drei Grundpfandrechten im I. und II. Rang belastet. Diesfalls wird gemäss Art. 73a Abs. 3 VZG der Zeitpunkt der Steigerung einstweilen nicht festgesetzt und zuerst die Lastenbereinigung durchgeführt. Anschliessend wird in einer Einigungsverhandlung mit den am Grundstück als solchem pfandberechtigten Gläubigern und mit den anderen Miteigentümern versucht, die Pfandlasten auf die einzelnen Anteile aufzuteilen und im Falle, dass der Schuldner für eine durch das Grundstück als solches gesicherte Forderung zusammen mit den anderen Miteigentümern solidarisch haftet, eine entsprechende Aufteilung der Schuldpflicht zu erreichen (Art. 73e Abs. 2 VZG).Zudem könnte das Betreibungsamt auch versuchen, durch Verhandlungen mit den Beteiligten die Aufhebung des Miteigentums zu erreichen (Art. 73e Abs. 3 VZG).Soweit zur Herbeiführung der angestrebten Änderungen der rechtlichen Verhältnisse nach Zivilrecht eine Mitwirkung des Schuldners erforderlich ist, tritt das Betreibungsamt an seine Stelle (Art. 73e Abs. 4 VZG).Das Betreibungsamt könnte daher, solange gegen alle Miteigentümer Verwertungsbegehren hängig sind, das Miteigentum aufheben und das Grundstück als solches versteigern. Zuständig für die Durchführung der Einigungsverhandlungen ist das Betreibungsamt, da die Aufsichtsbehörde des Kantons Solothurn diese Befugnis nicht an sich gezogen hat (Art. 73 e Abs. 5 VZG; BlSchK 43 (1979) S. 69). Das Betreibungsamt Lebern hat weder die Erreichung einer Aufteilung der Pfandlasten auf die einzelnen Miteigentumsanteile noch eine Aufhebung des Miteigentums versucht. Es begründet dieses Vorgehen mit dem Umstand, dass gegen beide Miteigentümer von den Pfändungsgläubigern das Verwertungsbegehren gestellt worden ist. Die in Art. 73e VZG vorgesehenen Einigungsverhandlungen verfolgen den Zweck, dass die Rechte von Personen, die am konkreten Vollstreckungsverfahren nicht direkt beteiligt sind, nämlich des Pfandgläubigers am Gesamtgrundstück (hier des gesamten Stockwerkeigentumsanteils) und in gewissem Sinne auch der übrigen Miteigentümer, mitberücksichtigt werden (BlSchK 44 (1980) S. 37, 43 (1979) S. 69f).In casu sind beide Miteigentümer Betroffene des Vollstreckungsverfahrens. Es fällt nun allerdings beim Vergleich der gesamten Betreibungsforderungen auf, dass die Forderungen gegen den Beschwerdeführer diejenigen gegen die Miteigentümerin um ein Vielfaches übersteigen. Insbesondere haben nur zwei Pfändungsgläubiger in den Betreibungen gegen die Miteigentümerin das Verwertungsbegehren gestellt. Es wäre deshalb durchaus denkbar, dass die Miteigentümerin mit ihren Gläubigern eine Einigung erzielen oder sie doch noch befriedigen könnte, da die Summe der Betreibungsforderungen nicht sehr hoch ist. In diesem Fall könnte nur noch der Miteigentumsanteil des Beschwerdeführers verwertet werden. Das Betreibungsamt wäre deshalb verpflichtet gewesen, vor der Versteigerung die in Art. 73e VZG vorgesehenen Einigungsverhandlungen durchzuführen, obwohl gegen beide Miteigentümer von den jeweiligen Pfändungsgläubigern das Verwertungsbegehren gestellt worden ist. Ob die Einigungsverhandlung gemäss Art. 73e Abs. 3 VZG bei einer etwa gleich hohen Verschuldung beider Miteigentümer ebenfalls durchgeführt werden müssten, ist fraglich. Denn in diesem Fall wäre es eher unwahrscheinlich, dass die Gläubiger eines Miteigentümers vorzeitig befriedigt würden und nur noch der Anteil des anderen Miteigentümers zu verwerten wäre. Diese Frage kann indes in casu offengelassen werden. Hingegen wäre es auch in einem solchen Fall sicher ratsam, das Miteigentum aufzuheben und das Grundstück als solches bzw. den ganzen Stockwerkeigentumsanteil zu versteigern. * Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs, Urteil vom 10. Juni 1991*

Parole chiave

debt enforcementco-ownershipcondominium unitrealizationsettlement negotiationsmortgage liens

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether, before selling a co-owned condominium unit with mortgage liens, the enforcement office had to conduct the settlement negotiations under Art. 73e VZG despite enforcement requests against both co-owners.

Decisione estratta

Yes. The office had to conduct the negotiations aimed at allocating the liens and possibly dissolving the co-ownership before auctioning the property.

Motivazione estratta

Art. 73e VZG serves to protect persons not directly participating in the specific enforcement step and to adjust the legal situation before sale. The fact that enforcement requests were pending against both co-owners did not dispense with those negotiations, especially because the debt burden of the two co-owners was unequal and an agreement for one co-owner might still have made a partial sale possible.

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