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Site-boundness of club houses outside the building zone

ZZ.1981.20Altro tribunale27 set 1981Dismissed

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The Swiss Alpine Club, Section Olten, sought permission to build a Jura club house outside the building zone. The cantonal authorities refused the exemption because the project did not sufficiently guarantee that the house would be constantly open to the public. The club proposed a key depot at Restaurant Kallhof, but the court held that this solution was too far away to secure genuine access and supervision. The court also rejected the proportionality objection, emphasizing the need for strict scrutiny of site-boundness for club houses outside the building zone and the risk of creating a precedent for similar projects.

Massima Omnilex

Art. 24 RPG; § 38 BauG: A building outside the building zone is admissible only if its purpose requires the chosen location. For club houses and similar association buildings, site-boundness must be examined strictly, because such projects risk being used mainly as meeting places rather than as genuinely location-dependent accommodation. If the exemption is justified by public accessibility, the authority may require constant and practical openness and adequate supervision. A key depot located at a considerable distance from the building does not suffice where it makes access for users cumbersome and does not reliably secure openness to the public (consid. a–b). The fact that older huts were historically operated under different conditions or on the basis of vested rights does not determine the assessment of a new building under the current planning regime.

Testo completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1981.20**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:28.09.1981
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.287
Titel:** Standortbedingtheit von Clubhäusern**
Resümee:** Art. 24 Raumplanungsgesetz; § 38 BauG. Zur Frage der Standortbedingtheit von Clubhäusern ausserhalb der Bauzone. Anforderungen an die Zugänglichkeit eines SAC-Hauses im Jura, damit von einer der Öffentlichkeit offen stehenden Unterkunftsstätte gesprochen werden kann.**
SOG 1981 Nr. 20 ** Art. 24 Raumplanungsgesetz; § 38 BauG.*Zur Frage der Standortbedingtheit von Clubhäusern ausserhalb der Bauzone. Anforderungen an die Zugänglichkeit eines SAC-Hauses im Jura, damit von einer der Öffentlichkeit offen stehenden Unterkunftsstätte gesprochen werden kann. Der Schweizer Alpenclub, Sektion Olten, beabsichtigte, auf dem Sonnenberg, Gemeinde Hägendorf, ein SAC-Jurahaus zu bauen. Das Haus sollte, ausserhalb der Bauzonen, in die Juraschutzzone zu liegen kommen. Die Baukommission überwies das Baugesuch dem kantonalen Baudepartement als zuständige Instanz für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen nach Art. 24 RPG und § 38 BauG. Es fanden Vorverhandlungen zwischen dem Baugesuchsteller und den kantonalen Behörden statt. Die letztern verlangten u. a. den Nachweis, dass das geplante Haus nicht einfach ein Clubhaus, sondern eine der Öffentlichkeit ständig zugängliche Berghütte sei. Sie regten an, dass die Offenhaltung des Hauses für Wanderer in der Weise sichergestellt werden könnte, dass in unmittelbarer Nähe des Jurahauses ein Schlüsseldepot eingerichtet werde. Nachdem die Errichtung eines Schlüsseldepots im unmittelbaren Nachbarhaus nicht zustande kam, teilte der Alpenclub dem Baudepartement mit, dass die Familie B., Restaurant Kallhof, mit der Errichtung eines Schlüsseldepots einverstanden sei. Das Baudepartement prüfte hierauf das Gesuch um eine Ausnahmebewilligung auf der Grundlage "Schlüsseldepot im Kallhof".Es wies das Gesuch ab. -- Gegen diesen Entscheid erhob der Alpenclub beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab mit folgender Begründung: a) Nach Art. 24 RPG und § 38 BauG dürfen ausserhalb der Bauzonen nur standortbedingte Bauten erstellt werden, d. h. Bauten, deren Zweck einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert. Das Baudepartement hat erklärt, dass das geplante Jurahaus in die Nähe der stark begangenen Jurahöhenwege Nord-Süd/Ost-West zu liegen komme. Dort bestehe ein Bedürfnis für Unterkunfts- und Verpflegungsstätten für den Wandertourismus. Die bestehenden Bergrestaurants vermöchten die Bedürfnisse bezüglich Übernachtungsmöglichkeiten nicht abzudecken. Ein Gebäude, das den Wanderern Übernachtungsmöglichkeit biete, könne deshalb als standortbedingt qualifiziert werden. Aber das treffe nur dann zu, wenn sichergestellt sei, dass das Haus für jedermann zugänglich sei. Der SAC wolle die ständige Offenhaltung des Gebäudes mit einem Schlüsseldepot auf dem Kallhof garantieren, der Hof liege aber 20 Gehminuten weit weg. Die Offenhaltung des Jurahauses für jedermann funktioniere mit dieser Lösung nicht. Bei geschlossenem Hause müsse der Wanderer zuerst einen Fussmarsch von 40 Minuten zurücklegen, bevor er übernachten könne; ebensoviel müsse er bei der Abgabe des Schlüssels wieder zurücklegen. Auf diese Weise sei die ständige Offenhaltung nicht gewährleistet. Zudem fehle es an einer genügenden Aufsicht über das Jurahaus. b) Der Beschwerdeführer findet es unverhältnismässig, dass die Lösung mit dem Schlüsseldepot auf dem Kallhof nicht akzeptiert wird. Er beruft sich insbesondere auch darauf, dass das neue Jurahaus ja die bisherige Benützung des General-Wille-Hauses durch den SAC (in den Wintermonaten) ersetzen solle. Das General-Wille-Haus sei während Generationen auch nur während der Wochenenden offen gewesen und Besucher, die es an Wochentagen benützen wollten, hätten den Schlüssel beim Hüttenwart in Olten geholt. Die Zurückhaltung, welche das Baudepartement mit seinem Entscheid zeigt, hat ihren guten Grund. -- Vorab dürfte es dem Gesuchsteller gegenüber bereits recht wohlgemeint sein, wenn angenommen wird, wegen der Jurahöhenwege bestehe ein Bedürfnis nach Übernachtungsgelegenheit, welches durch die Bergwirtschaften (und, wie zu ergänzen ist, durch die doch recht nahe gelegenen Dörfer, insbesondere das unterkunftsreiche Langenbruck) nicht abgedeckt werde. Aber auch wenn grundsätzlich von einem derartigen Bedürfnis ausgegangen wird, wäre es wohl raumplanerisch gesehen die weitaus beste Lösung, wenn die zusätzlichen Übernachtungsgelegenheiten in die bestehenden Berghöfe integriert werden könnten. Im weitern besteht ein besonderes Problem bezüglich Clubhäuser. Wie dem Verwaltungsgericht aus seiner eigenen Praxis bekannt ist, besteht gegenüber dem raumplanerischen Bemühen, das Nicht- Baugebiet von nicht unbedingt nötigen Bauten freizuhalten, ein recht starker Druck von Vereinen und Clubs, welche für ihre Zusammenkünfte und Anlässe ein Clubhaus in der freien Natur haben möchten. Wenn dem SAC ein Clubhaus in luftiger Höhe, mitten in der Juraschutzzone bewilligt wird, ohne dass die Annahme einer Standortbedingtheit ganz sorgfältig begründet wird, stellt dies ein schwerwiegendes Präjudiz dar, nämlich im Hinblick auf die vielen anderen Clubs, die sich -- mit Berufung auf die Naturverbundenheit ihrer Gemeinschaft -- ebenfalls Clubhäuser ausserhalb der Bauzonen wünschen. Die Standort-Gründe, die bei den klassischen SAC-Hütten in den Alpen angeführt werden können (Ausgangspunkt für Touren, welche ohne die Unterkunft gar nicht unternommen werden könnten; Notunterkunft), spielen für das Belchengebiet überhaupt keine Rolle. Umsomehr hat das Baudepartement Anlass, bei der Festlegung der Bedingungen, welche den für den besonderen Standort wesentlichen Zweck des Gebäudes absichern sollen, streng zu sein, um damit zu verhindern, dass das Gebäude in der Praxis schliesslich vorwiegend nur als Treffpunkt der Clubmitglieder dient. Der SAC, der -- wie in der Beschwerdeschrift erwähnt wird und auch gerichtsnotorisch ist -- die Natur- und Heimatschutzbestrebungen tatkräftig unterstützt, vor allem im Alpenraum, sollte für diesen Gesichtspunkt Verständnis haben. Berücksichtigt man all dies, so erscheint es gerechtfertigt, dass das Baudepartement eine ständige Offenhaltung verlangt (nicht nur über das Wochenende) und dass es an den Nachweis der Offenhaltung strenge Anforderungen stellt. Dass das Departement ein Schlüsseldepot, das 20 Gehminuten von der Hütte entfernt ist, als ungenügende Lösung der Offenhaltung erachtet, ist von daher gesehen nicht unverhältnismässig. Daran ändert nichts, dass bisher im General- Wille-Haus die Offenhaltung viel weniger weit ging (Schlüssel war an den Wochentagen in Olten zu holen).Das General-Wille-Haus konnte und kann auf Grund des Besitzstandrechts benutzt werden. Beim Sonnenberghaus geht es aber um ein neues Gebäude, das voll unter dem Regime des Raumplanungsgesetzes und des Baugesetzes steht. Die gleiche Überlegung gilt für die andern bereits bestehenden Berghütten, welche der Beschwerdeführer erwähnt. c) (Es folgen Ausführungen zu einem Eventualstandpunkt des Beschwerdeführers, nämlich dass nicht nur bei einem, sondern bei mehreren Höfen ein Schlüssel deponiert werden könnte. Das Gericht trat auf diesen -- nicht näher substanzierten -- Standpunkt nicht mehr ein und vermerkte, dass der Beschwerdeführer beim Baudepartement ein neues Gesuch einreichen könne, wenn er sich auf ein neues "Schlüsselkonzept" berufen wolle). * Verwaltungsgericht, Urteil vom 28. September 1981

Parole chiave

planning lawsite-boundnessbuilding zonepublic accessibilityclub houseexemptionkey depotproportionality

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the planned SAC club house outside the building zone is site-bound under planning law.

Decisione estratta

A building outside the building zone is site-bound only if its purpose requires that location; for this project, that was only accepted subject to strict proof of public accessibility.

Motivazione estratta

Although there was a need for overnight accommodation near the Jura hiking routes, the court stressed that a club house in the open countryside creates a serious precedent and must not become mainly a meeting place for club members.

Questione giuridica chiave

Whether the proposed key-depot solution secured constant public access to the house.

Decisione estratta

No. A key depot 20 minutes away did not ensure genuinely constant and practical access for anyone.

Motivazione estratta

A hiker would have to walk about 40 minutes to obtain the key and the same distance back, so open access and adequate supervision were not guaranteed.

Questione giuridica chiave

Whether refusal of the exemption was disproportionate.

Decisione estratta

No. In light of the need for strict safeguarding of the site-bound purpose, the department acted within proportionate limits.

Motivazione estratta

The court considered it justified to require year-round openness and strict proof of access, especially because prior arrangements for older huts were based on existing rights and did not govern a new building.

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