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Landowner contributions for future infrastructure are unlawful

ZZ.1978.30Altro tribunale13 dic 1978Granted

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The two landowners challenged Winznau’s infrastructure fee for parcels in the Schachen zone. The Verwaltungsgericht held that § 24 BauG allows landowner contributions only to the extent of benefits and costs already incurred for a public work. A municipality cannot levy contributions in advance to finance future road construction, except in genuine replacement-charge situations. Because Winznau had not yet incurred any costs for the planned road network, the fee was unlawful. The court therefore allowed the complaint and set aside the fee decisions.

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§ 24 BauG; Grundeigentümerbeiträge für künftige öffentliche Erschliessungsanlagen; Zulässigkeit der Vorverlegung der Beitragspflicht. Grundeigentümerbeiträge dürfen nur erhoben werden, soweit dem Gemeinwesen bereits Kosten für die öffentliche Anlage entstanden sind und das Grundstück aus der Anlage bereits einen entsprechenden Vorteil zieht (Vorzugslastprinzip; Kostenbeschränkung). Eine reglementarische Vorverlegung der Fälligkeit ist zwar zulässig, setzt aber voraus, dass die Voraussetzungen von § 24 Abs. 1 BauG im vorverlegten Zeitpunkt bereits erfüllt sind. Beiträge zur Finanzierung erst künftig anfallender Kosten sind unzulässig; vorbehalten bleiben echte Ersatzabgaben nach § 24 Abs. 2 Satz 2 BauG (consid. 2).

Testo completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1978.30**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:14.12.1978
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.320
Titel:** Grundeigentürmerbeiträge für künftige Erschliessung**
Resümee:§ 24 BauG. Für künftige öffentliche Erschliessungsanlagen können Grundeigentümerbeiträge nur im Rahmen der dem Gemeinwesen bereits angefallenen Kosten erhoben werden. Vorbehalten bleiben eigentliche Ersatzabgaben.
SOG 1978 Nr. 30 **§ 24 BauG.*Für künftige öffentliche Erschliessungsanlagen können Grundeigentümerbeiträge nur im Rahmen der dem Gemeinwesen bereits angefallenen Kosten erhoben werden. Vorbehalten bleiben eigentliche Ersatzabgaben. Am 25. August 1977 bewilligte die Baukommission der Einwohnergemeinde Winznau die Baugesuche des M. A. und des R. R. für je ein Einfamilienhaus, gelegen in der Wohn- und Gewerbezone des Bebauungsplanes für das Industriegebiet Schachen. Mit Verfügung vom 20. Februar 1978 stellte der Gemeinderat Rechnung für eine "Infrastrukturabgabe" im Sinne der Speziellen Vorschriften zum Zonenplan Schachen, und zwar setzte er für M. A. den Betrag von Fr. 13'297.30 (985 m2 a Fr. 13.50) und für R. R. den Betrag von Fr. 13'284.- (984 m2 a Fr. 13.50) fest. Die beiden Grundeigentümer erhoben bei der kantonalen Schätzungskommission Beschwerde. Diese wies die Beschwerde ab. Hierauf erhoben beide Eigentümer beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Sie bestritten die Rechtmässigkeit der verlangten "Infrastrukturabgabe" und machten in erster Linie geltend, dass die Abgabe in verschiedenen Beziehungen gegen die Grundsätze des § 24 BauG über die Grundeigentümerbeiträge (Vorteilsprinzip, Kostendeckungsprinzip, Regelung der Fälligkeit) verstosse. - Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde gut, Es machte zum erwähnten Haupteinwand der Beschwerdeführer folgende Ausführungen: Die "Infrastrukturabgabe", welche die Gemeinde einverlangt, ist in den Speziellen Vorschriften zum Zonenplan Schachen vom 24. November 1973 vorgesehen. Diese Vorschriften enthalten u. a. einen Abschnitt "Strassen und Beitragsordnung".Darin wird unter Ziff. II folgendes statuiert: "Die im Industriegebiet Schachen liegenden Grundstücke sind mit einem Betrag von Fr. 12.-/m2 für die Lösung der Infrastrukturaufgaben belastet. Der Betrag von Fr. 12.- basiert auf dem Indexstand vom 1. Juli 1972 und wird dem jeweiligen Baukostenindex angepasst." Die hier erwähnte Abgabe ist - trotz Verwendung des umfassenden Begriffes "Infrastrukturaufgaben" - offenbar nur für die Deckung der aus dem Strassenbau (Strassen, Trottoirs, Plätze) entstehenden Kosten gedacht. Dies muss man aus der Bestimmung über den Geltungsbereich, Absatz 1, schliessen. Nach der Bestimmung über die Rechnungsstellung ist die Abgabe bei Erteilung einer Baubewilligung (für bereits überbaute Grundstücke sofort) und bei einem Grundstückverkauf zu entrichten. Die Gemeindebehörden schliessen daraus, dass sie bei Vorliegen einer dieser Voraussetzungen die Abgabe einverlangen können unbekümmert darum, ob die öffentlichen Werke, zu deren Finanzierung die Abgabe dienen soll, errichtet worden sind oder nicht. Das ist offenbar tatsächlich der Sinn dieser Bestimmung; man sieht dies auch daraus, dass die Vorschriften über die "Infrastrukturabgabe" im Gegensatz zu den Vorschriften des Perimeterreglementes nirgends die Wendung "bei Anlage ... der Strasse ..." aufweisen (vgl. insbesondere die verschiedenen Formulierungen bei § 1). Es fragt sich nun aber, ob eine solche Regelung vor dem kantonalen Recht haltbar ist. Im Kanton Solothurn können die Grundeigentümer nur im Rahmen der Vorschriften des § 24 BauG zu Beitragsleistungen an die Kosten öffentlicher Anlagen herangezogen werden. Die Voraussetzungen, die § 24 Abs. 1 BauG für die Heranziehung der Grundeigentümer aufstellt, entsprechen dem Begriff der Vorzugslast: Die Beiträge müssen dem Vorteil entsprechen, der dem Grundeigentum aus der öffentlichen Anlage erwächst, und sie dürfen (zusammengezählt) nicht mehr ausmachen, als die Anlagen dem Gemeinwesen Kosten verursachen. Nach § 24 Abs. 2 Satz 1 BauG werden die Beiträge, soweit im Baureglement nichts anderes bestimmt ist, mit der Vollendung der Anlage fällig. Die Gemeindereglemente können also auch anders bestimmen, können insbesondere - was im vorliegenden Fall interessiert - den Beginn der Beitragspflicht auch auf einen Zeitpunkt vor Vollendung der Anlage festsetzen (vgl. RB 1972 Nr. 37 S. 111).Allein, bei einer solchen Vorverschiebung müssen stets auch die Voraussetzungen der Vorzugslast im Sinne von § 24 Abs. 1 erfüllt sein. Fehlen diese Voraussetzungen in dem vom Gemeindereglement massgeblich erklärten früheren Zeitpunkt, ist die Vorverschiebung unzulässig. Erfüllt sein muss die Voraussetzung, dass dem beitragspflichtigen Grundeigentum im betreffenden Zeitpunkt aus der Anlage bereits ein entsprechend hoher Vorteil erwachsen ist; erfüllt sein muss aber auch die weitere Voraussetzung, dass dem Gemeinwesen im betreffenden Zeitpunkt aus der Anlage bereits entsprechend hohe Kosten angefallen sind. Was den Vorteil anbelangt, so kann sich die Gewissheit, dass eine Neuerschliessung oder eine Verbesserung der Erschliessung "vor der Türe steht", eventuell bereits vorteilhaft auf den Verkehrswert der Grundstücke auswirken (Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, N 2 zu § 33).Wie es damit bei den Grundstücken der Beschwerdeführer steht, ist ungewiss, kann aber auch offen bleiben. Ganz sicher fehlt es nämlich an der Erfüllung der zweiten Voraussetzung: Die Gemeinde hat seit Inkrafttreten der Speziellen Vorschriften zum Zonenplan Schachen noch gar nichts aufgewendet für den Ausbau des in diesem Plan vorgesehenen Strassennetzes. Sie kann sich beim Einzug von Grundeigentümerbeiträgen nicht auf Kosten berufen, die ihr in Zukunft einmal anfallen werden. Massgeblich sind bei § 24 Abs. 1 BauG, letzter Satz, nur Kosten, die bereits angefallen sind. Von Beiträgen an zukünftige Anlagen, die nicht unbedingt schon Kosten verursacht haben müssen, handelt allerdings § 24 Abs. 2 Satz 2 BauG. Dabei geht es aber um einen Spezialfall, genau besehen um eine andere Art von Abgaben, nämlich um eine Ersatzabgabe. Dieser Spezialfall - in der Praxis handelte es sich jeweils um Grundeigentümer, die im Hinblick auf eine geplante ARA von der Pflicht, Hauskläranlagen einzurichten, dispensiert worden sind - hat mit dem vorliegenden Sachverhalt nichts zu tun. Dieser Sachverhalt ist ferner auch anders gelagert als derjenige, der dem von der Vorinstanz angerufenen Verwaltungsgerichtsentscheid RB 1972 Nr. 37 zugrunde lag. In jedem Fall ging es zwar auch um Beiträge, die schon vor Vollendung der Anlage erhoben wurden. Allein, als die zu beurteilenden Beiträge verlangt wurden, waren der Gemeinde bereits entsprechend hohe Kosten aus dem Bau der betreffenden Anlagen (ARA mit Zuleitungen) entstanden, auch wenn die Anlagen noch nicht im Betrieb waren. Aus allem ergibt sich klar und eindeutig, dass es vor dem kantonalen Recht nicht haltbar ist, wenn die Gemeinde Winznau heute Grundeigentümerbeiträge einzieht, welche den erst in Zukunft erfolgenden Ausbau des Strassennetzes Schachen finanzieren sollen. Die Rechtslage wäre nicht anders, wenn auf den vorliegenden Fall das neue Baugesetz (das heute noch nicht in Kraft ist) anzuwenden wäre (vgl. § 114 neues BauG in Verbindung mit § 20 Abs. 5 des Reglementes über Erschliessungsbeiträge und Gebühren). * Verwaltungsgericht, Urteil vom 14. Dezember 1978

Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether landowner contributions may be levied for infrastructure works that have not yet caused costs to the municipality under § 24 BauG.

Decisione estratta

No. Under § 24 BauG, landowner contributions for public works may be collected only up to the amount of costs already incurred by the municipality; future works fall outside this rule unless they are true replacement charges.

Motivazione estratta

The court held that early maturity clauses are possible, but only if the statutory requirements of a benefit charge are already met, including both current benefit to the property and costs already incurred by the public body. Winznau had incurred no costs for the planned road network, so the fee could not be based on future expenditure. The special case of replacement charges under § 24(2) BauG did not apply.

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