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When backward calculation may be used to assess market value

ZZ.1974.25Altro tribunale6 ott 1974Confirmed

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The Administrative Court dealt with the valuation of a property under § 232 EGZGB and § 16 Baugesetz. The parties had already agreed by process settlement on the construction costs, the rental value and the valuation date; only the gross yield rate remained contested. The court held that backward calculation is a suitable method when the key valuation parameters are agreed, and that the gross yield rate need not always be cost-covering. It accepted the expert’s assessment of the relevant market factors and saw no reason to object to the gross yield rate of 6.7%.

Massima Omnilex

§ 232 EGZGB; § 16 Baugesetz; Verkehrswertschätzung mittels Rückwärtsrechnung: Die Methode der Rückwärtsrechnung ist nur dort sachgerecht, wo die für die Berechnung massgeblichen Grundgrössen im Wesentlichen feststehen oder durch Parteieinigung verbindlich vorgegeben sind; bei umfassend streitigen Parametern bleibt sie unsicher und angreifbar. Der Bruttorendite kommt als Kapitalisierungsfaktor eine von Konjunkturlage, Währungsstabilität, Hypothekarzins, Lage und Nutzungsart des Objekts abhängige Funktion zu; sie muss nicht notwendig kostendeckend sein. Inflation und Marktlage können eine nicht kostendeckende Rendite rechtfertigen; ein Angebotsüberhang wirkt auf die Rendite, nicht auf den bereits vereinbarten Mietwert (consid. 2).

Testo completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1974.25**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:07.10.1974
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.784
Titel:** Schätzung des Verkehrswerts**
Resümee:§ 232 EGZGB; § 16 Baugesetz. - Wann kommt für die Feststellung des Verkehrswertes die Methode der sogenannten Rückwärtsrechnung in Frage? - Zum Begriff der Bruttorendite als Faktor der Rückwärtsrechnung.
SOG 1974 Nr. 25 § 232 EGZGB;§ 16 Baugesetz. - Wann kommt für die Feststellung des Verkehrswertes die Methode der sogenannten Rückwärtsrechnung in Frage? - Zum Begriff der Bruttorendite als Faktor der Rückwärtsrechnung. Um den Verkehrswert zu berechnen, hat das vorinstanzliche Urteil den Weg der sogenannten Rückwärtsrechnung beschritten. Diese Methode hat im bisherigen Verlauf des Verfahrens im Vordergrund gestanden. Bei der Rückwärtsrechnung wird auf dem fraglichen Grundstück das grösstmögliche Bauvolumen ermittelt, die Gebäudekosten bestimmt und der mögliche Ertragswert geschätzt. Der Ertragswert wird dann mit einer angenommenen Bruttorendite kapitalisiert. Vom kapitalisierten Wert werden die Gebäudekosten in Abzug gebracht und so erhält man den Landwert. Das Verwaltungsgericht ist dieser Methode stets mit Skepsis begegnet. In der Praxis lässt sie sich nur dann sinnvoll durchführen, wenn die Parteien über wesentliche Punkte, die bei der Rückwärtsrechnung von Bedeutung sind, einig sind. Das trifft im vorliegenden Fall zu. Die Parteien haben sich vor dem Verwaltungsgericht durch Prozessvergleich über die Gebäudekosten, den Ertrags- oder Mietwert und über den Schätzungszeitpunkt geeinigt (s. Aktum vom 31. Mai 1974).Umstritten ist nur die Bruttorendite (der Prozentsatz mit dem der Mietwert kapitalisiert werden soll) geblieben. Bei dieser Sachlage, wo die Parteien über derart wichtige Punkte einig sind, ist die Rückwärtsrechnung eine durchaus befriedigende Methode zur Berechnung des Verkehrswertes. Sie erscheint aber nach wie vor fraglich, wenn die für die Berechnung massgeblichen Werte bis in alle Einzelheiten umstritten sind. Wie erwähnt, ist im vorliegenden Fall einzig noch der Ansatz der Bruttorendite umstritten. Dazu hat der Experte sorgfältig und überzeugend dargetan, dass die Bruttorendite abhängig ist von der Konjunkturlage im allgemeinen, von der Stabilität der Währung sowie von der Höhe der Hypothekarzinse, und dass auch die Lage des Objektes und dessen Nutzungsart eine nicht geringe Rolle spielen. Im speziellen leuchtet ein, dass wegen der Inflation sich Kapitalanleger mit einer Bruttorendite zufrieden geben, die nicht kostendeckend ist; denn die laufende Teuerung kann auf die Mietzinse überwälzt werden, wodurch sich die Bruttorendite mit der fortwährenden Teuerung laufend erhöht. Der Meinung der Einwohnergemeinde, die Bruttorendite müsse immer kostendeckend sein, kann daher nicht gefolgt werden. - Der Vertreter der Gemeinde hat an der heutigen Verhandlung das Gutachten noch dahingehend kritisiert, dass ein Angebotsüberhang an Wohnungen, wie er in der betreffenden Gemeinde besteht, nur auf den Mietertrag drücke und nicht auch noch auf die Bruttorendite, wie das im Gutachten angenommen worden sei. Dazu ist folgendes zu sagen: Abgesehen davon, dass die Parteien sich über den als Mietertrag zu berücksichtigenden Wert verbindlich geeinigt haben, muss in einer Rückwärtsrechnung zwingend von der Vollvermietung ausgegangen werden; denn gebaut wird ja nur, wen damit gerechnet wird, dass auf die Dauer alle Wohnungen vermietet werden können. Der Angebotsüberhang hat hingegen einen Einfluss auf die Bruttorendite. Bei grossem Angebot wird eine hohe Bruttorendite verlangt. Der Gutachter hat dies auf S. 3 der Expertise erläutert und bei der Ermittlung der Bruttorendite berücksichtigt. Er hat also den Umstand, dass das Angebot im Schätzungszeitpunkt grösser war als die Nachfrage, zugunsten der Einwohnergemeinde berücksichtigt, weshalb der Einwand des Vertreters der Gemeinde an Bedeutung verliert. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Gutachter die für die Bruttorendite massgeblichen Faktoren überzeugend gewichtet hat, und dass folglich gegen die ermittelte Bruttorendite von 6,7% nichts eingewendet werden kann. Aufgrund dieser Bruttorendite ergibt die Rückwärtsrechnung einen Verkehrswert von Fr. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 7. Oktober 1974*

Parole chiave

market valuevaluationbackward calculationgross yieldrental valueinflationexpert reporthousing surplus

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the backward-calculation method was suitable for determining market value on the agreed evidentiary basis.

Decisione estratta

Yes. The method is acceptable where the parties have agreed on the essential inputs; it remains doubtful only when the decisive values are still disputed in detail.

Motivazione estratta

Because construction costs, rental income and valuation date were settled by process agreement, the only open point was the gross yield rate. In that situation the method provided a satisfactory basis for valuation.

Questione giuridica chiave

How the gross yield rate should be assessed in the backward calculation.

Decisione estratta

The gross yield rate depends on general economic conditions, currency stability, mortgage interest rates, the location and use of the property, and may be influenced by inflation. It need not always be cost-covering.

Motivazione estratta

The expert’s weighting of the relevant factors was found convincing. The municipality’s view that the gross yield must always cover costs was rejected, and the housing surplus was properly taken into account in the yield rate rather than in the agreed rental value.

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