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Blumenfeld zoning plan and participation requirements

VWBES.2017.60Altro tribunale24 apr 2017Dismissed

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The appellants challenged the approval of the 'Blumenfeld' partial zoning and development plan in Zuchwil, arguing that the municipality had not properly involved them and that parcel no. 1671 was unlawfully assigned to green space instead of being left buildable under the old plan. The court held that participation was minimal but still legally sufficient, and that the new plan was justified because the old plan was largely obsolete and the parcel was not sensibly developable on its own. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellants.

Massima Omnilex

Art. 4 RPG; § 3 Abs. 2 PBG; participation in planning procedures and judicial review of plan revisions. The authorities enjoy broad discretion in designing participation and in determining the circle of persons to be involved. The minimum requirement is that proposals and objections can be submitted and materially addressed; a mere minimal process does not render the plan void, but at most challengeable. Under Art. 21 Abs. 2 RPG, a plan revision is permissible where changed circumstances and a balancing of interests justify adaptation; the older the plan and the more incomplete its realization, the less reliance may be placed on its stability. Courts review legality and arbitrary use of planning discretion, but do not substitute their own planning judgment when the solution remains tenable in light of the purposes of spatial planning.

Testo completo

Geschäftsnummer:** VWBES.2017.60**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:25.04.2017
FindInfo-Nummer:O_VW.2017.97
Titel:** Teilzonen- und Gestaltungsplan Blumenfeld Zuchwil**
Resümee:
Verwaltungsgericht Urteil vom 25. April 2017 Es wirken mit: Präsidentin Scherrer Reber Oberrichter Stöckli Ersatzrichter Winiger Gerichtsschreiber Schaad In Sachen ** A.___** Beschwerdeführer gegen 1. Regierungsrat des Kantons Solothurn vertreten durch Bau- und Justizdepartement 2. Einwohnergemeinde Zuchwil Beschwerdegegner betreffend ** Teilzonen- und Gestaltungsplan Blumenfeld Zuchwil** zieht das Verwaltungsgericht in ** Erwägung:** I. 1. Die Parzellen GB Zuchwil Nrn. 1671 und 1624 liegen zwischen der Gartenstrasse und dem Narzissenweg und sind gemäss rechtsgültigem Zonenplan der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugeordnet. Gemeinsam mit den Grundstücken GB Zuchwil Nr. 1623, Nr. 187 und Nr. 1628 liegen die Parzellen im Geltungsbereich des speziellen Bebauungsplans «Mittleres Blumenfeld» (RRB Nr. 3559 vom 9. Juli 1968). Dieser Bebauungsplan wurde in Teilbereichen realisiert; die Parzellen GB Zuchwil Nr. 1671 und Nr. 1624 blieben bis heute unüberbaut. 2. Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde Zuchwil legte vom 11. Februar 2016 bis zum 12. März 2016 den Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit Sonderbauvorschriften öffentlich auf. Der Teilzonen- und Gestaltungsplan löst den Bebauungsplan im Bereich der Parzellen GB Zuchwil Nr. 1671 und Nr. 1624 ab. Auf der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1624 sind zwei viergeschossige Zeilenbauten in Nord-Süd-Richtung mit einem zusätzlichen fünften Halbgeschoss geplant. Die Ausnützungsziffer beträgt maximal 1.14. Die Parkierung erfolgt mit Ausnahme der Besucherparkplätze unterirdisch. Die Zufahrt in die Einstellhalle ist ab dem Narzissenweg vorgesehen. Das Grundstück GB Zuchwil Nr. 1671 ist als Grünbereich ausgeschieden. Die Sonderbauvorschriften enthalten u.a. die Nutzungs- und Massvorschriften sowie Vorgaben zur Gestaltung der Bauten und Grünanlagen. Sie haben teilweise die Funktion von Zonenvorschriften. Es gingen insgesamt zwölf, im Wesentlichen gleich lautende Einsprachen ein. Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde Zuchwil behandelte die Einsprachen am 25. August 2016, wies diese mit Verfügungen vom 30. August 2016 ab und beschloss die Planung. 3. Gegen den Entscheid des Gemeinderats der Einwohnergemeinde Zuchwil erhoben drei Parteien Beschwerde beim Regierungsrat. Sie beantragten, der Einspracheentscheid vom 30. August 2016 sei aufzuheben. Der neue Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» sei abzulehnen und die Überbauung der betroffenen Parzellen gemäss dem heute rechtsgültigen Bebauungsplan (RRB Nr. 3559 vom 9. Juli 1968) vorzunehmen. Eventuell beantragten die Beschwerdeführer, der rechtsgültige Bebauungsplan sei aufzuheben, und die Parzellen wieder der Grundnutzung W3 gemäss aktuellem Zonenplan zuzuführen. Die Beschwerdeführer rügten im Wesentlichen eine ungenügende Mitwirkung der betroffenen Eigentümer von GB Zuchwil Nr. 1671 (Stockwerkeigentümergemeinschaft von GB Zuchwil Nr. 1623), da die Gemeinde ohne ihr Wissen und ohne ihre Mitwirkung ihr Grundstück in die Planung miteinbezogen habe. Weiter machten sie geltend, mit dem strittigen Teilzonen- und Gestaltungsplan werde die Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 als begrünte Umgebungsfläche definiert; gemäss dem bisherigen speziellen Bebauungsplan hätte die Fläche mit einer eingeschossigen Baute (Restaurant oder Laden) überbaut werden können. Damit sei eine Wertverminderung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 verbunden, welche in ihr Eigentumsrecht eingreife. 4. Der Regierungsrat wies die Beschwerde mit RRB Nr. 2017/192 vom 31. Januar 2017 ab, soweit er darauf eintrat, und genehmigte den Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit Sonderbauvorschriften. Zur Begründung machte der Regierungsrat im Wesentlichen geltend, die (teilweise) Abänderung des bestehenden speziellen Bebauungsplans (aus dem Jahre 1968) durch einen Teilzonen- und Gestaltungsplan erweise sich als recht- und zweckmässig und sei grundsätzlich nicht zu beanstanden. In Bezug auf die in der Beschwerde erhobenen Rügen führte er aus, die betroffenen Personen hätten bei einem Gestaltungsplan die üblichen Mitwirkungsmöglichkeiten wie im Planverfahren. Bei der Mitwirkung handle es sich weder um ein Konsensverfahren noch eine Alibiübung. Sie diene einerseits der Information der betroffenen Bevölkerung, andererseits auch des planenden Gemeinderats. Der Informationsfluss sei daher idealerweise ein bidirektionaler. Die Mitwirkung gehe naturgemäss über die Gewährung des rechtlichen Gehörs hinaus und könne auch nicht in ein allfälliges Rechtsmittelverfahren ausgelagert werden. Allein aus dem Umstand, dass die vom Gemeinderat beschlossene Planung nicht den Interessen Dritter genüge, lasse allerdings noch nicht auf eine ungenügende Mitwirkung schliessen. Auch könne ein Grundstück nolens volens in eine Gestaltungsplanung miteinbezogen werden; eine ausdrückliche Zustimmung des Grundeigentümers sei nicht erforderlich, solange die Planung auch ohne die Realisierung auf dessen Grundstück Sinn mache. Im konkreten Fall wäre es sicher angezeigt gewesen, zumindest die Grundeigentümer der Parzellen im Perimeter des bestehenden Bebauungsplans bzw. des neuen Gestaltungsplans im Rahmen der Mitwirkung anzuhören. Ein Kontakt zwischen Planungsbehörde (Gemeinderat) und Beschwerdeführern habe unbestritten stattgefunden. Aus diesem Grund – und weil Planungen grundsätzlich in öffentlichen Gemeinderatssitzungen behandelt würden, über die regelmässig auch die Medien berichteten – könne eine ungenügende Mitwirkung seitens der Beschwerdeführer nicht geltend gemacht werden. In Bezug auf die Wertminderung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 führt der Regierungsrat aus, die (nachträgliche) Abparzellierung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 ab der der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1623 sei nicht schlüssig. Die gemeinsame Parzellengrenze verlaufe genau entlang der Südfassade der Liegenschaft Fliederweg 4 und 6, welche ihrerseits einen Grenzabstand von 6.10 m einhalten müsste. Verbunden mit den bestehenden Strassenbaulinien entlang der Gartenstrasse verbliebe für eine Baute kaum Platz, so dass sich diese Parzelle gemäss Regelbauweise ohnehin kaum vernünftig überbauen liesse. Dabei bleibe der Umstand unberücksichtigt, dass die Liegenschaft GB Zuchwil Nr. 1623 die gemäss speziellem Bebauungsplan zulässige Ausnutzung von 1.06 nur unter Miteinbezug der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 einhalten könne und letztere selbst also über keine Ausnutzungsreserve mehr verfüge. Aus planerischer Sicht spreche nichts gegen die vorgesehene Freihaltung der ohnehin kaum sinnvoll und nach der bestehenden Planung auch nicht selbständig überbaubaren Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671. 5. Mit Eingabe vom 9. Februar 2017 erheben A.___, Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragen, der RRB Nr. 2017/192 vom 31. Januar 2017 sei aufzuheben. Der neue Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit Sonderbauvorschriften sei abzulehnen. Das Planungsverfahren sei mit einer angemessenen Mitwirkung der betroffenen Eigentümer zu wiederholen. Eventuell beantragen die Beschwerdeführer, der rechtsgültige Bebauungsplan sei aufzuheben, und die Parzellen wieder der Grundnutzung W3 gemäss aktuellem Zonenplan zuzuführen und entsprechend diesen Vorschriften zu überbauen. Sie seien auch bereit, einer Grundnutzung W3 mit Gestaltungsplanpflicht zuzustimmen, wobei im Gestaltungsplan maximal vier Geschosse (keine Attika) wie im bisher überbauten Teil festgelegt werden sollten. Für den Fall, dass das Grundstück GB Zuchwil Nr. 1671 der Grünfläche zugeordnet werde, sei die Rückzonung entsprechend zu entschädigen. Für die Begründung ihrer Anträge verweisen die Beschwerdeführer im Wesentlichen auf ihre Eingaben an die Einwohnergemeinde bzw. den Regierungsrat (Einsprache vom 4. März 2016 bzw. Beschwerde vom 8. September 2016). Ergänzend führen sie aus, es hätte zwingend eine intensive Mitwirkung durchgeführt werden müssen, da die Auswirkungen des neuen Gestaltungsplanes im Vergleich mit dem bisherigen äusserst massiv seien. Den Hinweis auf die Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen bzw. die Berichterstattung in den Medien könnten sie nicht nachvollziehen; dieser stelle keine angemessene Mitwirkung für ein Planungsvorhaben solcher Tragweite dar. In Bezug auf die Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 legen die Beschwerdeführer dar, diese habe ursprünglich nicht zum Grundstück GB Zuchwil Nr. 1623 gehört. Sie sei vielmehr zu einem späteren Zeitpunkt von der Eigentümergemeinschaft gekauft und nicht nachträglich vom Grundstück GB Zuchwil Nr. 1623 abparzelliert worden. Sie würden nicht akzeptieren, dass diese Parzelle mit der Ausnützungsziffer von Grundstück GB Zuchwil Nr. 1623 belastet sei, da sich aus dem Grundbuch keine solchen Belastungen ergäben. Es treffe auch nicht zu, dass wegen der Gebäudeabstände keine Überbauung möglich wäre. 6. Mit Vernehmlassung vom 20. Februar 2017 beantragte der Regierungsrat, v.d. das Bau- und Justizdepartement, die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung wird auf den angefochtenen Beschluss verwiesen. 7. Mit Vernehmlassung vom 21. März 2017 beantragte die Einwohnergemeinde Zuchwil, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Einwohnergemeinde bestreitet, dass die Mitwirkung ungenügend gewesen sein soll. Sie führt aus, bereits am 9. März 2015 sei E.___ als Vertreter der Stockwerkeigentümer durch den Leiter Bau und Planung der Einwohnergemeinde über die geplante Änderung des bestehenden Gestaltungsplanes orientiert worden. E.___ habe mitgeteilt, dies an der Versammlung der Stockwerkeigentümer einzubringen. Die Stockwerkeigentümer hätten einen langen Vorlauf gehabt, um sich mit den Planänderungen auseinanderzusetzen. Zudem sei auch in der Lokalpresse am 13. Februar 2016 exklusiv auf die Planänderung aufmerksam gemacht worden. Mehr Mitwirkung hätte in diesem Fall nichts bewirkt. In Bezug auf die Zuordnung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 zur Grünzone führt die Einwohnergemeinde aus, es sei Tatsache, dass diese Parzelle erst später vom rechtskräftigen Gestaltungsplan abparzelliert worden sei. Wann diese Parzelle von den Beschwerdeführern gekauft worden sei, spiele rechtlich keine Rolle; diese seien in die Rechtsstellung der Verkäuferin eingetreten. II. 1. Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des Regierungsrates über Nutzungspläne und andere für die Grundeigentümer verbindliche Pläne sowie zugehörige Vorschriften (vgl. § 49 Abs. 1 des Gesetzes vom 13. März 1977 über die Gerichtsorganisation [GO; BGS 125.12]). Die vorliegende Verwaltungsgerichtsbeschwerde richtet sich gegen die Genehmigung derartiger Pläne. Sie ist rechtzeitig eingereicht worden. Die Beschwerdeführer sind als Nachbarn (Stockwerkeigentümer der benachbarten Liegenschaft GB Zuchwil Nr. 1623) und als Adressaten des angefochtenen Entscheids zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 12 Abs. 1 des Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG; BGS 124.11). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. 2.1 Die Gemeinden haben das Bauen gemäss § 14 des Planungs- und Baugesetzes vom 3. Dezember 1978 (PBG; BGS 711.1) in Zonenplänen und weiteren Nutzungsplänen zu regeln und können auch Gestaltungspläne erlassen. Ein Nutzungsplan kann Bestandteile mehrerer Planarten enthalten. Zudem können die Gemeinden gemäss § 133 PBG ergänzende Gemeindebauvorschriften erlassen, soweit diese der Kantonalen Bauverordnung vom 3. Juli 1978 (KBV; BGS 711.61) nicht widersprechen (Abs. 1). In Verbindung mit Gestaltungsplänen können sie auch abweichende Vorschriften erlassen (Abs. 2). 2.2 Bei der Erarbeitung der Planungen haben die Gemeinden gemäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) einen erheblichen Beurteilungsspielraum (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 85 und 108 f.). Dieser wird begrenzt durch die Zuständigkeit des Regierungsrates, der die kommunalen Pläne auf ihre Recht- und Zweckmässigkeit sowie auf die Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen überprüft. Pläne, die rechtswidrig oder offensichtlich unzweckmässig sind, und Pläne, die übergeordneten Planungen widersprechen, weist er an die Gemeinde zurück (§ 18 Abs. 2 PBG). 2.3 Bei der Beurteilung der materiellen Fragen geht das Überprüfungsrecht des Verwaltungsgerichts weniger weit als dasjenige des Regierungsrates. Das Verwaltungsgericht überprüft Rechts- und Sachverhaltsfragen frei, übt jedoch keine Ermessenskontrolle aus (§ 67bis Abs. 1 VRG). Es belässt den Planungsbehörden in fachlicher Hinsicht den notwendigen Beurteilungsspielraum. Aufgabe des Gerichts ist es zu prüfen, ob der Teilzonenplan und der Gestaltungsplan rechtmässig sind. Die Grenze des Planungsermessens wird überschritten, sobald Ergebnisse anfallen, die sich als Folge unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht vertreten lassen, d.h. im Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und 3 RPG räumlich nicht mehr als folgerichtig erscheinen (Hänni, a.a.O., S. 164). 3.1 Vorab ist auf formelle Rügen einzugehen. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die vom Gemeinderat vorgenommene Mitwirkung sei ungenügend bzw. eine solche habe schlichtweg nicht stattgefunden. Das Planungsverfahren sei «mit einer angemessenen Mitwirkung der betroffenen Eigentümer» zu wiederholen. 3.2 Nach Art. 4 RPG haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden die Bevölkerung über Ziele und Ablauf der Planungen zu unterrichten (Abs. 1) und dafür zu sorgen, dass die Bevölkerung bei Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann (Abs. 2). Über die konkrete Ausgestaltung der Mitwirkung entscheidet der kantonale Gesetzgeber (Rudolf Muggli in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 2010, Art. 4 Rz. 27). § 3 Abs. 2 PBG äussert sich zum Thema Mitwirkung, ohne aber detaillierte Angaben zu machen, wie ein Mitwirkungsverfahren im Einzelnen ausgestaltet werden müsste. Die Bestimmung wiederholt lediglich die bundesrechtlichen Vorgaben (Urteil des Verwaltungsgerichts VWBES.2009.107 vom 15. Juli 2009 E. 3b). Gemäss der bundesgerichtlichen Praxis steht den zuständigen Behörden bei der Anwendung von Art. 4 RPG ein weiter Handlungsspielraum zu. Das gilt insbesondere auch für die Bestimmung des Kreises, welcher in ein Mitwirkungsverfahren einzubeziehen ist (BGE 135 II 286 E. 4.1 S. 290 [Stadt Chur]; 133 II 120 E. 3.2 S. 124 [Flughafen Zürich]). Als Mindestgarantie fordert Art. 4 RPG, dass die Planungsbehörden neben der Freigabe der Entwürfe zur allgemeinen Ansichtsäusserung Vorschläge und Einwände nicht nur entgegennehmen, sondern auch materiell beantworten (BGE 135 II 286 E. 4.1 S. 290; 111 Ia 164 E. 2d S. 168; VWBES.2016.162 vom 15. März 2017 E. 3.1). 3.3 Bei der Anwendung des Gesetzes arbeiten Kanton, Einwohnergemeinden und Regionalplanungsorganisationen zusammen. Sie unterrichten die Bevölkerung frühzeitig über Ziele und Ablauf der Planungen und sorgen dafür, dass die Bevölkerung in geeigneter Weise mitwirken kann (§ 3 Abs. 1 und 2 PBG). Das Amt für Raumplanung zeigt in seiner Publikation «Der Gestaltungsplan nach solothurnischem Recht, Richtlinie zu Nutzungsplanung» (06/2004) auf S. 10 verschiedene mögliche Formen der Mitwirkung auf (reine Information, Internet-Auftritt, Umfrage, Vernehmlassung, öffentliche Diskussion, persönliche Besprechung, Mitsprache). Hier macht die Einwohnergemeinde Zuchwil geltend, F.___, habe bereits am 9. März 2015 E.___, als Vertreter der Stockwerkeigentümer über die geplante Änderung des bestehenden Gestaltungsplanes orientiert. E.___ habe daraufhin mitgeteilt, dies an der Versammlung der Stockwerkeigentümer einzubringen. Gemäss Auszug aus dem Protokoll des Gemeinderates Zuchwil vom 25. August 2016 (Beschluss Nr. 303) stellte E.___ die Funktion als Vertreter der Eigentümer im Nachhinein in Frage. Wie der Regierungsrat indes zu Recht festgestellt hat, hat ein Kontakt zwischen Planungsbehörde und den Stockwerkeigentümern stattgefunden (vgl. angefochtener Entscheid E. 2.4.2.1). E.___ hat als einer der Stockwerkeigentümer denn auch Einsprache an den Gemeinderat Zuchwil erhoben. Ob er ein offizielles Mandat als Vertreter der Stockwerkeigentümerschaft hatte oder nicht, braucht damit nicht abschliessend zu beurteilt werden. Wie der Regierungsrat weiter festgestellt hat, wurde die hier zu beurteilende Planung an einer öffentlichen Gemeinderatssitzung behandelt, und es fand eine entsprechende Medienberichterstattung statt (vgl. Artikel «Letzte Lücken im „Blumenfeld" werden überbaut» in der Solothurner Zeitung vom 13. Februar 2016). Damit kann entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht gesagt werden, es habe überhaupt keine Mitwirkung stattgefunden. Allerdings bewegt sich diese, wie auch schon der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid ausgeführt hat, am absolut untersten Limit des noch Tolerierbaren. Insgesamt wurde das Erfordernis der Mitwirkung im Sinne von Art. 4 Abs. 2 RPG bzw. § 3 Abs. 2 PBG – unter dem Blickwinkel des den Behörden zustehenden weiten Handlungsspielraums (vgl. E. 3.2 hiervor) – gerade noch erfüllt (vgl. auch SOG 2001 Nr. 22 E. 5 und VWBES.2016.162 vom 15. März 2017 E 3.2 und 3.3). Die Beschwerde erweist sich in Bezug auf diesen Punkt als unbegründet und ist abzuweisen. 3.4 Selbst wenn man davon ausgehen würde, die Mitwirkung sei hier nur ungenügend durch die Gemeinde durchgeführt worden, hätte dies am Ergebnis nichts geändert: Die Mitwirkung ist einem Vernehmlassungsverfahren ähnlich. Sie bewirkt keine rechtliche Bindung; es handelt sich um eine politische Einflussnahme. Die Mitwirkung ermöglicht die notwendige Breite der Interessenabwägung und bildet Grundlage für einen sachgerechten Planungsentscheid. Eine weitere Funktion liegt in der steigenden Akzeptanz (Urteil des Verwaltungsgerichts VWBES.2014.99 vom 29. September 2014 E. 4; vgl. auch Hänni, a.a.O., S. 112). Eine fehlende Mitwirkung würde eine Planung indes nicht nichtig, sondern nur anfechtbar machen. Die Planung wäre von der Genehmigungsbehörde an die Planerlassbehörde zurückzuweisen, sofern die betroffenen Interessen nicht ausnahmsweise durch eine Anhörung im Rahmen des Rechtsschutzes hinreichend offengelegt wurden (Muggli, a.a.O., Art. 4 Rz. 29). Im vorliegenden Fall konnten die Betroffenen gemäss Planungs- und Baugesetz im Gestaltungsplanverfahren mittels Einsprachen ihre Anliegen erneut geltend machen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts VWBES.2009.107 vom 15. Juli 2009 E. 3b), weshalb sich hier eine Zurückweisung auch unter dem Gesichtspunkt der Prozessökonomie nicht aufgedrängt hätte. 4.1 In materieller Hinsicht bringen die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, mit dem strittigen Teilzonen- und Gestaltungsplan werde die Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 als begrünte Umgebungsfläche definiert; gemäss dem bisherigen speziellen Bebauungsplan hätte die Fläche mit einer eingeschossigen Baute (Restaurant oder Laden) überbaut werden können. Damit sei eine Wertverminderung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 verbunden, welche in das Eigentumsrecht der Beschwerdeführer eingreife. Der neue Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit Sonderbauvorschriften sei deshalb abzulehnen. Falls der beinahe 50-jährige Bebauungsplan als überholt aufgehoben werden sollte, seien die Parzellen wieder der Grundnutzung W3 gemäss aktuellem Zonenplan zuzuführen. 4.2 Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist (BGE 120 Ia 227 E. 2b S. 231). Allerdings müssen Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden (BGE 123 I 175 E. 3a S. 182 f.). Für die Beurteilung, ob die Veränderung der Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung namentlich der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begründung (vgl. BGE 128 I 190 E. 4.2 S. 198 f.; Thierry Tanquerel, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 21 Rz. 33 ff.; Hänni, a.a.O., S. 113 ff.). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 233; 113 Ia 444 E. 5a S. 455). Nach Ablauf des Planungshorizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15 Abs. 1 und 4 lit. b RPG [in der Fassung vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014]), sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (Urteil 1C_143/2014 des Bundesgerichts vom 23. Februar 2015 E. 3.1). 4.3 Im Rahmen der Nutzungsplanung und damit auch beim Erlass eines Teilzonenplans sind die in Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung und im Lichte der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]; Urteil 1C_143/2014 des Bundesgerichts vom 23. Februar 2015 E. 3.2; BGE 119 Ia 362 E. 5a S. 372). Ob die Interessen vollständig erfasst worden seien, ist Rechtsfrage. Die relative Gewichtung der potenziell widerstreitenden Interessen ist jedoch weitgehend Ermessensfrage, in welche das Gericht nur eingreifen kann, wenn das Planungsermessen willkürlich ausgeübt worden ist (SOG 2013 Nr. 18 E. 2.4). Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begründung eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (statt vieler: BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72). 4.4 Die Parzellen GB Zuchwil Nr. 187, Nr. 1623 (inkl. Nr. 1671) und Nr. 1628 bilden (zusammen mit GB Zuchwil Nr. 1624 und 1671) den Perimeter des speziellen Bebauungsplans «Mittleres Blumenfeld» (genehmigt mir RRB Nr. 3559 vom 9. Juli 1968). Der Bebauungsplan wurde teilweise umgesetzt. So wurden auf den Parzellen GB Zuchwil Nr. 187, Nr. 1623 und Nr. 1628 drei Liegenschaften (Mehrfamilienhäuser) mit vier bzw. fünf Geschossen realisiert. Die heutige Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 ist nicht überbaut und wurde – wie sich aus den Plänen aus dem Jahre 1968 zweifelsfrei ergibt – zu einem späteren Zeitpunkt von der Liegenschaft GB Zuchwil Nr. 1623 (Grundstück der Stockwerkeigentümerschaft) abparzelliert. Gemäss dem erwähnten Bebauungsplan hätte diese Fläche mit einem eingeschossigen Laden oder Restaurant als Teil des danach geplanten Nebenzentrums überbaut werden können. Die Parzelle GB Zuchwil Nr. 1624 hätte gemäss Bebauungsplan mit einem eingeschossigen Sockelgeschoss mit einer Fläche von maximal 1300 m² und einem 12-geschossigen Punkthochhaus überbaut werden sollen. Weder die Sockelbaute noch das Hochhaus wurden realisiert. Mit dem umstrittenen Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» soll der spezielle Bebauungsplan betreffend die nicht realisierten Bauten (eingeschossige Bauten und 12-geschossiges Hochhaus) ersetzt werden. Die neue Planung sieht nun zwei vier- bzw. fünfgeschossige Zeilenbauten (Mehrfamilienhäuser) vor; sie umfasst die bislang unüberbauten Flächen des speziellen Bebauungsplans. Im Rahmen der Vorprüfung des Plans hat das kantonale Amt für Raumplanung 30. August 2016 u.a. ausgeführt: « Wir teilen die Einschätzung, dass die Vorgaben des gültigen Planes nicht mehr der erwünschten Entwicklung des Quartiers entsprechen. Eine Laden- bzw. Gewerbenutzung in dieser Grössenordnung an diesem Ort halten wir nicht für zweckmässig (...). Ebenfalls ist zu bezweifeln, ob die Bebauungstypologie mit einem solitären Hochhaus auf einem flächigen Sockel städtebaulich angemessen ist. Wir begrüssen deshalb einen neuen Ansatz für die Überbauung. Das neue Überbauungskonzept entspricht (...) in der Masstäblichkeit der Bauten (Länge, Breite und auch Geschossigkeit) wie auch in der Körnung den bereits realisierten Gebäuden im Perimeter. Auch die Grösse der Zwischen- und Freiräume halten wir für angemessen. Das Quartier wird in nachvollziehbarer Art „zu Ende gebaut“». Gestützt auf diesen Bericht hat der Regierungsrat die teilweise Abänderung des bestehenden speziellen Bebauungsplans durch den Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» als recht- und zweckmässig erachtet, was in Anbetracht der eingeschränkten Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts (vgl. E. 2.3 bzw. 4.3 hiervor) grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. 4.5 Weiter hat der Regierungsrat zu Recht ausgeführt, die (nachträgliche) Abparzellierung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 ab der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1623 sei nicht schlüssig. So trifft es zu, dass die gemeinsame Parzellengrenze genau entlang der Südfassade der Liegenschaft Fliederweg 4 und 6 verläuft, welche ihrerseits einen Grenzabstand von 6.10 m (viergeschossige Baute mit einer Fassadenlänge von 14 m; vgl. Anhang II zur KBV) einhalten müsste. Verbunden mit den bestehenden Strassenbaulinien entlang der Gartenstrasse verbleibt somit für eine Baute wenig Platz, so dass sich diese Parzelle gemäss Regelbauweise kaum sinnvoll überbauen lässt. Ebenso zutreffend ist der Hinweis des Regierungsrats, wonach die Liegenschaft GB Zuchwil Nr. 1623 die gemäss speziellem Bebauungsplan zulässige Ausnutzung von 1.06 nur unter Miteinbezug der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671, die ja im Miteigentum der Eigentümer von GB Nr. 1623 steht, einhalten könnte und letztere selbst somit über keine Ausnutzungsreserve mehr verfügt. Der von den Beschwerdeführern ins Feld geführten Nutzungsmöglichkeit gemäss speziellem Bebauungsplan – als Bonus und Teil des danach geplanten Nebenzentrums - kann damit im Ergebnis keine selbständige Bedeutung zukommen, woran auch allenfalls fehlende Grundbucheinträge nichts zu ändern vermögen. Aus planerischer Sicht spricht damit – in Übereinstimmung mit dem Regierungsrat – nichts gegen die vorgesehene Freihaltung der kaum sinnvoll und nach der bestehenden Planung auch nicht selbständig überbaubaren Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 zumal der heutigen «Restparzelle» Nr. 1623 der gesetzlich geforderte Spielplatz, welcher gemäss altem Plan auf dem Nachbargrundstück Nr. 1624 hätte realisiert werden müssen, fehlt. Die Beschwerde erweist sich auch in Bezug auf diesen Punkt als unbegründet und ist abzuweisen. Soweit die Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine Entschädigung beantragen, ist darauf nicht einzutreten, da diese – im Übrigen nicht näher begründete – Forderung nicht Gegenstand des vorliegenden Plangenehmigungsverfahrens bildet. 5. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00 festzusetzen sind. Parteientschädigungen sind keine auszurichten. Demnach wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. Die Beschwerdeführer haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3‘000.00 zu bezahlen. 3. Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. ** Im Namen des Verwaltungsgerichts** Die Präsidentin Der Gerichtsschreiber Scherrer Reber Schaad

Parole chiave

participationzoning plandevelopment planplanning discretionplan revisionproperty rightsinterests balancingcosts

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the municipal participation process for the plan amendment was sufficient under planning law.

Decisione estratta

The participation requirement was just barely met; a further return of the plan was not required.

Motivazione estratta

Art. 4 RPG leaves the authorities broad discretion as to how participation is organized. Here, contact with the affected owners took place, the planning was discussed in a public council meeting, and there was media coverage. Although the process was minimal, it still satisfied the legal minimum.

Questione giuridica chiave

Whether the partial zoning and development plan could lawfully replace the older special development plan and reassign parcel no. 1671 to green space.

Decisione estratta

Yes. The revision was justified and not unreasonable.

Motivazione estratta

The old plan was partially unrealized and no longer suited the desired urban development. The new concept better matched the existing built environment. Parcel no. 1671 was not reasonably buildable on its own under the existing layout, so keeping it unbuilt was defensible.

Questione giuridica chiave

Whether the appellants were entitled to compensation because of an alleged de-zoning or property-rights interference.

Decisione estratta

No ruling on compensation was made in this proceeding; the claim was not admissible here.

Motivazione estratta

Any compensation claim was outside the scope of the plan approval proceedings.

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