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Hidden equity, actual administration, and depreciation of property

SGSTA.2015.31Altro tribunale22 nov 2015Dismissed

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A BVI company owning a single property in Solothurn challenged the tax authority's hidden-equity adjustment, argued that the property should be valued at 80%, denied Swiss actual administration, and defended depreciation deductions. The court held that the hidden-equity reallocation was valid in any event, found that the company's actual administration was in Switzerland, and accepted that ordinary depreciation on a capital investment property is generally permissible for legal entities. The appeal and complaint were dismissed, while the tax authority's alternative request to deny any allocation to Tortola was accepted; the request to reverse depreciation was refused.

Massima Omnilex

Art. 50 DBG; Art. 20 Abs. 1 StHG; Art. 29a StHG; depreciation of capital investment property by legal entities and actual administration of foreign companies; hidden equity may be imputed where economically equivalent to equity. For determining actual administration, the decisive factor is where the ongoing, important management decisions are predominantly taken; the formal seat, the place of board meetings, or the residence of shareholders are not decisive. In the case of legal entities, ordinary depreciation on investment property is admissible if an age-related decline in value of the building part is foreseeable; a blanket refusal based solely on the absence of operating use is impermissible (consid. 3-5).

Testo completo

Geschäftsnummer:** SGSTA.2015.31**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:23.11.2015
FindInfo-Nummer:O_SG.2016.10
Titel:** Staats- und Bundessteuer 2013**
Resümee:** Verfügt eine juristische Person über kein Eigenkapital, ist ihr derjenige Teil des Fremdkapitals, der wirtschaftlich die Bedeutung von Eigenkapital hat, als verdecktes Eigenkapital aufzurechnen. Der Ort der tatsächlichen Verwaltung einer ausländischen Gesellschaft liegt dann in der Schweiz, wenn die laufenden für die Geschäftsleitung notwendigen Entscheide von einiger Wichtigkeit hauptsächlich in der Schweiz gefällt werden. Bei juristischen Personen sind ordentliche Abschreibungen auf Kapitalanlageliegenschaften steuerrechtlich zulässig, sofern ein altersbedingter Wertverlust auf dem Gebäudeteil absehbar ist.**
KSGE 2015 Nr. 9 ** StG § 92 Abs. 1 lit. b,DBG Art. 50, StHG Art. 20 Abs. 1, Art. 29a.** Juristische Personen, Eigenkapital, steuerliche Zugehörigkeit, Abschreibungen. * Verfügt eine juristische Person über kein Eigenkapital, ist ihr derjenige Teil des Fremdkapitals, der wirtschaftlich die Bedeutung von Eigenkapital hat, als verdecktes Eigenkapital aufzurechnen. Der Ort der tatsächlichen Verwaltung einer ausländischen Gesellschaft liegt dann in der Schweiz, wenn die laufenden für die Geschäftsleitung notwendigen Entscheide von einiger Wichtigkeit hauptsächlich in der Schweiz gefällt werden. Bei juristischen Personen sind ordentliche Abschreibungen auf Kapitalanlageliegenschaften steuerrechtlich zulässig, sofern ein altersbedingter Wertverlust auf dem Gebäudeteil absehbar ist.* Sachverhalt: 1.1 Die Steuerpflichtige X. Ltd. ist eine Gesellschaft mit Sitz in Tortola, Britische Jungferninseln (BVI). Da die Gesellschaft in A. an der B.-Strasse ein Grundstück besitzt, besteht eine wirtschaftliche Steuerzugehörigkeit zum Kanton Solothurn. 1.2 Mit Veranlagungsverfügung vom 13. Februar 2015 rechnete das Steueramt des Kantons Solothurn der Steuerpflichtigen aufgrund ihrer Unterkapitalisierung ein verdecktes Eigenkapital von CHF 1'019'228 auf und berücksichtigte im Ertrag Zinsen auf dem verdeckten Eigenkapital von CHF 4'464 als verdeckte Gewinnausschüttung. Im Rahmen der internationalen Steuerausscheidung wurden die beweglichen Aktiven dem Sitz Tortola zugewiesen. 1.3 Mit Schreiben vom 10. März 2015 erhob die Steuerpflichtige Einsprache. Dabei wurde verlangt, dass für die Berechnung des verdeckten Eigenkapitals nicht der Gewinnsteuerwert, sondern der Verkehrswert des Grundstücks in A. heranzuziehen sei. Dieser Verkehrswert würde mindestens den ursprünglichen Kaufkosten entsprechen, weil das Grundstück erst im Februar des gleichen Jahres erworben worden sei. Mit Entscheid vom 27. März 2015 wurde die Einsprache teilweise gutgeheissen. Dabei wurde festgehalten, dass für die Ermittlung des verdeckten Eigenkapitals von den Ver-kehrswerten am Ende der Steuerperiode auszugehen sei. Höhere Verkehrswerte müssten nachgewiesen werden. Die maximalen Belehnungssätze seien in einem Kreisschreiben der Eidgenössischen Steuerverwaltung (EStV) festgehalten. In der Veranlagung sei von einem Maximalansatz von 80 % ausgegangen worden. Industriegebäude dürften aber nur zu maximal 70 % belehnt werden. Dies führe zu einer rektifizierten Berechnung. Insgesamt würden sich dadurch aber die Höhe der aufgerechneten Schuldzinsen und die Höhe des verdeckten Eigenkapitals nicht verändern. 2.1 Gegen den Einspracheentscheid liess die Steuerpflichtige (nachfolgend: Rekurrentin) mit Schreiben vom 21. April 2015 Rekurs und Beschwerde erheben mit dem sinngemässen Begehren, dass die Liegenschaft in A. mit 80 % zu bewerten und daher die Höhe des verdeckten Eigenkapitals sowie die aufgerechneten Darlehenszinsen anzupassen seien. Dabei wurde festgehalten, dass die Liegenschaft ein vermietetes Industriegebäude sei. Mieter seien Gewerbebetriebe und nicht Fabrikationsbetriebe. Die C. Bank habe den Kauf der Liegenschaft zu 79.1 % finanziert. Bei einer Fabrikliegenschaft wäre von den Banken nur eine Fremdfinanzierung von 50 - 60 % gewährt worden. Auch im Kreisschreiben der EStV würde der Begriff "Fabrikliegenschaft" explizit erwähnt. Daher müsse zwischen Gewerbe- und Industrieobjekten auf der einen Seite und Fabrikliegenschaften auf der andern Seite unterschieden werden. 2.2 In ihrer Vernehmlassung vom 3. Juni 2015 beantragte das Steueramt des Kantons Solothurn (KStA), Rekurs und Beschwerde kostenfällig abzuweisen und im Sinne einer re-formatio in peius die getätigten Abschreibungen auf der Kapitalanlageliegenschaft steuerlich aufzurechnen, die Steuerrückstellungen anzupassen sowie auf die Ausscheidung zugunsten des zivilrechtlichen Sitzes in Tortola zu verzichten, weil sich die tatsächliche Verwaltung in der Schweiz befinde. Im Rahmen der Begründung wurde festgehalten, dass die Rekurrentin eine Gesellschaft ohne liberiertes Grundkapital sei. Im Sinne der Rechtsgleichheit müsse daher ein Teil des Fremdkapitals, dem wirtschaftlich die Bedeutung von Eigenkapital zukomme, in steuerbares Eigenkapital umqualifiziert werden. Bei den Liegenschaften unterscheide man zwischen Fabrikliegenschaften, Villen und Eigentumswohnungen sowie den übrigen Liegenschaften. Während die übrigen Liegenschaften zu 80 % belehnt würden, würde die Belastungsgrenze bei den andern Kategorien bei 70 % liegen. Die von der Rekurrentin erworbene Liegenschaft sei klar eine Industrie- oder Fabrikliegenschaft. Seit seiner Erstellung im Jahr 1969 sei das Gebäude immer von Fabrikationsbetrieben genutzt worden. Wenn das Gebäude heute nicht mehr vollständig von Produktionsbetrieben genutzt werde, ändere dies nichts an der ursprünglichen Eigenschaft und Struktur der Liegenschaft. Der Begriff "Fabrikliegenschaft" sei nicht klar definiert. Nach der kantonalen Praxis würden sämtliche Industrie- und Gewerbegebäude darunter subsumiert werden. Auch im Berechnungsblatt der Katasterschätzung werde das Gebäude als Industrie-Gebäude qualifiziert. Die Höhe der Bankfinanzierung sei nicht massgebend. Die Finanzierungshöhe würde heute individuell berechnet. Massgebend seien Mietverträge, Bausubstanz, Bonität etc. Der Begriff der "übrigen Liegenschaften" sei ein Auffangbecken für spezielle Liegenschaften, die nicht unter die beiden andern Begriffe fallen würden. Die Gesellschaft entfalte ihre Geschäftstätigkeit vollumfänglich im Kanton Solothurn. In Tortola gäbe es weder Infrastruktur noch Personal. Alle administrativen Arbeiten würden in der Schweiz durch beauftragte Dritte erledigt. Eine internationale Steuerausscheidung sei daher nicht gerechtfertigt. Der stärkste Anknüpfungspunkt sei vorliegend am Ort der gelegenen Sache. Da die Gesellschaft nur eine einzige Liegenschaft besitze, sei hier auch der Anknüpfungspunkt für die direkte Bundessteuer. Beim Liegenschaftenhändler würde man drei Kategorien von Liegenschaften unterscheiden: a) Liegenschaften für den Verkauf (Umlaufvermögen); b) Betriebsliegenschaften (Anlagevermögen) und c) Liegenschaften, die nur durch ihren Ertrag dem Unternehmen dienen. Ordentliche Abschreibungen seien nur auf Betriebsliegenschaften zulässig. Die Liegenschaft in A. sei eine Handels- oder Kapitalanlageliegenschaft. Ordentliche Abschreibungen seien daher nicht zulässig. Die vorgenommene Abschreibung von CHF 283'876 müsse aufgerechnet werden. Der steuerbare Reingewinn würde daher CHF 232'221 anstatt CHF 1'281 betragen. Das steuerbare Eigenkapital würde auf CHF 1'182'221 anstatt auf CHF 793'408 festgesetzt. Abschliessend hielt das KStA fest, dass die vorliegende Sachverhaltsgestaltung als absonderlich beurteilt werden müsse. Der Standort in Tortola sei nur gewählt worden, um keine Liberierungspflichten beachten zu müssen. Zudem stelle sich die Frage, ob es nicht auch darum gegangen sei, die schweizerische Steuerbelastung möglichst tief zu halten. 2.3 Mit Schreiben vom 1. Juli 2015 beantragte die EStV im Rahmen ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge und die Gutheissung der Aufrechnungen im Rahmen der reformatio in peius. Ergänzend zu den Ausführungen des KStA hielt die EStV fest, dass mit den britischen Jungferninseln kein Doppelbesteuerungsabkommen bestehen würde. Daher sei das interne Recht der Schweiz massgebend. Zweck der Rekurrentin sei das Halten und die Verwaltung von Liegenschaften. Der gesamte Ertrag und Aufwand der Gesellschaft würde am Sitz der einzigen Liegenschaft der Gesellschaft, in A., anfallen. In Tortola habe die Rekurrentin lediglich einen Briefkasten. Die Direktorin der Rekurrentin würde in D., Israel, leben. Es gäbe daher keine Anknüpfungspunkte zu den Jungferninseln. Daher würde der Ort der tatsächlichen Verwaltung in der Schweiz liegen. 2.4 Mit Schreiben vom 27. Juli 2015 machte die Rekurrentin im Rahmen ihrer Replik gel-tend, dass die eingemieteten Firmen Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe und nicht Fabrikationsbetriebe seien. Die Liegenschaft in A. sei daher keine Fabrik, sondern eine gewerblich genutzte Liegenschaft. Die Höhe der Fremdfinanzierung sei sehr wohl massgebend. Die hohe Finanzierung von 79.1 % sei ein klares Indiz, dass es sich nicht um eine Fabrikliegenschaft handle. Das KStA habe es versäumt, die Gründe der hohen Finan-zierung abzuklären. Der Ort der tatsächlichen Verwaltung befinde sich dort, wo der Eigentümer seinen Entscheid fällen würde. In der Schweiz würde nur eine untergeordnete Verwaltungstätigkeit ausgeübt. Daher würde der Ort der tatsächlichen Verwaltung ausserhalb der Schweiz liegen. Die Rekurrentin sei auch keine Liegenschaftenhändlerin, sondern eine reine Immobiliengesellschaft. Mit Liegenschaften werde kein Handel betrieben. Die Liegenschaft sei das einzige Betriebsvermögen. Auf diesem dürften Abschreibungen vorgenommen werden. Abschreibungen würden zu stillen Reserven führen, die erst bei einem allfälligen Verkauf besteuert würden. Befremdend sei, dass das KStA den Anschaffungswert und die Kaufkosten in die Berechnung des verdeckten Eigenkapitals miteinbeziehe und dies als Argument dafür ansehe, dass die Liegenschaft keinen Wertverlust erlitten habe. Der Kanton Solothurn sei der einzige Kanton, der derartige Abschreibungen nicht mehr zulassen würde. Keinesfalls dürfe hier von einer absonderlichen Sachverhaltsgestaltung gesprochen werden. Vorliegend hätten erbrechtliche Überlegungen und nicht steueroptimierende Bestrebungen zur Konstruktion geführt. Die Rekurrentin würde mit der gewählten Konstruktion keine Steuern sparen. Aus den Erwägungen: 2. Im vorliegenden Fall ist die Qualifikation der Liegenschaft strittig. Ebenso ist strittig, ob sich der Ort der tatsächlichen Verwaltung in der Schweiz befindet und ob auf der Liegenschaft ordentliche Abschreibungen getätigt werden dürfen. Nachdem diese Fragen im DBG und StG bzw. StHG (Steuerharmonisierungsgesetz; SR 642.14) praktisch identisch geregelt sind, können die beiden Rechtsmittel gemeinsam behandelt werden. Wo notwendig, wird auf Differenzierungen zwischen dem kantonalen Recht und dem Bundesrecht hingewiesen. 3. Da die Rekurrentin über kein Eigenkapital verfügt, ist ihr aus Gründen der Rechts-gleichheit derjenige Teil des Fremdkapitals, der wirtschaftlich die Bedeutung von Eigenkapital hat, als verdecktes Eigenkapital aufzurechnen (b. zwahlen, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern Kantone und Gemeinden [StHG], 2. A., Art. 29/ 29a StHG N 19). Diese Tatsache wird auch von der Rekurrentin im Grundsatz nicht bestritten. Umstritten sind demgegenüber die Berechnung dieses Eigenkapitals und insbesondere die Klassifikation der Liegenschaft. Da gesetzliche Grundsätze fehlen, hat die EStV am 6. Juni 1997 das Kreisschreiben Nr. 6 über verdecktes Eigenkapital bei Kapitalgesellschaften und Genossenschaften erlassen. Laut diesem Kreisschreiben werden die Liegenschaften wie folgt unterteilt: … Eine Kapitalgesellschaft darf somit ihre Fabrikliegenschaft rechnerisch höchstens mit Fremdmittel von 70 % des Verkehrswerts belehnen. Wird die Liegenschaft höher belehnt, ist von einem verdeckten Eigenkapital auszugehen, wenn ein Teil des Fremdkapitals von Anteilseignern oder nahestehenden Dritten stammt. Zu den "übrigen Liegenschaften" zählen nach kantonaler Praxis in erster Linie: Ein- und Mehrfamilienhäuser, Abwarts- und Angestelltenwohnungen in Fabrikliegenschaften. Die Liegenschaft der Rekurrentin ist ihr ehemaliger Produktionsbetrieb. Heute wird sie gewerblich vermietet. Die Mieter erbringen inzwischen nach Angabe der Rekurrentin mehrheitlich Dienstleistungen und sind nicht mehr in der eigentlichen Produktion tätig. Zudem wurden an der Bausubstanz der Liegenschaft offenbar keine Veränderungen vorgenommen. Ausserdem hat die C. Bank den Kauf der Liegenschaft offenbar mit einer Belehnung von 79.1 % finanziert. Ob das Gebäude nach dem Gesagten als Fabrikliegenschaft oder "übrige Liegenschaft" zu qualifizieren ist, kann offen bleiben: Darf die Liegenschaft mit maximal 70 % belehnt werden, ergibt sich ein maximales verdecktes Eigenkapital von CHF 1'323'815. Darf die Liegenschaft demgegenüber zu 80 % belehnt werden, beträgt das maximale verdeckte Eigenkapital noch CHF 1'019'228. Aufgerechnet wurden vorliegend letztlich CHF 954'464. Dieser Betrag entspricht gemäss eingereichter Jahresrechnung der Rekurrentin den Darlehen der Nahestehenden. Er liegt innerhalb des errechneten Rahmens, unabhängig davon, ob eine Fabrikliegenschaft oder eine „übrige Liegenschaft“ anzunehmen ist. Die vorgenommene Aufrechnung ist insofern korrekt. 4.1 Gemäss Art. 50 DBG bzw. Art. 20 Abs. 1 StHG wird die steuerrechtliche Zugehörigkeit und damit die unbeschränkte Steuerpflicht einer Gesellschaft begründet, wenn sich ihr Sitz oder ihre tatsächliche Verwaltung in der Schweiz befindet. Unter dem Sitz wird bei juristischen Personen der Ort verstanden, den die Statuten als Sitz bezeichnen (Art. 56 ZGB). Grundsätzlich kann der Sitz frei gewählt werden. Unter dem Ort der tatsächlichen Verwaltung wird der Ort der wirklichen Leitung im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum interkantonalen Doppelbesteuerungsverbot verstanden (p. locher, Einführung in das internationale Steuerrecht der Schweiz, 3. A., S. 241 f.). 4.2 Bei der Bestimmung eines Sitzes im internationalen Verhältnis ist in erster Linie das Kollisionsrecht massgebend, welches den innerstaatlichen Regelungen vorgeht (richner et al., Handkommentar zum DBG, 2. A., Art. 50 N 2). Doppelbesteuerungsabkommen sind mit den gesetzlichen Regelungen zu koordinieren, dass die staatsvertraglichen Regelungen eingehalten werden können. Existiert demgegenüber kein Kollisionsrecht, kann auf die innerstaatlichen Regelungen abgestellt werden. Zwischen der Schweiz und den Britischen Jungferninseln existiert kein Doppelbesteuerungsabkommen. Massgebend ist daher das landesinterne Recht. 4.3 Die Rekurrentin hat ihren formellen Sitz unbestrittenermassen in Tortola auf den Britischen Jungferninseln. Vorliegend stellt sich daher die Frage, ob allenfalls der Ort der tatsächlichen Verwaltung in der Schweiz liegt. Der Ort der tatsächlichen Verwaltung einer ausländischen Gesellschaft liegt immer dann in der Schweiz, wenn die für die laufenden Geschäftsleitung notwendigen Entscheide von einiger Wichtigkeit hauptsächlich in der Schweiz gefällt werden (p. mäusli, Die Ansässigkeit von Gesellschaften im internationalen Steuerrecht, S. 46 ff.). Der Ort der Verwaltungsratssitzungen, der Generalversammlungen oder gar der Wohnsitz der Aktionäre ist demgegenüber nicht entscheidend (p. locher, a.a.O., S. 242). Zweck der Rekurrentin ist das Halten und die Verwaltung von Liegenschaften. Gemäss Jahresrechnung 2013 verfügt die Rekurrentin lediglich über die hier interessierende Liegenschaft in Grenchen. Sämtliche Einnahmen und Ausgaben der Gesellschaft stehen im Zusammenhang mit dieser Liegenschaft. In administrativer Hinsicht kann festgehalten werden, dass die Rekurrentin an ihrem formellen Sitz lediglich über eine Zustelladresse verfügt. Verbucht sind weder ein Personal- noch ein Mietaufwand. Alle administrativen Arbeiten werden in der Schweiz erledigt. Die einzige einzelzeichnungsberechtigte Direktorin ist Y., die ihren Wohnsitz in D., Israel, hat. Auch hier ist ein Bezug zu den Britischen Jungferninseln nicht ersichtlich. Die Rekurrentin bestreitet lediglich, dass sich die tatsächliche Verwaltung in der Schweiz befinden würde. Sie kann aber keinerlei Angaben liefern, wo denn sonst die tatsächliche Verwaltung ausgeübt werde. Insbesondere kann sie keinen Anhaltspunkt dafür liefern, dass sich die tatsächliche Verwaltung auf den Britischen Jungferninseln abspielen soll. Nachdem die Gesellschaft lediglich über eine Liegenschaft in A. verfügt, kann festgehalten werden, dass der Gesellschaftszweck faktisch ausschliesslich in A. verfolgt wird. Somit ist der Kanton Solothurn für die Besteuerung zuständig. Auf eine internationale oder nationale Steuerausscheidung kann somit verzichtet werden. 5. Weiter hält das KStA in seiner Vernehmlassung vom 3. Juni 2015 fest, dass beim Lie-genschaftenhändler drei Arten von Immobilien zu unterscheiden seien: a) Liegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind. Als Handelsware bilden sie Um-laufvermögen; b) Betriebsliegenschaften, die unmittelbar dem Handelsbetrieb dienen. Sie sind im Anlagevermögen zu verbuchen; c) Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar mit ihrem Ertrag (z.B. Mieteinnahmen) als Kapitalanlage dienen. Auch Kapitalanlageliegenschaften sind ebenfalls im Anlagevermögen zu verbuchen. Da ordentliche Abschreibungen nur auf Liegenschaften im Umlaufvermögen zulässig seien und die Liegenschaft in A. eine Kapitalanlageliegenschaft sei, will das KStA die vorgenommenen Abschreibungen aufrechnen. Die Rekurrentin hält demgegenüber fest, dass sie eine Immobiliengesellschaft und keine Liegenschaftenhändlerin sei, weshalb die genannte Rechtsprechung hier nicht anwendbar sei. Effektiv werden bei Liegenschaftenhändlern nach der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung Abschreibungen auf Kapitalanlageliegenschaften nicht mehr zugelassen (BGer, Entscheid vom 16. Februar 2007, 2A.667/2006, E. 3, publiziert in: StR 62, S. 916 f.; Entscheid vom 16. Mai 2011, 2C_50/2011, E 2.1). Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel liegt vor, wenn der Handel mit Liegenschaften einer natürlichen Person über den Rahmen einer ordentlichen Vermögensverwaltung hinausgeht und in der Absicht erfolgt, mit dem planmässigen An- und Verkauf von Grundstücken einen Gewinn zu erzielen (vgl. richner et al., a.a.O., Art. 18 N 20 ff.). Kapitalanlageliegenschaften stellen bei natürlichen Personen, die als Liegenschaftenhändler besteuert werden, eher Privatvermögen dar, weshalb hier korrekterweise keine Abschreibungen akzeptiert werden können (vgl. Antwort des Bundesrates auf die Interpellation Nr. 14.3454 vom 17. Juni 2014, Abschreibung auf Kapitalliegenschaften, eingereicht von Daniela Schneeberger, unter www.parlament.ch). Vorliegend geht es aber nicht um eine natürliche Person, die einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel betreibt, sondern um eine juristische Person, die im Bereich der Immobilienverwaltung tätig ist. Bei juristischen Personen entfällt die Differenzierung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen. Bei juristischen Personen sind daher ordentliche Abschreibungen auf Kapitalanlageliegenschaften steuerrechtlich zulässig, sofern ein altersbedingter Wertverlust auf dem Gebäudeteil absehbar ist. Nicht zulässig ist es, Abschreibungen aus pauschalen Gründen (z.B. jährliche Wertverminderung wird durch Mieterträge kompensiert) zu verneinen (BGE 132 I 175; h. casanova, Die steuerrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 2006, Kantonale Abgaben [inkl. Steuerharmonisierung], ASA 77 S. 77 ff.). Die Höhe der Abschreibung entspricht der tatsächlichen Wertverminderung im ent-sprechenden Geschäftsjahr. Aus Gründen der Vereinfachung ist es aber zulässig, die Ab-schreibungen auf die voraussichtliche Gebrauchsdauer eines Guts linear oder degressiv zu verteilen. Bei Liegenschaften werden zulässige Abschreibungssätze meistens von den Steuerbehörden festgelegt und publiziert. Als Beispiel ist hier die Tabelle der EStV "Merkblatt A 1995 betreffend die Abschreibungen auf dem Anlagevermögen geschäftlicher Betriebe" (publiziert in: ASA 63 S. 632) zu erwähnen. Die Vorinstanz hat die Abschreibungen mit dem Argument verweigert, dass es sich hier nicht um eine Betriebsliegenschaft handle. Diese pauschale Argumentation ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht zulässig (BGE 132 I 175). Nachdem kein Grund ersichtlich ist und auch nicht geltend gemacht wurde, weshalb im vorliegenden Fall davon auszugehen sei, dass die Liegenschaft keine regelmässige Wertverminderung erleide, sind die Abschreibungen im Grundsatz als zulässig zu erklären. Auf Geschäftshäusern ist laut dem erwähnten Merkblatt der EStV ein Abschreibungssatz von 3 % zulässig, sofern das Gebäude und Land zusammen bewertet werden, was hier der Fall ist. Demgegenüber hat der Kanton Solothurn in der Wegleitung zur Steuererklärung 2013 Abschreibungssätze von 8 % als zulässig erklärt. Ausdrücklich wird in Ziff. 4 dieses Dokuments festgehalten, dass diese Abschreibungssätze auch für Rendite- oder Kapitalanlageliegenschaften gelten würden, sofern die steuerliche Leistungsfähigkeit der Gesellschaft korrekt abgebildet sei. Vorliegend kann zwar festgehalten werden, dass die Rekurrentin ihre steuerliche Leistungsfähigkeit nicht korrekt abgebildet hat, weshalb ein verdecktes Eigenkapital aufgerechnet wurde. Die Aufrechnung eines verdeckten Eigenkapitals führt aber nicht automatisch zur Verweigerung jeglicher Abschreibungen. Vorliegend wurden die Abschreibungen mit dem pauschalen Argument verweigert, weil auf Kapitalanlageliegenschaften generell nicht abgeschrieben werden dürfte. Diese pauschale Behauptung ist für juristische Personen nicht haltbar. Auch wenn der Rekurrentin ein verdecktes Eigenkapital aufgerechnet werden musste, werden keine Argumente vorgebracht, weshalb im konkreten Fall Abschreibungen nicht zulässig sein sollten. Die Abschreibungen sind daher grundsätzlich nicht zu beanstanden. Die Rekurrentin hat in ihrer Jahresrechnung das Grundstück mit dem Kaufpreis (CHF 5'246'500) bewertet. Zusammen mit den Kaufkosten von CHF 70'376 ergibt dies ein Anlagevermögen von CHF 5'316'876, welches mit 5.34 % abgeschrieben wurde. Somit ist davon auszugehen, dass die Abschreibungen auch betragsmässig noch als zulässig bezeichnet werden müssen. 6. Rekurs und Beschwerde erweisen sich somit als unbegründet und sind abzuweisen. Teilweise abzuweisen ist aber auch der Antrag der Vorinstanz, soweit eine Aufrechnung der Abschreibungen gefordert worden war. Gutzuheissen ist der Antrag der Vorinstanz, soweit ein Verzicht auf eine Ausscheidung gefordert worden war. * Steuergericht, Urteil vom 23. November 2015 (SGSTA.2015.31; BST.2015.28)*

Parole chiave

hidden equityactual administrationtax domiciledepreciationcapital investment propertyforeign companyproperty valuationcorporate tax

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

How should hidden equity be calculated for an undercapitalized company and how is the property classified for that purpose?

Decisione estratta

The hidden equity reallocation was correct because the imposed amount stayed within the range regardless of whether the property was treated as a factory property or an ordinary property.

Motivazione estratta

The court held that the exact classification could remain open, since the resulting maximum hidden equity under either applicable loan-to-value ratio still exceeded the amount actually reallocated.

Questione giuridica chiave

Is the company actually managed in Switzerland, creating unlimited tax liability there?

Decisione estratta

Yes. The place of actual administration was in Switzerland, so no international or domestic allocation to Tortola was required.

Motivazione estratta

The company had only a mailbox at its formal seat; all administrative work was done in Switzerland; key ongoing decisions were made mainly in Switzerland; there were no meaningful links to the BVI.

Questione giuridica chiave

Are ordinary depreciation deductions on the capital investment property tax-deductible?

Decisione estratta

Yes, in principle. For legal entities, ordinary depreciation on capital investment property is allowed if an age-related decline in value on the building part is foreseeable.

Motivazione estratta

The court rejected a blanket denial of depreciation for investment property. The lower authority had relied on an impermissible general assumption. No specific reason was shown why the property would not depreciate, and the claimed rate was not excessive.

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