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Property maintenance costs after five years: effective deduction or lump sum

SGSTA.1997.120Altro tribunale25 ott 1998Partially Granted

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The taxpayer challenged an assessment that allowed only a 20% lump-sum deduction for property expenses. The court held that, under the tax statute and ordinance, effective maintenance costs are the default rule, while the lump-sum deduction is an exception. The first five full tax years after acquisition are subject only to the lump sum; after that period, the taxpayer may again deduct actual costs unless the lump sum is expressly claimed. The appeal succeeded for the 1996 maintenance works but failed as to expenses from 1991 and 1992, and the matter was remitted for reassessment.

Massima Omnilex

StG § 39 Abs. 3 and 4; StVO Nr. 16 § 9 Abs. 1-3: property maintenance costs and lump-sum deduction after acquisition; the effective-cost deduction is the rule, the lump sum the exception. During the first five full tax years after acquisition, only the lump sum may be claimed. Thereafter, the taxpayer again falls under the effective-cost regime irrespective of whether the tax year is even or odd, unless the lump-sum deduction is expressly chosen (consid. 2-3). Older maintenance expenses not belonging to the assessment period cannot be deducted in a later tax year.

Testo completo

Geschäftsnummer:** SGSTA.1997.120**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:26.10.1998
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.221
Titel:** Liegenschaftskosten: Effektive Kosten oder Pauschalabzug?**
Resümee:** StG § 39 Abs. 4, StVO Nr. 16 § 9 Abs. 1 und 2 - Liegenschaftskosten: Effektive Kosten oder Pauschalabzug? Nach Ablauf der fünf Jahre ab Erwerb der Liegenschaft können wieder die effektiven Kosten zum Abzug gebracht werden, ausser der Pauschalabzug werde geltend gemacht.**
KSGE 1998 Nr. 9 ** StG § 39 Abs. 4, StVO Nr. 16 § 9 Abs. 1 und 2** - Liegenschaftskosten: Effektive Kosten oder Pauschalabzug? * Nach Ablauf der fünf Jahre ab Erwerb der Liegenschaft können wieder die effektiven Kosten zum Abzug gebracht werden, ausser der Pauschalabzug werde geltend gemacht.* Urteil St 1997/120 und BSt 1997/24 vom 26.10.1998 Sachverhalt: 1. Der Steuerpflichtige erwarb am 21. Juni 1991 die Liegenschaft GB Olten Nr. ... zu einem Drittel Miteigentum. Die drei Miteigentümer liessen an der offenbar renovationsbedürftigen Liegenschaft in den Jahren 1991 und 1992 verschiedene Arbeiten an Küchen und Bodenbelägen für total Fr. 24'797.50 ausführen. Im Jahr 1996 wurden weitere Sanierungen durchgeführt: Ersatz der Waschmaschine (Fr. 3'300.--), Arbeiten an den elektrischen Installationen (Fr. 8'267.90), Ersatz von Fenstern (Fr. 8'379.--) sowie der Heizung (Fr. 27'122.90), diverse Schreinerarbeiten (Fr. 24'597.--) sowie ein Küchenumbau (Fr. 18'000.--). Hinzu kamen 1996 Versicherungsprämien von total Fr. 764.55. In der Steuererklärung 1997 machte der Steuerpflichtige den gesamten erwähnten Liegenschaftenaufwand inkl. der Aufwendungen in den Jahren 1991 und 1992 als Abzug zu einem Drittel geltend. In der definitiven Veranlagung vom 27. September 1997 wurde lediglich der Pauschalabzug von 20 % des steuerbaren Eigenmietwertes zum Abzug zugelassen. 2. Mit Einsprache vom 30. Oktober 1997 beantragte der Steuerpflichtige den Abzug der effektiv angefallenen Kosten, insbesondere derjenigen, die mit dem Ersatz von Heizung, Fenstern und Waschmaschine sowie mit der Sanierung der elektrischen Installationen verbunden gewesen waren. Die getroffenen Massnahmen hätten zum Teil auch der Energieeinsparung gedient. Mit Einspracheentscheid vom 10. November 1997 wurde die Einsprache abgewiesen, da der Steuerpflichtige im Steuerjahr 1996 den Pauschalabzug geltend gemacht habe und ein Wechsel zum Abzug der effektiv angefallenen Kosten nur in einem geraden Steuerjahr möglich sei (§ 9 Abs. 2 Steuerverordnung Nr. 16). 3. Gegen diesen Entscheid erhob der Steuerpflichtige am 12. November 1997 Rekurs und bestätigte sein Rechtsbegehren. Mit Datum vom 12. Januar 1998 beantragt die Veranlagungsbehörde die Abweisung des Rekurses. Erwägungen: 1. Gemäss § 39 Abs. 3 StG können bei Liegenschaften Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die notwendigen Kosten der Verwaltung sowie Kosten für Energiesparmassnahmen an bestehenden Bauten im Rahmen einer Verordnung des Regierungsrates steuerrechtlich abgezogen werden. Gemäss § 39 Abs. 4 StG kann der Steuerpflichtige für Grundstücke des Privatvermögens anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien einen Pauschalabzug geltend machen. Dieser Pauschalabzug beträgt 20 % des Bruttoertrages, wenn das fragliche Gebäude zu Beginn des Steuerjahres älter als 10 Jahre ist (§ 11 lit. b Steuerverordnung Nr. 16). 2. Strittig ist im vorliegenden Verfahren, ob der Rekurrent die effektiven Unterhaltskosten in Abzug bringen kann oder ihm lediglich der Pauschalabzug gewährt werden kann. a) Gemäss § 9 Abs. 1 Steuerverordnung Nr. 16 kann anstelle der tatsächlichen Kosten ein Pauschalabzug geltend gemacht werden. Der Steuerpflichtige kann gemäss Absatz 2 der genannten Bestimmung alle 2 Jahre jeweils im geraden Steuerjahr zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug wählen. Für die ersten 5 vollen Steuerjahre seit dem Erwerb der betreffenden Liegenschaft kann schliesslich nach Absatz 3 der genannten Bestimmung nur der Pauschalabzug geltend gemacht werden. b) Nach dem Wortlaut von § 9 Steuerverordnung Nr. 16 muss die Möglichkeit der effektiven Unterhaltskosten als Grundregel betrachtet werden. Anders ist die Formulierung von § 9 Abs. 1 Steuerverordnung Nr. 16 nicht zu verstehen: "Anstelle der tatsächlichen Kosten ......". c) Ein Steuerpflichtiger hat gemäss Abs. 2 von § 9 Steuerverordnung Nr. 16 die Möglichkeit, in einem geraden Steuerjahr anstelle der Grundregel des effektiven Kostenabzuges den Pauschalabzug zu wählen. Wählt er jedoch den Pauschalabzug, kann er lediglich in einem geraden Steuerjahr wieder zum effektiven Abzug zurückkehren. d) Der Grundsatz des effektiven Kostenabzuges erfährt während der ersten 5 vollen Steuerjahre seit dem Erwerb einer Liegenschaft insofern eine Ausnahme, als gemäss § 9 Abs. 3 Steuerverordnung Nr. 16 während dieser Zeit lediglich der Pauschalabzug geltend gemacht werden kann. Qualifiziert man jedoch den effektiven Kostenabzug als Grundregel, muss im 6. Steuerjahr nach Erwerb einer Liegenschaft konsequenterweise wieder diese Grundregel gelten, und zwar unabhängig davon, ob es sich beim 6. Steuerjahr nach Erwerb einer Liegenschaft um ein ungerades oder gerades Steuerjahr handelt. Unabhängig davon gilt ab diesem Zeitpunkt wieder die Grundregel des effektiven Kostenabzuges, es sei denn, der Steuerpflichtige verlange ausdrücklich die Beibehaltung des Pauschalabzuges. 3. Für den vorliegenden Fall führen die vorstehenden Ueberlegungen zu folgenden Schlüssen: Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft GB Olten Nr. ... am 21. Juni 1991 zu einem Drittel Miteigentum. Gemäss § 9 Abs. 3 Steuerverordnung Nr. 16 konnte er für die ersten 5 vollen Steuerjahre, d.h. für die Steuerjahre 1992 - 1996, lediglich den Pauschalabzug geltend machen. Nach Ablauf der ersten 5 vollen Steuerjahre nach dem Erwerb, d.h. vorliegend im Steuerjahr 1997, gelangt wiederum die Grundregel des effektiven Kostenabzuges zur Anwendung. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn der betreffende Steuerpflichtige ausdrücklich den Pauschalabzug geltend macht. Nachdem der Rekurrent im Steuerjahr 1997 den Pauschalabzug eben gerade nicht geltend machte, gilt die Grundregel des effektiven Kostenabzuges. Der Rekurs ist somit bezüglich der geltend gemachten Unterhaltsarbeiten im Jahr 1996 gutzuheissen. Dagegen können die geltend gemachten Aufwendungen der Jahre 1991 und 1992 im Steuerjahr 1997 nicht berücksichtigt werden. Die Akten sind somit an die Vorinstanz zwecks Vornahme einer Neuveranlagung im Sinne dieser vorstehenden Erwägungen zurückzuweisen. 4. ... * Steuergericht, Urteil vom 26. Oktober 1998*

Parole chiave

property maintenancelump-sum deductioneffective coststax assessmentrenovation expensesacquisition periodremand

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether effective property maintenance costs may again be deducted after the first five full tax years following acquisition, absent an express request for the lump-sum deduction.

Decisione estratta

Yes. After the first five full tax years, the effective-cost deduction again applies as the default rule unless the taxpayer expressly chooses the lump-sum deduction.

Motivazione estratta

Section 9 of the ordinance makes effective costs the rule, lump-sum deduction the exception. The five-year rule only temporarily restricts the taxpayer to the lump sum; once that period ends, the default effective-cost deduction returns regardless of whether the year is even or odd.

Questione giuridica chiave

Whether maintenance expenses from 1991 and 1992 may be deducted in the 1997 tax year.

Decisione estratta

No. Those expenses could not be taken into account in the 1997 tax year.

Motivazione estratta

Only the expenses relevant to the 1997 assessment period were admissible; the older renovation expenses from 1991 and 1992 fell outside the deductible period for that tax year.

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