Entscheidpublikation VVGE 1971/75 Nr. 47, S. 47:
Art. 779 ZGB.
Formerfordernisse für die Eintragung eines Baurechts im Grundbuch. Die Eintragung kann nicht mit der Begründung zurückgewiesen werden, das Stammgrundstück sei grundpfändlich belastet.
Entscheid des Regierungsrates vom 16. März 1971 (Nr. 1422).
- In materieller Hinsicht wird vom Grundbuchverwalter u.a. geltend gemacht, das einzutragende Baurecht sei flächenmässig nicht präzisiert; es sei unklar, ob sich das Baurecht auf die ganze Parzelle beziehe oder nur auf jene Fläche, welche ausschliesslich für die Bauten und deren zweckmässige Benützung beansprucht werde.
Das Grundbuchamt stützt sich dabei auf Art. 779b ZGB, der besagt: "Die vertraglichen Bestimmungen über den Inhalt und Umfang des Baurechtes, wie namentlich über Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie über die Benutzung nicht überbauter Flächen, die mit seiner Ausübung in Anspruch genommen werden, sind für jeden Erwerber des Baurechtes und des belasteten Grundstückes verbindlich. Entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes statuiert aber der zitierte Artikel kein Formerfordernis für die Eintragungsfähigkeit des Baurechtsvertrages. Er bedeutet lediglich, dass die vertraglichen Bestimmungen über den Inhalt und Umfang des Baurechtes für jeden Erwerber des Baurechtes und des belasteten Grundstückes verbindlich sind." Es ist verfehlt, in dieser Bestimmung ein Formerfordernis für die Eintragungsfähigkeit des Baurechtsvertrages zu erblicken.
Selbstverständlich ist, dass wie bei der Begründung einer Grunddienstbarkeit im Begründungsvertrag über ein selbständiges dauerndes Baurecht Inhalt und Umfang des Baurechtes klar festgestellt sein sollen. Es liegt dies schon im Interesse der Vertragsparteien. Hätte zwischen den Vertragsparteien die Auffassung bestanden, dass nur eine bestimmte (Teil-) Fläche der Parzelle Gegenstand des Baurechtes bilden sollte, wäre es notwendig gewesen, dass diese betroffene Fläche umgrenzt und auf dem Situationsplan markiert worden wäre.
- Das Grundbuchamt hat die Anmeldung des Baurechtsvertrages sodann abgewiesen, weil das Stammgrundstück grundpfändlich belastet sei.
Mit dem Hinweis auf die Entwertung des bisherigen Grundstückes kann jedoch die Abweisung der Anmeldung zum Eintrag eines selbständigen Baurechtes nicht begründet werden. Abgesehen davon, dass nicht mit Bestimmtheit gesagt werden kann, das verbleibende Grundstück reiche nicht mehr aus zur Deckung der aufhaftenden Grundpfandtitel, hat der Grundbuchverwalter diese Frage bei der Eintragung des vorliegenden Baurechtsvertrages gar nicht zu prüfen. Es berührt diese Frage das zwischen dem Baurechtsgeber und dem Baurechtsnehmer begründete Rechtsverhältnis nicht, sondern betrifft allein das Rechtsverhältnis zwischen dem Grundpfandschuldner bzw. Eigentümer des Unterpfandes und den Grundpfandgläubigern. Sollte eine Verschlechterung oder Wertverminderung des Pfandobjektes durch den Verkauf der fraglichen Gebäude und durch die Begründung eines Baurechtes tatsächlich eingetreten sein, so stehen den Grundpfandgläubigern die ihnen in Art. 808 und 809 ZGB vorgesehenen Rechtsmittel offen. Das ZGB gibt dem Grundpfandgläubiger in den besagten Artikeln verschiedene Ansprüche gegen eine die Sicherheit des Pfandrechtes gefährdende Wertverminderung. Gemäss Art. 142 EG zum ZGB ist der Kantonsgerichtspräsident zuständig, über die notwendigen Massnahmen einer drohenden oder eingetretenen Wertverminderung eines Unterpfandes zu entscheiden. Hingegen fehlt die Rechtsgrundlage, die den Grundbuchverwalter berechtigen würde, die grundbuchliche Fertigung eines Rechtsgeschäftes zu verweigern, mit welchem allenfalls eine Wertverminderung des grundpfandbelasteten Grundstückes bewirkt wird.