CCC.1995.6978•Tenant cannot compel use of rental security for rent arrears
CCC.1995.6978Altro tribunale7 ago 1995Dismissed
Estratto da Omnilex
P. SA, tenant of an apartment leased by O. SA, challenged an eviction order after rent arrears and termination of the lease. It argued that the landlord should first have used the CHF 5,000 security deposit and that the enforcement date was too close. The Court of Cassation Civil rejected the appeal, holding that the security deposit under Art. 257e para. 1 CO is not intended to pay rent arrears and that the lower court did not abuse its discretion in fixing execution for 20 July 1995. The new argument concerning the occupant's absence abroad was inadmissible because raised only in cassation. Costs of CHF 88 were imposed on the appellant.
Art. 257e al. 1 CO; rental security deposit and rent arrears: the security deposited in a bank is intended to secure the landlord against damage to the leased property and not to satisfy overdue rent. The tenant cannot compel the landlord to realize the deposit for rent arrears. In eviction matters, the determination of the enforcement date falls within the trial judge’s discretion and is reviewed only for abuse; a new factual argument raised for the first time on cassation is inadmissible (consid. 3).
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N° dossier: CCC.1995.6978
Autorité:
Date décision: 07.08.1995
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Sûretés. Loyer.
Résumé:
Le locataire ne peut exiger du bailleur qu'il réalise les garanties de paiement déposées dans une banque pour couvrir un loyer arriéré.
Mots-clés:
LOYER SURETES (LOYER)
Articles de loi:
Art. 257e al. 1 CO
1. O. SA a remis à bail à P. SA un apparte-
ment de 5 1/2 pièces à l'usage d'habitation dès le 1er octobre 1994. La
locataire a déposé un montant en garantie de 5'000 francs. Le montant du
loyer est de 2'500 francs par mois plus charges soit au total
2'790 francs. Par lettre recommandée du 13 mars 1995, le représentant de
la bailleresse a mis en demeure la locataire de payer dans les 30 jours
les loyers arriérés d'octobre 1994 à mars 1995. Par avis de résiliation de
bail du 21 avril 1995, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 mai
1995. A sa requête, le président du Tribunal civil a ordonné l'expulsion
de la locataire après avoir constaté que le bail avait été résilié régu-
lièrement faute de paiement des loyers arriérés. La décision attaquée
charge le greffe du Tribunal du lieu de situation de l'immeuble de procé-
der à l'expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, dès
le 20 juillet 1995.
2. P. SA recourt contre cette décision en faisant valoir que
celle-ci n'a pas pris en considération la garantie de paiement remise à la
bailleresse, le fait que l'appartement est utilisé comme appartement fami-
lial, l'utilisatrice de cet appartement, B. et ses enfants se
trouvant en Extrême-Orient depuis le 28 juin 1995 et ne pouvant quitter
les lieux dans les délais impartis. En raison de ces motifs, la recourante
demande la suspension de l'ordonnance d'expulsion et un nouveau délai rai-
sonnable pour quitter les lieux.
3. Les motifs de recours invoqués par la recourante ne sont pas
pertinents. La garantie de paiement exigée du locataire n'est pas destinée
au paiement de loyers arriérés mais à garantir le bailleur contre d'éven-
tuels dommages à la chose louée. Le locataire ne peut exiger du bailleur
qu'il réalise cette garantie, déposée dans une banque (art.257e al.1 CO)
pour couvrir un arriéré de loyer (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du
bail, 2ème éd. p.148 No 5.1) Par ailleurs, le juge n'a pas abusé de son
pouvoir d'appréciation en fixant l'exécution forcée de l'expulsion au 20
juillet, soit près d'un mois après la décision. Selon ses observations, la
recourante n'a pas fait état à l'audience du fait que l'occupante de l'ap-
partement était absente et ne pouvait quitter les lieux dans le délai im-
parti. Invoqué pour la première fois en cassation, ce moyen est irrece-
vable.
Le recours, mal fondé, doit être rejeté. La demande d'effet sus-
pensif du recours est sans objet au vu du sort de la procédure. La recou-
rante qui succombe supportera les frais de celle-ci, sans dépens, l'inti-
mée n'ayant pas été appelée à procéder.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Rejette le recours.
2. Met à la charge de la recourante les frais arrêtés à 88 francs.
Estratto da Omnilex
Whether the landlord had to use the rental security to cover rent arrears before eviction
No. The security under Art. 257e para. 1 CO is meant to secure the landlord against damage to the leased property, not to pay overdue rent.
The tenant cannot require the landlord to realize the bank-deposited security for rent arrears; that purpose is legally excluded.
Whether the execution date of the eviction order was set arbitrarily too soon
No abuse of discretion was shown in setting enforcement for 20 July 1995, nearly one month after the decision.
The lower judge acted within discretionary powers; the delay granted was not unreasonable.
Whether the argument based on the occupant's absence abroad was admissible in cassation
No. The point was raised for the first time on cassation and was therefore inadmissible.
New factual allegations not presented at the hearing cannot be invoked for the first time on cassation review.
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