Jurisprudence du Tribunal Cantonal
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N° dossier:
CC.1995.463
Autorité:
Date décision:
28.09.1998
Publié le:
14.04.2008
Revue juridique:
Titre:
Vente d'une part de copropriété sur une future unité d'étage. Contrat de vente Contrat d'entreprise.
Résumé:
**Vente d'une part de copropriété sur une futur unitéd'étage. Contrat se décomposant en contrat de vente immobilière et contrat d'entreprise, passé en la forme authentique. Contestation, le vendeur prétendant que le prix fixé ne comprenait pas les plus-values résultant du choix de l'acquéreur et réclamant un solde, tandis que les acheteurs prétendaient qu'un prix forfaitaire avait été convenu.
En l'occurrence, rejet de la demande de l'acheteur.**
Articles de loi:
Art. 216 CO
Art. 363ss CO
Art. 373 CO
Art. 374 CO
A. F.F. , A.F.
et F. SA par son administrateur F.F. d'une part
et
U.N. et J.N. d'autre part, ont passé, le 12 novembre 1993, une
promesse
de vente et d'achat immobilière irrévocable, les seconds
s'engageant
à acquérir en copropriété chacun pour une moitié la future
unité
d'étage 3093 du cadastre de X. à constituer sur la parcelle 2979
du même
cadastre. L'entrée en jouissance était prévue au 30 juin 1994.
Les modalités du paiement du prix de vente étaient les suivan-
tes :
" D'un commun accord et sous
réserve du décompte final des
plus ou moins-values liées tant au
descriptif qu'aux
desiderata ultérieurs des
promettant-acquéreurs, le prix
de vente a été convenu à UN
MILLION CENT SEPTANTE-CINQ
MILLE FRANCS (fr. 1'175'000.--),
montant payable comptant,
sans intérêts, au jour de la
signature de l'acte définitif
de vente, sous déduction :
- d'un acompte de cent mille
francs (fr. 100'000.--)
montant réglé selon accord
séparé, passé hors la vue du
notaire.
- d'un acompte de cent mille
francs (fr. 100'000.--),
montant payable à la réception
de l'objet brut (gros-
oeuvre), soit en principe le 31
janvier 1994." (D.5/1)
Le 4 février 1994, F.F. , agissant pour le compte de F. SA,
d'une
part, et U.N. et J.N. d'autre part, ont passé un acte de vente
immobilière
avec exécution différée portant sur le même objet que la
promesse
de vente et comportant un chiffre 11 à la teneur suivante :
" Il est précisé que les
travaux d'équipement suivants ont
été pris en charge directement par
les acquéreurs :
Electricité : travaux d'électricité
et fourniture des lu-
minaires;
Cheminée de salon / Ruegg Sparflam
prisma : fourniture et
pose, y compris les tablettes en
granit;
Cuisine et agencements (appareils)
: fourniture et pose, y
compris le plan de travail en granit;
Buanderie : fourniture et pose
d'un lave et d'un sèche
linge;
Sanitaires : fourniture et pose
des appareils et accessoi-
res pour trois salles d'eau;
Menuiserie : fourniture et pose
des portes intérieurs et
des armoires;
Revêtements des sols : fourniture
et pose des carrelages,
parquets, tapis;
Revêtements des murs : fourniture
et pose des crépissages,
peinture, etc...
Aspirateur "Vacu-Maid" :
fourniture et pose de la turbine
avec garniture complète
d'accessoires;
Volets roulants et empilables,
tentes à bras articulé :
fourniture et pose de stores tout
temps et protection
solaires.
Aménagements extérieurs des
terrasses : aménagement
extérieur et plantations, y
compris la pose des dalles.
pour un montant de Fr. 200'000.--
(deux cent mille
francs).
Les délais ont été tenus et les versements ont été faits comme
prévu
par les acquéreurs.
B. Le
30 juin 1994, F. SA a écrit à U.N. et J.N.
pour les
informer
qu'elle était arrivée au terme de son long mandat, heureuse de
l'avoir
rempli avec trois mois d'avance, sans dépassement du coût malgré
les
difficultés d'accès et les conditions très défavorables de la météo de
1993.
Cette lettre mentionnait des annexes dont notamment deux bulletins
de
versement et un décompte des équipements (D.5/6).
Les relations entre les acheteurs et l'administrateur de la ven-
deresse
sont par la suite devenues litigieuses. U.N.
a alors consulté un
mandataire
qui a écrit à F. SA, le 9 décembre
1994, que son mandant ne
devait
plus rien à la société et que, dès lors, il faisait opposition à un
commandement
de payer qui lui avait été adressé pour un montant de 6'206
francs
. Il contestait également une facture de 10'112.50 francs. Par
ailleurs,
l'acheteur se réservait d'introduire une action en diminution du
prix,
se plaignant en particulier de l'isolation phonique.
Le 15 décembre 1994, F. SA a
répondu notamment ceci :
" D'autre part, nous sommes
très heureux de relever
l'initiative de U.N. que vous mentionnez dans votre
lettre : "Une action en
diminution de prix ...". Cette
initiative implique aussi à juste
titre non seulement des
moins-values éventuellement
justifiées, mais aussi
beaucoup de plus-values pour de
multiples prestations non
facturées, plus les dépassements,
plus les travaux
supplémentaires ... . Bref,
refaire un juste décompte sur
la base des commandes signées par
J.N. et de toutes les
prestations fournies (D.5/11)."
Le 22 décembre 1994, F. SA a
écrit au mandataire des acheteurs
pour
les prier de verser le montant de 41'113.60 francs, représentant
37'420
francs de plus-values selon le décompte des équipements du 30 juin
1994,
1'693 francs pour le raccordement, la fourniture et la pose d'un
radiateur,
ainsi que 2'000 francs pour l'exécution d'une chape en ciment
dans la
cave à vins. Ajoutant que les rabais qui lui avaient été concédés
par
certaines entreprises avaient été répercutés sur la facture des
équipements
à l'unique condition d'un règlement rapide, elle fixait un
délai
au 25 janvier 1995 aux acheteurs pour payer le montant encore dû
précisant
que, passé ce délai, sa créance s'élèverait à 81'646.75 francs
(D.5/12).
Le 11 janvier 1995, U.N. et
J.N. ont répondu à F. SA en
contestant
devoir quelque montant que ce soit, relevant que jamais
auparavant,
et notamment dans sa lettre du 30 juin 1994, elle n'avait fait
allusion
à un quelconque versement à effectuer. Au surplus, les acheteurs
contestaient
le décompte qui leur était présenté, alléguant que le
radiateur
avait été proposé, à titre gratuit, par l'administrateur de F.
SA.
S'agissant de l'exécution de la chape en ciment, ils demandaient à
voir la
facture avant de prendre position.
C. Le
12 mai 1995, F. SA a ouvert action
contre U.N. et J.N. en
concluant
à la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de
41'113.60
francs avec intérêts à 5 % dès le 25 janvier 1995 avec suite de
frais et
dépens.
En bref, la demanderesse fait valoir qu'elle a effectué un dé-
compte
précis des équipements et travaux supplémentaires s'élevant à
237'420.60
francs, sur lesquels, 200'000 francs ayant déjà été payés,
restent
dus 37'420.60. A ce montant, s'ajoute le prix de la pose d'un
radiateur
et de l'exécution d'une chape cimentée, travaux faits à la
demande
des acheteurs. La demanderesse précise que J.N. a elle-même signé
les
commandes destinées aux différents fournisseurs (Cuisines SA, Sabag,
Masserey,
Gaille SA) admettant ainsi les plus-values correspondant à ses
choix
personnels.
U.N. et J.N. concluent au rejet de la demande avec suite
de
frais
et dépens. En bref, ils font valoir que le prix prévu dans le
contrat
de vente du 4 février 1994 est un prix forfaitaire, que la demande
de
paiement de F. SA fait suite au litige
qui les a opposés à elle et que
le
paiement de plus-values ne leur a pas été réclamé avant le mois de
décembre
1994, et en tous les cas pas dans le courrier du 30 juin 1994.
Ils
répètent leur argumentation s'agissant du radiateur et demandent la
production
de la facture s'agissant de la chape en ciment. Les défendeurs
précisent
que J.N. a signé les commandes
adressées à certains
fournisseurs
pour attester qu'ils avaient bien compris ce qu'elle avait
choisi.
Dans ses conclusions en cause, la demanderesse a réduit ses pré-
tentions
pour les porter à 26'972.70 francs en capital. En bref, elle
admet
qu'elle s'est trompée s'agissant du prix des appareils sanitaires et
buanderie
qui s'élèvent à 65'255.10 francs au lieu de 73'222.50 francs, du
prix
pour la menuiserie, qui est de 31'308.50 et non de 31'562 francs et
du coût
du revêtement des sols, qui est de 45'041.60 francs et non de
48'961.60.
Elle réclame encore le paiement de l'installation du radiateur,
mais
renonce implicitement à réclamer 2'000 francs pour l'exécution d'une
chape.
Quant aux défendeurs, dans leurs conclusions en cause, ils répè-
tent
que le prix était un prix forfaitaire et ajoutent qu'ils n'ont eu
connaissance
du budget des équipements au choix de l'acquéreur qu'au mois
de
décembre 1994 et qu'ils ne l'avaient pas vu auparavant. Au surplus, ils
contestent
le décompte établi. Ils admettent cependant de payer 1'600
francs
pour un radiateur supplémentaire, l'installateur en chauffage ayant
déclaré
que cette installation coûtait entre 1'600 francs et 1'700 francs,
n'ayant
pu faire la preuve que F.F. leur avait
dit qu'il le posait à
titre
gratuit.
C O N S I D E R A N T
1. La
valeur litigieuse, qui correspond au montant de la demande,
fonde
la compétence de l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal.
2. En
l'occurrence le contrat passé entre les parties le 4 février
1994 se
décompose en un contrat de vente immobilière et un contrat d'en-
treprise
(art.363 ss CO) s'agissant des travaux d'équipement. F. SA
apparaît
comme entrepreneur général dans ce cadre. Telle a été la volonté
des
parties. Elles invoquent chacune le contrat d'entreprise notamment
dans
leurs conclusions en cause, et le notaire qui a instrumenté l'acte a
expliqué
que cette construction juridique avait été adoptée, car cela
permettait
de diminuer les coûts et notamment le montant des lods (D.14).
La
conclusion d'un tel contrat est possible (ATF 117 II 259, JT 1992 I
263).
Aux termes de l'article 373 al.1 CO, lorsque le prix a été fixé
à
forfait, l'entrepreneur est tenu d'exécuter l'ouvrage pour la somme
fixée,
et il ne peut réclamer aucune augmentation, même si l'ouvrage a
exigé
plus de travail ou de dépenses que ce qui avait été prévu. Selon
l'article
374 CO, si le prix n'a pas été fixé d'avance, où s'il ne l'a été
qu'approximativement,
il doit être déterminé d'après la valeur du travail
et les
dépenses de l'entrepreneur.
Il s'agit dès lors de déterminer si les parties ont convenu d'un
prix à
forfait ou au contraire d'un prix d'après la valeur du travail.
En l'espèce, la promesse de vente du 12 décembre 1993 mentionne
que le
prix de 1'175'000 francs est convenu sous réserve du décompte final
des
plus ou moins values liées tant au descriptif qu'aux desiderata ulté-
rieurs
des promettant-acquéreurs. Cette réserve n'est pas reprise dans
l'acte
de vente du 4 février 1994. Le notaire en a inféré que le prix de
1'175'000
francs était un montant global sans plus ou moins values qui
auraient
dû intervenir (D.14). Il a précisé qu'il n'avait pas reçu le
budget
des équipements au moment de la passation de la promesse de vente
car si
tel avait été le cas il l'aurait certainement annexé à cette
dernière
(D.14, 20). On ne saurait retenir dans ces conditions que les
défendeurs
ont reçu ce budget des équipements au moment de la signature de
la
promesse ou de l'acte de vente. Aucun élément ne permet de penser que
ce
document, du reste non daté, leur aurait été remis avant qu'ils le
reçoivent
en annexe à la lettre de F. SA du 22
décembre 1994 à leur
adresse.
Il s'agissait pourtant d'un document indispensable pour permettre
aux
acheteurs de savoir quel montant était prévu pour chacun des équipe-
ments.
Par ailleurs, les défendeurs ont déposé un descriptif, qui n'est
pas
daté ni signé non plus, qui fixe le prix de vente à 1'175'000 francs
en
précisant que "tout dépassement des prix de la construction et des
équipements
proposés ou équivalents sera prix (sic) en charge par F. SA"
(D.5/2).
Dans ces conditions, il convient de relativiser les dires du
témoin
D. , employée de la demanderesse, selon lesquels le dossier
standard
contenait le budget des équipements. Tel ne paraît en effet pas
avoir
été le cas pour les défendeurs et le témoin s'est vraisemblablement
trompé.
La lettre du 30 juin 1994 ne parle nullement d'une facture, mais
d'un
décompte, elle ne réclame pas le paiement du montant mentionné de
37'420.60.
De surcroît, on ignore à quoi étaient destinés les deux bulle-
tins de
versement qui y étaient joints et à quelle fin ils ont été utili-
sés
(D.15). Dans sa lettre du 15 décembre 1994 aux défendeurs, F. SA ne
réclame
pas non plus le paiement d'un montant en souffrance mais déclare
que, si
les défendeurs entendent introduire une action en diminution de
prix,
elle refera un décompte sur la base des commandes signées par J.N.
et de
toutes les prestations fournies.
On doit déduire des circonstances décrites ci-dessus que les
parties
avaient fixé un prix à forfait au sens de l'article 373 CO et que,
comme
elle le dit, si J.N. a contresigné
certaines commandes c'est pour
attester
que la marchandise qui serait livrée était bien celle qu'elle
avait
choisie. On peut en déduire aussi que la demanderesse qui
connaissait les choix des défendeurs, a considéré que
les moins-values et
les
plus-values se compensaient dans
l'ensemble et que les choix por-
taient
sur des produits équivalents. Il n'est pas établi qu'elle aurait
avisé
les défendeurs, au moment de la passation des commandes, que leurs
choix
entraîneraient une augmentation du prix fixé dans l'acte de vente.
Il
convient encore d'ajouter que le décompte annexé à la lettre du 30 juin
1996
dont le paiement est réclamé était erroné. F.
SA l'a réduit. Il est
permis
de penser que, s'il s'était réellement agi d'une facture et non pas
d'un
simple décompte indicatif, la demanderesse aurait mis plus de soin à
l'établir
et aurait attendu d'avoir reçu l'ensemble des factures. Il a en
effet
été établi que la facture relative aux sanitaires et à la buanderie
est
postérieure, soit datée du 19 octobre 1994 (D.58).
La demanderesse a implicitement abandonné sa prétention s'agiss-
ant de
l'exécution d'une chape en ciment, de sorte qu'il n'y a plus lieu
de
statuer sur cette question. Les défendeurs ont admis de payer 1'600
francs
pour le radiateur posé en supplément. Il y a lieu d'en donner acte
à la
demanderesse. Cette dernière réclamait certes un montant supérieur de
1'693
francs. Elle n'a pas déposé de justificatifs à cet égard de sorte
qu'on
peut s'en tenir aux déclarations du témoin J.
selon lesquelles
cette
installation a pu coûter 1'600 francs seulement (D.13).
3. Il
résulte de ce qui précède que, mal fondée, la demande doit
être
rejetée. La demanderesse qui succombe pour l'essentiel sera condamnée
aux
frais et dépens de la cause.
Par ces motifs,
LA IIe COUR CIVILE
1.
Donne acte à la demanderesse que les défendeurs ont acquiescé à la
demande à concurrence de 1'600 francs.
2.
Rejette la demande pour le surplus.
3.
Condamne la demanderesse aux frais de la cause arrêtés à 3'207.05
francs et avancés comme suit :
____________
Total Fr. 3'207.05
============
4.
Condamne la demanderesse à verser une indemnité de dépens de 3'500
francs aux défendeurs.
Neuchâtel,
le 28 septembre 1998
AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE
Le greffier L'un des juges