progetti
PVG 2009 22 ΓÇó Sale of development rights taxed as property gains tax
PVG 2009 22Altro tribunale31 dic 2009Granted
The taxpayers sold a substantial part of their building rights for CHF 470,000. The tax authority had treated the proceeds as income. The court held that the transfer of building rights, where it materially and permanently restricts the parcel’s use, falls under the rule equating a public-law property restriction with a sale. The transaction therefore belongs to property gains taxation, not income taxation. The complaint was upheld.
Art. 42 Abs. 2 lit. c StG; sale of building rights; delimitation between income tax and property gains tax. The transfer of building rights by private agreement produces public-law effects insofar as it imposes a building restriction on the burdened parcel. If the transfer permanently and materially impairs the unrestricted use or disposal value of the land and consideration is paid, it is to be treated as a sale within the meaning of Art. 42 Abs. 2 lit. c StG. A substantial transfer of building rights is therefore subject to property gains tax and not to income tax. Whether a non-substantial transfer is to be qualified as income or as tax-free capital gain remains open (consid. 2).
11/22 Steuern PVG 2009
Grundstückgewinn- oder****Einkommenssteuer. Abgrenzung.
Imposta sultrapasso immobiliareo sul****reddito. Delimita- zione.
Erwägungen:
2. Die Übertragung der Ausnützung durch privatrechtliche
Vereinbarung zeitigt insofern öffentlich-rechtliche Wirkung, als die abtretende Parzelle im Ausmass der Ausnützungsübertragung von Gesetzes wegen mit einem Bauverbot im Sinne einer öffentlich- rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt wird. Daraus erhellt ohne Weiteres, dass mit Bezug auf die Beantwortung der Frage, ob die Veräusserung der Ausnützung der Grundstückgewinnsteuer unterliegt, eine Prüfung im Lichte von Art. 42 Abs. 2 lit. c StG (wirtschaftliche Handänderung) vorgenommen werden muss. Nach dieser Bestimmung ist nämlich die Belastung eines Grund- stücks mit öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen der Veräusserung gleichgestellt, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstücks dauernd und wesentlich beeinträchtigt und ein Entgelt geleistet wird.
Nach der Praxis der Steuerverwaltung wird mit Bezug auf die steuerliche Behandlung eines Verkaufs der Ausnützung bei Grundstücken des Privatvermögens in Auslegung von Art. 42 Abs. 2 lit. c StG wie folgt unterschieden:
Wird bloss ein Teil der Ausnützung verkauft, qualifiziert sich der entsprechende Erlös als Vermögensertrag. Die- ser wird im Bund und im Kanton der Einkommenssteuer unterstellt (vgl. Art. 22 StG bzw. Art. 21 DBG).
Der Verkauf der ganzen Ausnützung und damit der ge- samten Nutzungsmöglichkeit kommt wirtschaftlich ei- nem Verkauf des Grundstückes gleich; die entsprechende Entschädigung stellt folglich privaten Kapitalgewinn dar, welcher im Bund steuerfrei ist und im Kanton der Grund- stückgewinnsteuer unterliegt (vgl. Art. 16 Abs. 3 DBG, Art. 42 Abs. 2 lit. c StG).
127
11/22 Steuern PVG 2009
Diese Praxis steht – jedenfalls in ihrer Absolutheit – nicht in Einklang mit dem Wortlaut des Gesetzes. Dazu ist zunächst fest- zuhalten, dass die dingliche Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtlichen Eigen- tumsbeschränkungen im Ergebnis dem Teilverkauf eines Grund- stückes gleichkommt (vgl. Klöti-Weber/Baur in Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3.A., N 1 zu § 108 mit Hinweisen). Ein sol- cher löst nun unbestritten die Grundstückgewinnsteuer aus. Die Veräusserung eines wesentlichen Teils der BGF bewirkt im ent- sprechenden Umfang ein Bauverbot und kommt im Effekt einer Abparzellierung wenn nicht gleich, so doch nahe. Auch in Rich- ner/Frei/Kaufmann/Meutner, Kommentar zum harmonisierten Zür- cher Steuergesetz, 2. A., N 128 zu § 216, wird die Auffassung ver- treten, dass Nutzungsübertragungen in der Regel als wesentliche Beeinträchtigung im Sinne von § 216 bzw. dem gleichlautenden Art. 42 Abs. 2 lit. c StG zu qualifizieren sind. Dieser Ansicht folgt auch das Verwaltungsgericht. Wie das Verwaltungsgericht und auch das Bundesgericht schon festgestellt haben, beträgt der für eine Nutzungsübertragung zu bezahlende Preis üblicherweise 60 % des Baulandwertes (vgl. VGE 604/97, 218A und 221A/88 und unveröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtes vom 14. Januar 1991
i. S. Erbengemeinschaft H. c. C., S. 19). In der heutigen Zeit knap- pen Baulandes in den Tourismusgemeinden dürfte sich der Wertanteil der BGF am Baulandpreis sogar noch erhöht haben. Wenn nun wie vorliegend 220 m2 BGF von insgesamt 444 m2 zu einem Preis von Fr. 470 000.– verkauft wurden, kann nicht im Ernst in Abrede gestellt werden, dass diese Veräusserung die un- beschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstücks dauernd und wesentlich beeinträchtigt hat. Die Be- schwerdeführer haben ja durch den Verkauf der Ausnützung die Realisierbarkeit eines Wohngebäudes mit 220 m2 BGF aufgege- ben, was einem grösseren Einfamilienhaus entspricht. Sie müssen sich dauernd an das dadurch auf ihrer Parzelle entstandene Bau- verbot halten und haben dafür ein hohes Entgelt eingestrichen. Der zu beurteilende Vorgang erfüllt damit klarerweise die Kriterien von Art. 42 Abs. 2 lit. c StG und ist demnach mit der Grundstückge- winnsteuer und nicht mit der Einkommenssteuer zu erfassen. Für eine historische Auslegung oder einen Vergleich mit der Handän- derungssteuer bleibt angesichts des klaren Gesetzeswortlautes kein Raum. Nicht zu beantworten ist vorliegend die Frage, ob ein Verkauf von BGF, der als nicht wesentliche Beeinträchtigung ein- gestuft werden muss, mit der Einkommenssteuer als Vermögens-
128
11/22 Steuern PVG 2009
ertrag zu erfassen ist, oder ob es sich dabei um einen steuerfreien Kapitalgewinn handelt. Die Beschwerde ist demnach gutzuheis- sen.
A 09 29Urteil vom 15. Dezember 2009
129