Reasonable replacement tenant can release restoration dutyGenerato dall'IA

{T 0/2}
4P.235/2005 /ruo

Urteil vom 10. November 2005
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiber Luczak.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführerin, vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Urs Hess-Odoni,

gegen

B.________,
Beschwerdegegner, vertreten durch
Rechtsanwalt Hans-Beat Ulmi,
Obergericht des Kantons Luzern, I. Kammer als Beschwerdeinstanz, Postfach, 6002 Luzern.

Gegenstand
Art. 9, 26 und 29 BV (Zivilprozess; Mietvertrag),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer als Beschwerdeinstanz, vom 11. Juli 2005.

Sachverhalt:
A.
A.________ (Beschwerdeführerin) als Vermieterin und B.________ (Beschwerdegegner) als Mieter schlossen am 16. September 2000 für eine feste Dauer von 5 Jahren einen Mietvertrag über einen Gewerberaum. Am 16. August 2002 kündigte der Beschwerdegegner den Vertrag vorzeitig auf Ende März 2003. Am 22. Dezember 2003 klagte die Beschwerdeführerin beim Amtsgericht Luzern-Stadt und verlangte vom Beschwerdegegner im Wesentlichen Fr. 7'087.95 nebst Zins. Die delegierte Richterin des Amtsgerichtspräsidenten Luzern-Stadt schützte am 25. März 2005 die Forderung der Beschwerdeführerin im Umfang von Fr. 534.40 nebst Zins und hob in diesem Umfang den Rechtsvorschlag in der von der Beschwerdeführerin angestrengten Betreibung auf. Im Übrigen wies sie die Klage ab. Eine gegen dieses Urteil erhobene Nichtigkeitsbeschwerde wies das Obergericht des Kantons Luzern am 11. Juli 2005 ab.
B.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde beantragt die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht im Wesentlichen, den angefochtenen Entscheid aufzuheben. Der Beschwerdegegner und das Obergericht schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Die Streitsache dreht sich um die Entfernung eines roten Bodens aus dem Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses. Hiezu hatte sich der Beschwerdegegner verpflichtet. Das Obergericht ging indessen davon aus, bei der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses habe der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin einen zumutbaren Nachmieter angeboten, welcher die entsprechende Verpflichtung übernommen hätte. Da die Beschwerdeführerin den Nachmieter nicht akzeptiert habe, sei der Beschwerdegegner von seiner Pflicht zur Entfernung des Bodens entbunden.
2.
Die Beschwerdeführerin gibt diese Rechtsauffassung als willkürlich aus. Überdies rügt sie eine willkürliche Feststellung des Sachverhalts, eine Verletzung der Eigentumsgarantie sowie grundlegender Verfahrensrechte.
3.
3.1 Nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG hat die Beschwerdeschrift eine kurz gefasste Darlegung darüber zu enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte und inwiefern sie der angefochtene Entscheid verletzt. Im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde prüft das Bundesgericht nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen. Es genügt nicht, einfach zu behaupten, der angefochtene Entscheid sei unter Verletzung des Gehörsanspruchs zustande gekommen oder verstosse gegen das Willkürverbot. Vielmehr ist im Einzelnen zu zeigen, inwiefern verfassungsmässige Mitwirkungsrechte missachtet wurden oder der Entscheid offensichtlich unhaltbar ist. Der Grundsatz der richterlichen Rechtsanwendung findet somit im Bereich der Verfassungsgerichtsbarkeit keine Anwendung, sondern es gilt das Rügeprinzip: der Richter untersucht den angefochtenen Entscheid nicht von sich aus umfassend auf seine Verfassungsmässigkeit, sondern beschränkt sich auf die Prüfung der in der Beschwerde rechtsgenüglich vorgebrachten Rügen (BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 261 f.; 129 I 113 E. 2.1 S. 120, je mit Hinweisen).
3.2 Zu beachten ist ferner, dass in einer staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung von Art. 9 BV neue tatsächliche und rechtliche Vorbringen grundsätzlich unzulässig sind (BGE 129 I 74 E. 6.6 S. 84, mit Hinweisen). Das bedeutet, dass das Bundesgericht bei der Überprüfung einer als willkürlich ausgegebenen Rechtsanwendung vom Sachverhalt auszugehen hat, wie er dem angefochtenen Entscheid zugrunde gelegt worden ist, es sei denn, es werde nachgewiesen, dass die kantonale Instanz verfassungswidrig unrichtige oder unvollständige tatsächliche Feststellungen getroffen hat (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG; 118 Ia 20 E. 5a S. 26).
4.
Den oben dargelegten Anforderungen genügt die Beschwerdeschrift über weite Strecken nicht. So macht die Beschwerdeführerin zwar geltend, es sei willkürlich, davon auszugehen, ihr sei ein zumutbarer Nachmieter gestellt worden. Woraus sich dies ergeben sollte, legt sie aber nicht dar. Insbesondere zeigt sie nicht auf, worauf sie ihre Behauptung stützt, dass sich der Beschwerdegegner über den zur Diskussion stehenden Nachmieter schlecht geäussert habe. Ein blosser Hinweis auf die Akten beziehungsweise der Hinweis, die Vorbringen der Beschwerdeführerin seien aktenkundig oder unbestritten, genügt zur gehörigen Begründung einer Willkürrüge nicht. Ebenso legt die Beschwerdeführerin nicht dar, worin die von ihr gerügte Verletzung von Verfahrensrechten bestehen soll. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Damit bleibt es gemäss den Feststellungen im angefochtenen Entscheid dabei, dass der Beschwerdeführerin ein zumutbarer Nachmieter zugeführt wurde.
5.
Damit stellt sich nur noch die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, dass die Beschwerdeführerin mit der Ablehnung des angebotenen Nachmieters ihr Recht, die Entfernung des roten Bodens zu verlangen, verwirkt hat. Dabei handelt es sich um eine Frage des Bundesrechts. Da der für eine eidgenössische Berufung erforderliche Streitwert nicht erreicht wird, steht der Beschwerdeführerin kein anderes Rechtsmittel offen, um dem Bundesgericht diese Frage zu unterbreiten. Insoweit erweist sich die Beschwerde als zulässig. Allerdings prüft das Bundesgerichts im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde die Anwendung von Bundesrecht nicht umfassend. Eine Verletzung verfassungsmässiger Rechte liegt nur vor, wenn sich die Rechtsauffassung des Obergerichts als geradezu willkürlich erweist.
5.1 Willkürlich ist ein Entscheid nach konstanter Rechtsprechung nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen Willkür vielmehr nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 127 I 54 E. 2b S. 56; 126 III 438 E. 3 S. 440; 125 I 166 E. 2a, je mit Hinweisen). Dabei genügt es nicht, wenn sich nur die Begründung des angefochtenen Entscheides als unhaltbar erweist. Eine Aufhebung rechtfertigt sich nur dann, wenn der Entscheid auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 128 I 177 E. 2.1 S. 182; 127 I 38 E. 2a S. 41 mit Hinweisen).
5.2 Ein Mieter, der eine Wohnung vorzeitig kündigt, wird von seinen vertraglichen Verpflichtungen befreit, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Mieter vorschlägt, welcher bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 Abs. 1 OR). Die Frage, ob der Vermieter bei Ablehnung eines zumutbaren Nachmieters das Recht verliert, die vertraglich vorgesehene Wiederherstellungen des Mietobjekts zu verlangen, ist im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde nicht abschliessend zu beurteilen. Solange durch das Stellen solventer Nachmieter gewährleistet ist, dass bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses die vom ursprünglichen Mieter übernommenen Verpflichtungen vom Nachmieter erfüllt werden, führt die Auffassung des Obergerichts jedenfalls nicht zu stossend ungerechten Ergebnissen und ist im Rahmen einer Willkürprüfung nicht zu beanstanden, zumal diese Auffassung auch in der Lehre vertreten wird (Higi, Zürcher Kommentar, N. 44 zu Art. 260a OR).
5.3 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin verletzt der angefochtene Entscheid damit weder die Eigentumsgarantie noch den Grundsatz "pacta sunt servanda". Hätte die Beschwerdeführerin den Vertrag mit dem Nachmieter fortgesetzt, wäre sie im Wesentlichen so gestellt worden, wie wenn der Beschwerdegegner den Vertrag ordnungsgemäss beendet hätte. Von dieser Möglichkeit hat sie keinen Gebrauch gemacht. Eine Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist unter diesen Umständen weder dargetan noch ersichtlich.
6.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Beschwerdeführerin die Gerichtsgebühr zu tragen und dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zu entrichten (Art. 156 Abs. 1 und 159 Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, I. Kammer als Beschwerdeinstanz, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. November 2005
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: