Tenant charges and hearing rights in lease disputeGenerato dall'IA

{T 0/2}
4P.164/2006 /ech

Arrêt du 24 octobre 2006
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mmes les Juges Corboz, président, Klett, Favre, Kiss et Mathys.
Greffière: Mme Cornaz.

Parties
X.________,
recourante, représentée par Me Philippe Richard,
contre

les époux Y.________,
intimés, représentés par Me Patrik Gruber,
Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, IIe Cour d'appel, case postale 56, 1702 Fribourg.

Objet
procédure civile; arbitraire; droit d'être entendu,

recours de droit public contre l'arrêt de la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg
du 2 mai 2006.

Faits:
A.
Par contrat du 1er août 1986, X.________ a remis à bail aux époux Y.________ un appartement sis à Fribourg, pour un loyer annuel de 22'440 fr., charges non comprises. A cet égard, à l'art. 1 al. 5 du contrat, le texte pré-formulé "acompte chauffage et eau chaude" a été tracé et remplacé par la mention "charges", suivie d'un montant annuel de 5'400 fr., soit 450 fr. par mois. Selon l'art. 8 du contrat, le décompte des charges devait être présenté par le bailleur aux locataires chaque année, dans le courant du mois de janvier.

Ainsi, dès janvier 1987, X.________ a présenté aux époux Y.________ un décompte comprenant d'une part les frais d'exploitation (impôt foncier, assurances choses, conciergerie, administration, abonnements de services, entretien des parties communes, électricité, eau, matériel d'exploitation) et d'autre part les frais de chauffage (combustible et entretien des installations). Un abonnement annuel de télévision, dont le prix a varié entre 238 fr. 80 à 343 fr. 20 entre 1992 et 2002, était également facturé aux locataires, qui ont payé régulièrement sans aucune contestation le loyer, les charges et cet abonnement.

Par le biais d'une formule officielle pour la notification des hausses de loyer du 28 octobre 1991, X.________ a augmenté l'acompte mensuel des "charges d'entretien" à 500 fr. dès le 1er janvier 1992. Cette hausse n'a pas été contestée par les locataires.

Le contrat de bail a pris fin le 31 janvier 2004.
B.
Le 2 mai 2003, les époux Y.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière d'abus dans le secteur locatif du district de la Sarine d'une requête tendant au paiement de 47'096 fr. 05 avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er janvier 1997 et de 3'960 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 29 avril 2003. Aucune solution transactionnelle n'a pu être trouvée.

Le 10 octobre 2003, les locataires se sont adressés au Tribunal des baux à loyer de l'arrondissement de la Sarine, concluant à ce que X.________ soit astreinte à leur rembourser un montant de 47'096 fr. 05 avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er janvier 1997 (échéance moyenne) et, sur le décompte des charges pour l'année 2002, un montant de 3'690 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 29 avril 2003. Celle-ci a conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, au paiement solidaire par les époux Y.________ de 1'977 fr. 25 avec intérêt à 5 % l'an dès le 9 juillet 2003, correspondant au solde dû pour les charges 2002. Les locataires ont conclu au rejet de la demande reconventionnelle.

Par jugement du 20 juillet 2005, le Tribunal des baux a condamné X.________ à payer aux époux Y.________ les montants de 41'279 fr. 20 avec intérêt à 5% l'an dès le 10 mars 2003 et 3'346 fr. 75 avec intérêt à 5% l'an dès le 29 avril 2003 et rejeté la demande reconventionnelle.

Saisie par X.________ et statuant par arrêt du 2 mai 2006, la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a pris acte du passé-expédient de la bailleresse sur le montant de 12'176 fr. 95 avec intérêt à 5 % l'an dès le 10 mars 2003 (I), rejeté le recours et confirmé le jugement entrepris (II).

Elle a considéré en substance que seuls les frais accessoires effectivement convenus dans le contrat de manière claire et précise pourraient être mis à la charge des locataires, à l'exclusion "d'actes concluants (qui) ne sauraient (...) se substituer à l'absence d'une base contractuelle suffisante". En l'occurrence, force était de constater avec les premiers juges qu'hormis les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que l'abonnement au téléréseau, aucun des autres frais accessoires dont les locataires s'étaient acquittés pendant des années ne figuraient dans le contrat de bail ni dans la formule d'augmentation du 28 octobre 1991. Peu importait dès lors qu'ils aient payé les acomptes de charges pendant des années ou qu'ils n'aient jamais contesté les soldes en croyant que ces montants étaient vraiment dus ou encore qu'ils connaissaient depuis janvier 1987 les charges qu'incluait la bailleresse. De même, et contrairement à ce que semblait alléguer la bailleresse, il était sans importance que les locataires aient payé des acomptes de 450 fr. ou de 500 fr. à titre de charges. Il pouvait être renvoyé aux motifs convaincants des premiers juges que la Cour faisait siens. Les deux parties avaient pendant près de dix-sept ans ignoré que le contrat du 1er août 1986, tel que libellé, ne permettait pas à la bailleresse de facturer la plupart des frais accessoires inclus dans les décomptes annuels. Les locataires n'en étaient pas moins en droit de se prévaloir de la protection stricte des locataires voulue par la jurisprudence fédérale de par son application de l'art. 257a al. 2 CO. Par ailleurs, la bailleresse n'alléguait pas que les parties auraient convenu oralement de mettre à la charge des locataires des frais accessoires autres que les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que ceux liés à l'abonnement au téléréseau. Pour la consommation d'eau, seule celle d'eau chaude devait être considérée comme entraînant des frais accessoires au sens de l'art. 257a CO. Enfin, aucun abus de droit ne découlait de la prétention des locataires à demander l'application de "la jurisprudence fédérale quant aux frais accessoires".
C.
Parallèlement à un recours en réforme, X.________ (la recourante) interjette un recours de droit public au Tribunal fédéral. Invoquant les art. 9 et 29 al. 2 Cst., elle conclut principalement à l'annulation de l'arrêt entrepris, au rapport de sa condamnation à verser aux locataires les montants de 41'279 fr. 20 avec intérêt à 5 % l'an dès le 10 mars 2003 et 3'346 fr. 75 avec intérêt à 5 % l'an dès le 29 avril 2003 et au renvoi du dossier à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens, subsidiairement au renvoi de la cause aux précédents juges pour complément de l'état de fait et nouvelle décision, le tout avec suite de frais et dépens.

Les époux Y.________ (les intimés) proposent le rejet du recours dans la mesure où il est recevable, sous suite de frais et dépens. Pour sa part, la cour cantonale n'a pas d'observations à formuler.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Conformément à la règle de l'art. 57 al. 5 OJ, il convient en l'espèce de traiter le recours de droit public avant le recours en réforme.
2.
2.1 Exercé en temps utile (art. 89 al. 1 OJ), dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), pour violation de droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ), contre une décision finale prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 OJ), par la recourante qui est personnellement touchée par la décision attaquée, de sorte que la qualité pour recourir doit lui être reconnue (art. 88 OJ), le recours de droit public soumis à l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable.
2.2 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqués et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 131 III 164 consid. 2.2.2; 130 I 26 consid. 2.1 p. 31, 258 consid. 1.3 p. 262). Il n'entre pas en matière sur les griefs insuffisamment motivés ou sur les critiques purement appellatoires (ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 262). La partie recourante ne peut se contenter de critiquer la décision attaquée comme elle le ferait dans une procédure d'appel où l'autorité de recours peut revoir librement l'application du droit (ATF 128 I 295 consid. 7a). L'art. 90 al. 1 let. b OJ n'autorise pas l'auteur d'un recours de droit public à présenter sa propre version des événements (ATF 129 III 727 consid. 5.2.2). Par ailleurs, le Tribunal fédéral se fonde sur l'état de fait tel qu'il a été retenu dans l'arrêt attaqué, à moins que la partie recourante n'établisse que l'autorité cantonale a constaté les faits de manière inexacte ou incomplète en violation de la Constitution fédérale (ATF 118 Ia 20 consid. 5a).
2.3 Vu la nature cassatoire du recours de droit public, sous réserve d'exceptions non réalisées en l'espèce (ATF 132 III 291 consid. 1.5; 131 I 291 consid. 1.4; 131 III 334 consid. 6 p. 343), les conclusions autres que celles tendant à l'annulation de la décision entreprise sont superflues et, partant, irrecevables.
3.
Dans une argumentation longue et réitérative, la recourante reproche à la cour cantonale de ne pas avoir repris, dans l'arrêt attaqué, la déclaration de l'intimé, faite devant le Tribunal des baux le 17 février 2005, selon laquelle "chaque début d'année, je recevais des décomptes de charges. On peut dès lors dire qu'à partir de janvier 1987, je savais les charges qu'incluaient la défenderesse (réd.: l'intimée). Je n'ai jamais réagi ni contesté ces charges jusqu'au début de la procédure". La recourante considère que cette omission est arbitraire et porte simultanément atteinte à son droit d'être entendue, pris sous l'angle de la méconnaissance d'une preuve régulièrement offerte et de la motivation insuffisante. Invoquant les mêmes griefs, elle se plaint de l'omission, dans l'état de fait, de la justification du calcul du montant de 12'176 fr. 95 avec intérêt à 5% l'an dès le 10 mars 2003, reconnu par elle-même et faisant l'objet d'un passé-expédient.
4.
4.1 Vu la nature formelle du droit d'être entendu, dont la violation entraîne l'annulation de la décision attaquée indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 127 V 431 consid. 3d/aa p. 437), il convient d'examiner en priorité les moyens relatifs à ce droit (ATF 124 I 49 consid. 1).

Le droit d'être entendu est garanti en premier lieu par le droit cantonal, dont le Tribunal fédéral revoit l'application sous l'angle restreint de l'arbitraire, alors qu'il examine librement si la garantie constitutionnelle fondée sur l'art. 29 al. 2 Cst. est respectée (ATF 126 I 15 consid. 2a). Comme la recourante n'invoque pas la violation de normes de droit cantonal, mais se borne à citer les art. 7, 205 ss et 270 du Code de procédure civile fribourgeois, du 28 avril 1953, sans explication spécifique, au mépris des exigences de motivation posées à l'art. 90 al. 1 let. b OJ (cf. consid. 2.2), c'est à la lumière des garanties offertes directement par l'art. 29 al. 2 Cst. qu'il convient d'examiner le grief (ATF 126 I 15 consid. 2a).

Selon la jurisprudence, le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuve pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504 s.; 126 I 15 consid. 2a/aa p. 16). Par ailleurs, la jurisprudence a déduit du droit d'être entendu celui d'obtenir une décision motivée. Il suffit cependant que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 129 I 232 consid. 3.2; 125 II 369 consid. 2c). L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se limiter à ceux qui lui paraissent décisifs (ATF 130 II 530 consid. 4.3 p. 540; 126 I 97 consid. 2b p. 102 s.).
4.2 La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir violé son droit d'être entendue en écartant l'une des preuves administrées, à savoir la déclaration susmentionnée de l'intimé, tout en s'abstenant totalement de motiver son refus d'en tenir compte.

Se fondant sur les deux phrases suivant l'extrait du procès-verbal d'audition de l'intimé analysé par la recourante, que celle-ci passe sous silence, les précédents juges ont retenu que les locataires n'avaient pas protesté parce qu'ils faisaient confiance à la recourante, qui est juriste, et pensaient qu'il s'agissait des usages fribourgeois. Dès lors, il importait peu que les intimés aient payés les acomptes de charges pendant des années ou qu'ils n'aient jamais contesté les soldes en croyant que ces montants étaient vraiment dus, puisqu'ils avaient payé ces sommes par erreur, c'est-à-dire en ignorant qu'elles n'étaient pas dues. Il en résulte que la cour cantonale n'a pas déduit du comportement des locataires un accord en ce sens que ceux-ci avaient voulu, respectivement accepté en toute connaissance de cause, que des frais accessoires supplémentaires soient mis à leur charge. Dès lors que la déclaration de l'intimé mise en exergue par la recourante - dont on observe au demeurant qu'elle n'apporte rien de plus au dossier que ce que contient déjà l'arrêt attaqué, à savoir que, année après année, elle a présenté aux locataires des décomptes des frais d'exploitation et de chauffage, qui étaient régulièrement payés - ne revêtait pas le caractère décisif que celle-ci lui attribuait, il n'appartenait pas au juges cantonaux de la reprendre dans les considérants de son arrêt, puisqu'elle n'était pas utile pour asseoir la solution retenue. Dans ces conditions, le grief de violation du droit d'être entendu ne résiste pas à l'examen.
4.3 La recourante voit en outre une violation de son droit d'être entendue dans le fait que la cour cantonale n'a pas examiné un décompte de charge présentant un solde actif en faveur des locataires de 12'176 fr. 95, qui a fait l'objet d'un passe-expédient de sa part.

Vu cette circonstance, soit l'accord des parties sur la somme à verser aux locataires, le montant en cause n'était plus litigieux en dernière instance cantonale, de sorte que les précédents juges n'avaient pas à instruire sur ses composantes. Il en a été tenu compte au point I du dispositif, qui a "pris acte du passe-expédient de X.________ sur le montant de 12'176 fr. 95 avec intérêt à 5% l'an dès le 10 mars 2003". Dans ces conditions, on ne discerne aucune violation du droit d'être entendue de la recourante.
4.4 Pour le surplus, la recourante a bien compris la portée de la décision entreprise, puisqu'elle l'a attaquée par les deux voies idoines du recours de droit public et du recours en réforme, faisant valoir dans chacun d'eux de longs développements.
5.
5.1 D'après la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 57 consid. 2); il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 129 I 8 consid. 2.1); pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire, non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 217 consid. 2.1). Il appartient à la partie recourante de démontrer, par une argumentation précise, en quoi la décision incriminée est arbitraire (ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 262).

En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1; 127 I 38 consid. 2a p. 41).
5.2 Comme la déclaration incriminée du locataire n'était pas de nature à modifier la décision rendue en dernière instance cantonale (cf. consid. 4.2), et que cette dernière a pu se prononcer sur la base des autres éléments de preuve réunis au dossier, - dont la recourante ne critique d'ailleurs pas la pertinence -, le reproche d'une appréciation arbitraire des preuves est vain et doit en conséquence être écarté. Il en va de même de l'absence de mention, dans l'état de fait, de la justification et du calcul du montant de 12'176 fr. 95 objet du passé-expédient (cf. consid. 4.3).
6.
En définitive, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
7.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg.
Lausanne, le 24 octobre 2006
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: