Lease renewal, eviction and culpa in contrahendoGenerato dall'IA

{T 0/2}
4C.56/2004 /ech

Arrêt du 16 juin 2004
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Favre et Kiss.
Greffière: Mme Krauskopf.

Parties
A.________,
défendeur et recourant, représenté par Me Mike Hornung,

contre

X.________,
demanderesse et intimée, représentée par Me Dominique Burger.

Objet
contrat de bail à loyer; évacuation,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 8 décembre 2003.

Faits:
A.
Le 27 avril 1989, A.________ a conclu un bail avec la société Y.________ portant sur une surface de 760 m2 située dans un centre commercial, dans lequel il exploite des salles de cinéma depuis 1974. L'échéance du bail a été fixée au 31 août 2001. Par courrier du 12 décembre 1998, A.________, craignant la concurrence des salles de cinéma prévues à Z.________, a demandé à la nouvelle propriétaire, X.________, de repenser de manière globale les accès au cinéma et de l'autoriser à adjoindre une ou deux salles supplémentaires. Le 4 juillet 2000, des plans de transformation du centre commercial, comportant un projet d'agrandissement d'une des salles de cinéma, ont été établis à la demande de la bailleresse.

A partir du mois de novembre 2000, le locataire a accusé des retards dans le paiement du loyer. Par courrier du 8 février 2001, il a demandé à la bailleresse de se déterminer sur les transformations; si celles-ci ne se faisaient pas, il serait obligé de réfléchir s'il était opportun de continuer à exploiter les salles de cinéma. Le contrat de bail prenant fin le 31 août 2001, il priait la régie de lui rendre une réponse avant le 28 février 2001. Celle-ci lui a écrit, le 12 février 2001, qu'elle espérait recevoir rapidement une réponse concernant l'étude de faisabilité financière qu'elle avait demandée au sujet des différentes possibilités de réaménagement. Le 20 mars 2001, la bailleresse a mis le locataire en demeure de s'acquitter des arriérés de loyer. Plus aucune correspondance n'a été échangée jusqu'au 23 août 2001, date à laquelle la régie a invité le locataire à prendre contact avec elle, afin de convenir d'un rendez-vous pour l'état des lieux de sortie. Celui-ci a répondu qu'il n'entendait pas cesser l'exploitation de ces surfaces et qu'il n'avait pas encore amorti l'investissement de 1'800'000 fr. consenti en 1982. Le 11 septembre 2001, la régie a indiqué que la propriétaire n'envisageait pas de conclure un nouveau bail et précisait que tout versement à partir du mois de septembre 2001 serait perçu comme une indemnité pour occupation illicite des locaux.
B.
Le 1er octobre 2001, la propriétaire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève d'une requête en évacuation. La cause n'a pas été conciliée. Devant le Tribunal des baux et loyers, A.________ a conclu, principalement, au déboutement de la bailleresse, à la restitution du délai pour requérir une prolongation du bail et à l'octroi d'une première prolongation de 4 ans et, reconventionnellement, à ce qu'elle l'indemnise à concurrence de 201'722 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er mars 2002.

Par jugement du 29 août 2002, le Tribunal des baux et loyers a condamné A.________ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens les locaux loués et l'a débouté de toutes ses conclusions.

Statuant sur appel du locataire, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé le jugement le 8 décembre 2003.
C.
A.________ exerce un recours en réforme contre cet arrêt. Il demande que X.________ soit déboutée de sa requête et condamnée à lui verser le montant de 201'722 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er mars 2002. Celle-ci propose le rejet du recours. Par arrêt de ce jour, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours de droit public formé en parallèle par A.________.

Suite à l'ordonnance du 17 mars 2004 rendue par le Président de la Cour de céans, A.________ a fourni les sûretés en garantie des dépens requises par la bailleresse.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 129 II 225 consid. 1 p. 227; 128 II 56 consid. 1 p. 58).
1.1 Interjeté en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) par la personne qui a succombé dans ses conclusions au fond, et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ), sur une contestation civile (ATF 103 II 247 consid. 1 p. 249), le recours est en principe recevable.
1.2 Il ressort de l'acte de recours que le recourant, qui conclut principalement au rejet de la requête en évacuation, estime que le bail a été reconduit tacitement. Conformément à l'art. 266 al. 2 CO, celui-ci deviendrait, dans cette hypothèse, un contrat de durée indéterminée. La valeur litigieuse se détermine alors selon le loyer dû pour la période pendant laquelle le contrat aurait subsisté, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un congé aurait pu être donné (cf. ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 384 consid. 1 p. 385; Bernard Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, in SJ 2000 II p. 28). Compte tenu du loyer annuel de 71'664 fr. et du délai légal de congé de six mois, la valeur litigieuse de 8'000 fr. fixée à l'art. 46 OJ est largement dépassée. Elle l'est également pour la demande reconventionnelle.
1.3 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il n'y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués (art. 64 OJ). Dans la mesure où un recourant présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106 et les références citées).
2.
Le défendeur reproche à l'autorité cantonale d'avoir méconnu la notion de faute dans la responsabilité précontractuelle. En sollicitant l'établissement de plans d'agrandissement du cinéma, en indiquant en février 2001 qu'elle attendait une réponse relative au financement d'éventuels travaux et en l'autorisant en mai 2001 à installer une vitrine d'affichage, la demanderesse l'aurait maintenu dans l'idée que son bail serait reconduit. Le défendeur pouvait en déduire de bonne foi que les discussions au sujet de l'aménagement des locaux se poursuivraient dès que la demanderesse disposerait de la réponse demandée. Ce n'est qu'en août 2001, alors qu'il était trop tard pour requérir une prolongation de bail, que la demanderesse lui aurait fait part de sa véritable intention. Le dommage qu'il aurait subi de ce fait comporterait les frais inutilement engagés pour l'installation de la vitrine extérieure et la valeur résiduelle d'exploitation des installations techniques des cinémas.

2.1 Il ne ressort pas des constatations de l'autorité cantonale que la demanderesse aurait autorisé le demandeur à installer une vitrine d'affichage en mai 2001. Il n'y a donc pas lieu de tenir compte de cette allégation (consid. 1.3). La cour cantonale a uniquement retenu que le locataire a, en juin 2000, transmis à la bailleresse un projet pour l'aménagement de la vitrine extérieure d'affichage.
2.2 La conclusion par actes concluants d'un nouveau bail à la suite de la fin d'un contrat à durée déterminée est en général admise lorsque, durant une période assez longue, le bailleur s'est abstenu de faire valoir la fin des rapports contractuels, d'exiger la restitution de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5 p. 156) et a continué à encaisser régulièrement le même loyer sans formuler aucune remarque (cf. arrêt non publié 4C.475/1993 du 28 mars 1995, consid. 4a/cc). Ces conditions ne sont manifestement pas remplies en l'espèce, la défenderesse ayant clairement fait savoir, le 23 août 2001, qu'elle souhaitait récupérer les locaux à l'échéance du bail. Se pose toutefois la question de savoir si le comportement de la bailleresse, prétendument contraire aux règles de la bonne foi, peut entraîner la reconduction du bail, comme semble le soutenir le défendeur. Ce point peut toutefois demeurer indécis en l'espèce dès lors que, comme on le verra, il ne peut être reproché à la défenderesse d'avoir adopté un comportement contraire aux règles de la bonne foi.
2.3 Les règles de la bonne foi commandent la conduite des pourparlers, dont l'ouverture crée une relation juridique entre les interlocuteurs et leur imposent des devoirs réciproques. Au nombre de ceux-ci figurent l'obligation de négocier sérieusement, conformément à ses véritables intentions (ATF 125 III 86 consid. 3c p. 89; 121 III 350 consid. 6c p. 354; 105 II 75 consid. 2a p. 80). La violation des règles de la bonne foi, à ce stade, constitue une culpa in contrahendo et entraîne la responsabilité précontractuelle de son auteur, lorsque l'autre partie a subi de ce fait un dommage en relation de causalité avec le comportement en cause (ATF 121 III 350 consid. 6d p. 356 et 7a). Cela étant, chaque partie a le droit de rompre les pourparlers sans être obligée d'en donner les raisons. Ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers (Kramer, Commentaire bernois, art. 22 CO n. 13). En principe, la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat, le fait à ses risques et périls (arrêt 4C.152/2001 du 29 octobre 2001, publié in SJ 2002 I 164, consid. 3a et les références citées). L'établissement des circonstances dans lesquelles se sont déroulés les pourparlers et la détermination de la volonté des parties relèvent du fait, qui ne peut être revu dans la procédure du recours en réforme (art. 63 al. 2 OJ; ATF 126 II 171 consid. 4c/bb p. 182; 123 III 165 consid. 3a p. 168 et les arrêts cités).
2.4 Au vu de ce qui précède, une culpa in contrahendo ne peut être admise du simple fait que la bailleresse aurait eu connaissance des dépenses engagées par le défendeur en vue de l'aménagement de la vitrine extérieure d'affichage. Il en va de même des investissements relatifs à l'installation technique des salles de cinéma, qui, au demeurant, ne sauraient être mis en relation avec les discussions récentes entre les parties, puisqu'ils ont été effectués en 1982.

La cour cantonale a retenu de manière à lier la Cour de céans (art. 63 al. 2 OJ) que le défendeur était conscient du fait que la bailleresse n'avait pris, en février 2001, aucune décision s'agissant de l'exécution d'éventuels travaux. Celle-ci a certes étudié la possibilité d'entreprendre des travaux d'agrandissement du cinéma; l'autorité cantonale a cependant constaté qu'elle n'a jamais donné d'assurances au locataire quant à l'exécution de ceux-ci. Il ne ressort pas davantage de l'arrêt querellé que la bailleresse aurait donné des assurances quant à la reconduction du bail indépendamment de la réalisation des travaux, de manière à entretenir chez le défendeur l'espoir infondé que son contrat serait reconduit de toute manière. Selon les constatations de la cour cantonale, le défendeur s'interrogeait sur l'opportunité de continuer à exploiter les deux salles, si les travaux sollicités n'étaient pas entrepris. Il ne partait donc pas de l'idée d'une reconduction aux mêmes conditions. Or, il ne ressort pas de l'arrêt querellé que des éléments essentiels d'un éventuel nouveau bail, tels que le loyer ou la durée du bail, auraient été réglés, voire même discutés entre les parties. Dans ces circonstances, l'on ne voit pas en quoi l'on pourrait reprocher à la demanderesse d'avoir adopté un comportement contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'elle a exigé la restitution des locaux au terme du bail. C'est ainsi à bon droit que l'autorité cantonale a confirmé l'évacuation prononcée par le Tribunal des baux et loyers.
2.5 En l'absence de comportement contraire à la bonne foi de la part de la demanderesse, il n'y a pas lieu d'examiner plus avant les prétentions reconventionnelles que fait valoir le défendeur sur la base de la culpa in contrahendo.

3.
En conclusion, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable, aux frais de son auteur (art. 156 al. 1 OJ), qui devra verser une indemnité de dépens à la demanderesse (art. 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 6'000 fr. est mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens. Cette indemnité sera payée au moyen des sûretés déposées à la caisse du Tribunal fédéral.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 16 juin 2004
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: