4C.48/2007

{T 0/2}
4C.48/2007 /viz

Sentenza del 31 luglio 2007
I Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Corboz, presidente,
Kolly, Kiss,
cancelliera Gianinazzi.

Parti
X.________ SA,
attrice e ricorrente,
patrocinata dall'avv. dr. Gianmaria Mosca,
contro

albergo Y.________ Sagl,
convenuta e opponente,
patrocinata dall'avv. Yves Flückiger.

Oggetto
contratto di locazione, disdetta straordinaria, sfratto,

ricorso per riforma [OG] contro la sentenza emanata
il 1° dicembre 2006 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:
A.
Il 19 novembre 2001 X.________ SA - quale locatrice - e albergo Y.________ Sagl - quale conduttrice - hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una superficie di complessivi 2000 m2, sita in vari stabili a Lugano, da adibirsi principalmente ad albergo e ristorante. Il rapporto di locazione, iniziato il 1° marzo 2002, avrebbe potuto venir disdetto la prima volta per il 28 febbraio 2014, con un preavviso di sei mesi.
A.a Le parti hanno pattuito di calcolare la pigione annuale sulla base della cifra d'affari dell'esercizio pubblico; essa corrisponde infatti al 15% della cifra d'affari annua proveniente dalla gestione dell'albergo e all'8% della cifra d'affari annua proveniente dalla gestione del ristorante, ritenuta comunque una pigione minima di fr. 125'000.-- il primo anno, di fr. 135'000.-- il secondo anno, di fr. 145'000.-- il terzo anno, di fr. 155'000.-- dal quarto al settimo anno e di fr. 170'000.-- dall'ottavo al dodicesimo anno. In questo contesto la conduttrice si è impegnata a fornire "il dettaglio della cifra d'affari annua entro 30 giorni dalla chiusura dell'anno contabile (01.03-28.02)".
A.b L'accordo prevedeva inoltre il versamento di una pigione annuale di fr. 15'600.-- per la locazione del negozio adiacente all'albergo.
B.
Fra le parti sono sorti vari dissapori.
B.a Innanzitutto in relazione alla presentazione della documentazione relativa alla cifra d'affari annua conseguita dalla conduttrice. Dopo aver ricevuto, nel giugno 2003, il conteggio riassuntivo da questa allestito, il 14 luglio 2003 la locatrice ha infatti sollecitato la consegna del dettaglio della cifra d'affari necessario per la verifica del calcolo della pigione variabile. Senza successo.
B.b Anche l'utilizzazione dell'ente locato è stata motivo di discordia. Il 9 gennaio 2004 la locatrice ha infatti intimato alla conduttrice di cessare la vendita di abiti così come la loro esposizione sulle terrazze esterne dell'albergo, vietata dal contratto.
B.c Con raccomandata del 9 febbraio 2004 le ha poi fissato un ultimo termine scadente il 25 febbraio 2004 per mettere fine alle attività intraprese in violazione del contratto, per ripristinare lo stato dei locali - alterato mediante l'apertura di un secondo negozio nella sala da pranzo dell'albergo al pian terreno - e, infine, per consegnare la documentazione contabile completa necessaria alla verifica della cifra d'affari. La locatrice ha abbinato alla diffida la comminatoria della disdetta straordinaria del contratto ai sensi degli art. 257f e 266g CO.
B.d Servendosi del regolare modulo ufficiale, il 26 febbraio 2004 essa ha significato alla conduttrice la rescissione del contratto di locazione con effetto al 30 aprile 2004.
C.
La disdetta è stata contestata dalla conduttrice dinanzi al competente Ufficio di conciliazione il 26 marzo 2004.
Dal canto suo, preso atto del fatto che al 30 aprile 2004 l'ente locato non era stato lasciato, il 7 maggio 2004 la locatrice ha avviato una procedura di sfratto dinanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4.
Constatata la concorde rinuncia delle parti alla preventiva procedura di conciliazione, la giudice di prima istanza ha congiunto le cause e con sentenza del 23 marzo 2006 ha negato che le mancanze rimproverate alla conduttrice fossero di una gravità tale da giustificare una disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f, rispettivamente dell'art. 266g CO. Donde l'inefficacia della disdetta del 26 febbraio 2004, la prosecuzione del rapporto di locazione e, quindi, la reiezione dell'istanza di sfratto.
D.
L'appello interposto da X.________ SA contro questa decisione è stato respinto il 1° dicembre 2006 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, la quale ha in sostanza condiviso le conclusioni pretorili.
E.
Prevalendosi della violazione dell'art. 2 cpv. 1 CC nonché degli artt. 18, 257f e 266g CO, X.________ SA è tempestivamente insorta dinanzi al Tribunale federale con un "ricorso per riforma in materia civile" volto a ottenere la modifica della sentenza impugnata nel senso di accogliere l'appello e, di conseguenza, accertare la validità della disdetta e dar seguito alla domanda di sfratto.
Nella risposta del 23 marzo 2007 albergo Y.________ Sagl ha proposto l'integrale reiezione del gravame.

Diritto:
1.
Il 1° gennaio 2007 è entrata in vigore la Legge sul Tribunale federale (LTF, RS 173.110; RU 2006 1205, 1241). Poiché la decisione in concreto impugnata è stata pronunciata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna resta tuttavia disciplinata dall'OG (art. 132 cpv. 1 LTF).
2.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sull'ammissibilità del rimedio esperito (DTF 132 III 291 consid. 1).
2.1 Vista l'applicabilità dell'OG non entra in linea di conto l'esame dei requisiti di ricevibilità del ricorso in materia civile ex LTF, enunciati dalla locatrice a titolo abbondanziale.
2.2 Interposto in tempo utile (art. 54 cpv. 1 OG) dalla parte soccombente in sede cantonale contro una decisione finale emanata dal tribunale supremo del Cantone Ticino (art. 48 cpv. 1 OG) in una causa civile di carattere pecuniario, il cui valore litigioso davanti all'ultima istanza cantonale era superiore a fr. 8'000.-- (art. 46 OG), il ricorso per riforma risulta ricevibile.
3.
Prima di chinarsi sulle censure ricorsuali appare tuttavia utile rammentare che nella giurisdizione di riforma il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che non siano state violate disposizioni federali in materia di prove, debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'art. 64 OG. Tutte queste critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG).
Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non si può far riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF 130 III 102 consid. 2.2 pag. 10; 129 III 618 consid. 3).
4.
Nel suo allegato la locatrice critica in primo luogo la decisione dei giudici cantonali di negarle la possibilità di sciogliere il contratto richiamandosi all'art. 257f cpv. 3 CO, giusta il quale il locatore può recedere dal contratto di locazione relativo a locali commerciali con un preavviso di (almeno) 30 giorni per la fine di un mese, qualora la continuazione del rapporto di locazione non sia per lui più ragionevolmente esigibile perché nonostante diffida scritta il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza a suo carico.
Come già in sede cantonale, anche dinanzi al Tribunale federale la locatrice sostiene che i requisiti per la disdetta straordinaria sarebbero in concreto manifestamente adempiuti, avendo la conduttrice abusivamente aperto un secondo negozio nella seconda sala da pranzo dell'albergo ed esposto merce sulla terrazza dinanzi all'entrata dell'esercizio pubblico, in contrasto con quanto prescritto contrattualmente.
4.1 Ora, i principi che reggono l'applicazione dell'art. 257f cpv. 3 CO sono stati ben riepilogati nella sentenza impugnata (cfr. anche DTF 132 III 109 e 123 III 124; Peter Higi in: Zürcher Kommentar n. 50 segg. ad art. 257f CO) e la locatrice non li contesta. Basti qui ricordare che la facoltà di disdire il rapporto di locazione sulla base di questa norma presuppone una violazione grave e ripetuta del contratto, una diffida scritta tendente al ripristino di una situazione conforme al contratto e l'impossibilità di ragionevolmente esigere dal locatore la prosecuzione del contratto (Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., Zurigo 2003, n. 2137-2141 a pag. 305 seg.).
4.2 Nella sua decisione la Corte cantonale ha spiegato che, anche se la conduttrice ha effettivamente commesso le violazioni contrattuali asserite dalla locatrice, queste non possono giustificare una disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f cpv. 3 CO, trattandosi di violazioni minori, che la conduttrice ha in ogni caso provveduto a eliminare in seguito alla diffida della locatrice.
4.3 Dinanzi al Tribunale federale la locatrice insiste nell'affermare che, a prescindere dal successivo ripristino della situazione anteriore, l'esistenza di una violazione contrattuale grave è indiscutibile. A suo modo di vedere, l'autorità cantonale non avrebbe tenuto nella debita considerazione il fatto che l'attività di vendita non rientra nel calcolo della cifra d'affari complessiva e quindi non determina la pigione variabile; in altre parole, trasformando parte della seconda sala da pranzo in negozio la conduttrice ha potuto eludere la cifra d'affari IVA, che influenza l'ammontare della pigione a favore della locatrice. Questo basta, secondo la locatrice, per ammettere l'applicazione dell'art. 257f CO e a sostegno di tale tesi cita pure la DTF 132 III 109, nella quale è stato stabilito che "un illecito cambiamento di destinazione comporta una violazione dell'art. 257f CO anche se lo stesso cambiamento non genera una situazione insopportabile nella locatrice".
4.4 L'argomentazione ricorsuale è destinata all'insuccesso.
Contrariamente a quanto sembra voler affermare la locatrice, il comportamento della conduttrice dopo la notifica della diffida non è irrilevante. Al contrario: come si evince dallo stesso testo di legge - e come già scritto al consid. 4.1 - l'applicazione dell'art. 257f cpv. 3 CO presuppone che la violazione contrattuale perduri, rispettivamente venga ripetuta, nonostante la diffida del locatore (Peter Higi, op. cit., n. 56 ad art. 257f CO); anche la DTF citata nel gravame menziona espressamente questa condizione (DTF 132 III 109 consid. 5 pag. 114 in fondo). In concreto, stando a quanto accertato in maniera vincolante nella sentenza impugnata (cfr. quanto esposto supra, al consid. 3) questo presupposto non è realizzato: dopo la diffida della locatrice la conduttrice ha infatti chiuso il secondo negozio e ripristinato lo stato anteriore della seconda sala da pranzo e della terrazza, peraltro occupata solo una decina di giorni.
Ciò porta ad escludere la legittimità della disdetta sotto il profilo dell'art. 257f cpv. 3 CO, i cui presupposti devono essere adempiuti cumulativamente (Peter Higi, op. cit., n. 49, 62 e 72 ad art. 257f CO).
Alla luce di quanto appena esposto, il riesame degli argomenti che hanno indotto i giudici ticinesi a negare la gravità delle violazioni contrattuali commesse dalla conduttrice si avvera superfluo.
5.
Sia come sia, la locatrice ritiene che la sua disdetta fosse in ogni caso giustificata da un "motivo grave" ai sensi dell'art. 266g CO, per il rifiuto opposto dalla conduttrice alla sua richiesta di consultare la documentazione necessaria alla verifica della cifra d'affari annua, determinante per il calcolo della pigione variabile.
5.1 Secondo l'art. 266g CO ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano insopportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. Questa norma concretizza il principio generale secondo il quale i contratti di durata devono poter essere disdetti anticipatamente in presenza di "motivi gravi" (cfr. DTF 128 III 428 consid. 3). Secondo dottrina e giurisprudenza, solo circostanze particolarmente gravi, non conosciute e non prevedibili al momento della conclusione del contratto, né imputabili alla parte che se ne prevale, possono giustificare disdetta straordinaria ex art. 266g CO (DTF 122 III 262 consid. 2a/aa pag. 265 con rinvii giurisprudenziali e riferimenti dottrinali).
È indispensabile che la continuazione del contratto appaia talmente insostenibile e gravosa da non essere più giustificata avuto anche riguardo degli interessi della controparte. Infatti, la questione di sapere se siano sopraggiunte circostanze che rendano insopportabile la continuazione del contratto alla parte che recede deve essere valutata alla luce delle circostanze del caso concreto, assumendo a norma tanto il diritto quanto l'equità (art. 4 CC). Il giudice deve ponderare i motivi addotti con il principio pacta sunt servanda, con quello della sicurezza del diritto e con l'interesse della controparte a mantenere il contratto (cfr. sentenza emanata il 24 ottobre 1994, nella causa 4C.220/1994, pubblicata in Pra 1995 n. 142 pag. 459).
Per giurisprudenza invalsa il Tribunale federale esamina con riserva l'esercizio del potere d'apprezzamento da parte dell'ultima istanza cantonale. Esso interviene, segnatamente, quando la decisione si scosta senza motivo dai principi stabiliti da dottrina e giurisprudenza in materia di libero apprezzamento e si fonda su fatti che nel caso particolare non avevano importanza alcuna, oppure, al contrario, quando non si è tenuto conto di elementi che avrebbero dovuto essere presi in considerazione. Il Tribunale federale sanziona inoltre le decisioni rese in virtù di un tale potere d'apprezzamento quando esse sfociano in un risultato manifestamente ingiusto o in un'iniquità scioccante (DTF 132 III 109 consid. 2 pag. 111 seg., 131 III 26 consid. 12.2.2).
5.2 In concreto, premesso che il 10 giugno 2003 la conduttrice ha inviato il dettaglio della sua cifra d'affari, la Corte cantonale ha osservato come l'obbligo di fornire anche conteggi dettagliati e documenti giustificativi, asserito dalla locatrice, non figuri esplicitamente nella documentazione contrattuale agli atti. In queste circostanze l'autorità ticinese ha escluso che la mancata presentazione della contabilità abbia reso intollerabile la prosecuzione del contratto.
Tanto più che la conduttrice ha manifestato la propria disponibilità a presentare le informazioni richieste proponendo che la sua contabilità venisse eseguita dalla stessa fiduciaria che cura gli interessi della locatrice.
I giudici della massima istanza ticinese hanno reputato di poter lasciare indeciso il quesito di sapere se la clausola contrattuale richiamata dalla locatrice a sostegno della sua pretesa debba essere interpretata nel senso da lei auspicato, giacché "è a ogni modo indubbio che la disdetta straordinaria, notificata il 26 febbraio 2004 con effetto al 30 aprile 2004, non rispettava il termine di sei mesi di preavviso e non poteva dunque giustificare l'istanza di sfratto proposta il 7 maggio 2004".
5.3 Nel suo allegato la locatrice non propone argomenti suscettibili di indurre a ritenere la valutazione della Corte ticinese manifestamente iniqua. Essa critica invero perlopiù la decisione di primo grado, dimenticando che oggetto dell'attuale gravame è il giudizio di ultima istanza (cfr. art. 48 cpv. 1 OG), che su questo punto ha ripreso solo parzialmente gli argomenti pretorili. La locatrice non sembra inoltre aver pienamente compreso la motivazione della decisione impugnata, poiché rimprovera ai giudici ticinesi di aver negato l'esistenza di un obbligo aggiuntivo a carico della conduttrice, allorquando - come detto - la Corte ticinese ha lasciato la questione irrisolta.
Come anticipato, la valutazione esposta nella sentenza cantonale resiste alla critica. Si può aggiungere che, anche qualora la mancata consegna della documentazione contabile dovesse rappresentare una violazione contrattuale - come asserito dalla locatrice e ammesso dalla giudice di primo grado - questa non potrebbe comunque giustificare una disdetta straordinaria ex art. 266g CO. I giudici cantonali hanno pertinentemente rilevato che l'esistenza di un simile obbligo non è stata esplicitamente pattuita, bensì necessita di venir determinata mediante interpretazione del contratto, e il rifiuto di collaborare della conduttrice non può dirsi definitivo vista la sua disponibilità ad affidare la propria contabilità alla fiduciaria che cura gli interessi della controparte. Non va inoltre dimenticato che le incomprensioni fra le parti risalgono al primo anno di relazione contrattuale e di attività della conduttrice e che, in ogni caso, come osservato nella pronunzia pretorile, la conduttrice ha regolarmente versato la pigione minima pattuita nel contratto.
Che la mancata consegna della documentazione contabile non rendesse intollerabile la prosecuzione del contratto è poi dimostrato anche dal comportamento della stessa locatrice, la quale ha sollecitato la presentazione delle pezze giustificative nel luglio 2003, ma ha aspettato sino al febbraio 2004 per notificare la disdetta. Disdetta che, come sottolineato nella sentenza impugnata non rispettava il termine di preavviso di sei mesi (art. 266d CO) e che pertanto non avrebbe in nessun caso potuto giustificare l'istanza di sfratto presentata il 7 maggio 2004 dalla locatrice.
6.
Da tutto quanto esposto discende la reiezione del ricorso per riforma.
Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e art. 159 cpv. 1 OG).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è respinto.
2.
La tassa di giustizia di fr. 4'000.-- è posta a carico dell'attrice, la quale rifonderà alla convenuta fr. 5'000.-- per ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 31 luglio 2007
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera: