Pylon rent and tree felling under lease agreementGenerato dall'IA

{T 0/2}
4C.279/2004 /grl

Urteil vom 15. Oktober 2004
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Huguenin.

Parteien
A.________,
Kläger und Berufungskläger,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Ehrenzeller,

gegen

B.________ AG Volvo-Zentrum,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Marco Tamburlini.

Gegen
stand
Mietvertrag; Untermietvertrag,

Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts
Appenzell I.Rh., Abteilung Zivil- und Strafgericht,
vom 20. April 2004.

Sachverhalt:
A.
Mit Vertrag vom 3. Mai 2000 vermietete A.________ der B.________ AG Volvo-Zentrum die Gewerbeliegenschaft mit Umschwung (Bruttofläche 1550 m2) an der X.________strasse in Y.________ zu einem Bruttomietzins von Fr. 2'000.-- pro Monat. Gemäss Ziff. 1 von Beiblatt 1, das Bestandteil des Mietvertrages bildet, hat der Vermieter Kenntnis vom Umbauprojekt der B.________ AG und erklärt sich damit einverstanden. Insbesondere darf danach die Beschriftung der Mietsache mit Hilfe von Reklametafeln für die Volvo-Identifikation des Gebäudes und des Areals laut Projekt Z.________ realisiert werden. Ferner gestattet der Vermieter gemäss Ziff. 2 des Beiblattes die Untervermietung von Mieträumlichkeiten ausdrücklich. Die im verwendeten Vertragsformular enthaltene Klausel, wonach neben den Vorschriften des schweizerischen Obligationenrechts die ergänzenden Vereinbarungen der Allgemeinen Bestimmungen zum St. Galler Mietvertrag für Geschäftsräume (AGB) gelten sollten, wurde gestrichen, um deren Anwendbarkeit auszuschliessen.
Am 30. Mai 2000 schloss die B.________ AG Volvo-Zentrum mit der C.________ AG einen Vertrag über die Untervermietung einer Teilfläche innerhalb des gemieteten Gebäudes. Die C.________ AG beabsichtigte in den Räumen Büromöbel und Büromaschinen auszustellen. Im Untermietvertrag wurde ihr das Recht eingeräumt, auf ihrer Mietfläche nach Rücksprache mit der Vermieterin bauliche Veränderungen vorzunehmen und/oder Werbebeschriftungen anzubringen. Die C.________ AG stellte am 21. Juni 2000 ein von A.________ als Grundeigentümer mitunterzeichnetes Baugesuch für das Aufstellen einer Aussenleuchtreklame (Pylon) auf dem Areal des Mietobjekts. Am 27. Juni 2000 einigte sich A.________ mit der B.________ AG dahin, dass die Kostenentschädigung für den Pylon der C.________ AG in einem weiteren Gespräch behandelt werde und der Vermieter "in diesen Wochen" auf der Grundlage des Mietvertrags zwischen ihm und der B.________ AG einen Vorschlag unterbreite und eine Erstellung nach der Einigung zusage. Mit Schreiben vom 7. Juli 2000 und vom 8. November 2000 stellte A.________ für das Aufstellen des Pylons eine Forderung von Fr. 2'000.-- pro Monat, welche die B.________ AG mit Brief vom 18. Dezember 2000 ablehnte und ihrerseits eine einmalige Pauschalentschädigung von Fr. 2'000.-- offerierte. Im Oktober 2000 wurde der Pylon aufgestellt.
B.
Im Rahmen des Umbauprojekts liess die B.________ AG nordöstlich im Uferbereich der Sitter verschiedene Bäume und Sträucher fällen (eine Buche, eine Linde, zwei Eschen und drei Haselnusssträucher). A.________ hält diese Baumfällaktion für widerrechtlich, weil sie seiner Auffassung nach für die Nutzung des Areals bedeutungslos war.
C.
Mit Klage vom 7. August 2001 beantragte A.________ dem Bezirksgericht Appenzell, die B.________ AG Volvo-Zentrum zu verpflichten, ihm Fr. 16'000.-- nebst Zins zu 5 % ab 1. März 2001 zu bezahlen sowie Fr. 24'275.-- nebst Zins zu 5 % ab 15. Juni 2001, und ihm das Nachklagerecht einzuräumen. Damit verlangte der Kläger einerseits die bereits verfallene Miete von Fr. 2'000.-- pro Monat für das Aufstellen des Pylons der C.________ AG und andererseits Ersatz für den Wert der gefällten Bäume. Das Bezirksgericht Appenzell wies die Klage am 25. Juni 2003 ab. Gleich entschied das Kantonsgericht Appenzell I.Rh. auf Berufung des Klägers am 20. April 2004.
D.
Der Kläger hat das Urteil des Kantonsgerichts Appenzell I.Rh. sowohl mit staatsrechtlicher Beschwerde wie auch mit Berufung beim Bundesgericht angefochten. Die staatsrechtliche Beschwerde wurde mit Urteil vom heutigen Tag abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.
Mit der vorliegenden Berufung verlangt der Kläger die Aufhebung des kantonsgerichtlichen Urteils und die Verpflichtung der Beklagten, ihm die eingeklagten Beträge zu bezahlen. Eventualiter beantragt er die Aufhebung des Urteils vom 20. April 2004 und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz im Sinne der Erwägungen.
Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht an die tatsächlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz gebunden, wenn sie nicht offensichtlich auf Versehen beruhen, unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen (Art. 63 Abs. 2 OG) oder zu ergänzen sind (Art. 64 OG). Werden solche Ausnahmen geltend gemacht, so hat die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder ergänzt wissen will, darüber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG). Eine Ergänzung setzt zudem voraus, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform aufgestellt, von der Vorinstanz aber zu Unrecht für unerheblich gehalten oder übersehen worden sind, was wiederum näher anzugeben ist; andernfalls gelten die Vorbringen als neu und sind damit unzulässig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; BGE 126 III 59 E. 2a S. 65; 119 II 353 E. 5c/aa S. 357 und 115 II 484 E. 2a S. 485 f., je mit Hinweisen).
Die zahlreichen allgemeinen Vorbringen des Klägers zu Sachverhaltsfragen genügen diesen Anforderungen nicht. Sie laufen durchwegs auf unzulässige Kritik an der vorinstanzlichen Beweiswürdigung oder unzulässiges Vorbringen neuer Tatsachen und Beweismittel hinaus. Inwiefern die Sachverhaltsermittlung der Vorinstanz bundesrechtswidrig erfolgt sein soll, wird nicht detailliert dargelegt. Soweit der Kläger von einem gegenüber den Feststellungen des Kantonsgerichts geänderten oder erweiterten Sachverhalt ausgeht, ist daher auf die Berufung nicht einzutreten. Aus den erörterten Gründen kann auch der Antrag auf Einvernahme von M.________ als Zeugen nicht berücksichtigt werden.
2.
Was die Forderung des Klägers für das Aufstellen des Pylons im Betrage von Fr. 2'000.-- pro Monat anbelangt, erwog die Vorinstanz zum einen, hierüber sei kein Konsens zustande gekommen. Zwar habe sich der Kläger mit dem Aufstellen grundsätzlich einverstanden erklärt, indem er das Baugesuch unterschrieben habe. Jedoch habe die Beklagte der monatlichen Zahlung eines den ursprünglich vereinbarten Mietzins um Fr. 2'000.-- übersteigenden Betrages weder schriftlich noch konkludent durch das Aufstellen des Pylons während laufender Verhandlungen zugestimmt. Damit sei eine einseitige Vertragsanpassung des ursprünglichen Mietvertrages bezweckt worden, die grundsätzlich formularpflichtig sei. Da der Kläger die Mietzinserhöhung nicht formgerecht mitgeteilt habe, sei sie nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR).
Darüber hinaus führte die Vorinstanz an, die Forderung sei auch materiell unbegründet. Der Untermieter sei berechtigt, die Sache so zu gebrauchen, wie es dem Mieter gestattet sei (Art. 262 Abs. 3 OR). Der Beklagten sei im Mietvertrag das Recht zur Identifikation des Gebäudes und des Areals laut Projekt Z.________ eingeräumt worden, das auch die Aufstellung eines Pylons umfasst habe. Wenn die Beklagte ihrer Untermieterin das Aufstellen eines Pylons für die von ihr vertriebenen Produkte gestatte, habe sie lediglich das ihr zustehende Recht in entsprechendem Umfang weitergegeben. Auch die Untermieterin habe das Mietobjekt mit der Durchführung der streitigen Werbemassnahme, welche als notwendig und geschäftsbedingt zu taxieren sei, vertragsgemäss genutzt. Der Kläger sei nicht berechtigt, dafür eine zusätzliche Entschädigung zu verlangen.
3.
3.1 Der Kläger hat mit der Berufung beide Begründungen angefochten. Auf die Berufung ist daher grundsätzlich einzutreten (BGE 122 III 43 E. 3; 121 III 46 E. 2 S. 47).
3.2 Dem Kläger ist insoweit beizupflichten, als er gegenüber der Alternativbegründung der Vorinstanz einwendet, mit der Vereinbarung vom 27. Juni 2000 hätten sich die Parteien im Grundsatz darauf geeinigt, dass die Aufstellung des Pylons der Untermieterin entschädigungspflichtig sei und dass die Parteien diesbezüglich eine Einigung in Aussicht genommen hätten. Damit ist indes für seinen Standpunkt, wonach die Beklagte ihm für das Aufstellen dieses Pylons Fr. 2'000.-- pro Monat schulde, noch nichts gewonnen. Ausschlaggebend ist vielmehr die Frage, ob die behauptete Einigung über die Höhe der monatlichen Abgeltung zustande gekommen ist.
3.3 Vertragsbezogene Willenserklärungen sind - wenn kein übereinstimmender tatsächlicher Parteiwille festgestellt werden kann - nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie vom Empfänger nach Treu und Glauben verstanden werden durften und mussten. Dies beurteilt sich nicht nur nach ihrem Wortlaut und dem gesamten Zusammenhang, in dem sie stehen, sondern auch nach den Umständen, die ihnen vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden sind. Zu welchem Ergebnis eine solche Auslegung führt, ist eine Frage der Rechtsanwendung, über welche das Bundesgericht frei entscheidet. Gebunden ist es aber an die Feststellungen des kantonalen Gerichts über die Umstände des Vertragsschlusses und das Wissen der Vertragsparteien (BGE 129 III 702 E. 2.4 S. 707 mit Hinweisen).
3.4 Der Kläger ist der Meinung, die Beklagte habe seine Offerte, für das Recht zur Aufstellung des Pylons Fr. 2'000.-- pro Monat zu zahlen, konkludent angenommen, als sie den Pylon aufstellen liess. Mit dieser Auffassung lässt der Kläger jedoch ausser Acht, dass ihm nach seinen eigenen Angaben im Schreiben vom 27. Dezember 2000 bereits im Anschluss an sein Schreiben vom 7. Juli 2000 die Ablehnung seines Vorschlags und eine Gegenofferte ausdrücklich bekannt gegeben wurde (Klagebeilage 6; Art. 64 Abs. 2 OG). Unter diesen Umständen durfte er das Verhalten der Beklagten nach Treu und Glauben nicht ohne Weiteres als stillschweigenden Gesinnungswandel deuten, zumal im Zeitpunkt der Errichtung des Pylons (Oktober 2000) die Preisverhandlungen noch im Gange waren, wie die nachfolgende Korrespondenz belegt. Vor diesem Hintergrund lag nach dem Vertrauensprinzip die Annahme näher, dass die Beklagte im Vertrauen auf eine Einigung und in deren Vorwegnahme den Pylon bereits aufstellen liess. Weshalb die Beklagte als gewinnorientierte Aktiengesellschaft plötzlich bereit gewesen sein sollte, für das Aufstellen des Pylons der Untermieterin auf dem von ihr gemieteten Areal denselben Preis zu entrichten wie für die Miete des gesamten 1'550 Quadratmeter umfassenden Mietobjekts, legt der Kläger nicht dar und ist nicht ersichtlich. Der Kläger durfte daher das Verhalten der Beklagten nicht in guten Treuen als Zustimmung zu seiner Preisvorstellung verstehen. Eine entsprechende konkludente Einigung ist somit nicht zustande gekommen. Demgemäss hätte dem Kläger entsprechend der Vereinbarung vom 27. Juni 2000 frei gestanden, die Entfernung des Pylons zu fordern, da er dessen Erstellung erst nach einer Einigung bewilligen wollte. Für seine Forderung auf Zahlung eines zusätzlichen Mietzinses von Fr. 2'000.-- fehlt jedoch die Rechtsgrundlage. Im Übrigen wird im angefochtenen Urteil zutreffend festgehalten, dass eine einseitige Vertragsanpassung durch den Kläger bezüglich des Mietzinses mangels Einhaltung der durch Art. 269d Abs. 2 OR vorgeschriebenen Form als nichtig zu betrachten wäre. Der Vorinstanz kann demnach in diesem Zusammenhang keine Verletzung von Bundesrecht vorgeworfen werden.
4.
4.1 Zur Schadenersatzforderung aus angeblich ungerechtfertigter Baumfällung erwog die Vorinstanz, diese sei entgegen der Auffassung des Klägers von dessen Zustimmung zum Umbauprojekt gedeckt gewesen. Die Abholzung sei auf den Bereich der Parkplätze beschränkt worden, welche Teil des bewilligten Umbauprojekts gebildet hätten. Zuvor hätten die Äste der Bäume an der Uferböschung über das Gebiet des geplanten Parkplatzes geragt. Auf den Parkplätzen würden sowohl Neuwagen der Marke Volvo als auch Occasions- und Kundenfahrzeuge abgestellt. Herunterfallende Äste hätten Kratzer oder gar Beulen an den abgestellten Fahrzeugen verursachen können. Für den Garagebetrieb der Beklagten sei wegen der Bäume aber auch ein Mehraufwand für die Reinigung zu erwarten gewesen, weil Blütenstaub, Blätter und Früchte sowie die die Bäume bevölkernden Lebewesen (Vögel, Insekten) Verunreinigungen der Fahrzeuge bewirkt hätten, welche zu Lackschäden führen könnten, sofern sie nicht rasch genug entfernt würden. Die Bäume hätten mithin ein Schadenrisiko dargestellt und zu unzumutbarem Mehraufwand geführt, weshalb sich die Abholzung aus betrieblicher Sicht als logische Konsequenz der Parkplatzerstellung ausgenommen habe. Unter diesen Umständen erachtete die Vorinstanz die Baumfällaktion als vertragsgemäss, selbst wenn der vom Kläger angerufene Zeuge, der von der Beklagten beigezogene Architekt, bestätigen würde, dass der Kläger ihm gegenüber ein Verbot der Entfernung der betreffenden Baumgruppe ausgesprochen hat.
4.2 Die Vorinstanz hat mit diesen Ausführungen zunächst den Mietvertrag ausgelegt und namentlich im Hinblick auf die Umbaubewilligung mit dem Zweck, eine Volvo-Garage einzurichten und zu betreiben, auf eine konkludente Zustimmung zur Fällung der Bäume geschlossen.
Inwiefern diese Auslegung gegen Bundesrecht verstossen soll, ist nicht ersichtlich. Was der Kläger in der Berufung dagegen vorbringt, genügt den Anforderungen an die Begründung der Berufungsanträge (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG) nicht, denn er lässt es an einer Auseinandersetzung mit den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen des angefochtenen Entscheids weitgehend fehlen und zeigt nicht auf, inwiefern diese bundesrechtswidrig sein sollen (BGE 116 II 745 E. 3 mit Hinweisen). Auf nicht oder ungenügend begründete Rügen tritt das Bundesgericht nicht ein. Hält aber die Vertragsauslegung der Vorinstanz vor Bundesrecht stand, ist der Kläger nach Abschluss des Vertrages nicht mehr berechtigt, einseitig auf dem Stehenlassen der den geplanten Parkplatz überragenden Bäume zu beharren. Entgegen den Einwänden des Klägers trifft daher die Rechtsauffassung der Vorinstanz zu, dass der Nachweis eines nach Vertragsschluss ausgesprochenen Rodungsverbots am Ergebnis nichts zu ändern vermocht hätte. Für eine Ergänzung des Sachverhalts nach Art. 64 OG bleibt daher kein Raum.
5.
Aus den dargelegten Gründen ist die Berufung abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.
Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgebühr dem Kläger aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG), der zudem die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen hat (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird dem Kläger auferlegt.
3.
Der Kläger hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Appenzell I.Rh., Abteilung Zivil- und Strafgericht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 15. Oktober 2004
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: