Lease termination after default agreement upheldGenerato dall'IA

{T 0/2}
4C.118/2004 /viz

Sentenza del 28 luglio 2004
I Corte civile

Composizione
Giudici federali Corboz, presidente,
Klett, Nyffeler,
cancelliera Gianinazzi.

Parti
A.________,
convenuto e ricorrente,
patrocinato dall'avv. Adriana Gomes Fernandes Eisenhardt,

contro

B.________,
attore e opponente.

Oggetto
contratto di locazione; sfratto,

ricorso per riforma contro la sentenza emanata il
20 febbraio 2004 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:
A.
Dal 1° gennaio 1999 A.________ occupa un appartamento di due locali nello stabile denominato X.________, a Lugano, appartenente all'avv. B.________.
A.a Il contratto di locazione è stato disdetto il 18 novembre 2002, con effetto al 31 dicembre 2002, per mora del conduttore nel pagamento delle pigioni (art. 257d CO).
Il 12/13 dicembre 2002 le parti hanno convenuto l'annullamento della disdetta, avendo il conduttore promesso di estinguere gli arretrati in quattro rate mensili - a partire dal dicembre 2002 e fino al marzo 2003 - fermo restando che qualora non avesse pagato la rata entro il quindici del mese, egli avrebbe sciolto il contratto per la fine del rispettivo mese, data alla quale avrebbe pure riconsegnato i locali.
A.b Nel marzo 2003 A.________ non ha versato quanto pattuito. Il 25 marzo 2003 l'avv. B.________ lo ha pertanto sollecitato a riconsegnare l'ente locato entro la fine di quel mese.
Tale richiesta è rimasta senza seguito.
Con lettera 14 aprile 2003, precisando di ritenere il contratto sciolto a contare dal 31 marzo 2003, il locatore ha dunque comunicato di aver avviato la procedura di sfratto. Nello stesso scritto, a titolo cautelativo, egli assegnava al conduttore un termine di trenta giorni per provvedere al pagamento del saldo del mese di marzo (fr. 1'187.20) nonché della pigione di aprile (fr. 1'073.--). Trascorso infruttuoso il predetto termine - concludeva il locatore - qualora il rapporto di locazione non fosse risultato già disdetto per il 31 marzo 2003 egli avrebbe provveduto a disdirlo con un preavviso di trenta giorni per la fine del mese, conformemente all'art. 257d CO.
B.
La domanda di sfratto, reiterata il 10 giugno 2003, è stata respinta siccome prematura dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, il 17 novembre 2003.
Adita dal locatore, il 20 febbraio 2004 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, in riforma della decisione impugnata, ha ordinato lo sfratto immediato del conduttore sotto comminatoria dell'azione penale (art. 292 CP), riservati il risarcimento del danno e l'esecuzione forzata.
C.
Postulando la modifica della predetta sentenza nel senso di una conferma delle conclusioni pretorili, il 23 marzo 2004 A.________ (convenuto) è insorto dinanzi al Tribunale federale con un ricorso per riforma fondato sulla violazione degli art. 257d, 266l, 266o e 274 cpv. 3 CO.
Con risposta 19 maggio 2004 l'avv. B.________ (attore) ha proposto la reiezione del gravame sia in ordine - non essendo raggiunto, a suo modo di vedere, il valore di lite richiesto dall'art. 46 OG - sia nel merito.

Diritto:
1.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sulla ricevibilità del ricorso per riforma (DTF 129 III 750 consid. 2 con rinvio).
1.1 La sentenza impugnata, emanata dall'ultima istanza ticinese nell'ambito della procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori secondo il diritto ticinese (art. 506 segg. CPC/TI), è una decisione finale a norma dell'art. 48 cpv. 1 OG (cfr. Bruno Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto in: Diritto della Locazione, Giurisprudenza recente e tendenze dottrinali, Atti della giornata di studio del 26 marzo 1999, Lugano 2000, pag. 89 segg. e in particolare pag. 95).
1.2 Giusta l'art. 46 OG nelle cause civili di carattere pecuniario, come quella in esame, il ricorso per riforma è ammissibile solo se il va lore litigioso davanti all'ultima giurisdizione cantonale raggiungeva fr. 8'000.--.
Trattandosi di un litigio concernente la cessazione della locazione, ai fini del calcolo del valore di causa risulta determinante il periodo durante il quale il contratto sussisterebbe necessariamente qualora esso non fosse terminato al 31 marzo 2003, come sostenuto dall'attore.
Secondo la giurisprudenza tale periodo si estende sino al momento in cui una nuova (ordinaria) disdetta può essere data, oppure è già stata data (DTF 111 II 384 consid. 1). In pratica, occorre prendere in considerazione il periodo di tre anni di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. e CO (cfr. David Lachat, Le bail à loyer, n. 3.3 a pag. 105). Considerato che in concreto la pigione mensile ammonta a fr. 1'073.--, il valore di causa richiesto dall'art. 46 OG risulta ampiamente superato.
1.3 Interposto in tempo utile (art. 54 OG) e nella forma prescritta dalla legge (art. 55 OG), il ricorso per riforma si avvera pertanto ricevibile, sotto questo profilo.
2.
Prima di esaminare le censure ricorsuali appare utile rammentare che, nella giurisdizione di riforma, il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che non siano state violate disposizioni federali in materia di prove, debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'art. 64 OG (DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140), ovverosia mediante fatti allegati da una parte in sede cantonale in modo conforme alle norme sulla procedura, ma ritenuti a torto irrilevanti dall'autorità cantonale o da essa negletti a causa dell'errata comprensione del diritto federale (DTF 127 III 248 consid. 2c con rinvii). Tutte queste critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG). Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non si può far riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF citati).
Nel quadro dell'esame del gravame, il Tribunale federale non può andare oltre i limiti delle conclusioni delle parti; esso non è per contro vincolato dai motivi che queste invocano (art. 63 cpv. 1 OG) né dall'apprezzamento giuridico esposto nella sentenza impugnata (art. 63 cpv. 3 OG). Il ricorso per riforma può essere accolto per motivi diversi da quelli addotti negli allegati delle parti così come può essere respinto sulla base di un'argomentazione giuridica diversa da quella esposta dalla Corte cantonale (DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140).
Contrariamente a quanto sembra ritenere l'attore, il ricorso per riforma non può dunque venir dichiarato inammissibile a causa della presentazione di nuovi argomenti giuridici da parte del convenuto, perlomeno nella misura in cui egli si fonda sulla fattispecie accertata nel giudizio impugnato.
3.
La controversia verte principalmente sulla natura e gli effetti dell'accordo sottoscritto dalle parti il 12/13 dicembre 2002, nel quale il convenuto, dopo essersi riconosciuto debitore di fr. 4'616.--, si è impegnato a pagare gli arretrati in forma rateale e alle seguenti condizioni:
"A) Frs. 1'154.20 + Frs 1'073.-- (dicembre 2002)= frs. 2'227.20
entro il 15.12.2002.
In caso di mancato pagamento entro detto termine, l'inquilino dichiara
di sciogliere il contratto di locazione per il 31 dicembre 2002,
data in cui riconsegnerà l'appartamento.
B) Frs. 1'154.20 + Frs 1'073.-- (gennaio 2003)= frs. 2'227.20
entro il 15.01.2003.
In caso di mancato pagamento entro detto termine, l'inquilino dichiara
di sciogliere il contratto di locazione per il 31 gennaio 2003,
data in cui riconsegnerà l'appartamento.
C) Frs. 1'154.20 + Frs 1'073.-- (febbraio 2003)= frs. 2'227.20
entro il 15.02.2003.
In caso di mancato pagamento entro detto termine, l'inquilino dichiara
di sciogliere il contratto di locazione per il 28 febbraio 2003,
data in cui riconsegnerà l'appartamento.
D) Frs. 1'154.20 + Frs 1'073.-- (marzo 2003)= frs. 2'227.20
entro il 15.03.2003.
In caso di mancato pagamento entro detto termine, l'inquilino dichiara
di sciogliere il contratto di locazione per il 31 marzo 2003,
data in cui riconsegnerà l'appartamento."
3.1 A mente del convenuto questo patto sarebbe nullo. Oltre ad essere stato imposto dall'attore, il quale altrimenti avrebbe proseguito nella procedura di sfratto, esso non ossequia infatti i termini di disdetta previsti dall'art. 257d CO, norma imperativa e non derogabile per accordo tra le parti. In altre parole, si tratta - secondo il convenuto - di un negozio giuridico nullo siccome illecito (art. 20 CO), rappresentando palesemente un tentativo di eludere le norme poste a tutela degli inquilini.
Dal canto suo, l'attore contesta l'applicabilità delle norme di diritto invocate nel ricorso. Egli precisa come fra le parti sia intervenuto un accordo ex novo, nell'ambito del quale il convenuto ha promesso il pagamento rateale degli arretrati aggiungendo che, in caso di mancato ossequio degli impegni presi, avrebbe sciolto il contratto di locazione per la fine del mese. La procedura di sfratto è dunque la naturale conseguenza dell'inadempimento contrattuale del convenuto.
3.2 Ai fini del giudizio occorre tenere ben presente il contesto in cui si inserisce il documento sottoscritto dalle parti il 12/13 dicembre 2002.
In primo luogo va evidenziato come il contratto di locazione sia stato validamente rescisso il 18 novembre 2002, con la disdetta fondata sull'art. 257d CO. Il convenuto non ha mai sostenuto il contrario. Siccome chi recede da un contratto esercita un diritto formatore, l'attore non poteva più, successivamente - nemmeno con il consenso del convenuto - revocare la disdetta (sul principio dell'irrevocabilità dei diritti formatori cfr. Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol.1, 8a ed., Zurigo 2003, n. 156). Se del caso, le parti avrebbero potuto stipulare un nuovo contratto di locazione, ciò che però non è avvenuto, la convenzione stipulata il 12/13 dicembre 2002 non contemplando gli elementi essenziali di tale negozio giuridico.
A ben guardare, le parti hanno convenuto l'annullamento degli effetti della disdetta, vale a dire l'annullamento dell'obbligo fatto al convenuto di lasciare i locali entro il 31 dicembre 2002. Esse hanno infatti pattuito ch'egli avrebbe potuto continuare ad occupare l'appartamento durante (almeno) quattro mesi. Questa concessione è stata però sottoposta ad una condizione: il versamento mensile, da parte del convenuto, di una quota degli arretrati e di un importo corrispondente alla pigione pagata in pendenza di locazione. In caso di mancato pagamento entro la metà del mese, il convenuto avrebbe riconsegnato l'ente locato. Non avendo egli provveduto al pagamento della rata di marzo l'accordo concernente l'annullamento degli effetti della disdetta è venuto a cadere e, di conseguenza, la disdetta 18 novembre 2002 è tornata ad esplicare i suoi effetti. Ciò significa che il convenuto avrebbe dovuto lasciare i locali entro la fine del mese, così come concordato.
La lettera inviatagli dall'attore il 25 marzo 2003 va letta in questo senso: essa non configurava una disdetta bensì un richiamo del convenuto ai suoi obblighi. L'utilizzo di un modulo ufficiale non era pertanto necessario. La censura concernente la violazione degli art. 266l e 266o CO si avvera dunque priva di fondamento.
3.3 Ne discende che, contrariamente a quanto asserito nel gravame, mediante la stipulazione della convenzione controversa le parti non hanno eluso il diritto imperativo bensì raggiunto un accordo che si inserisce nello spirito dell'art. 257d CO.
La procedura di disdetta in due tappe prevista dall'art. 257d CO - la prima consistente nell'assegnazione di un termine di pagamento assortito della comminatoria di disdetta e la seconda nella disdetta vera e propria (cfr. David Lachat, op. cit., n. 5.1 e nota à pié di pagina 35 pag. 209) - mira infatti principalmente a concedere ai conduttori un'ultima occasione per evitare le conseguenze della disdetta, dando loro un minimo di tempo per potersi procurare i mezzi finanziari neces sari al pagamento delle pigioni arretrate (cfr. Higi, op. cit., n. 31 ad art. 257d CO). In concreto il convenuto, grazie al noto accordo, ha beneficiato di un termine ben più lungo di quello concessogli dall'art. 257d CO per poter trovare il denaro necessario al pagamento delle pigioni arretrate.
3.4 Alla luce di tutto quanto appena esposto, la decisione impugnata appare conforme al diritto federale e il ricorso deve venire respinto.
4.
Nulla muta l'asserito pagamento dell'integralità delle pigioni arretrate il 2 maggio 2003.
4.1 Si tratta di un fatto nuovo, privo di riscontro nella sentenza impugnata, che il convenuto adduce nel ricorso per riforma senza nemmeno allegare una delle circostanze eccezionali menzionate al consid. 2. Esso non può pertanto venir tenuto in considerazione (cfr. art. 55 cpv. 1 lett. c e 63 cpv. 2 OG). Il gravame risulta dunque inammissibile, su questo punto.
4.2 Sia come sia, l'accettazione di questi pagamenti da parte dell'attore non può essere considerata una rinuncia a chiedere lo sfratto. Come rettamente osservato dai giudici ticinesi, nello scritto 14 aprile 2003 l'attore ha infatti chiaramente precisato di ritenere sciolto il contratto di locazione a far tempo dal 31 marzo 2003. Prova ne sia anche il fatto che il 14 aprile 2003 egli ha introdotto la domanda di sfratto, poi reiterata il 10 giugno 2003. Tale comportamento costituisce l'espressione inequivocabile dell'intenzione dell'attore di mettere definitivamente fine alla relazione con il convenuto ed esclude la possibilità di ammettere la stipulazione tacita di un nuovo contratto di locazione (cfr. DTF 119 II 147 consid. 5 pag. 156).
5.
Il convenuto non ha miglior fortuna laddove assevera che l'attore avrebbe implicitamente rinunciato ad avvalersi dell'accordo 12/13 dicembre 2002 tollerando il ritardo nel pagamento della rata di febbraio.
Questo argomento è stato scartato dalla massima istanza cantonale per ragioni di natura procedurale - segnatamente in applicazione dell'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI (divieto di nova in sede di appello) - che non possono essere riviste dal Tribunale federale nella giurisdizione per riforma (cfr. art. 55 cpv. 1 lett. c OG). Anche su questo punto il ricorso si avvera quindi inammissibile.
6.
In conclusione, nella misura in cui è ammissibile il ricorso dev'essere respinto.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 OG). L'attore - avvocato - ha stilato personalmente l'allegato di risposta con l'aiuto della praticante, la quale non è però ammessa come difensore nelle cause civili dinanzi al Tribunale federale (art. 29 cpv. 2 OG). Secondo la prassi, l'avvocato che agisce nella propria causa ha diritto alle ripetibili a patto che siano realizzate anche le ulteriori condizioni poste dalla giurisprudenza a tale indennità, in particolare quelle concernenti la complessità della vertenza, l'importo litigioso e il tempo consacrato alla tutela dei propri interessi (DTF 125 II 518 consid. 5b con rinvii). In concreto, l'assegnazione di un'adeguata indennità per ripetibili della sede federale appare giustificata.

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.-- è posta a carico del convenuto, il quale rifonderà all'attore fr. 2'500.-- per ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione alla patrocinatrice del convenuto, all'attore e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 28 luglio 2004
In nome della I Corte civile
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera: