Rental defect claim rejected for lack of proven net floor areaGenerato dall'IA

{T 0/2}
4C.112/2004 /lma

Urteil vom 11. August 2004
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiberin Schoder.

Parteien
A.C.________ und B.C.________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Josef Ulrich,

gegen

D.________ Versicherung,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urban Bieri.

Gegenstand
Mietvertrag; Mietzins,
Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer als Appellationsinstanz, vom 27. Januar 2004.

Sachverhalt:
A.
A.C.________ und B.C.________ (Kläger) schlossen mit der D.________ Versicherung (Beklagte) am 28. August 1996 einen Mietvertrag über eine 3½-Zimmer-Wohnung an der Strasse X.________ ab. Gemäss diesem Vertrag weist die Wohnung eine Fläche von "ca. 109 m2" auf. Die Kläger sind der Auffassung, dass die Parteien eine Nettowohnfläche von 109 m2 vereinbart hätten, und bestreiten, dass die gemietete Wohnung diesen Flächenumfang erreicht.
B.
Am 18. Mai 2001 beantragten die Kläger beim Amtsgericht Luzern-Stadt, die Beklagte habe den Klägern Mietzinsrückzahlungen von Fr.17'700.-- zu leisten (Begehren 1), Mietzins und Nebenkosten seien rückwirkend auf den Tag der Klageeinreichung auf Fr. 1'600.-- herabzusetzen (Begehren 2), der auf die Wohnung entfallende Anteil an Nebenkosten sei auf der Grundlage der von den Klägern beigelegten EWI-Blätter neu festzulegen (Begehren 3), und die Beklagte habe den Klägern wegen zuviel geleisteten Nebenkostenzahlungen Fr.1'613.70 zu leisten (Begehren 4). Das Amtsgericht Luzern-Stadt wies die Klage mit Urteil vom 29. April 2002 ab.

Die Kläger erklärten gegen das amtsgerichtliche Urteil Appellation und beantragten, das Urteil sei aufzuheben (Begehren 1), die Beklagte habe den Klägern Mietzinsrückzahlungen von Fr. 13'204.-- nebst Zins seit dem 1. Oktober 1996 zu leisten (Begehren 2), der Mietzins sei auf Fr. 1'550.-- inkl. Nebenkosten herabzusetzen (Begehren 3), der Zwangswärmebezug für die Wohnung sei rückwirkend auf den Tag der Klageeinleitung auf 1'450 HKV festzusetzen (Begehren 4), der Parameter für die Nebenkostenberechnung der Wohnung sei auf 206 m3 festzusetzen (Begehren 5), und die Beklagte habe den Klägern Fr.1'613.70 aus zuviel bezahlten Nebenkosten zu bezahlen (Begehren 6).

In der Appellationsbegründung verzichteten die Kläger auf die Verzinsung der Mietzinsrückzahlungen (Begehren 2) und änderten Begehren 5 dahingehend, dass der Parameter für die Nebenkostenabrechnung auf 212.86 m3 festzusetzen sei. Mit Urteil vom 27. Januar 2004 wies das Obergericht des Kantons Luzern die Klage ab, soweit es darauf eintrat.
C.
Die Kläger haben gegen das Urteil des Obergerichts vom 27. Januar 2004 sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung erhoben. Mit Berufung beantragen sie, das angefochtene Urteil sei aufzuheben, die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern Fr. 13'204.-- nebst banküblichem Zins auf den zuviel geleisteten Mietzinszahlungen seit dem 1. Oktober 1996 zu leisten (Begehren 1), der Mietzins sei rückwirkend auf den 1. Juni 2002 auf Fr. 1'600.-- inkl. Nebenkosten herabzusetzen (Begehren 2), der Parameter für die Nebenkostenberechnung sei auf 206 m3 festzusetzen (Begehren 3), und die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern Fr. 1'613.70 zu bezahlen (Begehren 4). Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss dem angefochtenen Urteil ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu überlassen. Dieser Pflicht komme der Vermieter nach, wenn er dem Mieter die Sache in dem Zustand überlasse, der den vertragsgemässen oder, mangels genauer Abrede, üblichen Gebrauch der Mietsache uneingeschränkt zulasse. Eine vom Vertrag abweichende Fläche des Mietobjekts stelle einen Mangel dar, der vom Vermieter gerügt werden dürfe. Übernehme der Mieter die Sache trotz Mängeln und beharre er in einer für den Vermieter erkennbaren Weise auf der gehörigen Erfüllung des Vertrags, so könne er diejenigen Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustehen würden (Art. 259a-259i OR).

Die Vorinstanz kam sodann zum beweismässigen Schluss, dass die Parteien keine bestimmte Wohnfläche vereinbart haben, und nicht bewiesen ist, dass mit der vertraglichen Angabe einer Fläche von "ca. 109 m2" die Nettowohnfläche gemeint sein soll. Da die Beklagte den Klägern nicht eine genau bestimmte Nettowohnfläche versprochen habe, weise die gemietete Wohnung keinen Mangel im Sinne von Art. 258 OR auf. Die Kläger könnten die Mängelrechte des Mietrechts, aus denen sie eine Rückzahlung von geleisteten Mietzinsen und Nebenkosten, die Reduktion des Mietzinses sowie die Neufestsetzung des Parameters für die Nebenkosten ableiten, deshalb nicht geltend machen.
1.1 Die Kläger bringen zunächst vor, die Vorinstanz habe Art. 1, Art. 258, Art. 259a OR sowie Art. 8 ZGB verletzt, indem diese zu Unrecht davon ausgehe, dass die Parteien über die Nettowohnfläche des Mietobjekts keine vertragliche Abmachung erzielt hätten und die Kläger trotz der zu kleinen Wohnfläche keine Mängelrechte geltend machen könnten.

Im Verfahren der Berufung ist das Bundesgericht, abgesehen von den in Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG genannten Ausnahmen, an die tatsächlichen Feststellungen und an die Beweiswürdigung der kantonalen Sachgerichte gebunden (BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106, 136 E. 1.4 S. 140). Wie dargelegt stellte die Vorinstanz fest, dass die Parteien sich nicht auf eine bestimmte Nettowohnfläche geeinigt haben. Die Kläger beschränken sich in ihren Vorbringen darauf, die Beweiswürdigung der Vorinstanz zu kritisieren, was nicht zulässig ist (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Auf die Berufung ist insoweit nicht einzutreten.
1.2 Sodann kritisieren die Kläger, die Vorinstanz habe Art. 32 OR verletzt, weil sie das Verhalten der Immobilienverwaltung, aus deren Äusserungen Hinweise auf die Nettowohnfläche des Mietobjekts entnommen werden könnten, der Beklagten nicht zugerechnet habe.

Da gemäss den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid die Parteien keine Einigung über eine bestimmte Nettowohnfläche getroffen haben, spielt die Frage, wem die behaupteten Äusserungen objektiv zugerechnet werden müssen, von vornherein keine Rolle. Im Übrigen laufen die Rügen der Kläger wiederum auf eine Kritik an der Beweiswürdigung hinaus. Darauf ist nicht einzutreten.
2.
Da die Vorinstanz für das Bundesgericht verbindlich feststellte (Art. 63 Abs. 2 OG), dass die Parteien keine bestimmte Wohnfläche vereinbart haben, und nicht bewiesen ist, dass mit der vertraglichen Angabe einer Fläche von "ca. 109 m2" die Nettowohnfläche gemeint sein soll, erübrigt sich die Prüfung, ob die Vorinstanz Art. 2 ZGB verletzte, indem sie davon ausging, die Kläger hätten nicht in objektiv erkennbarer Weise auf der Erfüllung des Mietvertrags beharrt. Ebenso kann offen bleiben, ob die Abweichung der tatsächlichen Nettowohnfläche von der behaupteten Soll-Nettowohnfläche von 109 m2 mehr als 10 % betrage und daher zur Geltendmachung von Mängelrechten berechtige.
3.
Insgesamt erweist sich die Berufung als offensichtlich unzulässig. Ausgangsgemäss werden die Kläger kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und 7, Art. 159 Abs. 1, 2 und 5 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht
im Verfahren nach Art. 36a OG:
1.
Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Klägern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Kläger haben die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, I. Kammer als Appellationsinstanz, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. August 2004
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin: